Anlage
Begründung
zum
Bebauungsplan 1-2b
für das Gelände zwischen
Kurstraße, Spittelmarkt, Niederwallstraße und der südwestlichen Verlängerung der Kleinen Kurstraße sowie Teilflächen der südwestlichen Verlängerung der Kleinen Kurstraße (Flurstück 56 (teilweise))
im Bezirk Mitte von Berlin, Ortsteil Mitte.
Stand: Zustimmung des
Abgeordnetenhauses von Berlin (Entwurf v. 14.05.04)
Inhaltsverzeichnis
I. Planungsgegenstand 4
1. Veranlassung und Erforderlichkeit des Bebauungsplans 4
2. Plangebiet 4
2.1 Stadtgeschichte 4
2.2 Lage und Funktion im Stadtgebiet 5
2.3 Geltungsbereich 5
2.4 Bestand 5
2.4.1 Bauliche Anlagen und Nutzungen 6
2.4.2 Verkehr 6
2.4.3 Natur und Landschaft 6
2.4.4 Technische Infrastruktur 8
2.4.5 Eigentumssituation 8
2.5 Planerische Ausgangssituation 8
2.5.2 Landschaftsprogramm 9
2.5.3 Planwerk Innenstadt 9
2.5.4 Bereichsentwicklungsplanung 9
2.5.5 Entwicklungsmaßnahme "Hauptstadt Berlin - Parlaments- und Regierungsviertel" 10
2.5.6 Angrenzende Bebauungsplanverfahren 10
2.5.7 Planfestgestellte Anlagen der U-Bahn 10
2.5.8 Denkmale 10
II. Planinhalt 11
1. Entwicklung der Planungsüberlegungen 11
1.1 Planwerkstatt 11
1.2 Städtebaulich-architektonisches Gutachten 11
1.3 Gutachterverfahren Spittelmarkt 11-13 11
2. Intention des Planes 12
3. Wesentlicher Planinhalt 12
3.1 Grundzüge der Abwägung (Städtebauliche Ziele) 12
3.2 Abwägung und Begründung einzelner Festsetzungen 13
3.2.1 Art der Nutzung 13
3.2.2 Maß der Nutzung 14
3.2.3 Technische Infrastruktur 17
3.2.4 Verkehrserschließung 17
3.2.4.1 Straßenverkehrsflächen 17
3.2.4.2 Ausschluss oberirdischer Stellplätze und Garagen 17
3.2.5 Gehrecht in der Arkade 18
3.2.6 Festsetzungen zu Umwelt- und Naturschutzbelangen 18
3.2.6.1 Lärmschutz 18
3.2.6.2 Erschütterungsschutz 19
3.2.6.3 Verbot luftverunreinigender Brennstoffe 20
3.2.6.4 Ausnahmsweise Zulässigkeit von Werbeanlagen 20
3.3 Nachrichtliche Übernahmen 20
3.3.1 Planfestgestellte Anlagen 20
3.4 Hinweise 21
3.4.1 Bodendenkmale 21
3.4.2 Grundwasserschutz 21
III. Auswirkungen des Bebauungsplans 22
1. Auswirkungen auf die Wohnbevölkerung und die Arbeitsstätten 22
2. Auswirkungen auf die Umwelt 22
2.1 Vorprüfung des Einzelfalls gem. § 3 c - UVP-Pflicht im Einzelfall - des Gesetzes über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) 23
2.1.1 Merkmale des Vorhabens 24
2.1.1.1 Größe des Vorhabens 24
2.1.1.2 Nutzung und Gestaltung von Wasser, Boden, Natur und Landschaft 24
2.1.1.3 Abfallerzeugung 25
2.1.1.4 Umweltverschmutzung und Belästigungen 25
2.1.1.5 Unfallrisiken, insbesondere mit Blick auf verwendete Stoffe und Technologien 25
2.1.2 Standort des Vorhabens 25
2.1.2.1 Bestehende Nutzung des Gebietes, insbesondere als Fläche für Siedlung und Erholung, für land-, forst- und fischereiwirtschaftliche Nutzungen, für sonstige wirtschaftliche und öffentliche Nutzungen, Verkehr, Ver- und Entsorgung (Nutzungskriterien) 25
2.1.2.2 Reichtum, Qualität und Regenerationsfähigkeit von Wasser, Boden, Natur und Landschaft des Gebietes (Qualitätskriterien) 25
2.1.2.3 Belastbarkeit der Schutzgüter unter besonderer Berücksichtigung folgender Gebiete und von Art und Umfang des ihnen jeweils zugewiesenen Schutzes (Schutzkriterien) 26
2.1.3 Mögliche Auswirkungen 29
2.1.3.1 Ausmaß der Auswirkungen (geografisches Gebiet und betroffene Bevölkerung), 29
2.1.3.2 Grenzüberschreitender Charakter der Auswirkungen 29
2.1.3.3 Schwere und der Komplexität der Auswirkungen 29
2.1.3.4 Wahrscheinlichkeit von Auswirkungen 30
2.1.3.5 Dauer, Häufigkeit und Reversibilität der Auswirkungen. 30
2.1.4 Ergebnis 30
3. Eingriff in Natur und Landschaft 30
4. Eigentumssituation und Bodenordnung 30
5. Finanzielle Auswirkungen 30
IV. Verfahren 32
1. Beschluss zur außergewöhnlichen stadtpolitischen Bedeutung 32
2. Aufstellungsbeschluss 32
3. Frühzeitige Bürgerbeteiligung 32
3.1 Verfahren 32
3.2 Stellungnahmen 33
3.3 Auswertung 34
4. Beteiligung der Träger öffentlicher Belange 34
4.1 Verfahren 34
4.2 Stellungnahmen 34
4.3 Ergebnis 35
5. Teilungsbeschluss 36
6. Öffentliche Auslegung 36
6.1 Städtebau 36
6.2 Nutzung 44
6.3 Freiraum und Umweltbelange 50
6.4 Verkehr 63
6.5 Finanzierung 67
6.6 Verfahren 69
6.7 Politische und allgemeine Äußerungen 80
6.8 Einzelthemen 82
6.9 Ergebnis 85
V. Rechtsgrundlagen 86
Mehr als ein Jahrzehnt nach dem Mauerfall richtet sich die Aufmerksamkeit verstärkt auf das historische Zentrum der Stadt. Nach der erfolgreichen Entwicklung der Dorotheenstadt und der Friedrichstadt als Büro-, Handels- und Wohnstandort wird nun die Chance ergriffen, den Ursprungskern der Stadt für das vereinigte Berlin wiederzugewinnen und die Frage nach Struktur und Gestalt des Zentrums einer europäischen Hauptstadt zu stellen.
Insbesondere vor dem Hintergrund einer nachhaltigen Stadtentwicklung (Stärkung der Innenstadt) ist die städtebauliche Aufwertung des Areals am Spittelmarkt von Bedeutung. Es liegt an dem übergeordneten Straßenzug Leipziger Straße, Gertraudenstraße, Mühlendamm, Grunerstraße, der durch das historische Zentrum Berlins führt. Der ehemals bedeutende, zentrale Spittelmarkt und die historische Achse der Gertraudenstraße (Alt-Cölln) sind durch Kriegszerstörung, Nachkriegsabrisse und den Städtebau der Moderne bis zur Unkenntlichkeit entstellt worden. Historische Strukturen sind in diesem Raum bis auf wenige Reste nicht mehr erkennbar.
Mit dem Planwerk Innenstadt wurde eine Strategie zur Reurbanisierung der historischen Mitte und zur Aktivierung innerstädtischer Entwicklungspotenziale vorgelegt. Ziel des Planwerks ist eine attraktive und urbane Innenstadt, die vom Alexanderplatz bis zur City-West reicht und eine verbindende Struktur mit einem Netz qualitätsvoller öffentlicher Räume anbietet. Nach den Leitlinien des am 18. Mai 1999 vom Senat beschlossenen Planwerks Innenstadt sollen die durch Verkehrsflächen geprägten Räume in Anlehnung an den historischen Stadtgrundriss umgebaut werden. Dadurch können die räumlichen Qualitäten und ein lebendiges zentrales Stadtgebiet wieder entstehen.
Um diese Ziele umzusetzen, ist die Aufstellung qualifizierter Bebauungspläne gem. § 30 Abs. 1 BauGB zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung erforderlich.
Darüber hinaus liegt das Plangebiet im Entwicklungsbereich "Hauptstadt Berlin - Parlaments- und Regierungsviertel". Somit ist nach § 166 Abs. 1 BauGB ein Bebauungsplan aufzustellen, um die vorgesehene Entwicklung im städtebaulichen Entwicklungsbereich zu verwirklichen.
Die Geschichte der Gertraudenstraße zwischen Mühlendamm und Spittelmarkt beginnt mit dem Spreeübergang, der die mittelalterliche Doppelstadt Berlin und Cölln miteinander verband. Weil sich dort - östlich des Plangebietes - Speicher und Mühlen ansiedelten, wurde er Mühlendamm genannt. Er vereinigte die am Spreeufer einander gegenüber liegenden Märkte, den Molkenmarkt in Berlin und den Fischmarkt in Cölln und entwickelte sich zu einem wichtigen Umschlags- und Handelsplatz. Auf der Cöllner Seite schloss sich die Gertraudenstraße an den Fischmarkt in Richtung Südwesten an. Sie verlief neben einem lang gestreckten Anger, auf dem die Petrikirche und das Cöllner Rathaus standen, und führte durch das Teltower Tor (später Gertraudentor) und die hölzerne Zugbrücke über den Spreearm aus der Stadt Cölln heraus. Unmittelbar vor dem Stadttor lag das 1411 erbaute Gertraudenhospital mit seiner kleinen Kirche und dem Friedhof. Namensgeberin des Hospitals und auch der Brücke war die Heilige Gertraude, Schutzpatronin der Spitäler. Ein noch heute populäres Standbild der Gertraude befindet sich auf der 1894/95 errichteten, steinernen Gertraudenbrücke.
Mit dem Ausbau der Residenzstadt verwandelte der Große Kurfürst ab 1658 die Stadt in eine Bastion, die den Friedrichswerder als westliche Stadterweiterung einbezog. Die Befestigungsanlagen umschlossen wie ein gezackter, von sechs Brückentoren durchbrochener Ring die Stadt, der wiederum von einem bewässerten Festungsgraben umgeben war. Die Gertraudenstraße endete als Sackgasse in einer Bastion mit Gertraudenhospital, Kirche, Friedhof und den dort entstandenen kurfürstlichen Salzhäusern. Das Gertraudentor wurde wegen der Bastion nach Nordwesten vor die alte Leipziger Straße verlegt.
Nach nur 50 Jahren wurde die Stadtbefestigung geschleift. Die Wassergräben erhielten steinerne Brücken. Die Gertraudenstraße konnte sich in Richtung Westen fortsetzen und in die später gebaute Leipziger Straße übergehen. 1776 schuf Carl von Gontard für die Spittelbrücke die Spittelkolonnaden im spätbarocken Klassizismus. Eine Kopie steht heute - westlich des Plangebietes - an der Leipziger Straße nahe dem ursprünglichen Standort.
Die barocke Stadtbefestigung hatte die Gestalt des sich herausbildenden Platzes um das Gertraudenhospital - des Spittelmarkts - vorbestimmt. Statt der Festungswälle fassten nun Häuserfassaden nördlich und südlich den dreieckigen Stadtraum. Im Zuge der Verkehrsentwicklung musste die in der Mitte des Platzes liegende Gertraudenkirche weichen. Die nach Süden führenden Straßen, Seydel- und Beuthstraße, wurden angelegt. Litfaß-Säule, Kiosk, Rotunde, Hydrant und nicht zuletzt der Brunnen, gestiftet von der am Platz ansässigen Firma Spindler, verliehen dem Spittelmarkt sein Gesicht. Die barocken Gebäude wurden nach und nach zugunsten von Kauf- und Geschäftshäusern für Konfektion und Druckgewerbe abgetragen.
Seit etwa 1900 ist der Spittelmarkt der Mittelpunkt des so genannten Konvektionsviertels. Die Kriegszerstörungen im Zentrum von Berlin, aber auch die Umgestaltung des Ostberliner Stadtzentrums in den 50er und 60er Jahren des 20. Jahrhunderts führten zu der heutigen städtebaulichen Situation.
Der Spittelmarkt befindet sich in zentraler innerstädtischer Lage. Am südlichen Rand des Friedrichswerders und südwestlich der Spreeinsel liegend, gehört er zum historischen Berliner Stadtzentrum. Gendarmenmarkt und Schloßplatz sind rund 700 m entfernt. Als Pendant zum rund 1.500 m entfernten Leipziger Platz markiert er gleichzeitig den östlichen Abschluss der Leipziger Straße.
Die nördlich und südlich angrenzende Umgebung wird durch Regierungsfunktionen, sowie Büro- und Dienstleistungsnutzungen bestimmt. Unmittelbar nördlich des Spittelmarkts befindet sich das Auswärtige Amt. In der nordwestlich angrenzenden Friedrichstadt, insbesondere in den Bereichen um den Hausvogteiplatz und den Gendarmenmarkt sind in den vergangenen Jahren, der zentralen innerstädtischen Lage und der Nähe zu Regierungsfunktionen Rechnung tragend, durch Um- oder Neubau verstärkt Büro- und Geschäftsgebäude entstanden.
Südlich und südöstlich des Spittelmarkts in Richtung Kreuzberg haben sich ebenfalls verstärkt Büro und Dienstleistungsnutzungen angesiedelt. Aufgrund der, aus dem ehemaligen Verlauf der Mauer resultierenden, früheren Randlage befindet sich hier jedoch auch in nennenswertem Umfang Wohnbebauung. Insbesondere entlang der Leipziger Straße und auf der Fischerinsel dominiert Wohnnutzung.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans umfasst den Bereich zwischen der Niederwallstraße im Westen der verlängerten Kleinen Kurstraße im Norden, der Kurstraße im Osten und dem Spittelmarkt im Süden. Die südliche Abgrenzung entspricht dem gegenwärtigen Planungsstand für die künftige Straßenführung. Das Plangebiet umfasst insgesamt eine Fläche von rd. 2.500 m².
Im Süden schließt der Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs 1-2a an. Im Nordwesten grenzt der Bebauungsplan I-209, im Norden der Bebauungsplan I-207 an das Plangebiet.
Die heutige städtebauliche Situation zwischen Spittelmarkt und Mühlendammbrücke ist das Ergebnis der Umgestaltung des Ostberliner Stadtzentrums seit Ende der fünfziger Jahre. Architektur und Städtebau verkörpern die konsequente Absage an die überlieferte Stadtstruktur und basieren auf den Bedingungen des industrialisierten Wohnungsbaus und der autogerechten Stadt der Moderne. Einzeln stehende Wohnhochhäuser mit bis zu 25 Geschossen dominieren den Straßenzug Leipziger Straße - Gertraudenstraße. Der Spindlerbrunnen erhielt auf dem Friedrichswerder nahe dem alten Spittelmarkt einen neuen Standort. Das erst Ende der neunziger Jahre am Spittelmarkt errichtete Hochhaus schafft die städtebauliche Verbindung zwischen den Hochhausgruppen an der Leipziger Straße und auf dem Fischerkiez. Ein Neubau, der gegenwärtig zwischen dem Plangebiet und dem Spreekanal errichtet wird, stellt einen wichtigen Beitrag zur räumlichen Fassung des öffentlichen Raumes dar.
Der öffentliche Raum am Spittelmarkt ist durch den überdimensionierten Straßenzug Gertraudenstraße - Leipziger Straße gekennzeichnet, der die historisch und stadträumlich zusammengehörigen Teile des Friedrichswerder einerseits von den Bereichen um die Wallstraße und südlich der Leipziger Straße andererseits trennt. Der Spittelmarkt ist als Platzraum heute nicht erkennbar, da ihm im Norden und Osten die bauliche Fassung fehlt. Nördlich reicht die Grünanlage Friedrichswerder an den Spittelmarkt, den östlichen Abschnitt bilden die beiden nebeneinander liegenden Brücken, die alte und die neue Gertraudenbrücke. Das Gebiet wird nordöstlich von den an der Kurstraße vorhandenen Bürogebäuden begrenzt. Südöstlich bestimmen die Hochhäuser der Fischerinsel das Erscheinungsbild.
Das Plangebiet selbst ist teils als Grünfläche gewidmet, teils dem Straßenraum des Spittelmarktes zugeordnet.
Das Plangebiet wird geprägt durch das Straßenbegleitgrün und den Gehweg der Straße sowie einen Teil der Brunnenanlage. Gebäude befinden sich im Plangebiet nicht.
Der als Bundesfernstraße (B1) eingestufte Straßenzug Leipziger Straße - Spittelmarkt - Gertraudenstraße verläuft südlich des Plangebietes. Er führt über den Alexanderplatz stadtauswärts in die Ortsteile Weißensee und Hohenschönhausen. Über die dortige Anschlussstelle des Berliner Rings ist die Bundesautobahn A11 zu erreichen. Stadteinwärts führt der Straßenzug zur Friedrichstraße und zum Potsdamer Platz. Die Kfz-Belastung liegt bei 69.000 Fahrzeugen/Tag. Dieser Wert entspricht einem Verkehrsaufkommen, das teilweise auf Autobahnen zu beobachten ist.
Die westlich angrenzende Niederwallstraße läuft auf den Spittelmarkt zu, ohne baulich direkt angebunden zu sein. Eine Verbindung für Fußgänger ist gegeben. Die östlich gelegene Kurstraße mündet als Straße von örtlicher verkehrlicher Bedeutung auf den Spittelmarkt.
Die Erschließung des Plangebietes durch den öffentlichen Personennahverkehr erfolgt durch die U-Bahn-Linie 2, die das Plangebiet mit dem Potsdamer Platz und dem Alexanderplatz verbindet, sowie durch die Buslinien 147 (Ostbahnhof DB - S Nordbahnhof über Friedrichstraße) und 148 (Zehlendorf, Busseallee - Alexanderplatz über Potsdamer Platz).
Geologie, Boden, Grundwasser
Das Areal um den Spittelmarkt liegt im Warschau-Berliner Urstromtal, einem der Hauptabflusswege der Schmelzwässer der Weichseleiszeit. Unter dem gegenüber dem leicht angehobenen Straßenraum (bis 36,8 m über NHN) weitgehend ebenen Plangebiet (Geländehöhe 34,5 - 35,0 m über NHN) befinden sich Geländeauffüllungen aus unterschiedlichen Epochen. Generalisierte Aussagen zur Mächtigkeit dieser Schicht sind nicht möglich.
Der Flurabstand des Grundwassers im Bereich des Spittelmarktes beträgt etwa 2 - 4 m. Der seit 1989 in Berlin beobachtete Anstieg des Grundwasserspiegels hat auch auf den Bereich um den Spittelmarkt mit einem Anstieg von 0,5 bis 1,0 m Auswirkungen.
55 % der Fläche des Plangebietes sind versiegelt. Unversiegelt sind die Teile des Straßenbegleitgrüns (ca. 225 m²) und Teile der Grünanlage (ca. 890 m²).
Altlasten
Die Grundstücke im
Plangebiet sind nicht im Bodenbelastungskataster des Landes Berlin eingetragen.
Es liegen keine
konkreten Erkenntnisse über das Vorhandensein von Kampfmitteln im Plangebiet
vor. Eine präventive Untersuchung vor Baubeginn liegt im Interesse des Bauherrn
und ist nicht Gegenstand der Festsetzung.
Historische Recherchen ergaben in den zum Plangebiet gehörenden Bereichen Boden belastende Nutzungen, die im Folgenden aufgeführt sind. Darüber hinaus können auch Bodenverunreinigungen u. a. durch Kriegsschäden an Gebäuden und in deren Umgebung vorhanden sein. Mit Fundamentresten im Boden muss gerechnet werden. Darüber hinaus kann nicht ausgeschlossen werden, dass in der Auffüllschicht belasteter Schutt vorhanden ist.
Niederwallstraße 25, 26
Ein Teil dieser Fläche gehörte vermutlich zum Bereich des alten Straßenverlaufes. Für eine genaue Zuordnung der Grundstücke und ihrer Nutzungen fehlen hier die historischen Karten. Es wird angenommen, dass das zu betrachtende Areal ein Teil der ehemaligen Leipziger Straße 64 war. Demzufolge gab es ehemals auf dem Areal eine Teppichfabrik, eine Buchdruckerei, eine Buchbinderei, eine Bettfedernreinigung und ein Lager. Auf Grund dieser Informationen ergibt sich ein Verdacht für eine ehemalige altlastenrelevante Gewerbenutzung der Grundstücke und somit auch für mögliche nutzungsbedingte Verunreinigungen des Untergrundes.
Kleine Kurstraße 10‑14
Hierzu liegen keine Informationen bezüglich der ehemaligen Nutzungen vor. Vermutlich lag dieses Areal im Bereich des alten Straßenverlaufes.
Biotope und Arten
Der Biotopbestand am Spittelmarkt setzt sich aus typischen innerstädtischen Grünstrukturen wie Rasen- und Gehölzbeständen sowie Baumgruppen und Einzelbäumen zusammen. Im Plangebiet befinden sich überwiegend artenarmer Zier- / Parkrasen, Gehölzbestände überwiegend nichtheimischer Arten sowie neun Bäume, von denen sieben nach der Baumschutzverordnung geschützt sind. Wertvolle und besonders wertvolle Flächen für Flora und Fauna sind im Plangebiet nicht vorhanden.
Bei der Bilanzierung der Brutvogelleitarten werden im Bereich des Spittelmarktes 60 % der zu erwartenden Leitartengruppen angetroffen. "Rote Liste Arten" sind im Plangebiet und seinem Umfeld nicht zu erwarten.
Klima
Der Spittelmarkt liegt in einem klimatischen Belastungsbereich. Das Gebiet ist nach dem Umweltatlas für Berlin eingestuft als Areal mit einem hohen Versiegelungsgrad, einer hohe Baudichte, einem geringen Vegetationsanteil und hohen Mitteltemperaturen. Insbesondere bei strahlungsintensiven, austauscharmen Wetterlagen kommt es in den Abend- und Nachtstunden kaum zu einer Abkühlung. Dieses kann, ebenso wie die hohe Schwülegefährdung und die ungünstigen Wind- und Austauschverhältnisse zur Beeinträchtigung des menschlichen Wohlbefindens führen. Aus stadtklimatischer Sicht werden Sanierungsmaßnahmen, insbesondere die Verbesserung der Belüftung und eine Erhöhung des Vegetationsanteils empfohlen. Im Umfeld des Plangebietes befinden sich keine klimaökologischen Entlastungsbereiche (Kaltluftentstehungsgebiete).
Lufthygiene
Am Spittelmarkt werden für Schwefeldioxid (SO2), Stickoxid (NOx) und Staub für die Berliner Innenstadt typische Durchschnittswerte erreicht. Die Emissionen im Plangebiet und seinem Umfeld resultieren im Wesentlichen aus dem Kraftfahrzeugverkehr. Aufgrund des geringen Altbaubestandes spielen Schadstoffbelastungen aus Hausbrand keine über die übliche Hintergrundbelastung hinaus gehende Rolle. Ebensowenig sind relevante Emissionen durch Industrie, Kraftwerke vorhanden.
Lärm
Die Lärmbelastung am Spittelmarkt ist gegenwärtig erheblich. Abhängig von der Entfernung zum Straßenraum treten Lärmbelastungen zwischen 65 und 72,5 dB(A) auf der Nordseite des Spittelmarktes auf.
Menschen / Nutzungen / Kulturgüter
Die Aufenthaltsqualität der unbebauten Flächen ist durch die Lärmbelastung eingeschränkt. Dennoch findet eine intensive Nutzung, insbesondere der Freifläche um den Brunnen statt. Auf dem überwiegend im Plangebiet gelegenen nördlichen Gehweg findet regelmäßig ein kleiner Wochenmarkt statt.
Wohnungsnahe öffentliche Grünanlagen und Spielmöglichkeiten sind außerhalb des Plangebiets nördlich angrenzend zwischen Niederwall- und Kurstraße vorhanden.
Im weiteren Umfeld des Plangebietes, insbesondere auf der Museumsinsel und in der Spandauer Vorstadt ist das Angebot nicht freiraumorientierter Freizeitangebote vielfältig (Galerien, Museen, Theater, Discotheken und andere Veranstaltungsorte). Auf den Stadtgrundriss wurde in Kapitel 2.1 (Seite 4 ff) ausführlich eingegangen.
Im Rahmen der Grundlagenermittlung für die Neukonzeption des Straßenzuges Leipziger Straße - Gertraudenstraße wurde der unterirdische Leitungsbestand detailliert erfasst. Auf Grund der zentralen Lage des Plangebietes befinden sich zahlreiche Versorgungsleitungen unterhalb der heutigen Straßenverkehrsflächen. Im Plangebiet verlaufen die Leitungen verschiedener Medien sowohl unterhalb des Gehweges, als auch im Bereich der Grünanlage.
Die Grundstücke im Plangebiet befinden sich im Eigentum eines privaten Grundstückseigentümers (künftige Kerngebietsflächen) und im Eigentum des Landes Berlin (Verkehrsflächen).
Der Flächennutzungsplan stellt die Art der Bodennutzung für das gesamte Stadtgebiet in den Grundzügen dar. Gemäß § 8 des Baugesetzbuchs sind die Inhalte des Bebauungsplans aus den Darstellungen des Flächennutzungsplans zu entwickeln. Hierbei sind die Entwicklungsgrundsätze zum Flächennutzungsplan zu beachten. Der Flächennutzungsplan bildet als Planungsinstrument mit gesamtstädtischer Wirkung damit die planungsrechtliche Voraussetzung für die städtebauliche Neuordnung.
Im Flächennutzungsplan in der Fassung der Neubekanntmachung vom 8. Januar 2004 (Abl. S. 95), zuletzt geändert am 16. März 2004 (ABl. S. 1441) ist das Plangebiet als gemischte Baufläche (M1) mit Einzelhandelskonzentration dargestellt. Diese Darstellung zielt auf eine hohe Nutzungsintensität und Dichte. Hier sollen vorwiegend Nutzungen mit Kerngebietscharakter wie Handelseinrichtungen, zentrale Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur, aber auch Wohnungen angesiedelt werden. Die Festsetzung des Nutzungsmaßes ist Gegenstand der planerischen Konkretisierung.
Übergeordnete Hauptverkehrsstraßen im Sinne der Flächennutzungsplanung tangieren das Plangebiet nicht. Die U-Bahn-Linie 2 ist dargestellt.
Das Plangebiet liegt im Vorranggebiet für Luftreinhaltung. In diesem Gebiet sind insbesondere Maßnahmen zum Immissionsschutz und zur Emissionsminderung sicherzustellen. So sind beispielsweise für die Gebäudebeheizung nur besonders emissionsarme Brennstoffe einzusetzen.
Das Landschaftsprogramm vom 19. Juli 1994 wurde
auf Grundlage des Berliner Naturschutzgesetzes flächendeckend für Berlin
aufgestellt. In ihm sind die Ziele und Grundsätze des Naturschutzes und der
Landschaftspflege für das Land Berlin dargestellt. Das Landschaftsprogramm
und der Flächennutzungsplan sind aufeinander bezogen und ergänzen
einander.
Der Spittelmarkt soll demnach als Stadtplatz wieder
hergestellt und aufgewertet werden. Weitere Ziele sind die Entwicklung
begrünter Straßenräume, zum Beispiel entlang des Spreekanals mit Verbesserung
der Aufenthaltsqualität und die Neuanlage von Grünflächen.
Im Jahr 1996 wurde ein erster Vorentwurf des Planwerks Innenstadt vorgelegt. Der nachfolgend intensiv diskutierte Entwurf wurde in den folgenden Jahren unter Beteiligung von externen Fachleuten in Planungswerkstätten vertieft und überarbeitet. Am 18. Mai 1999 hat der Senat von Berlin das Planwerk Innenstadt als städtebauliches Leitbild beschlossen.
Übergreifende Ziele des Planwerks Innenstadt sind unter anderem die Wiedergewinnung des historischen Zentrums, die Aktivierung innerstädtischer Entwicklungspotenziale, die Stärkung der Innenstadt als Wohnort, die Neuformulierung der Berliner Stadtgestalt unter Berücksichtigung aller gebauten Schichten der Stadtentwicklung und die Realisierung durch finanziell sich selbst tragende Umsetzungsstrategien. Verloren gegangene stadträumliche Bezüge sollen wieder aufgenommen und unter Berücksichtigung der geänderten verkehrlichen und funktionalen Nutzungsanforderungen neu definiert werden. Im Senatsbeschluss heißt es zum Areal Spittelmarkt / Friedrichswerder:
"Hier ist eine deutliche Innenverdichtung und die
Stärkung der historischen Innenstadt vorgesehen. Mit der Wiederherstellung des
Spittelmarkts wird sichergestellt, dass die verloren gegangenen Spuren der
Stadtgeschichte im Stadtzentrum unter Berücksichtigung der Ansprüche an gute
Lebensqualität wiederentstehen. ... Wesentliches städtebauliches Ziel ist die
Fassung des Spittelmarktes mit Wohn- und Geschäftshäusern. ... Mit der klaren
stadträumlichen Fassung des Spittelmarktes soll die Leipziger Straße auch im
Osten einen signifikanten Abschluss erhalten, wie ihn das Oktogon des Leipziger
Platzes im Westen bildet ...".
Die vom Bezirk Mitte am 14.10.1999 beschlossene Bereichsentwicklungsplanung weist als wesentliche Ziele der städtebaulichen Entwicklung aus:
· Förderung einer stadt- und umweltverträglichen Verkehrsentwicklung,
· Sicherung des Wohnstandortes Mitte,
· Erhalt, Ausbau und Verknüpfung von vorhandenen Grünanlagen und Spielplätzen,
· Beseitigung von Umweltbelastungen.
Bezogen auf den Spittelmarkt werden diese Ziele durch folgende Maßnahmen umgesetzt (Nutzungskonzept):
· Änderung des Straßenverlaufs am Spittelmarkt und Verlegung der Gertraudenbrücke,
· Überwiegende Erhaltung der Grünfläche des Friedrichswerders und der Freiflächen im Bereich des Spittelmarktes,
· kleinparzellige Bodenordnung, um monotone Stadtstrukturen zu vermeiden.
Insbesondere hinsichtlich der Nutzung im Plangebiet stimmen die Darstellungen der Bereichsentwicklungsplanung mit den Darstellungen des Flächennutzungsplans nicht überein.
Das Plangebiet liegt im nach § 165 BauGB mit Rechtsverordnung vom 04.07.1993 förmlich festgelegten Entwicklungsbereich "Hauptstadt Berlin - Parlaments- und Regierungsviertel" (GVBl. S. 267 ff.). Die Grenze des Entwicklungsbereiches verläuft an der südlichen Straßenbegrenzungslinie der Leipziger Straße und des Spittelmarktes.
Wesentliche Ziele der Entwicklungsmaßnahme sind neben der Ansiedlung von Parlaments- und Regierungsfunktionen die Unterbringung vielfältiger Nutzungen: Wohnungen, wohnungsnahe Infrastruktur, Einzelhandel, Gastronomie und Einrichtungen für Kultur und Wissenschaft.
Gemäß § 166 BauGB hat die Gemeinde für den Entwicklungsbereich ohne Verzug Bebauungspläne aufzustellen und alle erforderlichen Maßnahmen zu ergreifen, um die vorgesehene Entwicklung im städtebaulichen Entwicklungsbereich zu verwirklichen.
Darüber hinaus finden im Entwicklungsbereich nach § 169 BauGB besondere Vorschriften Anwendung, um die städtebauliche Entwicklung zielgerichtet zu steuern. Diese betreffen insbesondere die Genehmigungspflicht einer Vielzahl von Rechtsvorgängen, u.a. für die Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung oder Beseitigung baulicher Anlagen, für die Teilung von Grundstücken und für Grundstücksverkäufe, sowie die Finanzierung der öffentlichen Infrastruktur.
Die besonderen Bestimmungen über ein gesetzliches Vorkaufsrecht und die Zulässigkeit von Grundstücksenteignungen sind aufgrund der Eigentumssituation im Plangebiet nicht relevant.
Im Norden bzw. Osten grenzen die im Verfahren befindlichen Bebauungspläne I-207 (Auswärtiges Amt) und I-209 (Friedrichswerden West) an. Diese Bebauungsplanverfahren werden von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung durchgeführt.
Für den Bebauungsplan I-209, der die Festsetzung von Wohn- und Mischgebieten vorsieht, ist die öffentliche Auslegung abgeschlossen. Zum Geltungsbereich des Bebauungsplans 1-2b ist die geplante Neubebauung durch eine öffentliche Parkanlage getrennt.
Der Bebauungsplan I-207 steht vor der Festsetzung. Nördlich der Kleinen Kurstraße soll ein Kerngebiet festgesetzt werden. Die Kurstraße soll künftig eine Breite von 20,0 m erhalten.
Im Übrigen grenzt der Geltungsbereich des Bebauungsplans
1-2a an diesen Bebauungsplan an.
Das Plangebiet wird von der U-Bahn-Linie 2 tangiert. Die Bauwerke der 1913 in Betrieb genommenen, zwischen dem Bahnhöfen Pankow und Ruhleben (Charlottenburg-Wilmersdorf) verkehrenden U 2 liegen unmittelbar unter der Geländeoberfläche. Von Osten kommend verläuft der U-Bahn-Tunnel unter der Wallstraße, unterquert den Spittelmarkt und verläuft weiter unter der Niederwallstraße.
Denkmale befinden sich weder im Plangebiet noch in der
unmittelbaren Umgebung. Es kann jedoch nicht ausgeschlossen werden, dass bei
Bauarbeiten Bodendenkmale gefunden werden.
Das Areal um den Spittelmarkt war seit Anfang der 90er Jahre Gegenstand verschiedener städtebaulicher Untersuchungen, Gutachten und Konzepte.
Im Zusammenhang mit der Entwicklung des Planwerks Innenstadt wurden die Diskussionen über die städtebauliche Neuordnung des Areals Spittelmarkt als Schwerpunktbereich im Rahmen mehreren Planwerkstätten 1997/98 vertieft behandelt. Alle Werkstatt-Teilnehmer stimmten darin überein, dass der Spittelmarkt als wichtiger Gelenkpunkt des Straßenzuges zwischen Potsdamer Platz und Alexanderplatz sowie als gesamtstädtisch bedeutender Stadtplatz mit einer hohen Aufenthaltsqualität wieder hergestellt werden soll. Umstritten war jedoch, mit welchen städtebaulichen Maßnahmen dieses Ziel zu erreichen ist.
Das Planwerk Innenstadt sieht hier die Reaktivierung des historischen Platzgrundrisses, die Wiederaufnahme der Lage der alten Gertraudenbrücke unter Einbeziehung des historischen Bauwerkes und den Abriss der Brücke aus den 70er Jahren vor. Diese Änderung der Verkehrsführung wurde auch seitens des Bezirkes Mitte befürwortet. Die Co-Gutachter bevorzugten eine Variante, bei der die neue Gertraudenbrücke erhalten bleiben würde.
Sowohl das Planwerk, als auch die Co-Gutachter sahen eine Verschmälerung der Verkehrsflächen der Leipziger Straße vor. Unterschiede beider Konzepte bestanden jedoch hinsichtlich des Umfanges einer Neubebauung entlang der Leipziger Straße. Das Konzept des Planwerks sah hier ursprünglich eine Neubebauung in 2. Reihe auf der Vorderseite vor, während die Co-Gutachter eine Promenade vorsahen.
Zur Vorbereitung der Umsetzung des Planwerks Innenstadt für den Bereich Spittelmarkt - Gertraudenstraße wurde 2001 von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung eine Architektengemeinschaft mit einem städtebaulich-architektonischen Gutachten beauftragt. Dabei waren sowohl die veränderten funktionellen Anforderungen, als auch eine der Bedeutung des Ortes angemessene Gestaltungs- und Nutzungsqualität zu berücksichtigen. Der Auftrag verlangte eine Konkretisierung der städtebaulichen Gestaltungsvorstellungen, die Untersuchung der historischen und aktuellen Parzellenstruktur, die Ausarbeitung von Nutzungsvorschlägen, sowie die Erarbeitung exemplarischer architektonischer Testentwürfe. Im Ergebnis formulierten die Gutachter Ziele für die künftige Stadtgestaltung des Bereichs Spittelmarkt - Gertraudenstraße.
Aus dem Straßenzug Leipziger Straße - Gertraudenstraße - Grunerstraße soll eine Folge unverwechselbarer Orte mit hoher Aufenthaltsqualität entstehen. Der historische Stadtraum Spittelmarkt wird damit wieder erlebbar und trägt zur Identitätsbildung bei.
Im Zuge der weiteren Konkretisierung wurden für das
Plangebiet des Bebauungsplans 1-2b und das östlich angrenzende Grundstück im
Frühsommer 2003 auf Empfehlung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung durch
den Grundstückseigentümer ein Gutachterverfahren durchgeführt, zu dem sieben
Büros eingeladen wurden.
Die Jury votierte abschließend einstimmig dafür, den Entwurf des Büros Claus Neumann | Architekten der Bebauungsplanung zugrunde zu legen.
Bezogen auf die Festsetzung der Gebäudehöhe empfahl die Jury, statt der Traufhöhe die Anzahl der Geschosse festzusetzen:
· Erdgeschoss
· 6 Obergeschosse bis zur Traufe
· zwei Staffelgeschosse.
Dem Bauherren solle damit die Möglichkeit eröffnet werden, die lichten Höhen der einzelnen Geschosse für die Haustechnik- und Brandschutzforderungen zu optimieren. Da technische Dachaufbauten auf Grund der exponierten Lage aus der Ferne sichtbar sind, solle ein zusätzliches Technikgeschoss oder großmaßstäbliche Dachaufbauten hingegen nicht zugelassen werden. Vielmehr sollte die Einordnung hochwertiger Eigentumswohnungen in den beiden oberen zurückversetzten Geschossen auf Grund der in der näheren Umgebung bereits vorhandenen, sowie für den Friedrichswerder geplanten Wohnbebauung, im weiteren Verfahren konstruktiv geprüft werden.
Als Material der Fassade wird, auch wegen des geringen geschlossenen Anteils der Außenwände Naturstein empfohlen. Fassadenmaterialien wie Putz oder Terracottaplatten werden aus unterschiedlichen Gründen als kritisch eingestuft.
Seit Jahrhunderten als Knotenpunkt zwischen Potsdamer Platz und Alexanderplatz einer der wichtigsten Plätze Berlins, wurde der Spittelmarkt in der Nachkriegszeit mit einer achtspurigen Straße überbaut, in seiner Gestalt zerstört und seiner Funktion beraubt.
Ziel des Plangebers ist es, der stadtentwicklungspolitischen Schwerpunktsetzung auf die Innenentwicklung entsprechend, das Gebiet in Anlehnung an den historischen Stadtgrundriss umzubauen. Auf dieser Grundlage wird mit diesem Bebauungsplan die Fassung des öffentlichen Raumes durch eine Platzkante verfolgt und die Grünfläche Friedrichswerder vom Verkehrsraum abgegrenzt und damit vom Verkehrslärm abgeschirmt. Die Aktivierung von innerstädtischen Entwicklungspotenzialen zur Wiedergewinnung fehlgenutzter Flächen ist ein weiteres wichtiges Ziel der Planung.
Eine zügige Fortführung des Bebauungsplanverfahrens 1-2 für das gesamte Areal am Spittelmarkt verzögert sich aufgrund weiteren Klärungsbedarfes. Da einerseits dem in Einklang mit den städtebaulichen Zielen des Senats stehenden Bauwillen privater Investoren entsprochen und andererseits Raum gelassen werden soll für die in der Politik und Öffentlichkeit geführte Diskussion zum künftigen Straßenverlauf, ist der Geltungsbereich des Bebauungsplans geteilt worden. Dies entspricht auch der Intention des Senatsbeschlusses vom 15.04.2003, der die Prüfung der Planungsvarianten mit und ohne Abriss und Neubau der Gertraudenbrücke zum Gegenstand hat. Der vorliegende Bebauungsplan 1-2b dient der Realisierung des Büro- und Geschäftshauses mit einer Fläche von rund 14.100 m² (oberirdisch) bzw. 16.900 m² (incl. Keller) sowie der planungsrechtlichen Sicherung der verlängerten Kleinen Kurstraße.
Der Umbau des Straßenraumes zwischen Spittelmarkt und Gertraudenstraße hat Modellcharakter für die Umsetzung des Planwerks Innenstadt. Durch die Umgestaltung überbreiter Straßen- und Verkehrsnebenflächen werden Baulandflächen gewonnen und landeseigene Grundstücke reaktiviert. Es soll ein Ort mit Geschäften, Gastronomie, Arbeitsplätzen und Wohnungen entstehen. In Verbindung mit den bestehenden Wohngebäuden entsteht ein Dialog zwischen alt und neu.
Im Plangebiet wird ein Baukörper ermöglicht, dessen Struktur und Anordnung sich an der historischen Situation orientiert. Das Gebäude wirkt als Abschluss des neu entstehenden Quartiers Friedrichswerder zum Spittelmarkt. Es schirmt zugleich die angrenzende Freifläche vom Verkehrslärm ab. Der zweigeschossige Sockel ist zum Spittelmarkt als Arkade ausgebildet. Über diesem Sockel strukturiert sich die Fassade der Obergeschosse des Hauses vertikal bis zur Traufhöhe. Über der Traufe sind zwei überwiegend gegenüber der Straßenbegrenzungslinie zurückversetzte Geschosse angeordnet, in denen auch eine Wohnnutzung gut vorstellbar ist. Die Ecken weisen neun Geschosse auf und gliedern den Baukörper. Der Mittelteil staffelt sich zum Platz um zwei Geschosse zurück. Das Gebäude setzt sich in Gestaltung und Höhe deutlich von der Hochhausbebauung ab. Tiefgarageneinfahrten werden in die Bebauung integriert. Vorgesehen ist ein Büro- und Geschäftshaus.
Die vorgesehenen Festsetzungen entsprechen den Darstellungen des Flächennutzungsplans. Die geplanten Festsetzungen der angrenzenden Bebauungspläne wurden in der Abwägung berücksichtigt. Nachrichtlich übernommen wird die Trasse der U-Bahn U 2.
(zeichnerische Festsetzung)
Im Plangebiet wird eine Mischung von Büros, Dienstleistungen, Einzelhandel, kulturellen sowie sozialen Nutzungen und Wohnen zugelassen. Entsprechend den Darstellungen im Flächennutzungsplan und der zentralen Funktion des Gebietes wird als Art der Nutzung Kerngebiet festgesetzt. Diese Festsetzung ist zudem zur notwendigen Konfliktbewältigung und auf Grund der Einbindung des Plangebietes in die gesamtstädtische Funktionsstruktur und das innerstädtische Straßenverkehrsnetz erforderlich.
Die nach dem Flächennutzungsplan vorgesehene Einzelhandelskonzentration ist möglich, ohne dass es spezieller Festsetzungen bedarf. Einzelhandelsnutzungen gehören zu den typischen Nutzungsarten in Kerngebieten und haben eine erhebliche Bedeutung bei der Gestaltung einer lebendigen und attraktiven Nutzungsstruktur, wie sie für das Plangebiet angestrebt wird. Wohnungen können bei Einhaltung gesunder Wohnverhältnisse in den beiden oberen Geschossen zugelassen werden. Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen, sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter sind im Plangebiet zulässig. Eine spezielle Regelung für diese Wohnungen ist im Hinblick auf § 15 BauNVO unterblieben.
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Flächenbilanz |
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Fläche |
Fläche in m² |
Anteil in % |
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Kerngebiet |
1.823 |
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72 % |
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Verkehrsfläche |
712 |
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28 % |
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Gesamt |
2.535 |
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100 % |
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Bezugshöhe dieser Flächenbilanz ist das Geländeniveau. Unterirdische Anlagen (U-Bahn) wurden hierbei nicht berücksichtigt.
Zulässigkeit von Wohnungen
(textliche Festsetzungen 1.1 und 4.1)
Zur Entwicklung eines lebendigen Ortes ist die Sicherung und Ergänzung als Wohnstandort ein wichtiger Faktor. Im Plangebiet und seinem direkten Umfeld, beispielsweise entlang der Leipziger Straße und auf der Fischerinsel, sind bereits eine Vielzahl von Wohnungen vorhanden. Der Bau von weiteren Wohnungen wird in angrenzenden Bebauungsplänen ermöglicht. Es ist daher nicht zwingend erforderlich, auch im Plangebiet neue Wohnungen in relevantem Umfang zu errichten. Aufgrund der stadträumlichen Lage, der Nutzungsdichte und der Belastungen durch den Verkehrslärm eignet sich das Plangebiet nur bedingt für Wohnnutzung. Dennoch kann der Standort aufgrund der Lage an der Grünanlage Friedrichswerder auch für Wohnungen attraktiv sein. Daher werden Wohnungen im achten und neunten Vollgeschoss allgemein zugelassen, jedoch nicht zwingend festgesetzt.
Die Lage des Gebäudes und die Anordnung nur in den oberen Geschossen sichern eine gute Belichtung der Wohnungen. Um trotz möglicher Beeinträchtigungen, insbesondere durch Lärmbelastung, gesunde Wohnverhältnisse sicherzustellen, ist eine lärmgeschützte Anordnung der Wohnungsgrundrisse erforderlich.
Ausschluss von Tankstellen
(textliche Festsetzung 1.2)
Die Errichtung einer Tankstelle im Plangebiet widerspricht den angestrebten städtebaulichen Gestaltungsanforderungen (Unterbrechung durchgehender Erdgeschosszonen durch offene Bebauung, Gehwegüberfahrten). Aufgrund der in der Innenstadt sinkenden Zahl von Tankstellen und möglichen Standorten für diese Betriebe wurde die Möglichkeit der Einordnung einer Tankstelle genauer geprüft.
Die Einordnung einer Tankstelle mit Zufahrt vom Spittelmarkt wäre in der gegenwärtigen Situation nicht möglich. Auch nach einem Straßenumbau würde der Verkehrsfluss auf der Bundesstraße durch zur Tankstelle abbiegende Fahrzeuge erheblich beeinträchtigt werden. Des Weiteren würde dadurch das städtebauliche Ziel einer geschlossenen Randbebauung mit attraktiver Erdgeschossnutzung beeinträchtigt.
Eine Zufahrt käme allein von der Kurstraße in Frage. Dieses ist jedoch gleichzeitig die einzige Möglichkeit der Zufahrt auf das Grundstück. Zudem hat die Kurstraße in diesem Bereich künftig eine Breite von etwa 15 m und übernimmt die Funktion einer Erschließungsstraße. Aus den zuvor genannten städtebaulichen Gründen müsste die Tankstelle zur Grünfläche hin orientiert sein. Dieses würde die öffentliche Nutzung unvertretbar hoch beeinträchtigen.
Tankstellen werden auf dem vergleichsweise kleinen Grundstück an diesem zentralen innerstädtischen Platz daher nicht zugelassen.
(zeichnerische Festsetzung und textliche Festsetzung 2.2)
Durch die Festsetzung von Baugrenzen und der Anzahl der zulässigen Vollgeschosse wird das Volumen der Baukörper begrenzt und ein geformtes Massenmodell räumlich beschrieben.
Durch die Baugrenzen wird eine Bebauung bis an die Grundstücksgrenzen zugelassen. Die Sicherung einer Bebauung an der Grundstücksgrenze durch Baulinien unterbleibt in Anbetracht des ohnehin begrenzten Spielraumes bei der Realisierung von Gebäuden innerhalb der Regelungen des Bebauungsplans. Zum Innenhof wird eine Überschreitung der Baugrenze um 1,3 m für Fluchtbalkone als Rettungsweg zwischen zwei Treppenhäusern ausnahmsweise zugelassen, wenn dieses bauordnungsrechtlich aus Brandschutzgründen erforderlich ist. Eine Anpassung der Baugrenzen erfolgte in Anbetracht der Dimensionen des Innenhofes nicht.
Insgesamt werden neun Vollgeschosse zugelassen. Zur Betonung der Gebäudeecken tritt oberhalb des 7. Vollgeschosses die Baugrenze zum Spittelmarkt um 2,0 m zurück. Zur Niederwallstraße und zur Kurstraße erfolgt eine Rückstaffelung des 8. und 9. Vollgeschosses um jeweils 1,3 m. Diese Staffelung wird entlang der Kleinen Kurstraße fortgesetzt, um hier einen aufgelockerteren Übergang zur angrenzenden Grünanlage zu schaffen. Größere Rückstaffelungen sind grundsätzlich vorstellbar.
Oberhalb des 9. Vollgeschosses ist die Ausbildung eines Daches zulässig, das vorwiegend der Unterbringung von technischen Einrichtungen dienen soll. Die Dachflächen sind mit einer Neigung bis zu 40° auszubilden. Dachaufbauten werden nicht zugelassen, damit die von der umgebenden Bebauung aus gut sichtbare Dachlandschaft einen optisch ruhigen Eindruck vermittelt. Aufbauten für Aufzugsanlagen und Klimatechnik sollen unterhalb des Daches untergebracht werden. Werbeanlagen oberhalb des obersten Vollgeschosses werden hiermit ebenfalls ausgeschlossen. Zwingende bauordnungsrechtliche Bestimmungen zu Schornsteinen, Ansaug- und Abluftrohren und weiteren technischen Einrichtungen bleiben hiervon ebenso unberührt, wie andere zwingende gesetzliche Vorschriften, aufgrund derer eine Überschreitung unvermeidbar ist.
Durch die Festsetzungen des städtebaulich relevanten
maximalen Volumens wird der Baukörper allseitig eng mit Baugrenzen
umschlossen; die Grundfläche bzw. die Grundflächenzahl wird nicht noch einmal
numerisch festgesetzt. Die durch Planzeichnung ganz konkret festgelegte Fläche
des Baukörpers ist eine Festsetzung mit Doppelcharakter; sie bestimmt zum
einen die zulässige Grundfläche im Sinne des § 16 BauNVO und ist
Berechnungsgrundlage für § 19 BauNVO; zum anderen legt sie zugleich die
überbaubare Grundstücksfläche im Sinne von § 23 BauNVO fest. In Verbindung mit
der zulässigen Höhe des Baukörpers ergibt sich rechnerisch eine Geschossfläche
von ca. 15.000 m², das entspricht einer GFZ von ca. 8,2.
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Baugebiet |
Fläche des |
Überbaubare
Fläche |
GRZ |
Geschoss- (m²) |
GFZ |
|
Kerngebiet |
1.825 |
1.825 |
1,0 |
15.000 |
8,2 |
Einschränkung der Abstandflächen
(zeichnerische Festsetzung)
Entsprechend dem Ziel einer städtebaulichen Neugestaltung und der kritischen Rekonstruktion des historischen Stadtgrundrisses ist die Unterschreitung der Abstandflächen nach § 6 der Bauordnung für Berlin erforderlich. Dieses betrifft für das Plangebiet die Baugrenze zur Kurstraße, die in diesem Bereich eine Breite von ca. 15 m hat. An die übrigen Baugrenzen grenzen breite öffentliche Flächen, deren Mitte nicht durch die Abstandflächen überschritten wird.
Entlang der Kurstraße ist zu differenzieren zwischen der Ecke am Spittelmarkt, die aus städtebaulichen Gründen betont werden soll und der Bebauung im weiteren Verlauf der Kurstraße. Bei neun zulässigen Vollgeschossen im Bereich der Höhenbetonung ergibt sich bei Annahme einer durchschnittlichen Geschosshöhe (brutto) von 3,5 m eine Gebäudehöhe von ca. 31,5 m über Gehweg. Im weiteren Verlauf der Kurstraße tritt die neungeschossige Bebauung 1,3 m hinter die Straßenbegrenzungslinie zurück.
Gemäß § 1 Abs. 5 Nr. 1 BauGB sind bei der Aufstellung von Bebauungsplänen insbesondere die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung zu berücksichtigen. Hierzu gehören auch die Abstandflächenregelungen in der BauOBln.
Mit § 6 BauOBln sind die bauordnungsrechtlich erforderlichen Mindestabstände festgelegt.
Die Festsetzungen dieses Bebauungsplans setzen sich gem. § 6 Abs.14 BauOBln durch ausdrückliche Festsetzungen über die Abstandflächenregelungen des § 6 BauOBln hinweg.
Der Vorrang des Bebauungsplans gegenüber der bauordnungsrechtlichen Abstandflächentiefe ist nur bei "ausdrücklicher" planerischer Ausweisung gegeben, die außerdem noch zwingenden Charakter haben muss. Das berücksichtigt der Bebauungsplan durch die Baukörperausweisung.
Daher wird diesen Gebäudehöhen im Hinblick auf die besondere Situation gegenüber den mit der Bauordnung verfolgten generellen Zielen Vorrang eingeräumt.
Um die diesbezüglichen Belange der Eigentümer und Bewohner sowohl innerhalb als auch außerhalb des Plangebietes und folglich auch in den unmittelbar angrenzenden Gebieten würdigen zu können, schreibt der Gesetzgeber in den §§ 3 und 4 des BauGB die Beteiligung der Bürger und der Träger öffentlicher Belange vor. Bei der Abwägung hat der Plangeber die von § 6 geschützten Rechtsgüter als Belang zu berücksichtigen. Maßgeblich ist insoweit ausschließlich, ob die Festsetzungen abwägungsfehlerfrei getroffen wurden. Dies setzt insbesondere voraus, dass die durch die geringeren Abstandflächen betroffenen Belange zutreffend in die Abwägung eingestellt und mit den besonderen städtebaulichen Gründen, die die Festsetzung geringerer Abstandflächen erforderlich macht, abgewogen wurde.
Eine Unterschreitung der
Abstandflächen ist städtebaulich vertretbar, da die Abstandflächen entlang der
Kurstraße nur auf einer Länge von 26,8 m unterschritten werden und daher die
gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht erheblich beeinträchtigt werden.
Überschreitung der Nutzungsmaße nach § 17 BauNVO
Durch die Planung werden die durch § 17 Abs. 1 BauNVO bestimmten Obergrenzen des Maßes der baulichen Nutzung mit einer GFZ von 3,0 für Kerngebiete überschritten.
Gemäß § 17 Abs. 2 BauNVO kann die Obergrenze überschritten werden, wenn
1. besondere städtebauliche Gründe dies erfordern,
2. die Überschreitungen durch Umstände ausgeglichen sind oder durch Maßnahmen ausgeglichen werden, durch die sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt, nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden und die Bedürfnisse des Verkehrs befriedigt werden, und
3. sonstige öffentliche Belange nicht entgegenstehen.
Die genannten Überschreitungen sind im Sinne von § 17 Abs. 2 BauNVO aus folgenden besonderen städtebaulichen Gründen erforderlich:
Die zentrale innerstädtische Lage des Plangebietes sowie eine Neubebauung in Anlehnung an die historische Struktur erfordern eine verdichtete Kerngebietsnutzung.
Die Zielsetzung, hier einen Büro- und Dienstleistungsstandort mit zentralen Funktionen entstehen zu lassen, setzt eine hohe bauliche Dichte voraus und entspricht den Intentionen des Flächennutzungsplans.
Die stadträumlich angestrebte vielfältige Nutzungsstruktur setzt ein hohes Aufkommen von Besuchern und Kunden voraus, das mit einer hohen baulichen Dichte einhergeht und erfordert eine angemessene Nutzungsdichte und -mischung entsprechend der künftigen Stellung des Plangebietes im städtischen Funktionsgefüge.
Die angestrebte städtebauliche Struktur erfordert ein vollständig überbautes Grundstück, das von öffentlichen Straßen oder Plätzen umgeben ist. Aus dieser kompakten Gebäudestruktur resultiert bei üblichen innerstädtischen Gebäudehöhen, die noch unter denen der bestehenden Gebäude im näheren und weiteren Umfeld bleiben, eine rechnerische Dichte, die über den Obergrenzen nach § 17 BauNVO liegt.
Das allgemeine Ziel des sparsamen Umganges mit Flächen erfordert gerade für zentrale innerstädtische Standorte eine bauliche Verdichtung. So kann die Zahl der Verkehrsbewegungen minimiert und eine Zersiedelung an der Peripherie entgegen gewirkt werden.
Die Überschreitung des Nutzungsmaßes wird durch folgende Umstände und Maßnahmen im Sinne von § 17 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO ausgeglichen:
Angrenzend an den Geltungsbereich des Bebauungsplans wird im Rahmen der Entwicklungsmaßnahme eine ca. 6.900 m² große öffentliche Parkanlage mit Kinderspielplatz festgesetzt, die sich ausgleichend auswirkt. In die Abwägung ist dabei allerdings einzustellen, dass diese Fläche als Grünanlage bereits vorhanden ist, jedoch durch Maßnahmen aufgewertet wird und insbesondere durch die Errichtung der baulichen Anlage im Bebauungsplan 1-2b von den störenden Emissionen der Hauptverkehrsstraßen abgeschirmt wird.
Als ausgleichender Umstand kann auch die räumliche Nähe des Spreekanals herangezogen werden.
Die mit einer hohen baulichen
Verdichtung in der Regel einhergehenden negativen Effekte des Verkehrs treten
im Plangebiet voraussichtlich nicht auf, da die gute Anbindung an den
öffentlichen Verkehr die Bewältigung des Ziel- und Quellverkehres erlaubt,
ohne zusätzlichen motorisierten Individualverkehr erforderlich werden zu
lassen. Die Kapazitäten der U-Bahn, der geplanten Straßenbahn sowie der
Buslinien machen den Spittelmarkt zu einem innerstädtischen Standort mit einer
hohen verkehrlichen Lagegunst.
Aufgrund der zur Verfügung stehenden Grundstücksflächen und den Ausschluss oberirdischer Stellplätze ist nur eine begrenzte Zahl von Stellplätzen realisierbar. Hierdurch wird mittelbar das zukünftige Aufkommen im motorisierten Individualverkehr eingeschränkt, da die Abwicklung der Fahrten maßgeblich von den zur Verfügung stehenden Stellplätzen beeinflusst wird.
Sonstige öffentliche Belange, die dem erhöhten Nutzungsmaß entgegenstehen, sind nicht erkennbar.
Innerhalb des Baugebietes befinden sich zahlreiche Leitungen. Diese werden planungsrechtlich nicht gesichert, da der Plangeber davon ausgeht, dass eine Anpassung an die künftigen öffentlichen Verkehrsflächen stattfindet. Die Umverlegung der im Plangebiet vorhandenen Leitungen erfolgt unter Berücksichtigung der vorgesehenen künftigen Straßenführung. Technische Zwänge zur Unterbringung von Leitungen unterhalb der Baugebiete bestehen nicht.
Für Standorte der technischen Infrastruktur besteht innerhalb des Geltungsbereichs kein Erfordernis. Die bestehenden technischen Anlagen und Netzkapazitäten sind für die durch den Bebauungsplan ermöglichte Bebauung nach Aussage der Leitungsträger grundsätzlich ausreichend. Zudem kann davon ausgegangen werden, dass im Zusammenhang mit den ohnehin notwendigen Leitungsumverlegungen die Versorgungsunternehmen die Notwendigkeit von Netzverstärkungen prüfen und diese - sofern notwendig - vornehmen werden.
(zeichnerische Festsetzung und textliche Festsetzungen 3.1 und 3.2)
Das Baugrundstück liegt am Spittelmarkt und der Kurstraße. Die Straßenbegrenzungslinie zum Spittelmarkt wird entsprechend angepasst, ohne jedoch hiermit den künftigen Straßenverlauf zu präjudizieren. Der Gehweg wird in der Arkade angeordnet. Bis zum Abschluss der Planung für den öffentlichen Straßenraum soll der Bereich vor dem Gebäude an die neue Situation provisorisch angepasst. Die Kurstraße erhält entsprechend der historischen Situation eine Breite von etwa 15 m. Die vorhandene Straßenbegrenzungslinie muss hierzu nicht verändert werden. Zur Grünanlage Friedrichswerder hin soll die verlängerte Kleine Kurstraße als öffentliche Straße ausgebildet werden. Dieses erfordert eine Breite, die geringfügig über die Fläche des historischen Flurstücks hinaus geht. Eine Festsetzung der nordwestlichen Straßenbegrenzungslinie erfolgt daher im angrenzenden Bebauungsplan I-209. Eine Pkw-Erschließung von dieser Seite ist nicht vorgesehen und aufgrund der Straßenbreite auch nur bei einem geringen Verkehrsaufkommen möglich. Eine Zufahrt zum Gebäude kann insofern aufgrund der tatsächlichen Gegebenheiten zum gegenwärtigen Zeitpunkt von der Kurstraße aus erfolgen.
(textliche Festsetzung 3.3)
Der Ausschluss von oberirdischen Stellplätzen erfolgt aus städtebaulichen Gründen. Eine Störung der Aufenthaltsqualität sowie eine Beeinträchtigung des Stadtbildes durch Stellplätze oder Parkhäuser sollen angesichts der geplanten hohen baulichen Verdichtung verhindert werden. Die Stellplätze müssen daher in Tiefgaragen untergebracht werden.
Eine Festsetzung der maximal zulässigen Zahl der Stellplätze erfolgt nicht. Die Zahl der Stellplätze unterliegt aufgrund der Größe des Baugrundstückes und der Tatsache, dass Stellplätze unterirdisch angelegt werden müssen, bereits Beschränkungen, die keine weitere Regelung erfordern. Gem. § 48 der Bauordnung für Berlin ist ein Stellplatznachweis mit Ausnahme der Stellplätze für Kraftfahrzeuge für schwer Gehbehinderte und Behinderte im Rollstuhl für öffentlich zugängliche Gebäude gesetzlich nicht erforderlich.
(textliche Festsetzung 5.1)
Es ist das städtebauliche Ziel, die öffentlichen Verkehrsflächen zur Schaffung städtebaulich attraktiver Räume zu minimieren. Um gleichzeitig eine hohe Aufenthaltsqualität des städtebaulich bedeutsamen öffentlichen Raumes für Fußgänger zu sichern, sollen diese in einer Arkade geführt werden. Aus städtebaulichen Gründen wird der Anordnung von Arkaden einer ansonsten erforderlichen Verbreiterung der Verkehrsflächen bei einer gleichzeitigen Verringerung der Gebäudetiefen Vorrang eingeräumt. Durch die im Kerngebiet vorgesehene Arkade wird die im nördlich angrenzenden Gebäude vorgesehene Arkade fortgesetzt.
Die Fläche der Arkade im Kerngebiet ist mit einem Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit zu belasten. Die Breite von 5,4 m folgt dem Ziel, dem zu erwartenden Fußgängerverkehr ausreichend Fläche anzubieten. Die Höhe von mindestens zwei Vollgeschossen ist erforderlich, um eine großstädtische Ausbildung der Arkade zu sichern und eine Korrespondenz zur Gebäudestruktur herzustellen.
Das Gehrecht darf bezogen auf die Fläche der Arkade innerhalb einer Teilfläche des Kerngebiets auf höchstens 8 % durch Stützpfeiler eingeschränkt werden, um die Nutzung durch Fußgänger nicht zu beeinträchtigen und zugleich stadtgestalterischen Anforderungen gerecht zu werden. Zudem werden aufgrund der zulässigen Gebäudehöhe aus statischen Gründen entsprechende Stützen erforderlich sein. Leitungsrechte unter den Arkaden, d.h. in den privaten Kellerräumen, sind nicht zwingend erforderlich.
(textliche Festsetzung 4.1)
Im Rahmen der Erarbeitung des Planwerks Innenstadt wurden so genannte "Soundpläne" für die künftige Situation erarbeitet. Wenngleich diese Soundpläne in Teilbereichen auf vom Bebauungsplan abweichenden Gebäudezuschnitten beruhen, lassen sich daraus Aussagen für die vorgesehene künftige Bebauung ableiten.
Durch die zu erwartenden Verkehrsbelastungen auf der das Plangebiet tangierenden Bundesstraße treten hohe Lärmimmissionen auf. Teilweise kann es zu einer deutlichen Überschreitung der Orientierungswerte für Kerngebiete gemäß DIN 18005 kommen. An den den Straßen zugewandten Außenwänden des neuen Gebäudes muss im Ergebnis weiterhin mit Lärmbelastungen zwischen 67,5 und 72,5 dB(A) gerechnet werden. Auch wenn die Lärmbelastung als ortsüblich eingestuft werden kann, so sind zum Schutz der Nutzer, insbesondere der Bewohner, im Plangebiet Lärmschutzmaßnahmen erforderlich.
Aktive Schallschutzmaßnahmen innerhalb der Straßenverkehrsflächen sind auf Grund der vorgesehenen Bebauung im Straßenraum weder räumlich noch gestalterisch unterzubringen. Daher müssen passive Lärmschutzmaßnahmen getroffen werden. Differenzierte Festsetzungen zum erforderlichen Schalldämmmaß für Außenbauteile sind nicht notwendig. Mit der Anwendung der DIN 4109 im Baugenehmigungsverfahren ist ausreichend Handhabe gegeben, um gesunde Arbeitsverhältnisse sicherzustellen.
Die Anforderungen der DIN 4109 sind an den zum Spittelmarkt orientierten Fassaden nicht ausreichend, um in den Wohnungen eine ungestörte Nachtruhe zu gewährleisten. Der Verkehrslärm wirkt auch in die Nebenstraßen hinein. Um dennoch die angestrebte Wohnnutzung zu ermöglichen, wird durch textliche Festsetzung gesichert, dass durch die Anordnung der Aufenthaltsräume in den Wohnungen sowie die Höhenlage der Wohnnutzung eine unzumutbare Beeinträchtigung durch Verkehrslärm ausgeschlossen wird.
Wohnungen mit notwendigen Fenstern von Aufenthaltsräumen im Einwirkungsbereich des von der Bundesstraße ausgehenden Lärms dürfen daher nur errichtet werden, wenn mindestens ein Aufenthaltsraum, der keine Küche ist, zu einer hiervon abgewandten Fassade, d.h. zur verlängerten Kleinen Kurstraße hin ausgerichtet ist. Bei Wohnungen mit mehr als drei Aufenthaltsräumen (hierzu zählt auch die Küche) müssen mindestens zwei Aufenthaltsräume, die keine Küchen sind, zur verlängerten Kleinen Kurstraße orientiert sein.
Mit dieser Grundrissorientierung soll erreicht werden, dass insbesondere die zum Schlafen geeigneten Räume zur ruhigeren Seite hin ausgerichtet werden. Die besondere Erwähnung von Küchen berührt nicht die bauordnungsrechtliche Beurteilung der Küchen als Aufenthaltsräume; sie soll gewährleisten, dass Wohn- und Schlafräume zur lärmabgewandten Seite ausgerichtet sind. Aufenthaltsräume mit Lüftungsmöglichkeit ausschließlich zu den belasteten Straßen sind mit einer schallgedämmten Dauerlüftungsmöglichkeit auszustatten. Die Schalldämm-Anforderungen müssen auch bei Aufrechterhaltung des Mindestluftwechsels über die schallgedämmte Lüftungsmöglichkeit eingehalten werden.
(textliche Festsetzung 4.2)
Die textliche Festsetzung dient dem Schutz der Wohnnutzung und anderer empfindlicher Nutzungen vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Erschütterungen und sekundären Luftschall.
Durch den Betrieb der bestehenden U-Bahn werden Erschütterungen auf das Erdreich und damit auf die darin gegründeten Hochbauten ausgelöst, die das Wohnen und andere empfindliche Nutzungen stören bzw. beeinträchtigen könnten. In Analogie zu anderen Untersuchungen und Vorhaben wird daher davon ausgegangen, dass Vorkehrungen zum Schutz vor diesen Beeinträchtigungen erforderlich sind.
Auf Grund der komplexen Ausbreitungsverhältnisse von Erschütterungen bzw. Schwingungen und des daraus entstehenden sekundären Luftschalls kann es auch bei gemessenen bzw. abgeschätzten bahnbezogenen Emissionswerten durch Verstärkungserscheinungen (z. B. durch Resonanzen) zu Störungen empfindlicher Nutzungen kommen. Dies kann jedoch entscheidend durch die Gebäudekonstruktion gemindert werden.
Im Bebauungsplanverfahren kann keine sachgerechte Entscheidung des Einzelfalles erfolgen, da die relevanten Bedingungen (statische Struktur des Gebäudes und der Gründung, Schwingungsverhalten sowie Lage und Exposition empfindlicher Nutzungen) erst im Baugenehmigungsverfahren bekannt sind. Dennoch ist auf Grund der Vorbelastung der von den Bahnanlagen tangierten Grundstücke eine Vorsorgeregelung unabdingbar, um den Schutz der Nutzungen zu gewährleisten, da die bauordnungsrechtlichen Handlungsmöglichkeiten für diesen besonderen Fall nicht hinreichen.
Für einen Bereich von 20 m um den U-Bahn-Tunnel ist daher voraussichtlich die Durchführung von erschütterungsdämmenden Maßnahmen erforderlich. Da Maßnahmen an den Schienenwegen nicht im Bebauungsplanverfahren festgesetzt werden können, muss dieses durch Maßnahmen an den Hochbauten geregelt werden. Hier ist die wirkungsvollste Maßnahme die schwingungstechnische Entkoppelung der Gründung der Hochbauten von den Bahnanlagen sowie vom Baugrund in unmittelbarer Nähe der Bahnanlagen. Angesichts der absehbaren Belastungen der Gebäude ist jedoch nur die Festsetzung einer Entkoppelung der an die Bahnanlagen grenzenden Gebäude notwendig. Dem Vorsorgeprinzip der Bauleitplanung entsprechend, wird durch die Festsetzung der besonderen baulichen Vorkehrung "Schwingungstechnische Entkopplung" entsprochen. Diese Verpflichtung wird den Eigentümern der Grundstücke im Rahmen der Bauleitplanung auferlegt um die Einhaltung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu sichern (Einhaltung von Immissionswerten).
Die Bezugnahme auf die Anhaltswerte der DIN 4150 Teil 2 quantifiziert die geforderte Wirksamkeit der Vorkehrung und macht die Festsetzung grundsätzlich technisch überprüfbar und vollziehbar. Diese Festsetzung wird allerdings erst im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens - bei Kenntnis der o. a. Bedingungen - anwendbar.
Die Durchführung anderer Maßnahmen an den Hochbauten oder der Abschluss von Vereinbarungen mit dem Betreiber der Bahnanlage über die Durchführung von Maßnahmen an den Schienenwegen ist ebenfalls möglich, wenn eine gleichwertige Wirkung erzielt wird. Der Nachweis dieser Wirkung obliegt dem Bauherrn und muss im Baugenehmigungsverfahren geführt werden.
(textliche Festsetzung 4.3)
Das Plangebiet liegt im Vorranggebiet für die Luftreinhaltung gemäß dem Flächennutzungsplan. Daher wird nur die Verwendung von Erdgas und Heizöl EL zugelassen. Andere Brennstoffe dürfen verwendet werden, wenn im Einzelnachweis dargelegt wird, dass die zulässigen Emissionswerte, die den Emissionswerten von Heizöl EL entsprechen, nicht überschritten werden. Zulässig ist auch die Verwendung von Fernwärme. Eine separate Festsetzung hierzu ist nicht erforderlich, da es sich bei Fernwärme nicht um einen Brennstoff handelt.
(textliche Festsetzung 4.4)
Zu einem kerngebietstypischen innerstädtischen Platz gehören auch Werbeanlagen. In § 3 Abs. 1 sowie in §§ 10 und 11 der Bauordnung für Berlin sind generelle Anforderungen an Umfang und Gestaltung von Werbeanlagen festgelegt (Allgemeine Anforderungen an bauliche Anlagen und "Verunstaltungsverbot"). Diese Regelungen sind auch im Plangebiet zu beachten.
Darüber hinaus ist die Zulässigkeit nicht gegeben, wenn von Werbeanlagen Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets im Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind. Hiermit und durch die bauordnungsrechtlichen Bestimmungen gibt es eine Handhabe, Werbeanlagen, die die angrenzende Wohnnutzung und die Nutzung der angrenzenden öffentlichen Grünanlage als Erholungsfläche stören, zu verhindern. Allerdings kann dieses Instrument zu unbestimmt sein, um die genannten Nutzungen im erforderlichen Umfang vor negativen Einflüssen zu schützen und die Nutzungs- und Gestaltungsqualität der öffentlichen Grünanlage zu gewährleisten. Um sicherzustellen, dass keine Belästigung der Anwohner durch großflächige Werbeanlagen und Leuchtreklame erfolgt und um eine Beeinträchtigung des Stadtbildes auszuschließen, setzt der Bebauungsplan auf Grundlage von § 12 AGBauGB fest, dass großflächige Werbeanlagen sowie Werbeanlagen mit wechselndem, bewegtem oder laufendem Licht nur ausnahmsweise zulässig sind.
Nachrichtlich übernommen werden die vorhandenen planfestgestellten Anlagen der U-Bahn.
Die Tunnel der U-Bahn (U 2) beeinflussen die unterirdische Bebaubarkeit des Kerngebietes. Der Vorbereitung eines Fahrrechtes im Bebauungsplan bedarf es nicht, da die Anlagen vorhanden und planfestgestellt sind.
Zur präzisen Lage der U-Bahn liegen unterschiedliche Angaben vor. In Verlängerung der Niederwallstraße muss jedoch davon ausgegangen werden, dass die Teilflächen des Kerngebiets nördlich dieser Verlängerung aufgrund des U-Bahn-Tunnels nur eingeschränkt unterirdisch bebaubar sind. Ein Verzicht auf die teilweise Überbauung des U-Bahn-Tunnels führt zu einer städtebaulich nicht vertretbaren Situation. Daher wird eine teilweise Überbauung zugelassen.
Über die eigentliche Tunnelanlage hinaus können Stützmauern seitlich der U-Bahn-Tunnel vorhanden sein. Diese wurden im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens nicht ermittelt. Die Möglichkeit einer Beseitigung dieser nicht auszuschließenden Mauern ohne Beeinträchtigung der Anlagen der U-Bahn kann erst im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens geprüft werden.
Vor Beginn von Bauarbeiten ist eine Zustimmung des Betreibers der U-Bahn und der technischen Aufsichtsbehörde zur Art und Weise der Berücksichtigung der Anlagen erforderlich. Die bei der Realisierung von Hochbauvorhaben über dem U-Bahn-Tunnel und in seiner Nähe entstehenden zusätzlichen Kosten müssen die künftigen Bauherren tragen. Der Betreiber der U-Bahn weist darauf hin, dass unterirdisch und bis zur Höhe des 1. Vollgeschosses ein Abstand von 2,0 m von den Tunnelanlagen eingehalten werden muss. Gegebenenfalls können im 1. Vollgeschoss Fassadenelemente, die bei Notwendigkeit des Zugangs zum Tunnel von außen entfernt werden können, errichtet werden, um einen baulich geschlossenen Eindruck zu erreichen. Hierüber ist eine privatrechtliche Vereinbarung mit dem Betreiber der U-Bahn erforderlich.
Nach § 3 des Denkmalschutzgesetzes Berlin sind Bauarbeiten bei Entdeckung eines Bodendenkmales sofort einzustellen. Der Fund ist unverzüglich der unteren Denkmalschutzbehörde anzuzeigen.
Das Denkmalschutzgesetz Berlin trifft eindeutige Regelungen für den Umgang mit Bodendenkmalen im Rahmen von Baumaßnahmen, die unabhängig von den Festsetzungen eines Bebauungsplans gelten. Die Erwartung, Bodendenkmale aufzufinden, schließt die Durchführung von Baumaßnahmen nicht aus.
Der vorhersehbare Einfluss der Baumaßnahmen auf das Grundwasser erfordert selbst bei schonender Gründungstechnik separate Genehmigungsverfahren nach § 37 des Berliner Wassergesetzes. Für die im Geltungsbereich des Bebauungsplans geplanten Vorhaben ist eine frühzeitige Anzeige der jeweiligen Baumaßnahme bei der Wasserbehörde zu empfehlen.
Die vorgesehenen Festsetzungen des Bebauungsplans haben über die in Kapitel 3.2 dargelegten und in der Abwägung berücksichtigten Auswirkungen auf die vorhandenen Wohnungen keinen negativen Einfluss. Zur Verwirklichung der Planung müssen weder Wohnungen abgerissen werden, noch Mieter oder Eigentümer ihre Wohnungen dauerhaft verlassen. Die bestehenden Wohnungen, insbesondere im Gebäude Leipziger Straße 54 / Niederwallstraße werden nicht negativ durch den Schattenwurf des neuen Gebäudes beeinträchtigt. Aufgrund der Festsetzungen dieses Bebauungsplans entfallen ca. 1.640 m² der öffentlichen Grünanlage, von denen 890 m² unversiegelt sind. Gleichzeitig wird die Grünanlage, die durch den Bebauungsplan I-209 auf einer Fläche von 6.900 m² gesichert wird, gestalterisch und funktional aufgewertet. Insbesondere in den Morgenstunden im Winterhalbjahr kommt es zu Verschattungen von Teilen der Grünanlage durch das im Kerngebiet zulässige Gebäude. Dieser Schattenwurf ist jedoch, da er auf einen kurzen Zeitraum und auf eine Teilfläche begrenzt ist, im Hinblick auf die räumliche Fassung und die städtebauliche Aufwertung akzeptabel. Der Standort des Spindlerbrunnens wird lediglich verändert, der Brunnen bleibt erhalten. Außerdem entstehen neue Grünanlagen in der näheren Umgebung. Neben der Freifläche, die im angrenzenden Bebauungsplan I-209 planungsrechtlich gesichert ist, sind dies die künftigen Grünflächen am Petriplatz im weiteren Verlauf der Gertraudenstraße (Bebauungsplan I-218) und beiderseits der Roßstraße.
Zeitweise kann es aufgrund von Bautätigkeit auf unmittelbar benachbarten Grundstücken zu Lärmbelästigungen kommen. Die gesetzlichen Regelungen, insbesondere zum Schutz der Nachtruhe erübrigen weitere Regelungen im Bebauungsplan.
Die umweltschützenden Belange werden in der Abwägung nach § 1 Abs. 6 BauGB berücksichtigt. Bei dem vorliegenden Bebauungsplan handelt es sich nicht um ein Vorhaben im Sinne des Gesetzes über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG), das aufgrund seiner Art, seiner Größe oder seines Standortes erhebliche Auswirkungen auf die Umwelt haben kann. Eine Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem UVPG ist daher nicht zwingend vorgeschrieben. Um den Umweltbelangen dennoch gerecht zu werden, wurde hinsichtlich möglicher Auswirkungen des großflächigen Einzelhandels eine allgemeine Vorprüfung des Einzelfalls gemäß § 3c UVPG durchgeführt. Auch für die Bundesfernstraße wurde eine Vorprüfung des Einzelfalls gemäß § 3c UVPG durchgeführt. Gegenstand der Prüfung war hierbei das Plangebiet Bebauungsplans 1-2, d.h. der Geltungsbereiche der Bebauungspläne 1-2a und 1-2b. Für den Geltungsbereich des Bebauungsplans 1-2a werden - vorbehaltlich einer abschließenden Abwägung - Annahmen getroffen, die den nach gegenwärtigem Kenntnisstand einen plausiblen, bezogen auf die Verkehrsführung maximal zu erwartenden Eingriff unterstellen. Eine Vorwegnahme der künftigen Festsetzungen des Bebauungsplans 1-2a ist hiermit nicht verbunden. Im Ergebnis der Vorprüfung wurde festgestellt, dass aufgrund des begrenzten Umfanges und der lokalen Beschränkung der zu erwartenden Auswirkungen die Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nicht erforderlich ist. Eine allgemeine Vorprüfung ausschließlich für den kleineren Geltungsbereich des Bebauungsplans 1-2b wurde daher nicht durchgeführt. Die allgemeine Vorprüfung des Einzelfalls gemäß § 3c UVPG wird im Folgenden dargestellt.
Da im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens eine Bundesfernstraße (hier durch die Festsetzung einer Straßenbegrenzungslinie) geändert wird, wurde die Eingriffs- und Ausgleichsregelung nach dem Naturschutzrecht berücksichtigt, bleibt jedoch ohne Auswirkungen, da sich die künftige gesamte Straßenverkehrsfläche der Bundesfernstraße im Übrigen außerhalb des Geltungsbereiches dieses Bebauungsplans befindet.
Gemäß § 1 des Gesetzes über die Umweltverträglichkeitsprüfung ist sicherzustellen, dass bei bestimmten öffentlichen und privaten Vorhaben zur wirksamen Umweltvorsorge nach einheitlichen Grundsätzen
· die Auswirkungen auf die Umwelt frühzeitig und umfassend ermittelt, beschrieben und bewertet werden,
· das Ergebnis der Umweltverträglichkeit so früh wie möglich bei allen behördlichen Entscheidungen über die Zulässigkeit berücksichtigt wird.
Mit dem Bebauungsplan 1-2 "Spittelmarkt" soll ein Städtebauprojekt mit einer zulässigen Grundfläche von ergänzend zum Bestand rund 7.000 m² und einer zusätzlich zulässigen Geschossfläche von rund 50.000 m² ermöglicht. Da keine weitergehenden Regelungen zum Ausschluss bzw. zur Beschränkung von Einzelhandel vorgesehen sind, ist Einzelhandel in einer Größenordnung von mehr als 1.200 m² zulässig.
Im Rahmen des Bebauungsplans 1-2 soll auch der Straßenzug Gertraudenstraße - Leipziger Straße als Teil einer Neukonzeption für die gesamte, als Bundesfernstraße eingestufte Straßenverbindung zwischen Spittelmarkt und Grunerstraße (Gesamtlänge rund 1,6 km) umverlegt und neu gestaltet werden. Neben je zwei Fahrspuren pro Fahrtrichtung zzgl. Abbiegespur im Platzbereich ist zusätzlich eine in einer 12 m breiten Tramallee geführte Straßenbahn in Mittellage vorgesehen. Die Realisierung der Straßenbahnverbindung erfolgt in einem gesonderten Planfeststellungsverfahren. Mit diesen Annahmen ist keine Vorentscheidung über die künftige städtebauliche Lösung im Geltungsbereich des Bebauungsplans 1-2a verbunden.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans 1-2 "Spittelmarkt" liegt teilweise innerhalb des Entwicklungsbereichs "Hauptstadt Berlin - Parlaments- und Regierungsviertel".
Da die Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung gemäß § 3b Abs. 2 UVPG auch besteht, wenn mehrere Vorhaben derselben Art, die gleichzeitig verwirklicht werden sollen und in einem engen Zusammenhang stehen (kumulierende Vorhaben) zusammen die maßgeblichen Größen- und Leistungswerte erreichen, wird auch der Zusammenhang mit angrenzenden Projekten überprüft.
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens I-209 für den nördlich angrenzenden Friedrichswerder soll dort Wohnungsbau mit ergänzenden Dienstleistungen entstehen. Vorgesehen ist die Festsetzung von allgemeinem Wohngebiet bzw. Mischgebiet. Zum Geltungsbereich des Bebauungsplans 1-2 "Spittelmarkt" ist die geplante Neubebauung durch eine öffentliche Parkanlage getrennt. Die öffentliche Auslegung ist abgeschlossen. Aufgrund der unterschiedlichen Nutzung und der baulichen Zäsur durch die geplante Grünanlage ist nicht von einem kumulierenden Vorhaben auszugehen.
Der Bebauungsplan I-218 für den östlich des Spreekanals angrenzenden Bereich dient ebenfalls dem Umbau des Straßenzugs Leipziger Straße - Gertraudenstraße und der Neubebauung frei werdender Verkehrsflächen mit Wohn- und Geschäftsgebäuden. Die frühzeitige Bürgerbeteiligung hat stattgefunden. Der Umbau des Straßenzugs Gertraudenstraße - Leipziger Straße stellt ein kumulierendes Vorhaben dar, aufgrund der Gesamtlänge, die unterhalb des Schwellenwerts der Anlage 1, Nr. 14.5 zum UVPG liegt, besteht jedoch keine Pflicht zur Durchführung einer allgemeinen Vorprüfung. Die im Rahmen des Bebauungsplans zulässige Neubebauung stellt aufgrund des fehlenden engen Zusammenhangs mit der geplanten Bebauung am Spittelmarkt kein kumulierendes Vorhaben dar.
Für den nördlich anschließenden Geltungsbereich des Bebauungsplans I-207 hat die öffentliche Auslegung bereits 1997 stattgefunden. Neben der Festsetzung von Sondergebiet zur bereits erfolgten Realisierung des Auswärtigen Amts setzt der Bebauungsplan im südlichen Bereich zwei Kerngebietsflächen fest. Dort finden derzeit auf zwei Grundstücken (Oberwasserstraße 11,12 und 13) Umbaumaßnahmen, die auf eine zukünftige Nutzung durch das Auswärtige Amt abzielen, statt. Weitere Bauvorhaben, die in einem engen funktionalen und räumlichen Zusammenhang mit der Bebauung am Spittelmarkt stehen, sind nicht bekannt.
Der Bebauungsplan I-204 für das nordwestlich angrenzende Gebiet um den Hausvogteiplatz dient in dem an den Spittelmarkt angrenzenden Bereich der Sicherung der vorhandenen Wohnbebauung sowie ergänzender Gemeinbedarfseinrichtungen, in dem an den Hausvogteiplatz anschließenden Bereich dient er überwiegend der Sicherung vorhandener Büro- und Geschäftsgebäude. Neubau ist nur in sehr geringem Umfang vorgesehen. Der Bebauungsplan I-204 hat öffentlich ausgelegen, das Verfahren wird im Bezirk Mitte bearbeitet. Von einem kumulierenden Vorhaben ist aufgrund des fehlenden engen Zusammenhangs mit der geplanten Bebauung am Spittelmarkt nicht auszugehen.
Für den Bebauungsplan I-38 für den südlich anschließenden Bereich wurde bisher erst die Aufstellung beschlossen. Schon aufgrund des fehlenden zeitlichen Zusammenhangs kann hier ein kumulierendes Vorhaben ausgeschlossen werden.
Eine gesetzliche Pflicht zur Durchführung einer allgemeinen Vorprüfung ergibt sich daher nur aus der Überschreitung des Grenzwerts für Einzelhandel gem. Anlage 1 Punkt 18.6.2 i.V.m. Punkt 18.8 UVPG. Der allgemeinen Vorprüfung wird für den Teil, der sich im Plangebiet des Bebauungsplans 1‑2a befindet, der Bebauungsplanentwurf 1-2 (Stand Beteiligung der Träger öffentlicher Belange) zugrunde gelegt. Absehbare Änderungen wurden berücksichtigt.
Die
Merkmale eines Vorhabens sind insbesondere hinsichtlich folgender Kriterien zu
beurteilen:
Im
Rahmen des Bebauungsplanverfahrens sollen Büro- und Geschäftsgebäude mit einem
geringen Wohnanteil realisiert werden. Die maximal zulässige Traufhöhe liegt
bei 22 m, die zulässige Gebäudeoberkante bei 30 m. Insgesamt sollen in den
Kerngebieten MK 1 - MK 5 planungsrechtlich ca. 48.000 m² Geschossfläche
zugelassen werden. Diese verteilen sich wie folgt:
|
|
Überbaubare Fläche |
Geschossfläche |
|
MK 1 |
1.600 m² |
9.400 m² |
|
MK 2 |
1.500 m² |
10.100 m² |
|
MK 3 |
1.800 m² |
15.000 m² |
|
MK 4 |
700 m² |
5.000 m² |
|
MK 5 |
1.400 m² |
9.500 m² |
|
Gesamt MK |
7.000 m² |
49.000 m² |
Die Flächenbezeichnungen beziehen sich auf den Entwurf des Bebauungsplans 1-2. Die Kerngebietsfläche im Geltungsbereich des Bebauungsplans 1-2b entspricht dem Kerngebiet mit der Bezeichnung MK 3.
Da kein konkretes
Vorhaben für eine Einzelhandelsnutzung vorliegt, sind ausgehend von der Annahme,
dass sich der Einzelhandel in der Regel auf das erste und zweite Vollgeschoss
beschränkt, zwischen 9.000 und 18.000 m² Geschossfläche für Einzelhandel möglich.
Durch das Vorhaben
wird der derzeitige Versiegelungsanteil von 77 % auf 96 % erhöht. Alle Baugrundstücke
können auch vollständig unterbaut werden, planungsrechtliche Einschränkungen
bestehen nicht.
Es ist mit keinen
über die normale Nutzung als Büro- und Geschäftsgebäude hinausgehenden Abfallerzeugnissen
zu rechnen.
Es ist mit keinen
Umweltverschmutzungen und Belästigungen zu rechnen.
Es ist mit keinen Unfallrisiken zu rechnen. Es werden nur gesetzlich zulässige Stoffe und Technologien verwandt.
Die ökologische
Empfindlichkeit des Gebietes, das durch ein Vorhaben möglicherweise
beeinträchtigt wird, ist insbesondere hinsichtlich folgender Nutzungs- und
Schutzkriterien unter Berücksichtigung der Kumulierung mit anderen Vorhaben in
ihrem gemeinsamen Entwicklungsbereich zu beurteilen:
MK 1: Die Fläche ist derzeit bebaut bzw. durch Verkehrsflächen weitgehend versiegelt. Lediglich eine kleine Teilfläche weist Gehölzbestände auf.
MK 2: Das Baufeld wird derzeit als Verkehrsfläche genutzt. Sie dient überwiegend als Fußgängerbereich, ein kleinerer Teil gehört zur Fahrbahn der Leipziger Straße. Innerhalb des Fußgängerbereichs befinden sich Pflanzbeete mit umfangreichem Baum- und Gehölzbestand.
MK 3: Die Fläche gehört zur Grünfläche Friedrichswerder. Sie ist derzeit überwiegend Rasenfläche, Teilflächen sind versiegelt und dienen als Fußgängerbereiche bzw. als Sockelfläche des Spindlerbrunnens.
MK 4: In diesem Bereich wird gegenwärtig ein Neubau errichtet.
MK 5: Der südliche Bereich des Baufelds liegt innerhalb einer Grünfläche mit vereinzeltem Baumbestand, der nördliche Teil des Baufeldes ist derzeit Straßenland (neue Gertraudenbrücke).
Verkehrsfläche:
Die Fläche ist überwiegend versiegelte Verkehrsfläche, untergeordnete Flächen
gehören zu bestehenden Grünflächen mit Baum- und sonstigen Gehölzbeständen. Im
Bereich der künftigen kleinen Kurstraße steht der Spindlerbrunnen.
Die genaue
flächenmäßige Differenzierung der bestehenden und der geplanten Versiegelung
und Nutzung ist der Eingriffsbilanzierung zu entnehmen.
Das Gebiet liegt im Berliner Urstromtal. Es weist bei einer weitgehend ebenen Oberfläche eine mittlere Höhenlage von 34,5 bis 35 m über NN auf. Der Boden ist stark anthropogen überformt. Oberhalb einer bis zu 40 m mächtigen Schicht aus pleistozänen Sanden, die teilweise von Niedermoortorfen durchbrochen sind, befinden sich Geländeauffüllungen aus unterschiedlichen Epochen.
Der
Grundwasserflurabstand liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans
"Spittelmarkt" zwischen 2 und 4 m. Aufgrund des niedrigen
Flurabstandes und der hohen Versickerungsfähigkeit der Sedimente besteht ein
hohe Verschmutzungsempfindlichkeit des Grundwassers. Die Grundwasserneubildungsrate
ist aufgrund des hohen Versiegelungsgrades gering.
Das Grundstück Leipziger Straße 50 ist aufgrund seiner ehemaligen Nutzung als Tankstelle als Altlastenverdachtsfläche nach Bundes-Bodenschutzgesetz kategorisiert und im Altlastenkataster der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung eingetragen. Aufgrund früherer Nutzungen der Grundstücke Wallstraße 1, Seydelstraße 36-37, Leipziger Straße 48, 49, 51, Niederwallstraße 25-26, Kurstraße 28-29 und Grundstück Oberwasserstraße 15 gibt sich hier der Verdacht auf altlastenrelevante Gewerbenutzungen, es können auch Bodenverunreinigungen durch Kriegsschäden vorhanden sein. Diese Grundstücke sind nicht im Bodenbelastungskataster des Landes Berlin eingetragen.
Im Plangebiet der
Bebauungspläne 1-2a und 1-2b befinden sich 61 nach der Baumschutzverordnung
geschützte Bäume. Aufgrund seiner innerstädtischen Lage sowie der geringen
Größe und Ausstattung der vorhandenen Biotopstrukturen besitzt das Gebiet nur
eine untergeordnete Bedeutung als Lebens- und Naherholungsraum für die
Tierwelt. Der Gehölzbestand weist einen hohen Anteil an nicht heimischen Arten
auf, Altbäume fehlen. Zudem sind die kleinflächigen Biotope starken Störeffekten
durch Lärm und angrenzende bzw. direkte Nutzungen ausgesetzt. Im Plangebiet
kommen daher nur wenige, weit verbreitete Tierarten ohne spezielle
Lebensraumansprüche und mit geringer Störungsempfindlichkeit vor. Bezogen auf
die Avivfauna gehört das Gebiet zu den in Berlin häufigen innerstädtischen
Lebensräumen, die nur die häufig anzutreffenden und verstädterten Arten als
Brutvögel aufweisen. Vorkommen gefährdeter Vogelarten der Roten Liste sind
ebenso wie andere gefährdete Tierarten der Roten Liste sind auszuschließen.
Auswirkungen
auf Menschen, Tiere und Pflanzen
Aufgrund seiner heterogenen Bebauungsstruktur und der Dominanz des Individualverkehrs besitzt der Spittelmarkt gegenwärtig nur eine geringe Attraktivität. Die im Platzbereich vorhandenen Freiflächen haben den Charakter von Abstandsgrün. Auch die an den Platz heranreichende, gestalterisch ebenfalls unzulängliche Grünfläche auf dem Friedrichswerder weist aufgrund der hohen Belastung durch die Verkehrsemissionen der Leipziger Straße nur eine geringe Aufenthaltsqualität auf.
Im Rahmen des angenommenen Straßenumbaus soll eine ansprechende städtebauliche Struktur in einem stadtverträglichen Maßstab geschaffen werden, die zu einer Aufwertung des Erscheinungsbildes führt. Durch attraktiv gestaltete Freiflächen, die aufgrund der geringeren Verkehrsbelastungen eine deutlich höhere Nutzbarkeit haben, wird die fehlende Aufenthaltsqualität wieder hergestellt und zu einer Belebung des öffentlichen Raums beigetragen. Ergänzende Einzelhandels- und Dienstleistungsnutzungen steigern die Attraktivität der vorhandenen Wohnnutzung und schaffen zusätzliche Arbeitsplätze.
Schattenstudien haben nachgewiesen, dass sich die Belichtungssituation der vorhandenen Bebauung durch die geplante Neubebauung nur punktuell verschlechtert, Wohnnutzungen sind hiervon nur in sehr begrenztem Umfang betroffen.
Insgesamt ist daher
von einer deutlichen Aufwertung des Ortsbildes und einer Verbesserung der Aufenthaltsqualität
auszugehen.
Bedingt durch seine innerstädtische Lage und die nur geringe Größe und Ausstattung der vorhandenen Biotopstrukturen hat das Plangebiet nur eine untergeordnete Bedeutung als Lebensraum für die Tierwelt. Der Biotopbestand setzt sich aus typischen innerstädtischen Grünstrukturen wie Rasen- und Gehölzbeständen, Baumgruppen und Einzelbäumen zusammen, dabei besteht ein hoher Anteil nicht heimischer Gehölze. Daher sind nur wenige, weit verbreitete Tierarten ohne spezielle Lebensraumansprüche anzutreffen. Gefährdete Tierarten der Roten Listen Berlins kommen im Plangebiet nicht vor.
Durch den
umfangreichen Biotopverlust gehen die Lebensraumfunktionen weitgehend verloren.
Auswirkungen
auf Boden, Wasser, Luft, Klima und Landschaft
Im Bereich der neu versiegelten Flächen gehen die ökologischen Bodenfunktionen vollständig verloren. Entlastungen bzw. Verbesserungen für das Schutzgut Boden ergeben sich durch die Entsorgung von möglichen Altlasten.
Durch die Neuversiegelung erhöht sich der Versiegelungsgrad im Plangebiet von derzeit 77 % auf 96 %. Die Infiltration von Niederschlagswasser wird damit weitgehend unterbunden. Trotz der grundsätzlich geringen Grundwasserneubildungsrate bedeutet dies eine zusätzliche Beeinträchtigung des lokalen Wasserhaushaltes.
Der Spittelmarkt liegt im Übergangsbereich zwischen hoher und mäßiger Veränderung gegenüber den Freilandverhältnissen. Die durchschnittliche jährliche Lufttemperatur liegt um 2,5 - 3° über der entsprechenden Temperatur im Berliner Umland. Der Jahresniederschlag liegt im Durchschnitt bei 560 mm; die Hauptwindrichtung ist West bis Südwest.
Das Plangebiet befindet sich in einem Belastungsbereich, der durch hohen Versiegelungsgrad und hohe Baudichte bei gleichzeitig geringem Vegetationsanteil gekennzeichnet ist. Lokalklimatisch spiegelt sich dies neben erhöhten Durchschnittstemperaturen in einer geringen nächtlichen Abkühlung, ungünstigen Wind- und Austauschverhältnissen und einem mittleren bis hohen Risiko für bioklimatische Belastungen wider. Die vorhandenen Grünflächen und Baumbestände haben innerhalb dieses innerstädtischen Belastungsgebietes eine lokalklimatische Ausgleichsfunktion, da sie kleinräumig für Kalt- und Frischluftproduktion und eine Erhöhung der Luftfeuchte sorgen. Eine Funktion für den lokalen Luftaustausch besitzt die bestehende Verbindung zwischen den Grünflächen im Plangebiet und der nördlich anschließenden Grünanlage Friedrichswerder. Vorbelastend wirkt sich hier jedoch die Leipziger Straße aus, da sie zum einen als Barriere für den Frischlufttransfer fungiert und zum anderen durch Eintrag belasteter und erwärmter Luft in die Grünflächen deren Ausgleichsfunktion beeinträchtigt.
Durch die geplante
städtebauliche Neuordnung wird die lokalklimatische Situation negativ beeinträchtigt.
Die Bebauung zwischen Leipziger Straße und Grünanlage Friedrichswerder schränkt
die lokale Frischluftzufuhr aus der Grünanlage in das Plangebiet ein, gleichzeitig
fungiert sie jedoch als Barriere für Schadstoffemissionen aus der Leipziger
Straße und bewirkt eine Reduzierung der vorhandenen Schadstoffeinträge in die
Grünanlage.
Auswirkungen
auf Kulturgüter und sonstige Sachgüter
Der Spittelmarkt hat seine überlieferte Funktion als Gelenkpunkt zwischen historischer Mitte, Friedrichswerder und den barocken Stadterweiterungen vollständig eingebüßt. Er weist ein sehr heterogenes, gestörtes Ortsbild auf und ist als signifikanter städtischer Bereich nicht mehr wahrnehmbar. Im Rahmen des Stadtumbaus soll der Spittelmarkt in Anlehnung an die historische Situation wieder zu einem unverwechselbaren städtischen Ort entwickelt werden und damit zu einer Aufwertung der Berliner Innenstadt beitragen.
Die als Baudenkmal unter Denkmalschutz stehende alte Gertraudenbrücke wird im Rahmen des Straßenumbaus abgerissen. An ihrer Stelle soll eine, den verkehrlichen Anforderungen Rechnung tragende, neue Brücke unter weitgehender Verwendung von Bauteilen der alten Gertraudenbrücke errichtet werden.
Der
Spindlerbrunnen, der gegenwärtig im südlichen Bereich des Friedrichswerder
steht, soll im Rahmen des Stadtumbaus in die Neugestaltung des
Friedrichswerder integriert werden. Der Brunnen wird nach Errichtung des
Neubaus (MK 3) entgegen der heutigen Situation vom Lärm abgeschirmt und
gestalterisch in die Grünfläche eingebunden sein.
Auswirkungen
auf Wechselwirkungen zwischen den vorgenannten Schutzgütern
Negativen Auswirkungen auf die Schutzgüter Tier, Pflanze, Boden, Wasser, Klima und Luft stehen positive Auswirkungen auf die Schutzgüter Mensch, Landschaft (Ortsbild), Kultur- und Sachgüter gegenüber. Aufgrund der zentralen innerstädtischen Lage sowie der räumlichen Begrenztheit und des Umfangs der negativen Auswirkungen auf die genannten Schutzgüter sind die ökologischen Einschränkungen zugunsten der Aufwertung der innerstädtischen Situation hinnehmbar.
Trifft hier nicht zu.
Trifft hier nicht zu.
Trifft hier nicht zu.
Trifft hier nicht zu.
Trifft hier nicht zu.
Trifft hier nicht zu.
Das Vorhaben liegt gemäß Flächennutzungsplan im Vorranggebiet für die Luftreinhaltung. Daher wird nur die Verwendung von Erdgas und Heizöl EL zugelassen. Andere Brennstoffe dürfen nur dann verwendet werden, wenn im Einzelnachweis dargelegt wird, dass die zulässigen Emissionswerte nicht überschritten werden.
Das Konzept der städtebaulichen Neuordnung und baulichen Verdichtung mit Büro- und Geschäftsgebäuden am Spittelmarkt entspricht den in § 2 Abs. 2 ROG benannten Grundsätzen der Raumordnung, insbesondere den in Nr. 2 und Nr. 5 genannten Aspekten der räumlichen Konzentration der Siedlungstätigkeit und der Sicherung verdichteter Räume als Wohn-, Produktions- und Dienstleistungsschwerpunkte, die durch § 17(4) des Landesentwicklungsprogramms (Sicherstellung der Revitalisierung von Innenstädten durch Stadterneuerung) und das LEP eV (insbesondere Ziel 1.0.1. Vorrang von Erneuerung und Verdichtung vor der Ausweisung neuer Siedlungsflächen) konkretisiert werden.
Darüber hinaus gehört das Plangebiet zum Bereich des Handlungsschwerpunktes Zentrum Mitte und Regierungssitz und folgt dem Grundsatz 5.2 des LEP eV (Nennung von städtebaulicher Neuordnung als maßgebliches Handlungsziel).
Die
alte Gertraudenbrücke ist eingetragenes "Baudenkmal".
Die möglichen erheblichen Auswirkungen eines Vorhabens sind anhand der unter den Nummern 1 und 2 aufgeführten Kriterien zu beurteilen; insbesondere ist folgendem Rechnung zu tragen:
Mit der Planung wird der Spittelmarkt als signifikanter, baulich gefasster Platz wieder hergestellt und die bestehende Dominanz des Individualverkehrs auf ein stadtverträgliches Maß reduziert. Neben der Schaffung von Arbeitsplätzen durch die Ansiedlung innenstadtrelevanter Dienstleistungs- und Büronutzungen von gesamtstädtischer Bedeutung wird durch zusätzliche Wohnungen und die Integration von wohngebietsbezogenem Einzelhandel und Dienstleistungen die vorhandene Wohnnutzung aufgewertet.
Gleichzeitig wird das Ortsbild deutlich verbessert und die Aufenthaltsqualität der verbleibenden Freiflächen durch eine qualitätsvolle Gestaltung deutlich verbessert. Die vorhandenen Freiflächen werden in ihrem Umfang reduziert, die auf dem Friedrichswerder verbleibende Grünfläche wird jedoch durch die bauliche Abschirmung von den Schadstoffemissionen der Leipziger Straße funktional aufgewertet. Gleichzeitig wird eine neue öffentliche Platzfläche mit urbaner Aufenthaltsqualität geschaffen. Die angemessene Versorgung der Bevölkerung mit Grünflächen wird darüber hinaus durch weitere Grünflächen, die im Rahmen des Stadtumbaus am Molkenmarkt und an der Gertraudenstraße entstehen, gewährleistet.
Die durch die Neubebauung verursachte Verschattung der vorhandenen Bebauung beschränkt sich weitgehend auf gewerblich genutzte Bereiche, Wohnnutzung ist nur in sehr geringem Umfang und jahreszeitlich begrenzt betroffen. Die durch die vorhandene Bebauung auf die geplante Neubebauung entstehende Verschattung ist aufgrund der vorwiegend gewerblichen Nutzung unproblematisch. Die auf dem Friedrichswerder verbleibende Grünfläche wird ebenfalls kaum verschattet.
Insgesamt ist daher von einer Verbesserung der Situation für die betroffene Bevölkerung auszugehen.
Es ist mit keinen grenzüberschreitenden Auswirkungen zu
rechnen.
Die Versiegelung nimmt dauerhaft zu, der Wasserhaushalt wird ebenfalls dauerhaft beeinträchtigt. Aufgrund des bereits bestehenden hohen Versiegelungsgrads und der geringen ökologischen Wertigkeit der nicht versiegelten Flächen ist die Zunahme der dauerhaften Beeinträchtigung jedoch weniger schwerwiegend.
Auch die lokalklimatische Situation verschlechtert sich dauerhaft. Die Beeinträchtigung ist jedoch räumlich begrenzt, da die vorhandenen Grünflächen und Baumbestände nur eine lokalklimatische Ausgleichsfunktion besitzen und keine überörtliche Bedeutung als Luftaustauschbereich haben.
Zur Minderung der zu erwartenden Umweltauswirkungen ist die Festsetzung einer Dachbegrünung im Baufeld MK 1 sowie eine Festsetzung zur teilweisen Befestigung von Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung mit wasser- und luftdurchlässigem Aufbau vorgesehen. Der Verlust von Bäumen wird entsprechend der Berliner Baumschutzverordnung ausgeglichen. Danach sind für sämtliche Bäume, die unter die Berliner Baumschutzverordnung fallen (Bäume ³ 60 cm in 1,3 m Höhe) Ersatzpflanzungen erforderlich. Die Ersatzpflanzung von 7 Bäumen ist im Straßenraum der Leipziger Straße festgesetzt, die Verortung der übrigen Ersatzpflanzungen erfolgt im Rahmen der Baugenehmigungsverfahren.
Die Wahrscheinlichkeit der Auswirkungen ist sehr hoch, da mit der Festsetzung des Bebauungsplans entsprechendes Planungsrecht geschaffen wird.
Es ist erklärtes Ziel des Landes Berlin, den Stadtumbau am Spittelmarkt entsprechend dem Planwerk Innenstadt zeitnah umzusetzen. Er soll beispielhaft für einen, für das Land kostenneutralen Stadtumbau durch die Veräußerung frei werdender Verkehrsflächen als Bauflächen sein.
Es ist nach Realisierung des Vorhabens von dauerhaften, kontinuierlichen und irreversiblen Auswirkungen auszugehen.
Aufgrund des begrenzten Umfangs und der lokalen Beschränkung der zu erwartenden Auswirkungen ist eine gesonderte Umweltverträglichkeitsprüfung für den Bebauungsplan 1-2 "Spittelmarkt" nicht erforderlich.
Nach § 1a Abs. 3 Satz 4 BauGB ist ein Ausgleich nicht erforderlich, soweit Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren. Entlang des Spittelmarktes und der Leipziger Straße ist die vorhandene Bebauung der Umgebung im Sinne des § 34 BauGB maßstabsbildend. Das Grundstück ist dem unbeplanten Innenbereich zu zuordnen.
Das im Kerngebiet zulässige Gebäude überschreitet weder von der Art der Nutzung, seiner Nutzungsintensität oder seinen Ausmaßen, noch von den möglichen Umweltauswirkungen her eine nach § 34 BauGB zulässige Bebauung. Bereits von daher erfolgt - bezogen auf die Nutzungsintensität und auf die Ausmaße - durch die beabsichtigten planerischen Festsetzungen kein Eingriff in Natur und Landschaft. Auch ist darüber hinaus zu beachten, dass nach dem Berliner Grünanlagengesetz bei der Einziehung von Grünanlagen kein Ausgleich vorgesehen ist. Auch insofern unterliegen die entsprechenden Flächen der Beurteilung nach dem Planungsrecht, d.h., nach Einziehung einer Grünanlage ist eine Bebauung nach § 34 des Baugesetzbuchs zulässig. Entsprechendes gilt für die Straßenverkehrsflächen.
Die nach der Baumschutzverordnung geschützten Bäume müssen unabhängig davon entsprechend den rechtlichen Regelungen ausgeglichen werden. Im Plangebiet sind sieben geschützte Bäume hiervon betroffen. Weitere Bäume außerhalb des Plangebietes können aufgrund der erforderlichen Veränderung des Gehweges möglicherweise nicht erhalten werden.
Auswirkungen auf die Eigentumssituation sind mit der Umsetzung der Planung nicht verbunden. Es sind weder hoheitliche bodenordnende Maßnahmen noch ein Grunderwerb durch das Land Berlin erforderlich.
Im Entwicklungsbereich "Hauptstadtplanung Berlin - Parlaments- und Regierungsviertel" sollen die Umbaumaßnahmen im Rahmen der Entwicklungsmaßnahme aus Bundes- und Landesmitteln finanziert werden. Durch die Erhebung von Ausgleichsbeträgen wird die erzielte Wertsteigerung der Grundstücke abgeschöpft und der Entwicklungsmaßnahme zugeführt. Dieses gilt grundsätzlich auch für Maßnahmen im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans.
Die Kosten für die Herstellung der verlängerten Kleinen Kurstraße und die spätere Standortverlagerung des Spindlerbrunnens sind bei der Finanzierung der Entwicklungsmaßnahme berücksichtigt.
Sie
betragen im Einzelnen für:
Herstellung der verlängerten Kleinen Kurstraße ca. 113.600 EUR
Straßenbau Kurstraße ca. 48.300 EUR
Standortveränderung des Spindlerbrunnens ca. 100.000
EUR
gesamt ca. 261.900 EUR
Die Umverlegung von Leitungen muss durch den Investor finanziert und in Abstimmung mit den zuständigen Leitungsträgern und dem Land Berlin durchgeführt werden. Der erforderliche Ausgleich für den Eingriff in den Baumbestand erfolgt entsprechend den Regelungen der Baumschutzverordnung durch den Verursacher.
Aufgrund der zentralen Bedeutung des Spittelmarktes für den im Rahmen des Planwerks Innenstadt geplanten Stadtumbaus und der Schlüsselfunktion des Umbaus des Straßenzugs Grunerstraße - Spittelmarkt bei der Umsetzung verkehrsplanerischer Überlegungen wurde der Bereich um den Spittelmarkt zum Gebiet von außergewöhnlicher stadtpolitischer Bedeutung nach § 9 AGBauGB erklärt.
Der Senat nahm die entsprechende Vorlage der
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung am 14. November 2000 zur Kenntnis. Da
sich der Rat der Bürgermeister nicht innerhalb einer Frist von zwei Monaten (§
9 Abs. 2 AGBauGB) äußerte, ist der Senat davon ausgegangen, dass Einvernehmen
mit dem Rat der Bürgermeister besteht. In seinem Beschluss vom 26. Juni 2001
stellte der Senat die außergewöhnliche stadtpolitische Bedeutung gemäß
§ 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 AGBauGB fest.
Das Bebauungsplanverfahren wird von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung durchgeführt.
Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung hat am 29. August 2001 beschlossen für das Gebiet von außergewöhnlicher stadtpolitischer Bedeutung den Bebauungsplan 1-2 aufzustellen. Der Aufstellungsbeschluss wurde am 14. September 2001 im Amtsblatt für Berlin öffentlich bekannt gemacht (ABl. Nr. 48, S. 4051). Im weiteren Verfahren erfolgte eine Teilung in die Bebauungsplanverfahren 1‑2a und 1-2b (siehe Kapitel IV.5, Seite 36).
Die Anzeige mit dem Hinweis auf die frühzeitige Bürgerbeteiligung zum Bebauungsplan 1‑2 erschien gleich lautend am 27. September 2001 in den Berliner Tageszeitungen
· Berliner Morgenpost,
· Berliner Zeitung,
· Der Tagesspiegel.
Die öffentliche Unterrichtung über die Ziele und Zwecke der Planung nach § 3 Abs. 1 BauGB fand in der Zeit vom 1. bis 29. Oktober 2001 statt. In dieser Zeit konnten sich die Bürger im Rahmen einer Ausstellung im Dienstgebäude Behrenstraße der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung über die Planungen informieren. Ausgestellt wurden die Planungsgrundlagen sowie die Ergebnisse des städtebaulich-architektonischen Gutachtens. Ein zur Information verteiltes Faltblatt enthielt die wesentlichen Angaben zur historischen Entwicklung, zur städtebaulichen Situation, zu den Planungsinstrumenten und den aus dem Planwerk Innenstadt abgeleiteten konkreten städtebaulichen Zielen. Eine Planzeichnung mit textlichen Festsetzungen und Begründung lag für diesen Verfahrensschritt noch nicht vor.
Im Rahmen einer Erörterungsveranstaltung am 01. Oktober 2001 im Gebäude Scharrenstraße 2-3 erläuterten Vertreter der zuständigen Verwaltungen und der Architekten die Ziele und Zwecke der Planung, den Stand des Verfahrens und die Vorgaben und Einschätzungen aus den Fachplanungen. An der Erörterungsveranstaltung nahmen etwa 200 Besucher teil. Insgesamt gingen 12 schriftliche Stellungnahmen zum Bebauungsplan ein.
In der Erörterungsveranstaltung und in den 12 schriftlichen Stellungnahmen gab es sowohl zustimmende Äußerungen, als auch ablehnende Meinungen zur Planung. Neben grundsätzlichen Bedenken gegen die städtebauliche Neukonzeption wurden einzelne, sektorale Aspekte thematisiert. Hierbei ging es insbesondere um die Finanzierbarkeit der Umsetzung des Bebauungsplans, um Grünflächen und Bäume sowie um Verkehrsfragen. Im Ergebnis werden die Notwendigkeit der rechtlich ohnehin erforderlichen und vorgesehenen Behandlung der Eingriffs- / Ausgleichsthematik und die Benennung der öffentlichen Kosten für die Umsetzung des Straßenumbaus auch aus den Stellungnahmen deutlich. In den kritisch ablehnenden Stellungnahmen wurden, bezogen auf das Plangebiet dieses Bebauungsplans, insbesondere folgende Themen angesprochen:
Allgemein wurde die Planung abgelehnt, da sie auf der politischen Entscheidung basiere, die in der DDR-Zeit erfolgte Gestaltung zu verändern, egal, welche Nachteile die vorgesehene Bebauung für die Bewohner hat. Hiermit sei ein Identitätsverlust verbunden, der abgelehnt werde. Bei den Entwurfs-Verfassern herrsche eine rigorose Undistanziertheit gegenüber den Leistungen früherer Generationen. Es wird die Auffassung vertreten, dass nicht alles Historische wieder hergestellt werden sollte, insbesondere dann nicht, wenn es den heutigen Bedingungen nicht mehr entspricht. Unter Berücksichtigung der Haushaltslage des Landes gäbe es wichtigere Themen und es mache keinen Sinn, insgesamt funktionierende Stadt- und Verkehrsbereiche zu zerstören. Ein anderer Einwender regt an, eine Unterschutzstellung nach dem Denkmalschutzgesetz zu prüfen.
Die Themen Städtebau und Nutzungsstruktur spielten in den Stellungnahmen eine zentrale Rolle. Hier wurde vorgetragen, es sei nicht einleuchtend, dass ein Platz nur dann ein solcher sei, wenn er von Häusern umschlossen wird. Die Revitalisierung alter Straßenfronten in diesem Bereich einer ehemals offenen Bebauung bringe keinen Gewinn an Stadtgestalt. Die Arkaden werden abgelehnt, sie seien unwirtliche Orte, in denen sich Lärm, Abgase und Staub fingen.
Unter Hinweis auf bestehende Blickbeziehungen wird das Büro- und Geschäftsgebäude zwischen Kur- und Niederwallstraße abgelehnt. Gegen den vorgesehenen Hochhausriegel auf der nordwestlichen Seite im Bereich des Spindlerbrunnens werden auch Bedenken geäußert, da damit der regionale Grünzug Friedrichswerder - Spreekanal zerstört und ein wichtiger innerstädtischer Luftaustauschkorridor gestört werde.
Der Bedarf an zusätzlichen Bürogebäuden und Hotels wird angesichts des Leerstandes und der Unterauslastung im Beherbergungsgewerbe grundsätzlich angezweifelt.
Eine Vielzahl von Einwendern beschäftigte sich mit der Verkehrssituation, die jedoch nicht Gegenstand dieses Bebauungsplanes ist. Es wurde der Wunsch nach einem geschlossenen Konzept für die innere Sicherheit und den Verkehr gewünscht und die Befürchtung einer Zunahme des Verkehrs durch zusätzliche Bürogebäude geäußert. Die städtebaulichen Leitbilder "Dichte macht´s", "Urbanität durch Dichte", "Stadtreparatur" würden das Verkehrsaufkommen und die daraus resultierenden Belastungen steigern.
Großen Umfang nahm in den Stellungnahmen die Kritik am Verlust des gewachsenen Grüns ein. Grünflächen und die Spielfläche für Kinder würden verschwinden. Gegen die Bebauung der bisher gärtnerisch und parkartig gestalteten Promenaden, Platz- und Parkflächen auf dem Grünzug Friedrichswerder werden aus Gründen der Erhaltung von quartiersbezogenen Wohnumfeldqualitäten Bedenken erhoben. Die bereits durch Mängel gekennzeichnete jetzige Situation werde durch die Wegnahme dieser Frei- und Grünflächen quantitativ und qualitativ weiter verschlechtert. Unter einer Reduzierung der Freiflächen und den Baumfällungen würde die Lebensqualität sehr leiden. Auf den Erhalt möglichst großer Teile des vorhandenen Baumbestandes solle geachtet werde. Die Bebauung des Friedrichswerder West sei auch städtebaulich unverträglich, weil damit die einzige in räumlicher Nähe befindliche und für die Innenstadt stadtklimatisch wirksame Grünfläche mit umweltentlastenden und ökologisch wichtigen Funktionen verschwinden würde.
Es wird die Befürchtung geäußert, dass der Spindlerbrunnen an der neuen Stelle im Schatten stehen würde. Der neue Standort biete die meisten gegenwärtig vorhandenen Vorteile - funktionale und weiträumige Einbindung, gute und sichere Erreichbarkeit, akustisch vorteilhafte Lage, Besonnung - nicht.
Hinsichtlich der technischen Infrastruktur wurde auf Telekommunikationslinien und die erforderliche Klärung der Kostentragung für diese Leitungen hingewiesen.
Formale Fragen zum Bebauungsplanverfahren spielten eine untergeordnete Rolle. Hier wurde darauf hingewiesen, dass das Berücksichtigungsgebot des Baugesetzbuches die Einbeziehung des Planwerks in die Abwägung, nicht jedoch dessen zwingende Umsetzung in verbindliches Baurecht verlange und das Berücksichtigungsgebot auch für die Bereichsentwicklungsplanung des Bezirkes Mitte gelte.
Alle Anregungen und Hinweise sind in die Abwägung eingeflossen. Eine Änderung der städtebaulichen Konzeption in den Grundzügen ist aufgrund der Stellungnahmen nicht erforderlich.
Die Träger öffentlicher Belange wurden mit Schreiben vom 17. Juli 2002 um Stellungnahme zum Planentwurf gebeten. Es gingen insgesamt 25 schriftliche Stellungnahmen ein. Hierbei äußerten 3 Träger Bedenken bzw. baten um eine Modifikation der Planung, 10 Träger gaben ergänzende Hinweise, 12 Träger teilten mit, dass ihrerseits keine Hinweise zur Planung gegeben werden. Die Stellungnahmen sind in die Abwägung eingeflossen. Die letzte Stellungnahme ging am 24.10.2002 ein. Fünf angeschriebene Träger äußerten sich nicht.
Gegenstand der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange war ebenfalls der Geltungsbereich des Bebauungsplans 1-2. Im Folgenden werden zusammengefasst wesentliche Stellungnahmen wiedergegeben, die sich auf den Geltungsbereich des Bebauungsplans 1-2b beziehen.
Die Leitungsbetriebe wiesen auf den in ihrem Zuständigkeitsbereich vorhandenen Leitungsbestand und die notwendigen Maßnahmen für eine Umverlegung oder Sicherung der Leitungen und die damit verbundenen Kosten hin. Darüber hinaus wurde in den Stellungnahmen der erforderliche Zeitrahmen für diese Maßnahmen deutlich hervorgehoben. Insgesamt ist den Stellungnahmen der Leitungsträger zu entnehmen, dass die vorhandenen Leitungskapazitäten für die Versorgung des Baugebietes ausreichend sind bzw. entsprechend erweitert werden können und die Vorbereitung von Leitungsrechten im Kerngebiet nicht erforderlich ist.
Die BVG wies auf die erforderlichen Schutzmaßnahmen für die Tunnelanlage der U-Bahn-Linie 2 und einen in unmittelbarer Nähe des Baugebietes liegenden Lüftungsschacht hin.
Durch die Gemeinsame Landeplanungsabteilung wurde die Übereinstimmung mit den landesplanerischen Zielen bestätigt.
Die umfangreichste Stellungnahme gab der Bezirk Mitte ab. Es wurden grundsätzliche Bedenken gegenüber dem dem Bebauungsplanentwurf zugrunde liegenden städtebaulichen Konzept geäußert und auf die Belange der Anwohner hingewiesen. Eine Bebauung im Geltungsbereich des Bebauungsplans 1-2b wurde mit Verweis auf die bezirkliche Bereichsentwicklungsplanung abgelehnt und die Realisierung einer Parkanlage mit einem Spielplatz zur Deckung der Gründefizite vorgeschlagen. Konkret wurde ein höherer Wohnanteil am Spittelmarkt gefordert, eine kleinere Parzellierung der Grundstücke, eine Reduktion der maximal zulässigen Stellplätze und der Ausschluss von großflächigen Licht- und Leuchtreklamen angeregt. Wie auch andere Träger öffentlicher Belange bemängelte der Bezirk Mitte das Fehlen von Aussagen zum Eingriff in Natur und Landschaft und zum erforderlichen Ausgleich. Darüber hinaus wurde auf die im Geltungsbereich des Bebauungsplans 1-2 vorhandenen möglichen Altlasten hingewiesen. Der Bezirk Mitte wies, basierend auf einer Stellungnahme des Frauenbeirates des Bezirkes, auf den Ausschluss bestimmter Nutzungsmöglichkeiten mit vorwiegend Frauenarbeitsplätzen hin. Darüber hinaus wurde auf die Lärmbelastung des Gebietes hingewiesen und Anforderungen an Tiefgaragen benannt, damit keine Angst- und Gefahrensituationen für Frauen entstehen.
Seitens der Senatsverwaltung für Finanzen wurde die notwendige Einhaltung der Landeshaushaltsordnung bei Grundstücksgeschäften hervorgehoben und auf den noch ausstehenden Beschluss zur Finanzierung der Vorplanung für die Infrastrukturmaßnahmen hingewiesen. Die zuständigen Abteilungen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung gaben Hinweise zur Eingriffs-/Ausgleichsbewertung, zu den formellen Erfordernissen hinsichtlich der Änderung der Bundesfernstraße.
Alle eingegangenen Stellungnahmen wurden ausgewertet und sind in die Abwägung eingegangen, auch wenn dieses in dieser Zusammenfassung nicht explizit dargestellt ist.
Die Stellungnahmen der Leitungsbetriebe haben keine Auswirkungen auf die Festsetzungen des Bebauungsplans. Im Rahmen des Grundstückskaufvertrages für eine Teilfläche des Kerngebietes wurden die Belange der Leitungsbetriebe berücksichtigt. Änderungen der geplanten Festsetzungen resultieren aus den Stellungnahmen nicht. Stellungnahmen zu Themen, die nicht Gegenstand der Festsetzungen des Bebauungsplans sein können, wurden an den Träger der Straßenbaulast weitergegeben.
Die Hinweise der BVG sind in die Begründung zum Bebauungsplan eingegangen. Die Stellungnahme der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung wurde zur Kenntnis genommen.
Der Bebauungsplan basiert auf dem Flächennutzungsplan. Die Darstellungen der Bereichsentwicklungsplanung stimmen hinsichtlich der künftigen Bebauungsstruktur hiermit nicht überein. Insofern ist keine Anpassung des Bebauungsplans an die Bereichsentwicklungsplanung durchzuführen. Vielmehr ist eine Anpassung der Bereichsentwicklungsplanung an die übergeordnete Flächennutzungsplanung erforderlich.
Die Belange der Anwohner wurden im bisherigen Verfahren umfangreich berücksichtigt. Über alle gesetzlich vorgeschriebenen Beteiligungsverfahren, in denen die vorgetragenen Stellungnahmen geprüft und abgewogen wurden, hinaus, haben mehrere öffentliche Informationsveranstaltungen stattgefunden.
In Ergänzung der bisher vorgesehenen Festsetzungen sind nunmehr auch in den beiden Staffelgeschossen des Kerngebietes in diesem Bebauungsplan Wohnungen zulässig. Aussagen zum Eingriff in Natur und Landschaft und zu möglichen Altlasten wurden ergänzt und eine textliche Festsetzung zur ausnahmsweisen Zulässigkeit von großflächigen Werbeanlagen und Licht- und Leuchtreklamen aufgenommen. Eine ausdrückliche Festsetzung zur Reduktion von Stellplätzen unterblieb, da die Beschränkung bereits durch Grundstücksgröße und die Unzulässigkeit oberirdischer Stellplätze gegeben ist. Die künftige Grundstücksparzellierung ist nicht festsetzbar. Die Stellungnahme des Bezirkes Mitte hinsichtlich der Nutzungsmischung wurde durch die Zulässigkeit von Wohnnutzung in den Staffelgeschossen berücksichtigt. Dem Argument durch den Ausschluss der oben genannten Nutzungen würden Arbeitsplätze für Frauen verhindert, wird jedoch weniger Gewicht beigemessen, als den negativen Auswirkungen dieser Nutzungen für das gesamte Gebiet und die angrenzende Wohnnutzung, sodass an dieser Festsetzung weiterhin festgehalten wird. Die Hinweise zu den Tiefgaragen können nicht mit den Mitteln des Planungsrechtes umgesetzt werden.
Bei der Finanzierung des geplanten Stadtumbaus und den Grundstücksgeschäften werden die Regelungen der Landeshaushaltsordnung eingehalten. Der Beschluss zur Finanzierung der Vorentwurfsplanung für die Infrastrukturmaßnahmen wurde am 15. April 2003 durch den Senat von Berlin
gefasst. Eine Eingriffs- und Ausgleichsbewertung wurde unter Berücksichtigung der Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange erstellt und in die Abwägung zum Bebauungsplan einbezogen. Die formellen Erfordernisse hinsichtlich der Änderung der Bundesfernstraße sind berücksichtigt.
Im Ergebnis der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange und der weiteren Konkretisierung der Straßenplanung wurde deutlich, dass hierzu zusätzlicher Klärungsbedarf besteht. Gleichzeitig konnten für die Kopfbebauung des Friedrichswerder die städtebaulichen Fragen geklärt und ein Kaufvertrag abgeschlossen und werden. Da einerseits dem in Einklang mit den städtebaulichen Zielen des Senats stehenden Bauwillen privater Investoren entsprochen und andererseits Raum gelassen werden sollte für die in der Politik und Öffentlichkeit geführte Diskussion zum künftigen Straßenverlauf, erfolgte die Teilung des Geltungsbereichs des Bebauungsplans 1-2 in die Bebauungsplanverfahren 1-2a und 1-2b. Diese Vorgehensweise entspricht auch der Intention des Senatsbeschlusses vom 15.04.2003, der die Prüfung der Planungsvarianten mit und ohne Abriss und Neubau der Gertraudenbrücke zum Gegenstand hat. Der am 25.11.2003 durch den Senator für Stadtentwicklung gefasste Teilungsbeschluss wurde im Amtsblatt für Berlin am 19. März 2004 öffentlich bekannt gemacht (ABl. Nr. 12, S. 1100). Auswirkungen auf den Bereich von außergewöhnlicher stadtpolitischer Bedeutung gemäß § 9 AGBauGB sind mit der Teilung nicht verbunden.
Der Entwurf des Bebauungsplans hat nach fristgerechter Bekanntmachung im Amtsblatt für Berlin vom 19. März 2004, Seite 1100 gemäß § 3 Abs. 2 des Baugesetzbuchs in der Zeit vom 29. März bis einschließlich 29. April 2004 im Dienstgebäude Behrenstraße öffentlich ausgelegen. Ergänzend wurden die Unterlagen als freiwilliges Zusatzangebot auf den Internet-Seiten der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung präsentiert. Über ein Formular bestand die Möglichkeit zu schriftlichen Äußerungen. In der Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung wurde auf das Zusatzangebot hingewiesen.
Darüber hinaus erfolgten Veröffentlichungen in den Tageszeitungen "Der Tagesspiegel", "Berliner Morgenpost" und "Berliner Zeitung", mit denen über die öffentliche Auslegung informiert wurde.
Insgesamt gingen 96 Stellungnahmen von Bürgern ein, davon 15 über die Möglichkeit einer Rückäußerung über das im Internet bereitgestellte Formular. Darüber hinaus äußerten sich sechs Träger öffentlicher Belange.
Aufgrund der großen Zahl der eingegangenen Stellungnahmen wurden die bebauungsplanrelevanten Anregungen thematisch zusammengefasst. Sie betrafen folgende planungsrelevante Aspekte:
6.1.1 Anregung
In den Stellungnahmen, die sich mit städtebaulichen Themen beschäftigen, wird der Bebauungsplan überwiegend grundsätzlich abgelehnt.
Dieses wird damit begründet, dass
· die Planung eine unzumutbare Rückentwicklung zu einer menschenverachtenden Beton- und Glaswüste sei,
· jede Urbanität, Räume, Wohlfühl-Ruhe und Restnaturplätze zerstört würde,
· keine Notwendigkeit bestehe den Wohlfühlfaktor durch "Verhübschung" zu erhöhen,
· letzte Erholungsareale im Wohngebiet vernichtet und eine leer stehende Betonwüste gebaut werde,
· ein geschlossener Platz 'Spittelmarkt' nicht so wichtig sein dürfe wie jetzt die "grüne Lunge" einschließlich Spindlerbrunnen,
· das moderne innerstädtische Wohngebiet im Bereich Fischerinsel / Spittelmarkt / Leipziger Straße von allen Bewohnern voll angenommen werde (z.B. kein Wohnungsleerstand), und diese moderne Grundstruktur - das Wohnen in relativ großen freien Räumen mit viel Grün bei gleichzeitig innerstädtischer zentraler Lage - unbedingt erhalten bleiben müsse,
· die geplanten Veränderungen zu Wohnungsleerstand führen würden,
· für die unmittelbaren Anwohner eine Hinterhofatmosphäre entstehe,
· akzeptable Vorschläge für Veränderungen bzw. Verbesserungen z.B. bei Freiflächen und durch ergänzende Abschlussbauwerke, die denkbar seien, noch erarbeitet werden müssten,
· es keine menschliche und soziale Begründung für dieses Bebauungsplanverfahren gebe,
· der Stellenwert der Menschen unangemessen gering taxiert werde,
· es wichtiger sei, sich auf die Pflege und Erhaltung des neu Gewachsenen zu konzentrieren,
· ein Büro-Neubau am Spittelmarkt in Anbetracht der aktuellen Aufrufe zur nachhaltigen Stadtentwicklung nicht zwingend erforderlich sei,
· das geplante Gebäude eine gigantische Größe habe,
· auch in Bau-Fachkreisen strittig sei, ob die Planung eine Aufwertung und adäquate Neugestaltung des historischen Spittelmarktes darstelle,
· die realisierte städtebauliche Planung im Bereich Spittelmarkt von geachteten Architekten nach den Grundsätzen der weltweit und jahrzehntelang maßgeblichen Athener Städtebaukonferenz entwickelt worden sei,
· der Ensemblecharakter der Bebauung an der Leipziger Straße und auf der Fischerinsel stückweise zerstört werde und städtebauliche Bruchstücke entstünden,
· keine Notwendigkeit bestehe, hier jetzt und sofort einzugreifen und späteren Generationen die Möglichkeit genommen werde, den Bestand zu bewerten und gegebenenfalls zu verändern.
Es wird darum gebeten, außer dem bereits begonnenen Vorhaben keine weiteren Neubauten am Spittelmarkt zuzulassen.
Abwägung
Ziel des Plangebers ist es, der stadtentwicklungspolitischen Schwerpunktsetzung auf die Innenentwicklung entsprechend, das Gebiet in Anlehnung an den historischen Stadtgrundriss umzubauen. Auf dieser Grundlage wird mit diesem Bebauungsplan die Fassung des öffentlichen Raumes durch eine Platzkante verfolgt und die Grünfläche Friedrichswerder vom Verkehrsraum abgegrenzt und damit vom Verkehrslärm abgeschirmt. Insbesondere vor dem Hintergrund einer nachhaltigen Stadtentwicklung (Stärkung der Innenstadt) ist die städtebauliche Aufwertung des Areals am Spittelmarkt von Bedeutung.
Die Umsetzung dieser Ziele ist zwangsläufig mit der - in die Abwägung eingestellten - Veränderung des Bestandes verbunden. Es wurde berücksichtigt, dass die Vielzahl der am Spittelmarkt lebenden Menschen sich mit dem Ort und der vorhandenen Situation identifizieren. Stadtentwicklung ist jedoch immer mit Veränderungen bestehender Situationen verbunden und erfordert die Auseinandersetzung der Menschen mit der neuen Situation. Urbanität, Räume und Grünflächen werden verändert und es entstehen neue attraktive städtische Räume. Die Befürchtung, dass durch die Kopfbebauung Friedrichswerder eine "Betonwüste" entstehe, wird aufgrund des kleinen Geltungsbereiches nicht geteilt. Auch eine Hinterhofatmosphäre entsteht durch das nach diesem Bebauungsplan künftig zulässige Gebäude für die Anwohner nicht. Es grenzt mit allen Außenwänden an öffentliche Verkehrsflächen. Mit Ausnahme der schmalen Gebäudeseite zur Kurstraße werden vor allen Außenwänden die Abstandflächen gemäß der Bauordnung für Berlin eingehalten.
Zu den Anregungen hinsichtlich der Veränderung der Grünanlage wird zu bedenken gegeben, dass diese nicht ausschließlich nach der in Anspruch genommenen Fläche bewertet werden darf. Vielmehr ist insbesondere die Qualität und Nutzbarkeit wichtig. Unmittelbar angrenzend bleibt die Grünfläche Friedrichswerder (Gesamtfläche ca. 6.900 m²), die durch den Bebauungsplan I-209 gesichert und durch Aufwertungsmaßnahmen qualitativ verbessert wird.
Aus den Stellungnahmen wird deutlich, dass von den Einwendern teilweise ein anderes städtebauliches Leitbild verfolgt werden, als das, dem das Land Berlin mit einer Rekonstruktion in Anlehnung an den historischen Stadtgrundriss den Vorrang einräumt. Diese Belange werden insofern berücksichtigt, als die vorhandene Bestandssituation erhalten und lediglich durch zusätzliche Baukörper ergänzt wird. Die Umsetzung der Planung setzt keinen Rückbau von bestehenden Gebäuden voraus. Im Zuge von Veränderungen, die einen längeren Zeitraum erfordern, ist es zwangsläufig, dass in einem Übergangszeitraum der Eindruck von "Bruchstücken" entstehen kann. Es sind jedoch nur Ausnahmesituationen, wie beispielsweise am Potsdamer Platz, bei denen dieses nicht der Fall ist.
Die Pflege und Erhaltung des Bestandes ist ein nicht zu vernachlässigender Aspekt, darf jedoch nicht als Konservierung des Bestehenden interpretiert werden, da es dann keine Veränderungen im Hinblick auf eine zukunftsgerichtete Stadtentwicklung gebe.
Die Belange wurden in die Abwägung eingestellt, haben jedoch keine Auswirkungen auf die Festsetzungen oder das Bebauungsplanverfahren.
6.1.2 Anregung
Der Spittelmarkt müsse eine stadträumliche wie architektonische Aufwertung erfahren. Das Bebauungsplanverfahren werde daher begrüßt, um die aus der Stadtbaugeschichte heraus entstandene Funktion wiederzuerlangen. Die vorhandenen zerrissenen Konturen würden keinen qualitätsvollen Platz schaffen. Grünanlagen seien hinter dem neuen Gebäude ausreichend vorhanden.
Es werde eine Aufwertung der Wohnqualität und der Rückbau "kommunistischer Gigantomanie" zugunsten des historischen Stadtgrundrisses erwartet.
Abwägung
Mit diesen Anregungen werden die Ziele des Plangebers unterstützt, wobei zu betonen ist, dass die Bewertung des Bestandes so nicht geteilt wird. Zudem erfolgt kein Rückbau der bestehenden Bebauung. Vielmehr wird das Ziel verfolgt, Bestandsstrukturen zu erhalten und durch zusätzliche Baukörper sinnfällig zu ergänzen.
6.1.3 Anregung
Die Veränderung des Stadtgrundrisses werde insbesondere abgelehnt, weil
· eine grundsätzliche Umorientierung der Straßenführung, ihrer Breite sowie eine zusätzliche durchgehende Randbebauung zur Zerstörung der bestehenden Grundstruktur führe,
· die Umgestaltung eine Rückkehr ins Mittelalter bedeute,
· der Straßengrundriss von 1862 den heutigen Anforderungen kaum genügen werde,
· ein Stadtplatz, der dem 19. Jahrhundert nachempfunden sei, nicht überzeuge, da es keine Verbesserung der urbanen Lebensqualität bringe,
· den Spittelmarkt in seiner ursprünglichen Größe wiederzubeleben städtebaulich nicht zu verstehen sei, weil sich auch die Traufhöhen wesentlich nach oben entwickelt hätten und der Platz anders genutzt werde als vor ca. 70 Jahren,
· die "historischen Verhältnisse" die Schaffung neuer Hinterhöfe bedeuten; als Beispiele werden das im Bau befindliche Gebäude an der Kleinen Kurstraße und die geplanten Gebäude vor den Häusern Leipziger Straße 55 genannt,
· das "platte Übernehmen" historischer Grundrisse der gebauten Städte des 19. Jahrhunderts in jüngster Zeit weltweit keine "derart visionslosen, einseitigen, kurzsichtigen und unsozialen Herangehensweisen für eine Metropole hervorgebracht habe" wie in Berlin,
· zu bezweifeln sei, dass die historische Situation wieder hergestellt werden könne.
Es werden Befürchtungen geäußert, dass
· mit sehr großer Wahrscheinlichkeit "asoziale Verhältnisse" zu erwarten seien,
· die Umweltbedingungen (z.B. Lärm, Luft) sich merklich verschlechtern würden; auf die Situation in der Brückenstraße an der Jannowitzbrücke wird hingewiesen,
· eine Wiederherstellung der alten verwinkelten Innenstadt Berlins mit ihren schmalen Straßen wieder zu ständigem Verkehrschaos führen würde,
· die nach dem Krieg angelegten klaren, luftigen Verkehrsstraßen, die Lärm, Staub und Abgase minderten verschwinden und die Umweltbelastungen wieder steigen würden. Es wird auf die in der Leipziger Straße im Abschnitt zwischen der Charlotten- und Wilhelmstraße auftretenden "hausgemachten" Umweltbelastungen hingewiesen,
· der Straßenraum mit dem Knick zu stark behindert werde,
· ein Baukörper von solch massiven Ausmaßen an dieser Stelle das Stadtbild nicht aufwerte; eine kleinteiligere Parzellenstruktur wie auf dem Friedrichswerder wäre wünschenswert,
· der Spittelmarkt früher als Kern mit seitlich niedrigen Gebäuden umbaut gewesen sei; wenn die Bebauung höher werde, müsse der Abstand der Häuser vom Kern weiter entfernt sein oder die Bebauung nördlich des Brunnens etwas niedrigerer sein.
Abwägung
Beabsichtigt ist weder die originalgetreue Aufnahme des historischen Stadtgrundrisses, noch die Wiederherstellung einer bestimmten historischen Situation. Es soll keine Museumskulisse entstehen. In der Tat unterscheiden sich die aktuellen Anforderungen an den Verkehr und die Nutzung von Gebäuden von den historischen. Die Umgestaltung erfolgt daher in Anlehnung an die historische Situation aber unter Berücksichtigung aktueller Anforderungen an innerstädtisches Wohnen und Arbeiten, sowie an Gebäude und Verkehrsinfrastruktur. Dieses hat nicht zwangsläufig zur Folge, dass die Höhen der umliegenden Gebäude aufgenommen werden und muss auch nicht zwangsläufig zu einer kleinteiligeren Parzellenstruktur führen.
Durch den Bebauungsplan wird keine Parzellen- bzw. Grundstücksgröße vorgegeben. Eine kleinteilige Bebauung des Kerngebiets durch mehrere Bauherren wird durch den Bebauungsplan nicht ausgeschlossen und durch den Investor in Form einer Dreigliedrigkeit des Gebäudes zumindest im Ansatz verfolgt. Die tatsächliche Größe der Parzellen kann sich jedoch nicht an der historischen Situation orientieren. Die Dimensionierung muss auch in einem angemessenen Verhältnis zur angestrebten Nutzung stehen und wirtschaftliche Erfordernisse berücksichtigen. Eine kleinteiligere Bebauung des Kerngebietes war daher nicht möglich.
Die Auffassung, dass mit den Planfestsetzungen - nur hierauf kann im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens eingegangen werden - eine Einschränkung der Wohnverhältnisse verbunden ist, wird nicht geteilt. Bestehende Wohnnutzung ist durch das Vorhaben hinsichtlich der Belichtung nicht betroffen. Das genannte Beispiel Brückenstraße ist weder von der städtebaulichen Grundstruktur, noch vom Straßenraum mit der künftigen Situation am Spittelmarkt vergleichbar.
Hinterhofsituationen entstehen aufgrund der Planfestsetzungen nicht. Die genannten Beispiele beziehen sich auf Situationen außerhalb des Plangebietes.
Es ist nicht vorgesehen, den Spittelmarkt in seiner ursprünglichen Ausdehnung wieder herzustellen. Im Übrigen ist die Umgestaltung des Straßenraumes nicht Gegenstand dieses Bebauungsplans. Die konkreten Begrenzungen werden im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens 1-2a nach Abschluss der politischen Meinungsbildung zum weiteren Umgang mit dem Bebauungsplan abgewogen. Der vorliegende Bebauungsplan 1-2b stellt für den weiteren Umgang mit dem Spittelmarkt kein Präjudiz dar.
6.1.4 Anregung
Die einzige richtige Entscheidung sei die Wiederherstellung des alten (vor 1945 bestehenden) Stadtgrundrisses. Urbaner könne man einen Ort nicht gestalten. Es wird darum gebeten, nicht Selbstdarstellung den Grund dafür sein zu lassen, den alten Grundriss nicht wieder herzustellen. Es sei keine Schande etwas Perfektes, nicht zu Verbesserndes, wiedererstehen zu lassen.
Abwägung
Bei der Bauleitplanung sind die unterschiedlichen Belange untereinander und gegeneinander gerecht abzuwägen. Zu diesen Belangen zählt auch die angeregte städtebauliche Zielsetzung, den historischen Stadtgrundriss wieder herzustellen. Gleichwohl dürfen auch die Belange des Verkehrs und wirtschaftliche Belange des Grundstückseigentümers, die heute andere sind als vor 1945, nicht ignoriert werden. Der vorliegende Bebauungsplanentwurf berücksichtigt daher auch diese Belange (siehe auch insoweit Abwägung zu den vorhergehenden Anregungen dieses Abschnitts).
6.1.5 Anregung
Im Bebauungsplan sei nicht erkennbar, wie durch den Neubau ein sichtbarer Spittelmarkt entstehen soll, da die Führung der Leipziger- und der Gertraudenstraße nicht verändert werde. Durch den Standort des Gebäudes werde kein Stadtplatz geschaffen. Nur durch die Verengung der Gertraudenstraße und ihre Verlegung an das geplante Gebäude werde Raum für einen Platz entstehen.
Um eine Fassung des Platzes zu erreichen, müssten die vorderen Gebäudekanten in der Flucht zwischen dem nordwestlichen Bürgersteig der alten Gertraudenstraße / Ecke Kurstraße und der Vorderkante des abgewinkelten Gebäudeflügels an der Niederwallstraße liegen. Damit entstehe dann ein Stadtplatz, der von Häusern eingerahmt sei. Der Spindlerbrunnen könne auf diesem sich bildenden Platz aufgestellt werden.
Als Legitimation für die Gesamtplanung einer Neugestaltung des Spittelmarktes werde ausdrücklich eine "Wiederherstellung der Aufenthaltsqualität" des "bedeutenden Stadtplatzes" angegeben. Die Behauptung, dass ein öffentlicher Raum nur durch Gebäude gefasst werden kann, sei nicht richtig. Beispiele in vielen Großstädten zeigten, wie öffentlicher Raum (Straßen und Plätze) durch sinnvoll gestaltete Grünanlagen begrenzt werde; andererseits wurde die Neugestaltung des Spittelmarktes begrüßt.
Abwägung
Zur künftigen baulich-räumlichen Fassung des Spittelmarktes wurden im Rahmen von Planwerkstätten 1997/98 und auf Grundlage eines Alternativ-Konzeptes 2003 die möglichen Varianten einer Bebauung umfänglich diskutiert und eine Entscheidung zugunsten einer Variante in Konkretisierung der Darstellungen des Planwerks Innenstadt getroffen. Darauf aufbauend sind in einem städtebaulich-architektonischen Gutachten unter Berücksichtigung der veränderten funktionellen Anforderungen, der Bedeutung des Ortes und einer angemessenen Gestaltungs- und Nutzungsqualität Bebauungsvorstellungen entwickelt worden. Insofern liegen umfangreiche Untersuchungen zur möglichen Bebauung unter Berücksichtigung der Zielvorgaben des Landes Berlin vor, die Grundlage der Abwägung zum Bebauungsplan sind. Aufgrund der mit dem vorliegenden Bebauungsplanentwurf zulässigen Bebauung werden ein Abschluss der Grünfläche Friedrichswerder sowie eine Ergänzung der baulich-räumlichen Fassung des Verkehrsraumes am Spittelmarkt erreicht. Bei Aufnahme der genannten Gebäudefluchten würden weiterhin überdimensionierte Verkehrsflächen verbleiben, die in diesem Umfang nicht erforderlich sind.
Es wurde daher einer Variante der Vorzug gegeben, bei der ein möglichst großer Teil der Grünfläche abgeschirmt von Lärm auf der Nordwestseite des Gebäudes liegt.
Eine räumliche Fassung durch Vegetation ist in dieser städtebaulichen Situation aufgrund der auch künftig erforderlichen Verkehrstrassen und der vorhandenen Bebauung nicht ausreichend.
Aussagen für die weiteren Flächen am Spittelmarkt wird der Bebauungsplan 1-2a enthalten. Der Abwägung über den Bebauungsplan 1-2a soll durch den Bebauungsplan 1-2b nicht vorgegriffen werden.
6.1.6 Anregung
Eine Vielzahl von Anregungen beschäftigt sich mit der Fassadengestaltung, die als Informationsmaterial zur Illustration der Festsetzungen mit ausgelegt war.
Die Fassadengestaltung werde eingestuft als:
· "Streichholzschachtel-Entwurf",
· eine architektonische Unmöglichkeit,
· langweilige Fassaden nach amerikanischem Muster,
· "Kästen aus Glas und Beton", die historische Ansprüche an die Gebäudearchitektur nicht gewährleisten,
· "ein Investorenhühnerstall mit Lochfassade" (Zitat gem. Berliner Zeitung),
· "billigste Investorenarchitektur",
· eine solche Architektur, die das Quadrat zum einzig zulässigen Merkmal einer Fassade erhebe,
· "billige Art von Rasterfassade",
· ein gesichtsloses Areal, das von Investoren-Architektur geprägt sei,
· nichts Besonderes, das die mit dem im Bau befindlichen Bürogebäude an der Kleinen Kurstraße gesetzten gestalterischen Maßstäbe fortsetze,
· glatt und monoton nichts sagend,
· den verschiedenen Anforderungen, eine Vorderseite sowohl als östlicher Abschluss des Friedrichswerder als auch zum Platz hin, nicht gerecht werde,
·
architektonisch anspruchslos sei und ein
ausdrucksloses, auswechselbares und "rasterfassadriges" Gebäude,
Alternativ werde daher vorgeschlagen
· die Fassade differenzierter bzw. formenreicher zu gestalten,
· von blockumfassenden "Riesenfassaden" abzusehen,
· sich am Hackeschen Markt, dem Quartier Schützenstraße oder dem Hausvogteiplatz zu orientieren,
· sich stärker am städtebaulich-architektonischen Gutachten und der dort dargestellten, der Bedeutung des Spittelmarktes Rechnung tragenden, Form- und Gestaltungssprache auszurichten,
· mit einem auffälligen, originellen Gebäude einen gelungenen Übergang herzustellen,
· Mansardendächer, eine vertikale Betonung der Fassade und freundlich wirkende Fenster (mit Sprossen) vorzusehen.
Abwägung
Die Fassadengestaltung sowie auch die Architektur unmittelbar selbst ist nicht Gegenstand der Festsetzung des Bebauungsplans. Ein derart weitgehender hoheitlicher Eingriff in die Gestaltungsfreiheit des Bauherren und seines Architekten ist trotz des prominenten Ortes nicht vertretbar. Gleichwohl war die Fassadengestaltung Gegenstand der Erörterungen mit dem Bauherren und seinem Architekten. Im Ergebnis hat der Bauherr ein konkurrierendes Verfahren zur Gestaltung des Vorhabens ausgelobt. Das Preisgericht hat als Grundlage für das Vorhaben den vorgestellten Entwurf empfohlen. Die Bandbreite der Einwendungen verdeutlicht, dass das städtebauliche Gestaltungsempfinden breit streut. Diesem ist durch das konkurrierende Gestaltungsverfahren weitestmöglich Rechnung getragen worden.
Die als Beispiele genannten Quartiere haben sowohl hinsichtlich ihrer Lage in Bezug auf Hauptverkehrsstraßen, als auch hinsichtlich des vorhandenen (historischen) Gebäudebestandes und ihrer Parzellenstruktur andere Ausgangsvoraussetzungen als der Spittelmarkt und erscheinen insofern wenig vergleichbar.
6.1.7 Anregung
Die geplante Arkade werde abgelehnt, da sie den Fußgängern die Sicht auf die Stadt versperre und historisch nicht herleitbar sei. Dies laufe der avisierten Identitätsbildung zuwider. Durch die Zerstörung von Sichtbeziehungen werde die Unfallgefahr erheblich erhöht. Die negativen Erfahrungen in der Friedrich- und Leipziger Straße, wo "Fußgängerverwahrbereiche" ohne jegliche Aufenthaltsqualität entstanden seien, sollten berücksichtigt werden. Arkaden verhinderten, dass der Platz weiterhin ein öffentlicher bleibe. Die Arkaden widersprächen daher den aufgestellten Planungszielen.
Abwägung
Um eine hohe Aufenthaltsqualität des städtebaulich bedeutsamen öffentlichen Raumes für Fußgänger zu sichern, sollen diese in einer Arkade geführt werden. Durch die im Kerngebiet vorgesehene Arkade wird die im nördlich angrenzenden Gebäude vorgesehene Arkade fortgesetzt.
Die befürchteten Auswirkungen hinsichtlich der Sichtbeziehungen wurden in die Abwägung eingestellt, haben jedoch kein so großes Gewicht, dass sie zu einem Verzicht auf die Arkade führen, zumal die Anzahl der Stützen begrenzt ist. Eine Erhöhung der Unfallgefahr, die bei Radfahrverkehr unter bestimmten Umständen möglich wäre, ist nicht gegeben. Die Anregungen sind für das Bebauungsplanverfahren von Belang und werden berücksichtigt.
6.1.8 Anregung
Das Gebäude versperre den Menschen den einzigen Anblick
von einer durchgehenden Grünfläche.
Die Sichtachse Spreearm - Friedrichswerdersche Kirche werde verstellt, erfahre
keinerlei Beachtung.
Abwägung
Es ist das städtebauliche Ziel einer baulich-räumlichen Fassung des Spittelmarktes. Die Veränderung von bestimmten Blickbeziehungen ist die bewusste Folge dieses städtebaulichen Zieles. Darüber hinaus wird auf die aufgrund des Bebauungsplanverfahrens I-209 vorgesehenen Veränderungen hingewiesen. Die genannte Sichtachse Spreearm - Friedrichswerdersche Kirche existiert nicht und kann insofern nicht verstellt werden.
6.1.9 Anregung
Das Vorhaben sei mit der üblichen Traufhöhe von 22 m plus acht Meter geplant und erreiche eine Gesamthöhe von 30 m. Um diesen städtebaulich wichtigen Aspekt in einem von großen und ungeordneten Höhenunterschieden geprägten Gebiet zu markieren, werde vorgeschlagen, höher zu bauen. Es könne nicht sein, dass sich entlang der gesamten Leipziger Straße Hochhäuser auftürmen und nur am Spittelmarkt die Traufhöhe abfalle. Trotz der Absicht, mit der Planung den historischen Stadtgrundriss zu rekonstruieren, sollte der vorhandene städtebauliche Kontext nicht vergessen werden. An wichtigen Gebäudeecken oder Mittelrisaliten sollten 12-15 Geschosse ermöglicht werden.
Abwägung
Die Höhe des Gebäudes wird im Bebauungsplan nicht als absolutes Maß festgesetzt, sondern durch die höchstzulässige Zahl der Vollgeschosse. Wie in der Begründung dargelegt, wird von einer durchschnittlichen Geschosshöhe von 3,5 m ausgegangen, wobei die einzelnen Geschosse tatsächlich unterschiedlich hoch sein können, z. B. ein höheres Erdgeschoss.
Der Spittelmarkt soll sich durch die vorgesehene Höhenentwicklung deutlich als Gelenk und Ort besonderer Bedeutung von der Bebauung entlang der Leipziger Straße abheben. Es ist nicht das Ziel der Planung, die Hochhausbebauung entlang der Leipziger Straße fortzusetzen. Das Gebäude wird damit bewusst niedriger sein, als die umgebende Bebauung, die hier nicht Maßstab der künftigen Gestaltung ist.
6.1.10 Anregung
Es wird eine Umbauung des Spindlerbrunnens vorgeschlagen. Diese Vorgehensweise senke die Kosten der Versetzung und erhalte den Anwohnern ihr soziales Umfeld.
Abwägung
Die vorgeschlagene Umbauung des Spindlerbrunnens entspräche nicht der historischen Situation. Die Aufenthaltsqualität des Platzes wäre sehr eingeschränkt, da er getrennt von der öffentlichen Grünanlage läge und es - wie Untersuchungen von Entwürfen für andere Lagen in der Stadt gezeigt haben - aufgrund des zur Straße offenen Innenbereiches zu Lärmreflektionen und möglicherweise zu Schadstoffanreicherung (fehlende Durchlüftung) kommt. Darüber hinaus wäre durch das Zurückversetzen ein deutlich größerer Eingriff in die Grünanlage erforderlich. Eine Umbauung des Brunnens kommt daher nicht in Betracht.
6.1.11 Anregung
Die Anbindung des Gebäudes nach Südwesten, zum Baufeld MK 2 gem. Bebauungsplanentwurf 1-2 und zur Leipziger Straße hin, sei ein besonderer Gegenstand der aktuellen Diskussion um den Bebauungsplan 1-2. Auf das Baufeld MK 2 sei zu verzichten und das Gebäude des vorliegenden Bebauungsplans auch zu dieser Seite hin attraktiv zu gestalten, was einen eindeutigen Gewinn für den Investor darstellen dürfte.
Abwägung
Die genannte Teilfläche ist nicht Gegenstand dieses Bebauungsplans. Durch den Bebauungsplan 1‑2b wird für die genannte Gebäudeseite die historische Gebäudeflucht an der Niederwallstraße aufgenommen. Eine Entscheidung über die Wiederherstellung der Niederwallstraße oder zu einem eventuell künftig gegenüber liegenden Gebäude ist damit noch nicht getroffen.
6.1.12 Anregung
Das vorgestellte Gebäude rage unverhältnismäßig in die Kurstraße. Es werde gefordert, den Gebäudeabstand zum östlich befindlichen Bau (MK 4 im Bebauungsplanentwurf 1‑2) von derzeit ca. 15 m auf mindestens 20 m zu erhöhen.
Die vorgesehene Lage wirke wie eine Abriegelung. Der vorliegende Standort zeige deutlich, dass hier ein Gebäude mitten in einer freien Fläche platziert werden solle, sodass der Straßenzug und eine weitreichende Straßenansicht gestört würden. Dadurch werde nebenbei für die Nutzer eine Aufmerksamkeit auf das Gebäude bewirkt, der ein acht- bis neungeschossiges Büro- und Geschäftshaus nicht gerecht werden könne.
Abwägung
Entlang der Kurstraße wird die historische Flurstücksgrenze aufgenommen. Ein Hineinragen in die Kurstraße ist nicht vorgesehen.
Es ist das Ziel des Planungsverfahrens und der Umgestaltung am Spittelmarkt, fehl- und untergenutzte Flächen, sowie überbreite Straßen- und Verkehrsnebenflächen für eine angemessene Nutzung wiederzugewinnen. Durch die Umgestaltung werden Baulandflächen gewonnen. Gebäudeabrisse zur Umsetzung der Umgestaltung sind nicht beabsichtigt. Daraus resultiert zwangsläufig, dass neue Gebäude auf gegenwärtig unbebauten Flächen platziert werden.
Die Tatsache, dass das Gebäude Aufmerksamkeit auf sich zieht, wird seitens des Plangebers nicht als negativer Aspekt eingestuft. Zudem wird sich die Bebauung in die geplante Neugestaltung am Spittelmarkt einfügen. Ob die vorgesehene Fassadengestaltung - die im Bebauungsplan nicht geregelt werden soll - dem Standort entspricht unterliegt subjektiven Beurteilungen.
6.1.13 Anregung
Die Fischerinsel und die Leipziger Straße seien ein sehr wertvolles Ensemble in bester Bauhaus-Tradition. Es solle unter Denkmalschutz gestellt werden wie die Karl-Marx-Allee.
Abwägung
Im Rahmen der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange wurde seitens der Denkmalbehörde keine Stellungnahme abgegeben, die auf den Denkmalwert des Ensembles hindeutet. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans befinden sich keine Einzeldenkmale. Im näheren Umfeld ist die Gertraudenbrücke als Einzeldenkmal in die Denkmalliste eingetragen. Sie ist Bestandteil des Ensembles Gertraudenstraße 10-12. Dieses ist ohne Einfluss auf die Festsetzungen.
6.1.14 Anregung
Die nach der textlichen Festsetzung 4.4 vorgesehene ausnahmsweise Zulässigkeit von großflächigen Werbeanlagen sowie Werbeanlagen mit wechselndem, bewegtem oder laufendem Licht widerspreche der im Rahmen der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange vom Bezirk abgegebenen Stellungnahme. Die Notwendigkeit einer ausnahmsweisen Zulässigkeit könne nicht gesehen werden. Der Bezirk halte an der Forderung eines Ausschlusses fest.
Abwägung
Der Vorschlag eines vollständigen Ausschlusses wäre angesichts der zentralen Lage im Stadtgebiet und der Festsetzung einer Kerngebietsnutzung nicht angemessen. Es wurde aber die Notwendigkeit gesehen, eine Handhabe zum Schutz der Wohnnutzung durch die ausnahmsweise Zulässigkeit zu sichern. An diesem Abwägungsergebnis wird festgehalten.
6.2.1 Anregung
Es sei nicht erkennbar, wie die künftige Nutzung ein Maß an Attraktivität gewährleisten solle, das eine wirkliche nachhaltige Revitalisierung unterstützte. Neue Gebäude würden kein Leben an sich schaffen. Es würden hierdurch auch keine räumlichen Qualitäten und ein lebendiges zentrales Stadtgebiet wieder entstehen. Stattdessen sollte vorhandener Leerstand wiederbelebt werden. Durch die künftige Büronutzung und durch die "zentralen Funktionen" sei das überproportionale Nutzungsmaß nicht begründbar.
Abwägung
Hinsichtlich der künftigen Nutzung lässt der Bebauungsplan eine große Vielfalt kerngebietsspezifischer Einrichtungen zu. Mit dieser Flexibilität soll gewährleistet werden, dass ein breites Nutzerspektrum angesiedelt werden kann und es möglich ist, diese Nutzungen sich verändernden Bedürfnissen anzupassen. Jede exakte und differenzierte Festschreibung bestimmter Nutzungen birgt die Gefahr, einer Fixierung aktuell, aber nicht zwangsläufig auch in Zukunft attraktiver Nutzungen.
Der Auffassung, dass neue Gebäude nicht zwangsläufig urbanes Leben schaffen, wird zugestimmt; dieses geschieht erst durch die Nutzungen und ihre Nutzer. Durch neue Gebäude können die entsprechenden Rahmenbedingungen geschaffen werden. Die Beseitigung von Leerstand ist ein wichtiges Anliegen des Landes Berlin, letztlich jedoch Aufgabe der jeweiligen privaten Eigentümer. Mit der Nutzung gegenwärtig ungenutzter Gebäudeteile könnte das Ziel einer baulich-räumlichen Fassung des Spittelmarktes zudem nicht erreicht werden.
Der Plangeber geht nach wie vor davon aus, dass das Gebäude seiner Lage im Stadtgebiet (in der Nähe von Regierungsgebäuden) für zentrale Funktionen der Wirtschaft genutzt wird.
6.2.2 Anregung
Das Planwerk Innenstadt und die Begründung zum Bebauungsplan würden die Intention zur Stärkung der Wohnqualität enthalten. Der geringe Anteil der beiden oberen Geschosse an der gesamten Geschossfläche des Gebäudes könne nicht als ein wirksamer Beitrag zu Stärkung des Wohnens eingestuft werden. Es gebe nicht einmal eine zwingende Festsetzung sondern nur eine Zulässigkeit von Wohnnutzung. Die in Rede stehenden Wohnungen seien, wenn sie realisiert würden, von so ungeordneter Bedeutung, dass es gar nicht zu Effekten im Sinne einer Attraktivitätssteigerung kommen könne.
Abwägung
Zur Stärkung der Innenstadt als Wohnstandort gehören auch die Durchmischung mit ergänzenden Nutzungen, die Schaffung von Arbeitsplätzen und die Ansiedlung von Einzelhandel und Dienstleistungen. Die Stärkung der Wohnnutzung kann nicht allein an dem prozentualen Wohnanteil im Plangebiet gemessen werden. Darüber hinaus wird der Bau von Wohnungen in angrenzenden Bereichen (Friedrichswerder) an geeigneteren Standorten gesichert bzw. ermöglicht, sodass ein zwingender bzw. höherer Wohnanteil im Plangebiet nicht erforderlich ist.
6.2.3 Anregung
Da der Bebauungsplan keine Nutzungsvorgaben mache, sei die Behauptung aus der allgemeinen Vorprüfung zur Notwendigkeit einer Umweltverträglichkeitsprüfung, es werde wohngebietsbezogener Einzelhandel entstehen, bestenfalls ein Wunsch. Die geplante Büronutzung sei nicht geeignet, ein hohes Aufkommen von Besuchern und Kunden zu gewährleisten, mögliche Erdgeschossnutzungen für Einzelhandel und Gastronomie können dies aufgrund der begrenzten Flächenkapazität gleichfalls nicht erzeugen.
Abwägung
In der allgemeinen Vorprüfung zur Notwendigkeit einer Umweltverträglichkeitsprüfung (Kapitel 1.1) wird dargestellt, dass kein konkretes Vorhaben zur Realisierung von Einzelhandelsnutzungen bekannt ist und demzufolge keine UVP-Pflicht begründet wird. Daher wird von der allgemeinen Zulässigkeit zur künftigen Einzelhandelsnutzung ausgegangen. In Kapitel 3.3 wird dargelegt, dass auch wohngebietsbezogener Einzelhandel im Plangebiet entstehen kann. Dem steht nicht entgegen, dass keine entsprechenden zwingenden Festsetzungen im Bebauungsplan enthalten sind, zumal die rechtlichen Grundlagen keine Festsetzungsmöglichkeit dafür bieten, wohngebietsbezogenen Einzelhandel im Kerngebiet zu sichern. Eine Gebäudetiefe von bis zu 25 m ist durchaus ausreichend zur Unterbringung gastronomischer Betriebe.
6.2.4 Anregung
Die Wohn- und Lebensqualität im Gebiet und seinem Umfeld sowie die Aufenthaltsqualität im öffentlichen Raum werde durch die Planung abnehmen bzw. verloren gehen und nur mit den dort vorhandenen Frei- und Grünflächen sei die Wohngegend ein für die Bewohner lebenswerter Ort. Von einer Erhöhung der Wohnqualität könne keine Rede sein. Es fehle die Aussage, was im Wohngebiet für die Bewohner und Berliner Gäste mit der Realisierung des genannten Bebauungsplanes 1-2 b sichtbar und fühlbar besser werden solle. Es sei zudem nicht erwiesen, dass die Zerstörung von Naherholungsgebieten einen wohnqualitativen "Erhalt" oder eine "Steigerung" ergebe.
Begründet werden die Auffassungen insbesondere mit folgenden Argumenten:
· die Grünanlage als ein Ort der Begegnung und des Aufenthalts bestimme die Lebensqualität der Bewohner des Kiezes mit,
· die vorhandenen Freiflächen seien bereits in Funktion und gut gestaltet. Die Darstellung der Zukunft schmücke sich also schon mit bestehenden Qualitäten, die der Bezirk bereits geschaffen habe,
· die Lärmbelästigung der Leipziger Straße wirke sich aufgrund des großen Abstands kaum noch aus,
· die Grünanlage entlang der Kurstraße würde verkleinert und Bäume würden gefällt,
· dem Ort werde die Ruhezone genommen,
· die günstigen unverbauten positiven klimatischen Einwirkungen gingen verloren, nachdem die Wohnungen im Gebäude Seydelstraße 34 bereits durch die Neubauten Leipziger Straße / Ecke Seydelstraße erheblich beeinträchtigt seien,
· ein Verlust bzw. eine Einschränkung der Grünfläche führe zur weiteren Luftverschlechterung,
· das Stadtbild werde zerstört,
· mit dem Wegfall des Grünzuges Friedrichswerder durch die geplante Bebauung im nördlichen Abschnitt und nunmehr auch im südlichen Bereich (Bebauungsplan 1-2b) werde ein wichtiger Teil an Aufenthaltsqualität im Wohnumfeld zerstört,
· verschlechtern werde sich die Lebensqualität durch die Reduzierung des innerstädtischen Luftaustauschs in diesem dicht besiedelten Zentrum bei ständig steigendem Autoverkehr,
· Licht, Luft, innerstädtische Weite und Großzügigkeit als Qualitätsmerkmal nicht mehr vorhanden seien,
· Einzelhandel- und Dienstleistungseinrichtungen würden die Wohn- und Wohnumfeldqualität durch ihre Verbauung schwer beeinträchtigen.
Abwägung
Die Auffassung, dass durch die geplante Umgestaltung die Wohnqualität sinke, wird nicht geteilt. Grundsätzlich ist festzuhalten, dass die Grünanlage durch das Bebauungsplanverfahren verkleinert wird. Es wird jedoch kein Naherholungsgebiet zerstört. Ruhezonen wird es auch in der neu gestalteten angrenzenden Grünanlage, die sich im Geltungsbereich des angrenzenden Bebauungsplans I‑209 befindet, geben. Des Weiteren wird darauf hingewiesen, dass in diesem Zusammenhang Wohnqualität nicht ausschließlich nach der Flächengröße der Grünanlage beurteilt werden kann. Vielmehr kommt es auch auf die konkrete Gestaltung der Fläche an.
6.2.5 Anregung
Für die Erstellung von Gebäuden gebe es genug freie Flächen, besonders auch im angrenzenden Bereich, die nicht gestaltet seien und bebaut werden könnten. Auch ein möglicherweise als besonders "spezifisch" angefragter Bedarf ließe sich auf weniger strittigen Grundstücken, etwa im Bereich der Brachflächen Seydelstraße, ebenfalls befriedigen.
Abwägung
Im Rahmen des Bebauungsplans ist die künftige Nutzung innerhalb des Plangebietes zu regeln und das planerische Ziel einer baulich-räumlichen Fassung des Spittelmarktes umzusetzen. Dieses Ziel kann mit einer Bebauung auf den alternativ vorgeschlagenen Flächen nicht erreicht werden. Hier ist von Bedeutung, ob eine Bebauung zugelassen werden kann und dies mit der übergeordneten Planung übereinstimmt. Wo an zulässiger Stelle in der Stadt gebaut wird, ist letztlich von der Nachfrage privater Bauherren abhängig.
6.2.6 Anregung
Gegenüber der Fassung in der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange sei die GFZ von 4,4 (Geschossfläche (GF) von 8.700 m²) auf 8,2 (15.000 m²) gestiegen. Dies lasse auf eine immense Verdichtung innerhalb der Baugrenzen des Grundstückes rückschließen und werde abgelehnt. Die Baumasse des geplanten Gebäudes sei auf die bislang geplanten ca. 8.500 m² GF abzusenken.
Zudem sei das Nutzungsmaß (GFZ ca. 8,2) unverhältnismäßig und auch hinsichtlich des Überbauungsgrades (GRZ) ca. 1,0 über den Maßen der überwiegend vorhandenen Bebauung. Daraus ergäben sich "bodenrechtliche Spannungen".
Abwägung
Der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange lag noch ein U-förmiger-Grundriss für das Gebäude zugrunde, der insbesondere berücksichtigte, dass auf der gegenüber liegenden Seite der verlängerten Kleinen Kurstraße ein weiteres Gebäude errichtet werden sollte. Da diese Absicht aufgegeben wurde, war es möglich und notwendig, auch die Gebäudekubatur im Plangebiet zu verändern, um einen sinnvollen Abschluss der Parkanlage zu sichern.
Eine Bindung für andere Kerngebietsflächen am Spittelmarkt resultiert daraus nicht. Ob die Nutzungsdichte für andere Vorhaben im Geltungsbereich des Bebauungsplans 1-2a vom Stand des Bebauungsplans 1-2 zum Zeitpunkt der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange abweicht, wird Gegenstand der Abwägung zum Bebauungsplan 1-2a sein.
GFZ und GRZ sind kein Maßstab, um zu beurteilen, ob sich ein Gebäude nach § 34 BauGB einfügt. Dort heißt es: "Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist."
6.2.7 Anregung
Eine hohe Baudichte sei auch zu erreichen, wenn die Grenzen der BauNVO nicht überschritten werden. Bauliche Verdichtung als sparsamen Umgang mit Fläche einzustufen, sei keine Begründung zur Beseitigung einer wichtigen Grünanlage. Es erscheine besonders bedenklich, die "historische Struktur" als Begründung für die exorbitante Überschreitung des generell zulässigen Höchstmaßes der Baunutzungsverordnung heranzuziehen, da hier - westlich des Spittelmarktes - eines der ersten Sanierungsgebiete in den 20er Jahren der Metropole der Weimarer Republik gelegen habe.
Die zur Überschreitung der Nutzungsmaße nach § 17 BauNVO angeführte Argumentation, dass sich angrenzend an den Geltungsbereich eine noch festzusetzende ca. 7.000 m² große öffentliche Parkanlage mit Spielplatz befinde und diese sich ausgleichend zur geplanten hohen Bebauung auswirke, werde bezweifelt. Die Frei- und Grünfläche sei bereits als Spielfläche für Kinder, Jugendliche und Erwachsene ausgebaut/gestaltet. Eine qualitative Aufwertung der Grünfläche könne das bestehende Defizit an Grün im Gebiet nicht minimieren oder gar aufheben. Zudem existiere die Fläche schon seit Jahren und werde durch die überhohe Nutzungsdichte in der Qualität eingeschränkt.
Der Spreekanal existiere und sei daher keine Ausgleichsmaßnahme. Seine Heranziehung als Begründung für das Gebäude mit dem Nutzungsmaß GFZ 8,2 erscheine unsachgemäß, da für die ökologischen Zusammenhänge (großräumige unverbaute Verbindung der Grün- und Freiflächen Friedrichswerder, Spittelmarkt, Spreekanal) durch das Gebäude am Spittelmarkt eine Barrierenwirkung entstehe, die zur erheblichen Minderung dieser Qualitäten führe.
Die Straßenbahn könne nicht in die Überlegung einfließen, da sie als dezidierter Parallelverkehr in einer Stadt, die der Haushaltsdisziplin verpflichtet sei, nicht gebaut werde,
Damit gebe es keinen Grund, der die Überschreitung der Grenzen der BauNVO argumentativ stützen könnte.
Abwägung
In der Baunutzungsverordnung ist die Möglichkeit zur Überschreitung der in § 17 BauNVO genannten Obergrenzen geregelt. Hierzu ist es erforderlich, dass städtebauliche Gründe vorliegen und bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.
Die städtebaulichen Gründe sind in der Begründung zum Bebauungsplan dargelegt. Es geht dem Plangeber um eine Umgestaltung in Anlehnung an die historische Struktur unter Berücksichtigung aktueller Anforderungen, nicht um eine Wiederherstellung der historischen Struktur. Dieses Ziel ist ein (besonderer) städtebaulicher Grund im Sinne der Baunutzungsverordnung. Der Eingriff in die Grünanlage ist aus städtebaulichen Gründen erforderlich. Die Einhaltung der zulässigen Obergrenze gem. § 17 Abs. 1 BauNVO hätte jedoch einen erheblich größerer Eingriff in die Grünanlage erforderlich gemacht. Dies sollte vermieden werden.
Der Umfang der Überschreitung ist in das Planungsermessen des Plangebers gestellt. Die erforderliche Prüfung, ob die entsprechenden Voraussetzungen erfüllt sind, ist in der Begründung zum Bebauungsplan dargelegt. Überschritten wird die Grenze für die zulässige Geschossflächenzahl.
In der Begründung zum Bebauungsplan wird kein Zusammenhang zwischen Wohnortwahl und Geschossfläche hergestellt. Es wird vielmehr dargelegt, dass mit attraktiven Nutzungen in der Stadt, die auch eine Verdichtung erfordern, die Innenstadt als Wohn- und Arbeitsort gestärkt wird. Die Errichtung von attraktiven Büro- und Dienstleistungseinrichtungen an der Peripherie würde die Innenstadt schwächen. Dieses ist ausdrücklich nicht gewollt.
Nach § 17 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO kann die Obergrenze u.a. überschritten werden, wenn dieses durch Umstände ausgeglichen ist. Als solche Umstände werden die angrenzende Grünfläche und der Spreekanal dargestellt. Der Gesetzgeber erkennt auch ausgleichende Umstände an, die außerhalb des Plangebietes liegen und durch andere rechtliche Verhältnisse - hier die Entwicklungsmaßnahme - gesichert sind. Das hohe Nutzungsmaß wurde in der mit dem Grundstückseigentümer abgeschlossenen Abwendungsvereinbarung berücksichtigt.
Die ausgleichende Wirkung muss vorhanden und gesichert sein. Es ist nicht erforderlich, dass die Fläche neu angelegt wird, um als ausgleichender Umstand gewertet zu werden; das wäre eine ausgleichende Maßnahme, die als Alternative ausgleichend wirken kann. Ergänzend erfolgt aufgrund der vorliegenden Umstände eine Aufwertung der Grünfläche.
Die Straßenbahn ist Teil der gesamtstädtischen Planungsüberlegungen und Gegenstand des StEP Verkehr als gesamtstädtische Planung und wird daher genannt. Auch unabhängig davon verfügt der Spittelmarkt über eine hohe Lagegunst und gute Erschließung im ÖPNV. Durch eine Straßenbahnanbindung würde dies noch verbessert.
Der Spreekanal ist vorhanden und wirkt ausgleichend, unabhängig davon, dass zwischen dem Spreekanal und der Grünfläche ein Gebäude ermöglicht werden soll.
Die Anregungen sind für das Bebauungsplanverfahren von Belang und gehen in die Abwägung ein.
6.2.8 Anregung
In der Begründung zum Bebauungsplan werde ein Verstoß gegen die gesetzlich festgelegten Maße für Abstandsflächen eingeräumt. Angesichts der Widersprüchlichkeit der Planungsziele und -quellen, die sich in den Planungsunterlagen widerspiegelten, sei die Berechtigung zu Ausnahmegenehmigungen nach § 6 Abs. 14 BauOBln nicht erkennbar. Sie bedürften einer klaren Begründung. Die Abwägung der Belange sei darzustellen. Weitere Hinweise beziehen sich auf den Geltungsbereich des Bebauungsplans 1-2. Gegen diese weitergehenden Planungen bestünden Bedenken.
Das Gebäude stehe mit ca. 15 m Abstand bei einer Höhe von beidseitig 30 m viel zu dicht am Nachbargebäude (MK 4 auf der gegenüber liegenden Seite der Kurstraße).
Abwägung
Der Vorrang des Bebauungsplans gegenüber den bauordnungsrechtlich geregelten Abstandflächen ist bei "ausdrücklicher" Festsetzung im Bebauungsplan gegeben. § 6 Abs. 14 der Bauordnung für Berlin enthält eine entsprechende Ermächtigung. Die bewusste Abweichung von den generellen Regelungen der Bauordnung, die keine atypischen Fälle innerstädtischer Nachverdichtung berücksichtigen können, sind ausführlich abgewogen worden. Die Zulassung geringerer Abstände entlang der Kurstraße und innerhalb des Baugebietes durch ausdrückliche Festsetzungen wurde für jeden Einzelfall geprüft und abgewogen (Kapitel 3.2.2 der Begründung zum Bebauungsplan). Eine Verletzung oder Umgehung gesetzlicher Vorschriften liegt nicht vor.
Die Anregung ist für das Bebauungsplanverfahren von Belang und wurde im Bebauungsplanverfahren bereits berücksichtigt.
Die zum Bebauungsplan 1-2a angesprochene Thematik ist nicht Gegenstand dieses Bebauungsplanverfahrens. Aus den Festsetzungen des Bebauungsplans 1-2b können auch keine Rückschlüsse auf künftige Festsetzungen des Bebauungsplans 1-2a gezogen werden. Die Anregungen zum Bebauungsplan 1-2a gehen in die in die Abwägung des entsprechenden Bebauungsplanverfahrens ein.
Das städtebauliche Ziel einer baulich-räumlichen Fassung des Platzbereiches erfordert einen möglichst geringen Abstand der Gebäude voneinander. Der künftige Abstand entspricht den vorhandenen Flurstücksgrenzen, der historischen Situation und den aktuellen verkehrlichen Anforderungen. Die Abstandflächen nach der Bauordnung für Berlin werden in einem vertretbaren Umfang unterschritten. Eine Änderung des Bebauungsplanentwurfs erfolgt nicht.
6.2.9 Anregung
Weder Wohnungen noch Büro-, noch Ladenflächen oder Hotelbauten würden benötigt. In unmittelbarer Umgebung des Spittelmarktes, wie auch in Berlin insgesamt gäbe es bereits jetzt mehrere teilweise oder ganz leer stehende moderne Bürohäuser, denen es seit langem an Mietern mangele bzw. für die keine Mieter gewonnen werden könnten. Es wird auf einen Leerstand von 1,5 Millionen m² Bürofläche in Berlin hingewiesen. Zwei weitere Bürohäuser seien im Planumfeld im Bau bzw. Umbau. Unter Verweis auf das Bauvorhaben an der Schützenstraße wird dargelegt, dass kein Bedarf an Hotelkapazität vorhanden sei. Der Leerstand von Ladenräumen am Spittelmarkt, in den Fischerinsel-Passagen und in der Leipziger Straße sei erheblich und in den letzten Jahren durch Geschäftsaufgaben immer weiter angewachsen. Auch sehr viele Wohnungen stünden leer. Ein realistischer Bedarf für zusätzliche Gebäude sei offensichtlich nicht gegeben, da sich die Leerstände in guter Lage befänden und die Gebäude sowohl voll saniert seien oder es sich um Neubauten handele. Vor der Zulassung neuer Gebäude sei der immense Leerstand in ganz Berlin, der die Stadt sehr viel Geld koste, zu beseitigen.
Abwägung
Die Ausschreibung der Grundstücke hat gezeigt, dass für das Areal am Spittelmarkt durchaus Interesse von Investoren vorhanden ist. Flurstücke im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans wurden durch einen privaten Investor erworben. Daraus kann geschlossen werden, dass auch ein entsprechender Bedarf an Flächen für kerngebietsspezifische Nutzungen am Spittelmarkt vorhanden ist.
Bei einem Verzicht auf die Bebauung ist keinesfalls sichergestellt, dass die Nutzer, die in das neue Gebäude ziehen, alternativ den Bestand nutzen. Vielmehr ist zu befürchten, dass der Standort Spittelmarkt weiter an Attraktivität verlieren wird. Der Plangeber erwartet daher, dass aufgrund der Attraktivitätssteigerung durch die Umgestaltung auch positive Nutzungseffekte für den Bestand resultieren.
Eine Hotelnutzung ist im Plangebiet zwar zulässig aber nicht zwingend vorgeschrieben.
Wohnnutzung wird im Plangebiet oberhalb des 7. Vollgeschosses zugelassen, ist jedoch nicht zwingend zu realisieren.
Den Einzelhandel betreffend ist über die aktuelle Situation hinaus auch die künftige Entwicklung zu berücksichtigen. Durch die zu erwartenden neuen Nutzer am Spittelmarkt ist mit zusätzlicher Kaufkraft und insofern mit zusätzlicher Nachfrage im Umfeld zu rechnen. Eine Ansiedlung von Ladengeschäften im 1. Vollgeschoss (Erdgeschoss) ist zulässig, aber nicht Gegenstand der Festsetzung. Die künftige Nutzung wird sich insofern am tatsächlichen Bedarf orientieren und hierbei auch Veränderungen unterworfen sein. Im Ergebnis ist festzustellen, dass ein Bedarf vorhanden ist. Die Anregungen sind in die Abwägung eingegangen.
6.3.1 Anregung
Es werde systematisch eine Grünfläche nach der anderen beseitigt und zielgerichtet die Schönheit der Stadt zerstört.
Die Ausführungen zu den Kapiteln 2.4.1-2.4.4 seien offensichtlich aus einer Untersuchung zum Spittelmarkt als Ganzes entnommen und nur teilweise korrekt auf das Plangebiet übertragen. Eine Versiegelung von 55 % (2.4.3 - Geologie) sei eher mit durchschnittlich als mit hoch (2.4.3 - Klima) zu bewerten. Der Verkehr fließe nur mit einigem Abstand an der Fläche vorbei und werde sie auch nicht tangieren, sofern keine Straßenverlegungsarbeiten durchgeführt würden.
Mit diesem Vorhaben werde weder das Verkehrsaufkommen noch die damit verbundene Schadstoffemission sowie der Lärmpegel gesenkt. Das Gegenteil sei der Fall.
Abwägung
Die Stellungnahme betrifft eine Grundsatzfrage und kann auf der Ebene des Bebauungsplanverfahrens nur bezogen auf das Plangebiet beantwortet werden. Aufgrund dieses Bebauungsplans wird die Bebauung eines Teils der Grünfläche Friedrichswerder zulässig. Von einer Aufgabe "sämtlicher vorhandener" Grünflächen kann nicht die Rede sein.
Es kann aufgrund des Geltungsbereiches nicht das Ziel des Vorhabens im Plangebiet sein, die genannten Faktoren zu senken.
Die Beschreibung der Umweltsituation wurde bezogen auf bestimmte Belange bewusst nicht auf das Plangebiet eingeengt, da diese Faktoren nicht entsprechend eng begrenzen lassen. Die Angabe, dass der Versiegelungsgrad hoch ist, bezieht sich, wie aus der Begründung zum Bebauungsplan (Kapitel 2.4.3, Natur und Landschaft Unterkapitel Klima) hervorgeht, auf das gesamte Areal am Spittelmarkt. Eine klimatische Beschreibung ausschließlich der Situation im Plangebiet wäre aufgrund seiner Größe unsachgemäß. Die Angabe der im Plangebiet konkret versiegelten Fläche (Unterkapitel Geologie) bezieht sich konkret auf das Plangebiet. Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung der Begründung ist nicht erforderlich.
6.3.2 Anregung
In einer Vielzahl von Anregungen wird auf die gegenwärtige Bestandssituation, die nach Auffassung der Einwender/innen nicht ausreichend berücksichtigt worden ist, hingewiesen.
· Der Friedrichswerder mit dem Abenteuerspielplatz bedeute für viele Anwohner Ruhe, Erholung, Sauerstoff, weil sich eine durchgehende Grünfläche anschließe.
· Viele Touristen bewunderten diese Stätte der Erholung und grüne Oase im Mittelpunkt der Stadt.
· Die Parkanlage sei so angelegt, dass sie tiefer liege als die Straße (ca. 1,5 bis 2 m). Der Lärm von den Autos werde durch Bäume und Sträucher abgefangen und nicht wahrgenommen. Zu sehen seien die Autos auch nicht.
· Für die im Umfeld des Plangebietes wohnenden rund 10.000 Menschen, darunter viele alte Bürger, die keine andere Chance mehr hätten, überhaupt einen Ruhepunkt in dieser Stadt zu finden, geschweige denn nach außerhalb ins Grüne zu gelangen, sei die Grünanlage von besonderer Bedeutung. Sie seien davon abhängig, solche Plätze aufzusuchen, um etwas anderes als Beton vor der Nase zu haben.
· Für die Bewohner der Hochhäuser auf der Fischerinsel sei die Grünfläche ein viel genutzter Ort der Erholung im Wohnumfeld sowie für Spaziergänge, für Spiel und Spaß mit Kindern und Enkelkindern.
· Die jetzige großzügige Gestaltung des Spittelmarktes sei auch ohne bauliche Umfassung stadtgestalterisch zeitgemäß. Die Aussage, dass der Spittelmarkt als Platzraum nicht erkennbar sei, da ihm teilweise die bauliche Fassung fehle, stelle eine einseitige Bewertung und Definition von Platzraum dar, die weder einer historischen noch aktuellen Objektivität entspreche. Es gebe Platzräume, die nur von Grünelementen bestimmt würden.
· Das Plangebiet werde nicht nur geprägt durch so genanntes Straßenbegleitgrün. Die Leipziger Straße habe vielmehr auf der Nord- wie auf der Südseite einen Promenadencharakter, die Straßenbäume hätten inzwischen eine erhebliche Wuchshöhe und Astausbreitung.
· Weder erfolge eine Darstellung der Grünflächen der östlichen noch der westlichen Spittelmarktteilbereiche. Die vorgenommenen Darstellungen hätten den Charakter einer Abqualifikation der örtlichen Gegebenheiten und der Irreführung der politischen Vertreter im Abgeordnetenhaus.
· Die Rabatteneinfassungen seien raumbildend ausgeformt und würden gut wahrgenommene Sitzmöglichkeiten bieten.
· Gegen die Darstellung als Straßenbegleitgrün und die fehlenden qualitativen Angaben würden Bedenken geltend gemacht.
· Es werde in keiner Weise darauf eingegangen, welche funktionalen und physischen Qualitäten der Friedrichswerder einschließlich Spittelmarkt habe. Es werde weiterhin kritisiert, dass die identifikatorischen Qualitäten des Spindlerbrunnens, seines Umfeldes für den konzentrierten Wohnbereich Leipziger Straße und Spittelmarkt und auch teilweise der Fischerinsel keine Erwähnung fänden.
· Die Grün- und Freiflächengestaltung im Bereich Spittelmarkt mit der Brunnenanlage und ihren Eingrünungen sowie den westlich angrenzenden Bereichen sei derzeitig gut ausgestattet, gut gestaltet, gut gepflegt und werde gut wahrgenommen und genutzt.
· Die Bewertung, dass die im Platzbereich vorhandenen Freiflächen den Charakter von Abstandsgrün hätten, sei unfachlich und unsachlich. Diese Bewertung sei Ausdruck eines anderen städtebaulichen Leitbildes, dass die Gesamtplanungen der 60er Jahre - mit ihren anderen, durch Gebäude und großflächige Grün- und Freiflächen bestimmten Raumstrukturen - abqualifiziere.
· Die Notwendigkeit einer Aufwertung sei hier überhaupt nicht gegeben. Daher seien die Begründungen unhaltbar und irreführend.
Abwägung
Die Darstellungen der Anwohner und Nutzer zeigen die Bedeutung und die subjektive Wahrnehmung der Grünanlage. Insofern wird die Grünanlage auch nicht grundsätzlich in Frage gestellt. Bedingt durch die städtebauliche Neugestaltung müssen im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans 1.640 m² Grünfläche, davon 890 m² unversiegelte Fläche, entfallen. Die Anregungen, in denen eine bessere Pflege statt einer Bebauung gefordert wird, zeigen auch den Handlungsbedarf hinsichtlich einer Aufwertung der verbleibenden Grünfläche (Geltungsbereich des angrenzenden Bebauungsplans I-209). Die Stellungnahmen, in denen die gegenwärtige Situation auch bemängelt wird (Forderung besserer Pflege), bestätigen diese Auffassung.
Nach Auffassung des Plangebers ist die Darstellung der Grünanlage in der Begründung zutreffend. Die Argumentation in den Anregungen wird nicht geteilt, da sie die Situation aus dem subjektiven Empfinden heraus positiver dargestellt, als sie tatsächlich ist.
6.3.3 Anregung
Aufgrund der Bedeutung der Grünfläche für die Anwohner wird in einer Vielzahl von Stellungnahmen der Erhalt gefordert bzw. eine Veränderung abgelehnt. Dieses wird insbesondere wie folgt begründet:
· Die Grünfläche biete für viele Menschen das einzige Grün im Umfeld.
· Eine gesetzlich geschützte Grünanlage, die für die Anwohner eine hohe Aufenthaltsqualität habe, dürfe nicht einfach verkauft und bebaut werden oder willkürlich zerstört werden.
· Das Wohnen im Zentrum der Stadt werde unattraktiver.
· Mit der neuen Hochhausbebauung werde ein weiteres Stück mittlerweile gewachsenen Berlins zerstört.
· Die vorhandene Grün-, Spiel- und Erholungsfläche werde in ihrem Nutzungswert für die Anwohner fast vollständig reduziert und durch die unausweichlichen Folgeentwicklungen eines derart prominenten Büroriegels praktisch entwidmet.
· Das Grünflächendefizit und die Versiegelung stiegen.
· Viele Bäume seien nun endlich groß und brächten Sauerstoff in die Häuserwüste.
· Diejenigen, die kein Auto hätten oder behindert sind, seien auf diese Oase angewiesen.
· Das wenige Grün, das im Umfeld des Plangebietes vorhanden sei, werde immer weniger. Die spärlich vorhandenen Grünflächen im Bezirk Mitte würden noch einmal reduziert.
· Für Touristen sei es attraktiv, wenn nach einem Museumsbesuch oder der Besichtigung eines Kulturdenkmals ein Ort zum Erholen im Grünen vorhanden ist.
· Die Errichtung der neuen Gebäude setze die drastische Einschränkung der Grünflächen und das Fällen einer großen Anzahl von Bäumen voraus. Damit werde ein Charakteristikum des Wohngebietes praktisch liquidiert, ohne dass dafür ein Ausgleich angeboten werde.
· Der Raum um den Spindlerbrunnen, seine Begrünung und seine viel genutzte Aufenthaltsqualität für die Bürger würden ersatzlos zerstört.
· Der Zugang zu den Grünflächen werde erschwert.
· Es werde ohne Rücksicht auf die Anwohner, zugunsten von Investoren, eine Grünanlage "vernichtet".
· Mit der "Vernichtung" der geschützten Grünfläche um den Spindlerbrunnen würden die Rückzugsmöglichkeiten und Ruhepunkte für Anwohner und Beschäftigte unzulässig verringert, die auch in einer Großstadt notwendig seien. Das führe zwingend zum Entzug der natürlichen Lebensgrundlagen in den Innenstädten.
Statt einer Veränderung werde die Aufwertung und Pflege des vorhandenen Grüns angeregt und darum gebeten, das Planvorhaben noch einmal zu überdenken und bei der erneuten Planung die Interessen der Anwohner stärker zu berücksichtigen, bzw. sie mit einzubeziehen. Nur so lasse sich die Qualität des Wohnquartiers Leipziger Straße / Fischerinsel erhalten bzw. verbessern.
Abwägung
Die Einschränkung der bestehenden Grünfläche ist erforderlich zur Umsetzung der städtebaulichen Ziele und wird vom Umfang her als vertretbar eingestuft, zumal die nördlich des Geltungsbereiches verbleibende angrenzende Grünfläche aufgewertet werden soll und durch das künftige Gebäude vom Straßenverkehrslärm abgeschirmt wird. Den Anregungen zu einem unveränderten Erhalt der Grünanlage wird nicht gefolgt. Die Festsetzungen stellen keine willkürliche Veränderung der Grünanlage, sondern eine städtebaulich begründete Neugestaltung des Bereiches am Spittelmarkt dar. Unter Berücksichtigung städtebaulicher Ziele bedeutet dies für die im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans liegende Teilfläche eine Bebauung.
6.3.4 Anregung
Zur künftigen Situation, insbesondere der Nutzungsmöglichkeit wurde kritisch Stellung genommen:
· Eine vergleichbar qualitative Wiedererrichtung sei in der Neuplanung nicht erkennbar.
· Den vorgelegten Planungen sei nicht zu entnehmen, ob und in welcher Form der bisherige Grünzug Friedrichswerder mit dem Spindlerbrunnen den Bürgern als Aufenthalt weiterhin zur Verfügung stehen werde.
· Es werde befürchtet, dass nach den ausliegenden Bebauungsplänen die restlichen Grünflächen für die "Normalbürger" nicht mehr zur Verfügung stünden. Es wird an den ehemaligen Garten des Staatsratsgebäudes, der auch als Grünanlage versprochen worden sei, erinnert.
· Es werde bezweifelt, dass in Anbetracht von Bürohochhäusern Aufenthaltsqualität entstehen könne.
· Die Grünanlage Friedrichswerder werde im größten Umfang durch den Bebauungsplan 1-2b sowie den Bebauungsplan I-209 auf etwa 1/5 der bisherigen Fläche verringert. Die Darstellung, dass die Verkleinerung der öffentlichen Grünanlage nur einen geringen Umfang habe, sei in ihrer Ungenauigkeit irreführend.
· Es entfalle ein öffentlichkeitsorientierter Aufenthaltsbereich mit breiter Wahrnehmung für Anwohner, Beschäftigte und Besucher Berlins.
· Mit der vorgesehenen Errichtung des Hochhausriegels auf der nordwestlichen Seite im Bereich des Spindlerbrunnens werde der regionale Grünzug Friedrichswerder - Spreekanal zerstört.
· Der Friedrichswerder solle zu einem Stadtquartier für Bewohner, Verwaltungsmitarbeiter, Fernsehsender, Gäste etc. gestaltet werden. Dieses sei die menschliche, nicht aber die profitable Variante. Die Errichtung eines Stadthauses sei falsch.
Abwägung
Es bleibt angrenzend an das Plangebiet eine Grünfläche erhalten, die zudem aufgewertet wird. Die Fläche - im Geltungsbereich des Bebauungsplans I-209 gelegen - wird künftig kleiner, jedoch hochwertiger sein als zum gegenwärtigen Zeitpunkt. Zu dieser Aufwertung trägt mittelbar auch das neue Gebäude im Plangebiet dieses Bebauungsplans bei, durch das die Grünfläche vom Lärm besser abgeschirmt wird.
Im Rahmen der Abwägung wurden auch Veränderungen in anderen Bereichen berücksichtigt. Diese führten jedoch nicht zu einer Notwendigkeit der Änderungen der Festsetzungen dieses Bebauungsplans. Der ehemalige Garten des Staatsratsgebäudes ist nicht Gegenstand dieses Bebauungsplanverfahrens.
6.3.5 Anregung
Die Verkleinerung der Grünanlage im Plangebiet betrage 100 %, wenn man die Brunnen- und Wegeflächen mitberücksichtige, wie es bei Parks üblich sei. Bei Realisierung der Planung werde es im Plangebiet keine Grünfläche mehr geben.
Die Behauptung "es entstehen neue Grünflächen in näherer Umgebung" sei nicht durch die Ausführungen gedeckt. In der Umgebung würden keine neuen Grünflächen entstehen. Die behaupteten neuen Grünflächen an der Gertraudenstraße und am Molkenmarkt tauchten weder im beschlossenen, noch im fortgeschriebenen Planwerk Innenstadt auf. Bei Ignorierung der Planungen zu den angrenzenden Grundstücken werde behauptet, es würden attraktive Freiflächen entstehen - dafür fehle bisher ein hinreichender Beleg im Plan.
Abwägung
Die Beurteilung des Anteils erfolgte in Bezug auf die gesamte vorhandene Parkanlage, von der sich nur ein kleiner Teil im Plangebiet befindet. Bezogen auf die gegenwärtige Gesamtfläche der Grünanlage von ca. 22.000 m² ist die Teilfläche innerhalb dieses Bebauungsplans mit ca. 1.640 m², von denen ca. 890 m² unversiegelt sind, gering. Die Flächenangaben werden in der Begründung zum Bebauungsplan ergänzt.
Neben der Freifläche, die im angrenzenden Bebauungsplan I-209 planungsrechtlich gesichert ist, sind die künftigen Grünflächen am Petriplatz im weiteren Verlauf der Gertraudenstraße (Bebauungsplan I-218) und beiderseits der Roßstraße gemeint. Die Anregung geht in die Abwägung ein. Die Begründung zum Bebauungsplan wird konkretisiert.
6.3.6 Anregung
Hinsichtlich der bestehenden Situation am Brunnen sind die Auffassungen unterschiedlich. Teilweise wird der Zustand als aufwertungs- und pflegebedürftig dargestellt:
· Vernachlässigter, ungepflegter und verkommener gehe es kaum noch.
· Es solle eine Aufwertung am existierenden Standort erfolgen.
In der Mehrzahl der Stellungnahmen werden die Qualitäten des Standortes hervorgehoben:
· Der Brunnen am Spittelmarkt mit dem sehr schön angelegten Platz, der von mehreren Baumreihen kreisrund sowie von Grünflächen umgeben sei, diene fast ganzjährig dem Ausruhen der Anwohner und ihrer Kinder sowie vieler Passanten und Touristen.
· Die Lage unter der Ebene der Leipziger Straße sei günstig, schattig und etwas abgeschirmt vom Straßenverkehr.
· Er sei einigen Jahren kostenaufwendig restauriert worden und mittlerweile der Mittelpunkt einer Grünanlage.
· Insgesamt sei die akustische Belastung des Sitzbereiches um den Brunnen, eine für den innerstädtischen Bereich normal hinnehmbare Belastung.
· Die Brunnenanlage liege an der Fußgängerpromenade Leipziger Straße, Spittelmarkt, Alte Gertraudenbrücke, die vom Verkehrsstrom abgesetzt und abgeschirmt liege. Die Intensivbegrünung des Abschirmstreifens habe psychologisch positive Wirkungen.
· Der Brunnen liege unverbaut frei und sei optimal aus allen Himmelsrichtungen belichtet und besonnt.
· Die Darstellung in der Begründung zum Bebauungsplan entspreche nicht den Tatsachen.
· Der Brunnen solle an seinem Standort verbleibe, das Umfeld nicht verändert und auf die Bebauung verzichtet werden. Dies wird wie folgt begründet
· Der Spindlerbrunnen stehe ausgezeichnet, in guter hinsichtlich Situation, Wahrnehmung, Belichtung und Besonnung.
· Ein Gebäude würde den Brunnen in den Schatten stellen.
· Der Spindlerbrunnen gerate in eine Hinterhofsituation.
· Eine Beseitigung des Spindlerbrunnens nehme den Touristen, die vom Alexanderplatz zum Potsdamer Platz gehen, jede Möglichkeit, sich irgendwo im Freien aufzuhalten.
· Die Bürger der Umgebung hätten den Brunnen und sein Umfeld bestens angenommen.
Die in der ausliegenden Zeichnung ersichtliche Möglichkeit, den Brunnen unter Umständen am jetzigen Standort bestehen und in die dann verlängerte Kleine Kurstraße hineinragen zu lassen, könne nicht ernst genommen werden.
Abwägung
Es wird zur Kenntnis genommen, dass die Anwohner, die sich zum Bebauungsplan geäußert haben, den Erhalt des Spindlerbrunnens am gegenwärtigen Standort und einen Verzicht auf das Gebäude fordern. Ein Festhalten an der gegenwärtigen städtebaulichen Situation entspricht jedoch nicht den Zielen des Landes Berlin für diesen prominenten Ort. Gleichwohl ist eine Aufwertung der an das Plangebiet grenzenden Grünfläche vorgesehen. Eine Beibehaltung des Brunnens am gegenwärtigen Standort wäre grundsätzlich zwar nicht ausgeschlossen, allerdings ist dieses keine Variante, die als abschließende Lösung verfolgt wird. Vielmehr ist eine Integration in die unmittelbar angrenzende Grünfläche vorgesehen. Eine Sicherung erfolgt im Rahmen der Entwicklungsmaßnahme im Geltungsbereich des Bebauungsplans I-209. Die vorhandene Situation ist dem Plangeber bekannt und in die Abwägung zum Bebauungsplan eingegangen.
6.3.7 Anregung
Die Anregungen betreffen den künftigen Standort, insbesondere die Einordnung in das Gesamtareal. Es wird bemängelt, dass es keine klare planerische Aussage über die zukünftige Lage des Spindlerbrunnens gebe. Die Abbildungen und Informationen zur öffentlichen Bürgerbeteiligung enthielten keine verbindlichen Aussagen zum Ort und Zeitpunkt des Wiederaufbaus des Spindlerbrunnens und der dazugehörigen Parkanlagen. Der Verbleib des Brunnens sei daher vollständig bezweifelbar, zumal es auch nur mündliche Absichtserklärungen gebe. Auch der angrenzende Bebauungsplanentwurf I-209 enthalte keine Darstellung des Brunnens sowie keine Festsetzungen. Konkret werde angeregt, den Bestand, den Ort und die Funktion des Spindlerbrunnens, z.B. auf der Freifläche des Friedrichswerder westlich des Gebäudes, zu sichern und textlich festzusetzen.
Aufgrund von Erfahrungen mit anderen Parkanlagen im Bezirk (Garten zum Staatsratsgebäude) wird befürchtet, dass Park und Brunnen am Spittelmarkt künftig nicht mehr öffentlich zugänglich sein würden.
Abwägung
Der Spindlerbrunnen bleibt erhalten und bekommt einen neuen Standort innerhalb der Grünanlage im Geltungsbereich des Bebauungsplans I-209. Regelungen hierzu werden im Zusammenhang mit der Durchführung der Entwicklungsmaßnahme "Hauptstadt Berlin - Parlaments und Regierungsviertel" im Bebauungsplangebiet I-209 getroffen. Der präzise Standort soll im Rahmen eines Gestaltungswettbewerbs gefunden werden. Die Standortverlagerung des Spindlerbrunnens ist im Haushalt der Entwicklungsmaßnahme berücksichtigt. Gegebenenfalls ist für einen Übergangszeitraum eine provisorische Lösung, beispielsweise der vorübergehende Verbleib am gegenwärtigen Standort erforderlich.
Eine öffentliche Zugänglichkeit der Grünfläche, in die der Brunnen integriert werden soll, bleibt gewährleistet, da der angrenzende Bebauungsplan hier eine öffentliche Parkanlage festsetzen wird. Diese Situation ist nicht vergleichbar mit dem Garten des ehemaligen Staatsratsgebäudes.
6.3.8 Anregung
Es wird die Anregung vorgebracht, den Spindlerbrunnen künftig auf der Park- und Grünfläche im Bebauungsplan Friedrichswerder unterzubringen und darauf hingewiesen, dass Brunnen und Grünfläche eine Einheit bildeten, die nicht durch Bebauung eingeengt werden sollte, damit die Lichtverhältnisse (Sonne) ausreichend für den Aufenthalt gegeben sind.
Als Gegenargumente gegen den geplanten Standort werden vorgetragen:
· Der Öffentlichkeitscharakter der Brunnenanlage werde verringert und der Spittelmarkt um ein Imageelement beraubt.
· Die Freistellung des Brunnens sei eingeschränkt und die Besonnungssituation ungünstiger.
· Die Verbesserung der akustischen Situation werde bestätigt - sie werde aber im Hinblick auf die vorgenannten Aspekte nicht als vorrangig und ausschlaggebend eingestuft.
In einer undatierten Information der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung werde zum Spindlerbrunnen behauptet, dass er in seiner heutigen Lage verbleiben könne und während der Bauphase durch geeignete Maßnahmen vor Beschädigungen geschützt werde. Um seinen Standort aufzuwerten, solle der Brunnen im Zuge der Herstellung des neuen Quartiersparks von der heutigen Position in die Grünanlage Friedrichswerder verlegt werden. Die Anforderungen an die Gestaltung des Quartiersparks würden noch in einer gesonderten Beteiligung der Bürgerinnen und Bürger ermittelt. Nach Auffassung der Einwenderin sei nichts mehr zu ermitteln - die Stadtteilvertretung Spreeinsel habe im Auftrag der Bürger/innen dieses Verbringen bereits im November 2003 an verantwortlicher Stelle vorgeschlagen und die Notwendigkeit deutlich gemacht.
Abwägung
Für den Brunnenstandort ist zwischen der bauzeitlichen Situation (bezogen auf das Kerngebiet) und der abschließenden Gestaltung der Grünfläche zu unterscheiden. Der Spindlerbrunnen befindet sich unmittelbar außerhalb des Geltungsbereiches. Er wird somit - im Gegensatz zu einem Teil des Umfeldes - von Bauarbeiten im Kerngebiet nicht direkt räumlich betroffen. Daher kann er zu diesem Zeitpunkt - die entsprechenden Schutzmaßnahmen vorausgesetzt - an seinem Standort verbleiben. Im Zusammenhang mit der Neugestaltung der Grünanlage Friedrichswerder wird der Spindlerbrunnen dann seinen neuen Standort erhalten in der Grünanlage Friedrichswerder erhalten. Der konkrete Standort wird im Rahmen eines separaten Wettbewerbs für die neue Parkanlage entsprechend der wiedergegebenen Stellungnahme weiter verfolgt. Mit den Aussagen zur Standortverlagerung werden die Absichten des Plangebers unterstützt und dem Anliegen der Stadtteilvertretung entsprochen.
6.3.9 Anregung
Es wird angemerkt, dass die nach dem Planwerk Innenstadt gezeichnete Fassung, wonach der Brunnen auf einer Verkehrsinsel im tosenden Verkehr stehen solle, eine nicht hinnehmbare Hilflosigkeit in der Planung sei, die die völlige Ungewissheit über die Jahre der Weiterentwicklung des Spittelmarktes genau verdeutliche. Der Standort werde hiermit nicht aufgewertet.
Abwägung
Die Absicht, den Brunnen an dem genannten Standort zu integrieren, wird nicht weiter verfolgt, um zeitnah den Brunnenbetrieb in der neu gestalteten Grünfläche auf dem Friedrichswerder sicherzustellen.
6.3.10 Anregung
Durch die Bebauung werde sowohl das Kulturdenkmal Brunnen als auch die Gertraude auf der Gertraudenbrücke vernichtet. Gertraudenbrücke und Brunnen gehörten zum Weltkulturerbe.
Der Bestand realisierter Stadtplanung und Architektur solle nicht angegriffen werden, bevor mehrere Generationen Gelegenheit hatten, ihn zu bewerten. Im vergangenen Jahrhundert seien wertvolle Dokumente des Jugendstils, des Art deco, des Bauhauses und der Architektur der fünfziger Jahre unwiederbringlich zerstört worden, die von der jeweils übernächsten Generation als unbedingt erhaltenswert erachtet worden seien. Ebenso wertvolle Dokumente der Architektur der DDR verschwänden, klare, großzügige Konzepte der Stadtplanung würden kleinmütig und banal verunstaltet.
Abwägung
Dem Spindlerbrunnen wird auch vom Plangeber eine hohe Bedeutung zugemessen. Allerdings ist es zur Erhaltung des Brunnens nicht zwingend erforderlich, diesen auch am jetzigen Standort zu belassen. Mit der Einstufung als "Weltkulturerbe" wird dem Brunnen und seinem Umfeld ein zu hoher Stellenwert beigemessen. Die Gertraudenbrücke befindet sich außerhalb des Plangebietes.
Die vorhandenen Gebäude bleiben unverändert erhalten. Der Eingriff in die Gesamtstruktur durch diesen Bebauungsplan ist bei weitem nicht so stark wie in der Anregung dargestellt.
6.3.11 Anregung
Die in dem Planungsverfahren Spittelmarkt 1-2b sichtbare Verschlechterung der Luft-, Licht- und Sonnen-Verhältnisse für viele Betroffene würden verstärkt und flankiert von den ungelösten Verkehrsproblemen der Innenstadt.
Abwägung
Die Auswirkungen auf die genannten Faktoren wurden in der Abwägung berücksichtigt. Diese sind bezogen auf die Auswirkungen der Verschattung durch das im Geltungsbereich zulässige Gebäude insgesamt vertretbar. Für eine Verschlechterung der Luftsituation bei Realisierung des Vorhabens im Plangebiet liegen keine Anhaltspunkte vor. Die Lösung von Verkehrsproblemen in der Innenstadt erfolgt auf Grundlage des gesamtstädtischen Verkehrskonzeptes.
6.3.12 Anregung
Die geplante Bauhöhe widerspreche den Planungen für qualifizierte Grünflächen, da eine massive Abschattung erfolgen werde. Zweifel an der Qualität der ausgeführten Untersuchungen zu Abschattungen würden durch die Behauptung, "die verbleibenden Grünflächen werden kaum verschattet" bestätigt. Wegen der Bauhöhe sei speziell am Vormittag mit erheblichen Abschattungen zu rechnen. Zu erwartende Probleme mit den Abschattungen würden nicht im Text erwähnt, müssten aber angeführt werden. Die behaupteten Schattenstudien seien nirgends aufgeführt.
Abwägung
Die Verschattung wurde durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung geprüft. Eine Simulation der Verschattung der künftigen Grünfläche wurde hierbei ebenfalls durchgeführt. Im Ergebnis wurde festgestellt, dass es insbesondere in den Morgenstunden im Winterhalbjahr zu Verschattungen von Teilen der Grünanlage kommt. Ein Erfordernis, die in der allgemeinen Vorprüfung zur Notwendigkeit einer Umweltverträglichkeitsprüfung enthaltenen Aussagen zu ändern, besteht nicht.
6.3.13 Anregung
Es gebe in der Begründung Bemerkungen hinsichtlich der mit der Reduktion der Abstandflächen verbundenen Lärmbelästigung. Das Ganze werde jedoch mit Hinweisen auf passive Lärmschutzmaßnahmen abgetan. Die in Erwägung gezogenen Beeinträchtigungen würden wiederum nur auf das Einzelobjekt bezogen.
Die Aussagen zur Lärmproblematik stünden generell auf wackligen Füßen, denn es gäbe keine Lärmprognose für die Auswirkung des Objektes auf das Umfeld. (Schallrückwirkungen auf umliegende Wohnbauten). Der Straßenlärm sei gegenwärtig schon fast unerträglich.
Abwägung
Im Rahmen der Erarbeitung des Planwerks Innenstadt wurden
so genannte "Soundpläne" für die künftige Situation erarbeitet, um
die Lärmbelastung zu beurteilen. Hieraus ergeben sich an den den Straßen zugewandten
Außenwänden des neuen Gebäudes Lärmbelastungen zwischen 67,5 und 72,5 dB(A).
Die Lärmbelastungen wurden in die Abwägung eingestellt. Es wurde auch geprüft,
ob aufgrund der Belastung die Bebauung zugelassen werden kann bzw. ob
Festsetzungen im Bebauungsplan erforderlich sind, um die künftigen Nutzungen
adäquat zu schützen. Hierbei wurde festgestellt, dass die rechtlichen Regelungen
zu passiven Schallschutzmaßnahmen für die allgemeinen Nutzungen im Kerngebiet
ausreichend sind. Eine Doppelregelung wird bewusst vermieden. Für die Bereiche, in denen eine Wohnnutzung
allgemein zulässig ist, ist es erforderlich darüber hinaus eine bestimmte
Grundrissgestaltung festzusetzen (siehe Kapitel 3.2.6.1 der Begründung zum Bebauungsplan).
Ein Zusammenhang zwischen der Reduktion von Abstandflächen und der Zunahme von
Lärmbelastungen wird in der Begründung zum Bebauungsplan nicht hergestellt. Mögliche
Schallreflektionen sind hinsichtlich ihres Ausmaßes bezogen auf andere Gebäude,
insbesondere angesichts der Entfernungen zur nächstgelegenen Wohnbebauung,
von untergeordneter Bedeutung.
6.3.14 Anregung
Durch die geplante Randbebauung und die damit verbundene Einengung der Gertrauden- / Leipziger Straße werde es zu einer erheblichen Erhöhung des Umgebungslärmpegels kommen. Zwischen Friedrich- und Charlottenstraße sei diese Situation bereits vorhanden. Würden die Umbaupläne des Spittelmarktes wie geplant realisiert, entstehe durch die Anbindung der Axel-Springer-Straße und der Beuthstraße an den Spittelmarkt ein Verkehrsknotenpunkt, in dem sich der Straßenlärm und die Abgasbelastung potenzierten. Ein Platz mit hoher Aufenthaltsqualität werde nicht entstehen. Die EU-Richtlinien für Verkehrslärm seien so mit Sicherheit nicht einzuhalten.
Abwägung
Die genannten Aspekte betreffen den Geltungsbereich des Bebauungsplans 1-2a und werden im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens 1-2a geprüft. Die Einhaltung von Richtlinien zur Lärmbelastung, wie auch zur Belastung mit Luftschadstoffen, erfordern gesamtstädtische bzw. übergreifende Betrachtungen, um die erforderlichen Zusammenhänge berücksichtigen zu können. Die entsprechenden Überlegungen sind noch nicht abgeschlossen und gehen in die Abwägung zum Bebauungsplan 1-2b ein.
6.3.15 Anregung
Durchlüftung wäre in der Innenstadt mit dem steigenden / starken Pkw- und Lkw-Verkehr sehr wichtig. In der Begründung zum Bebauungsplan sei ausgesagt, dass der Spittelmarkt in einem klimatischen Belastungsbereich liege. Es werde darauf hingewiesen, dass sich im Umfeld des Plangebietes keine klimaökologischen Entlastungsbereiche befänden. Schlussfolgernd würden Sanierungsmaßnahmen zur Belüftung und eine Erhöhung des Vegetationsanteils empfohlen. Die Festsetzungen des vorliegenden Bebauungsplans stünden im Widerspruch hierzu. Die klimatische Ausgleichsfunktion durch ihre weiträumige Verbundenheit - vom Monbijou-Park über Schlossplatz mit Spreekanal, Friedrichswerder, Spreekanal, Fischerinsel, Spree werde ebensowenig berücksichtigt, wie die Erkenntnisse zur Verschlechterung der lokalklimatischen Situation. Es bestünden daher Bedenken gegen jede weitere Bebauung. Als Ausgleich für die zu erwartende Beeinträchtigung der lokalklimatischen Situation sollten zusätzlich zu den geplanten Ersatzpflanzungen weitere Baumpflanzungen vorgenommen werden. Für die Anwohner sei schon jetzt durch die Bebauung der Ecke Seydelstraße / Wallstraße das Klima negativ beeinflusst.
Abwägung
Auf die klimatischen
Auswirkungen wurde im Bebauungsplanverfahren eingegangen. Bei dem Grünzug
Friedrichswerder - Spreekanal handelt es sich nach den Darstellungen im
Umweltatlas nicht um einen bedeutenden Luftaustauschkorridor. In der
allgemeinen Vorprüfung zur Notwendigkeit einer Umweltverträglichkeitsprüfung
wurden die klimatischen Auswirkungen dargelegt. Die vorhandenen Grünflächen und Baumbestände haben eine lokalklimatische
Ausgleichsfunktion, da sie kleinräumig für Kalt- und Frischluftproduktion und
eine Erhöhung der Luftfeuchte sorgen. Eine Funktion für den lokalen
Luftaustausch besitzt die bestehende Verbindung zwischen den Grünflächen im
Plangebiet und der nördlich anschließenden Grünanlage Friedrichswerder.
Vorbelastend wirkt sich hier jedoch die Leipziger Straße aus, da sie zum einen
als Barriere für den Frischlufttransfer wirkt und zum anderen durch Eintrag
belasteter und erwärmter Luft in die Grünflächen deren Ausgleichsfunktion beeinträchtigt.
Durch die geplante städtebauliche Neuordnung wird die lokalklimatische
Situation negativ beeinträchtigt. Die Bebauung zwischen Leipziger Straße und
Grünanlage Friedrichswerder schränkt die lokale Frischluftzufuhr ein,
gleichzeitig fungiert sie jedoch als Barriere für Schadstoffemissionen aus der
Leipziger Straße und bewirkt eine Reduzierung der vorhandenen Schadstoffeinträge
in die Grünanlage. Daher wird die Einschränkung der lokalklimatischen
Situation in der Abwägung insgesamt geringer bewertet und eine Möglichkeit zur
Bebauung geschaffen. Im Plangebiet selbst besteht keine Möglichkeit für
Baumpflanzungen. Weitere Baumpflanzungen außerhalb des Geltungsbereiches dieses
Bebauungsplans, die u.a. Gegenstand des Bebauungsplans 1-2a sind, sind
vorgesehen.
6.3.16 Anregung
Die vorhandene Verkehrsbelastung auf der mehrspurigen Trasse vor dem Kerngebiet führe kaum zu einer Aufenthaltsqualität in den Arkaden, wie das in den historischen Vorbildern exemplarisch in Italien typisch und attraktiv sei. Die zu erwartende Situation könne unter den Arkaden auf der Leipziger Straße Nordseite im Kreuzungsbereich mit der Friedrichstraße konkret wahrgenommen werden - hier seien die Arkaden Konzentrationsbereiche von Lärm, Staub, Abgasen. Die in den Arkaden zu erwartenden Umweltverhältnisse sollten gutachterlich geprüft werden.
Abwägung
Von mit der Festsetzung vergleichbaren vorhandenen Arkaden an Hauptverkehrsstraßen sind entsprechende Probleme nicht bekannt. Die negativen Umweltverhältnisse unter den Arkaden Leipziger Straße / Friedrichstraße werden nicht näher spezifiziert.
Unabhängig davon hat der Plangeber sich mit der Frage beschäftigt, ob andere Anhaltspunkte für eine mögliche höhere Belastung in der Arkade gegenüber dem Straßenraum vorliegen. Zu einer Schadstoffanreicherung könnte es insbesondere dann kommen, wenn die im Straßenraum vorhandenen Schadstoffe aus der Arkade nicht entweichen können. Dieses ist hier nicht gegeben. Die Arkade ist lediglich durch Stützen, deren Umfang durch textliche Festsetzung begrenzt wurde, vom Straßenraum getrennt und verfügt somit über eine gute Belüftung. Die Möglichkeit der Entweichung möglicher Luftschadstoffe nach oben ist grundsätzlich ebenfalls gegeben. In diesem Zusammenhang wird ergänzend auf die Höhe der Arkade von mindestens zwei Vollgeschossen hingewiesen, sodass hier nicht mit negativen Auswirkungen auf Fußgänger gerechnet werden muss. Weitere Anhaltspunkte, aufgrund derer hier mit einer höheren Belastung zu rechnen ist als im Straßenraum, liegen nicht vor.
6.3.17 Anregung
Eine ganze Reihe Bäume würden dem Bauvorhaben zum Opfer fallen, davon sieben im Plangebiet und eine nicht genannte Anzahl außerhalb. Die entfallenden Bäume würden in keiner Weise im Gebiet ersetzt, dieses sei jedoch erforderlich. Die Aussage, dass Altbäume fehlten, sei falsch. Südlich des Brunnens stehe definitiv ein Altbaum.
Abwägung
Bedingt durch die Festsetzungen dieses Bebauungsplans können sieben Bäume nicht erhalten werden. Die nach der Baumschutzverordnung geschützten Bäume müssen entsprechend den rechtlichen Regelungen ausgeglichen werden. Der erforderliche Ausgleich für den Eingriff in den Baumbestand erfolgt entsprechend den Regelungen der Baumschutzverordnung durch den Verursacher. Der Begriff des Altbaums ist rechtlich nicht von Bedeutung. Im Rahmen der Berücksichtigung des Eingriffes in Natur und Landschaft werden die messbaren Faktoren berücksichtigt.
6.3.18 Anregung
Die Tatsache, dass das Grundstück dem unbeplanten Innenbereich zu zuordnen sei, heiße nicht, dass hier nach § 34 BauGB im Sinne einer Baulückenfüllung - ohne Bebauungsplan gebaut werden könne. Hinsichtlich der Art der derzeitigen Nutzung - öffentliche gewidmete Grünfläche - sei eine Bebauung nach § 34 BauGB rechtwidrig.
Die Nutzungsintensität des Gebäudes könne zudem nicht als ortsüblich bezeichnet werden. Der Sparkassenbau am Spittelmarkt sei als Ausnahme geplant gewesen. Die Einschätzung, dass der Bau nach § 34 BauGB zulässig sei, müsse genauer geprüft werden. Speziell die in der Umweltvorprüfung gewonnen Erkenntnisse zur Versiegelung und zum Lokalklima ließen die Einschätzung nicht schlüssig erscheinen. Eine ersatzlose Bebauung sei gesetzwidrig. Es müsse gleichwertiger Ersatz gesichert werden. Auf der Planzeichnung sei klar erkennbar, dass der Ruhe- und Erholungsplatz des von Hecken eingerahmten und mit geschützter Grünfläche flankierten Spindlerbrunnens den größten Teil der Fläche einnehme, die als zu bebauende Fläche im Bebauungsplan 1-2b ausgewiesen sei.
Abwägung
Der Teil der Grünfläche im Plangebiet umfasst ca. 1.640 m² (ca. 65 % des Plangebietes), davon sind ca. 890 m² (35 % des Plangebietes) unversiegelt. Der erforderliche Ersatz für Eingriffe in Natur und Landschaft richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften. Nach § 1a Abs. 3 des Baugesetzbuchs ist "ein Ausgleich ... nicht erforderlich, soweit die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren." Das im Kerngebiet zulässige Gebäude überschreitet weder von der Art der Nutzung, seiner Nutzungsintensität oder seinen Ausmaßen, noch von den möglichen Umweltauswirkungen her eine nach § 34 BauGB zulässige Bebauung. Bereits von daher erfolgt - bezogen auf die Nutzungsintensität und auf die Ausmaße - durch die beabsichtigten planerischen Festsetzungen kein Eingriff in Natur und Landschaft. Eine Bebauung auf der im Bebauungsplan als Kerngebiet dargestellten Fläche würde sich nach Auffassung des Plangebers einfügen. Ein Eingriff in Natur und Landschaft ist damit nach § 1a Abs. 3 Satz 4 BauGB nicht auszugleichen, auch wenn ggf. im naturschutzfachrechtlichen Sinn ein "Eingriff" vorliegt.
6.3.19 Anregung
Es gebe keinerlei Grünfestsetzungen, noch nicht einmal Dach- oder Fassadenbegrünung. Dieses werde gefordert.
Der Begriff "nicht heimische Arten", sei sicher ein Fachbegriff, der jedoch möglicherweise ideologisch eingefärbt sei. Aus der Sicht der Bewohner sei es völlig nebensächlich, ob es sich um heimische oder nicht heimische Arten handele. Hier handele es sich auf jeden Fall um einen entwickelten, gepflegten Bewuchs. Dieser solle nicht entfallen, denn er habe Funktionen mehrfacher Art.
Abwägung
Bei der aus städtebaulichen Gründen zulässigen Dachneigung von bis zu 40° kann eine Dachbegrünung nicht sichergestellt werden. Eine Begrünung der Fassaden widerspräche den städtebaulichen Zielvorstellungen für die Gestaltung dieses innerstädtischen Areals. Auf die Festsetzung entsprechender Maßnahmen wurde daher verzichtet.
Bezogen auf die Ermittlung des Eingriffes handelt es sich um einen Fachbegriff, der in der Begründung zum Bebauungsplan beibehalten wird. Eine Wertung über die Qualität für die Anwohner ist damit nicht verbunden.
6.3.20 Anregung
Das Gebiet sei bereits gegenwärtig hoch versiegelt. Nun solle das vornehmliche Wohngebiet weiter versiegelt werden - fast bis zu 100 %. Es wird gefragt, wieso dieser Bereich, der durch hohen Versiegelungsgrad und hohe Baudichte bei gleichzeitig geringem Vegetationsanteil gekennzeichnet sei, nunmehr fast vollständig versiegelt und hoch verdichtet werden könne. Es werde erkennbar, dass die ästhetischen - stadtgestalterischen Belange weit über den Erholungs- und Ökologiebelangen rangierten. Es komme zu keiner Erkenntnis, dass diese Belange in diesem hochverdichteten Bereich einen wichtigen Stellenwert hätten. Es komme zu keinem Ausgleich zwischen diesen Belangen.
Den Unterlagen sei nicht zu entnehmen, ob die Grün- und Freiflächenqualitäten, insbesondere die ökologischen Komponenten durch Expertengutachten erfasst, analysiert und bewertet wurden. Es bestehe vielmehr der Eindruck, dass aufgrund des städtebaulichen Leitbildes einer rigorosen "Urbanisierung" die Grün- und Freiraumbelange, die Wohnumfeld- und Umweltbelange, sogar die Wohnbelange selbst, als gleich wichtige öffentliche Belange, den Belangen der Verräumlichung nachgeordnet würden. Dies entspreche nicht dem Abwägungsgebot gem. § 1 BauGB.
Die negativen Folgen der zusätzlichen Versiegelung sollten - soweit möglich - durch Regenwasserversickerungsgräben o. Ä. ausgeglichen werden.
Abwägung
Die genannten Aspekte wurden in der Abwägung berücksichtigt und sind grundsätzlich sowohl in der Begründung zum Bebauungsplan, als auch in der Begründung zum Bebauungsplan dargelegt. Bezogen auf den Geltungsbereich des Bebauungsplans 1-2b ergibt sich eine vollständige Versiegelung. Die genannten Belange wurden im Abwägungsvorschlag untereinander und gegeneinander abgewogen. An dem Vorschlag wird weiterhin festgehalten. Ein vollständiger Ausgleich der Belange untereinander ist nicht erforderlich.
Da die Begründung aus sich heraus verständlich und nachvollziehbar sein muss, ist das Gutachten zum Thema Eingriff / Ausgleich in die Abwägung zur Begründung eingegangen.
Die Behandlung des Regenwassers richtet sich nach den gesetzlichen Bestimmungen. Die Anlage von Regenwasserversickerungsgräben ist im Plangebiet nicht möglich und würde den städtebaulichen Zielen für die Gestaltung dieses innerstädtischen Bereiches zuwider laufen.
6.3.21 Anregung
Hinsichtlich der Umweltverträglichkeitsprüfung gehe es nicht um das Einzelobjekt, sondern den gesamten Grün- und Frischluftzufuhrstreifen von der Spree bis zum Werderschen Markt, der sowohl für die Wohn- und Lebensqualität, als auch für das umliegende Wohngebiet von besonderer Bedeutung sei. Füge man hinzu, dass die Straßenbegleitbegrünung reduziert werde, deute sich das ganze Maß der Umweltbeeinträchtigung an. Die willkürliche Einstufung des Objektes als nicht erheblich im Sinne einer Umweltverträglichkeitsprüfung sei eine Verzerrung des Gesetzes.
Es sei nicht nachvollziehbar, warum auf eine Umweltverträglichkeitsprüfung verzichtet werde.
Der Bebauungsplan schließe nicht aus, dass die gesamte Gewerbefläche für Einzelhandel genutzt werde. Da eine Geschossflache von 15.000 m² möglich sei, folge somit aus § 3 UVPG und Anhang 1, Punkt 18.6.1. die gesetzliche Notwendigkeit zur Umweltverträglichkeitsprüfung.
Abwägung
Die Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung ist für diesen Bebauungsplan gesetzlich nicht vorgeschrieben. Vielmehr ist eine allgemeine Vorprüfung, ob eine Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) erforderlich ist, erforderlich. Diese wurde für die Vorhaben im Geltungsbereich der Bebauungspläne 1-2a und 1-2b durchgeführt, nicht nur für das Einzelvorhaben im Geltungsbereich des Bebauungsplans 1-2b, um Wechselwirkungen zu berücksichtigen. Sowohl die klimatischen Auswirkungen, als auch die Nutzungen im Plangebiet sind in der allgemeinen Vorprüfung berücksichtigt worden (Kapitel 2.3 "Belastbarkeit der Schutzgüter"). Neben den in Anlage 2 zum UVP-Gesetz genannten Kriterien wurde auch geprüft, ob weitere mögliche Umweltbeeinträchtigungen zu erwarten sind. Dieses ist nicht der Fall. Die geprüften Aspekte sind in der allgemeinen Vorprüfung zur Notwendigkeit einer UVP dargelegt und konnten während der öffentlichen Auslegung eingesehen werden, sodass die Grundlagen für das Prüfergebnis nachvollziehbar sind.
Eine Notwendigkeit zur UVP wäre nur im Außenbereich gegeben. Das Plangebiet liegt jedoch im Innenbereich nach § 34 BauGB. Insofern ist nach Ziffer 18.8 der Anlage 1 zum UVPG eine allgemeine Vorprüfung durchzuführen. Der Hinweis ist für das Bebauungsplanverfahren von Belang und wurde bereits berücksichtigt.
6.3.22 Anregung
Die Vorprüfung zur Umweltverträglichkeit entspreche nicht elementaren Anforderungen an eine entsprechende Prüfung. Es würden ideologische Grundpositionen aufgeführt, statt empirische Belege zu sammeln. Die behauptete geringe Attraktivität und fehlende Aufenthaltsqualität widerspreche dem zu beobachtenden Befund aus Kapitel I.2.4.3. der Begründung zum Bebauungsplan.
Ohne erkennbaren Zusammenhang werde der Textbaustein "zusätzliche Arbeitsplätze" eingesetzt. Diese würden auch entstehen, wenn das Haus auf einer Brachfläche in der Stadt gebaut werde. Der Hinweis sei also völlig widersinnig und irrelevant.
Die Planungsunterlagen ließen nicht erkennen, was mit MK 1 gemeint sei. Die Kurzdarstellung der Bereiche MK 1, MK 2, MK 4, MK 5, Verkehrsfläche sei völlig unzureichend.
Sollte damit das Planungsgebiet gemeint sein, müsse festgestellt werden, dass die Dachbegrünung dem Plan widerspreche.
Unabhängig von der UVP bestehe die Notwendigkeit zur Prüfung nach der EU-Flora-Fauna-Habitat-Richtlinie. Sie fehle in den Planunterlagen. (32)
Abwägung
Die allgemeine Vorprüfung zur Notwendigkeit einer Umweltverträglichkeitsprüfung entspricht den gesetzlichen Anforderungen. Auf Anlage 2 zum UVP-Gesetz wird hingewiesen.
Aus einer intensiven Nutzung des Bereiches um den Brunnen (Kapitel I.2.4.3) kann nicht zwangsläufig auf eine hohe Attraktivität geschlossen werden. Ein Widerspruch zwischen der Begründung zum Bebauungsplan und der allgemeinen Vorprüfung besteht insofern nicht.
Die Anregungen wurden berücksichtigt, haben aber keinen Einfluss auf die Festsetzungen des Bebauungsplans.
Die Schaffung von Arbeitsplätzen wird in der UVP-Vorprüfung unter "Auswirkungen auf Menschen, Tiere und Pflanzen" genannt. Es handelt sich um eine Auswirkung des Bebauungsplans, die in diesem Abschnitt dargestellt wird. Ob dieser Effekt auch an anderer Stelle zutrifft, ist dabei ohne Belang.
Die allgemeine Vorprüfung zur Notwendigkeit einer UVP bezieht sich auf das ursprüngliche Plangebiet des Bebauungsplans 1-2. Das dortige MK 1 befindet sich südlich der Leipziger Straße, also außerhalb des Geltungsbereichs dieses Bebauungsplans.
FFH-Gebiete sind von der Planung nicht betroffen. Dieses wurde im Rahmen der allgemeinen Vorprüfung zur Notwendigkeit einer UVP geprüft.
6.3.23 Anregung
Die bestehenden Vegetationsflächen seien zwar nicht Lebensraum von Arten der Roten Liste, sie seien jedoch für Boden, Grundwasser, Klima, Luft usw. von immenser Bedeutung für das Gebiet. Die stadtklimatisch wichtige durchgängige Schneise Spreearm - bestehende Grünfläche sei auch für Laien deutlich erkennbar. Sie diene sowohl der Belüftung des innerstädtischen Bereichs, als auch dem Luftaustausch und der Abkühlung bei schwülen Wetterlagen. Die ökologischen Funktionen der ersatzlos wegfallenden Vegetationsflachen, insbesondere von älterem Baumbestand seien allgemein bekannt. Dasselbe gelte für die Bedeutung von größeren zusammenhängenden Grünflachen für die Erholung der Bevölkerung, gerade in derartigen unterversorgten innerstädtischen Bereichen, ebenso für die Existenz von Sichtachsen. Dies alles falle ersatzlos zugunsten städtebaulicher Ideen weg. Weitere Erwärmungen und Schwülegefährdungen des innerstädtischen Bereichs durch zusätzliche Versiegelungen des Bauvorhabens, ggf. neu auftretende Windverwirbelungen, negative Auswirkungen der Bautätigkeiten und der späteren Versiegelung auf das Grundwasser (Grundwasserneubildung, Grundwasserstand, Grundwasserfließgeschwindigkeit), Steigerung der Versorgungsdefizite dieses Bereichs hinsichtlich wohnungsnaher und siedlungsnaher Grünflachen und öffentlicher Spielplätze, die tatsächlich kulminierende Wirkung dieser Grundlagen durch sämtliche Neuplanungen der näheren Umgebung blieben unberücksichtigt.
Abwägung
Die genannten Aspekte wurden im Rahmen der Abwägung zum Bebauungsplan und der allgemeinen Vorprüfung zur Notwendigkeit einer Umweltverträglichkeitsprüfung berücksichtigt.
6.3.24 Anregung
Der Grünzug vor der Friedrichswerderschen Kirche werde abgeteilt.
Abwägung
Die vorhandene Grünanlage soll bewusst durch ein Gebäude von der Verkehrsfläche getrennt werden, um eine baulich-räumliche Fassung des Spittelmarktes zu erreichen. Hiermit ist der positive Effekt einer Abschirmung der Grünanlage vom Lärm verbunden. Der wesentliche Teil der Grünanlage befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans I-209.
6.3.25 Anregung
In der Begründung zur Bebauung werde der wichtige Standortfaktor "Gesundes Leben" vollständig bagatellisiert und durch Verharmlosung und Verflachung in der Beschreibung in seiner Bedeutung heruntergespielt. Ein nachhaltiges Berlin sei nicht mehr zu erkennen. Ein auf das Planverfahren passendes Zitat, S. 13 der Empfehlungen des Rates für Nachhaltige Entwicklung bezüglich der gegenwärtigen Wohnwünsche sollte die Senatsverwaltung zum Nachdenken und Einhalten veranlassen.
Abwägung
Innenentwicklung vor Außenentwicklung ist ein wichtiges Ziel einer nachhaltigen Entwicklung. Insofern ist die Aufwertung der Innenstadt ein wichtiger Aspekt, der diesem Ziel entspricht. In der Anregung wird eine Vielzahl gesamtstädtischer Aspekte angesprochen, die nicht auf der Ebene des Bebauungsplans, sondern nur im Rahmen der gesamtstädtischen Planung behandelt werden können. Die Thematik "gesundes Wohnen" spielt in der Abwägung eine wichtige Rolle. Lärmbelastungen und Verkehrsprobleme nehmen durch dieses Vorhaben nicht zu, können jedoch mit dem Bebauungsplan auch nicht vermindert werden. Erfolgreiche Schritte hierzu sind nur in größerem Zusammenhang möglich.
6.4.1 Anregung
Die Errichtung des Bürohauses an der vorgesehenen Stelle werde als ein weiterer Schritt in Richtung auf eine Verkehrsumgestaltung des Spittelmarktes und der Leipziger Straße mit einer Einengung auf jeweils zwei Fahrspuren verstanden. Einen Vorgeschmack auf diese "Verkehrsplanung" lieferten die morgendlichen und abendlichen Staus. Durch die Einengung des Straßenverlaufs komme es unweigerlich zu Staus und damit zu erhöhter Lärm- und Abgasbelästigung der Bewohner. Ein tragfähiges, flexibles Konzept zur Entwicklung der Verkehre, dass es nicht gebe, wäre zwingend erforderlich als Rahmenbedingung für die Akzeptanz von Neuplanungen.
Von der Politik werde immer erklärt, dass eine Reduzierung des privaten Autoverkehrs im Stadtzentrum erforderlich sei. Um so unverständlicher sei es, dass mit der Schaffung weiterer nicht notwendiger Büro- und Verwaltungsflächen im Stadtzentrum, eine Förderung des Autoverkehrs in Form des "Arbeitstourismus" erfolge, obwohl der heutige technische Stand der Informationstechnik eine Ansiedlung im Zentrum nicht zwingend erforderlich mache.
Abwägung
Die Umgestaltung des Straßenzuges Leipziger Straße - Spittelmarkt - Gertraudenstraße ist nicht Gegenstand der Festsetzungen dieses Bebauungsplans. Die in diesem Bebauungsplan vorgesehene künftige Straßenbegrenzungslinie zum Spittelmarkt ermöglicht verschiedene Varianten der konkreten Einteilung der Straßenverkehrsfläche.
Darüber hinaus wird darauf verwiesen, dass mit dem Stadtentwicklungsplan Verkehr ein beschlossenes Verkehrskonzept vorliegt. Perspektivisch werden die Reduzierung des Durchgangsverkehrs (Kraftfahrzeuge) sowie eine Verbesserung des Öffentlichen Personennahverkehrs angestrebt. Der Anteil des so genannten Umweltverbundes (ÖPNV, Fahrrad, Fußwege) soll in der Innenstadt auf 80 % erhöht werden. Durch die Veränderung der Verkehrsströme und Netzertüchtigungen an anderer Stelle sollen Staus vermieden werden.
Nicht nachvollziehbar sei, dass aus einer teilweisen Bebauung des Straßenlandes (Verringerung des Abstandes zur Lärmquelle) eine Erhöhung der Lebensqualität im Straßenraum abgeleitet werde.
Büro- und Verwaltungsflächen und damit Arbeitsplätze im Zentrum erzeugen nicht zwangsläufig zusätzlichen Pkw-Verkehr. Ziel des Senates ist es vielmehr, das Stadtzentrum attraktiv für Wohnen und Arbeiten zu gestalten und lange Wege zu minimieren. Wer im Stadtzentrum wohnt und arbeitet, wird nicht mit dem Pkw fahren. Es soll vermieden werden, dass die Innenstadtbewohner den Arbeitsplätzen an den Stadtrand hinterherziehen oder von der Innenstadt an den Stadtrand pendeln. Darüber hinaus ist beabsichtigt, bei Berufspendlern den Anteil am öffentlichen Nahverkehr weiter zu erhöhen.
Die angesprochene Situation liegt außerhalb des Plangebietes und kann sinnfällig nur im Zusammenhang mit den vorgesehenen Festsetzungen des Bebauungsplans 1-2a erläutert werden.
6.4.2 Anregung
Der Abbruch der Gertraudenbrücke und der neuen Gertraudenbrücke und die Neuerrichtung einer Brücke sei keine Lösung zur Verbesserung der Verkehre und schon gar nicht zur Revitalisierung des ÖPNV und des Fahrradverkehrs. Berlin habe von seinen Gesamt-Verkehren 40 % Fahrradverkehr. Mit dem Bebauungsplan 1-2b werde diese wichtige, von bewusstem gesundheitlichem, sportlichem, schneller Fortbewegung und ökologischem Verhalten getragene Lebensweise vieler Bürger/innen und Verkehrsteilnehmer/innen nicht berücksichtigt und die einst vorhandene Fahrraddurchwegung vollständig durch Bebauung ad acta gelegt.
In Bezug auf den künftigen Straßenverlauf Leipziger Straße - Gertraudenstraße sei bisher kein Ansatz eines schlüssigen (alternativen) Konzepts zum diesbezüglichen Senatsbeschluss vom 15.4.2003 erkennen. Bedenken auch bestünden dagegen, die vorhandene Verkehrsfrequenz mit entsprechenden Umweltbelastungen durch Umbauung des Spittelmarktes in ihren Auswirkungen zu potenzieren. Die Vorstellungen, hier einen attraktiven Stadtplatz mit Aufenthaltsqualität zu schaffen, könne nur als fachlich bedenklich und unrealistisch eingestuft werden. Die Verkehrsfrequenz von 69.000 Kfz/24h werde durch keine erkennbare mittelfristig realisierbare Planung oder Maßnahme verringert, die Reduzierung der Verkehrsflächen erhöhe nur die Dominanz des Individualverkehrs.
Abwägung
Der Fahrradverkehr wie auch der künftige Straßenverlauf
werden bei der Umgestaltung des Spittelmarktes berücksichtigt, sind jedoch
Gegenstand der Abwägung zum Bebauungsplan 1-2a, der die künftige Lage und
Breite des Spittelmarktes im Verlauf des Straßenzuges Leipziger Straße -
Spittelmarkt - Gertraudenstraße regeln wird. Durch den Bebauungsplan 1-2b
werden keine Sachzwänge für eine bestimmte Lösung geschaffen.
Im Plangebiet ist eine Verbindung für Fahrradverkehr durch die Kurstraße
weiterhin gegeben. Da die Einteilung der Verkehrsfläche nicht Gegenstand der
Festsetzungen ist, sie erfolgt im Zuge der konkreten Straßenplanung, enthält
der Bebauungsplan keine spezifischen Aussagen zu dieser Thematik.
Auf den Stadtentwicklungsplan Verkehr, nach dem der Straßenzug künftig als "besondere örtliche Straßenverbindung (in der Innenstadt)" statt als großräumige Straßenverbindung eingestuft werden soll, wird hingewiesen. In diesem Zusammenhang wird eine merkliche Verringerung des Kfz-Verkehrs prognostiziert.
6.4.3 Anregung
Ungenügend betrachtet seien die mit den Planwerk Innenstadt vorgesehenen Umgestaltungen des Schloßplatzes und die Erneuerung des Areals Breite Straße / Scharrenstraße / Brüderstraße / Neumannsgasse. Bei diesen lang andauernden Baumaßnahmen sei eine Ableitung des Verkehrs von der Französischen Straße wahrscheinlich über die Kurstraße erforderlich. Die mit diesem Bebauungsplan vorgesehene Einengung der Kurstraße dürfte dann zu erheblichen Verkehrsproblemen führen.
Die Lärmbelästigung durch Straßenverengung würde die Wohnqualität mindern.
Abwägung
Bei den genannten möglichen Problemen handelt es sich um bauzeitliche, d.h. temporäre Probleme, die nicht Gegenstand der Regelungen des Bebauungsplans sind. Im Übrigen erfolgt keine Einengung der Verkehrsfläche der Kurstraße im Bebauungsplan 1-2b. Die vorhandene Straßenbegrenzungslinie wird aufgenommen.
6.4.4 Anregung
Eine Wiederherstellung des Spittelmarktes und die Rückgewinnung der historischen Straßenführung seien zu begrüßen, es werde davon eine Rückdrängung des die Innenstadtbewohner sehr belastenden Durchgangsverkehrs erwartet. Das Verkehrsproblem werde gut gelöst. Positive Beispiele in anderen Städten hätten dies nachgewiesen. Es würden keine Autobahnen in der Innenstadt benötigt.
Abwägung
Mit den Anregungen werden die Ziele des Plangebers für diesen innerstädtischen Bereich unterstützt. Es ist im Plangebiet oder unmittelbar angrenzend keine Autobahn vorgesehen. Die Straßenräume sollen ein stadtverträgliches Maß erhalten.
6.4.5 Anregung
Es werde ein Planausschnitt beigefügt, in dem die bislang in der Straßenbauplanung berücksichtigte Bauflucht mit der geplanten Bauflucht nach dem Bebauungsplanentwurf 1-2b überlagert ist. Der Verlauf der Linien sei identisch. Die Blockkanten zur Niederwallstraße und zur Kurstraße seien geringfügig verschoben. Eine Anpassung der Straßenbauplanung sei möglich.
Abwägung
Mit der Anregung wird die Planung grundsätzlich unterstützt. Die Maßangaben sowie die daraus resultierenden Eckkoordinaten sind mit dem für die Straßenplanung zuständigen Referat der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung abgestimmt. Die exakten Eckpunkte der Bebauung werden formell im Rahmen der Umsetzung der Festsetzungen des Bebauungsplans durch einen ÖbVI bestimmt.
6.4.6 Anregung
Bei der geplanten Verlegung des Straßenzuges Leipziger Straße - Spittelmarkt - Gertraudenstraße sei die alte Trasse der Spittelmarktbrücke über der U-Bahn zu verbreitern. Das Land Berlin müsse sich die Baufreiheit für die Verbreiterungsmaßnahme vorsorglich sichern.
Abwägung
Die Anregung betrifft nicht die Festsetzungen des Bebauungsplans. Das Anliegen wird im Rahmen der Umsetzung des Bauvorhabens und der Festsetzungen des Bebauungsplans 1-2a behandelt.
6.4.7 Anregung
Zu den neuen Straßen im Gebiet Friedrichswerder gebe es konkret keine Straßenbauplanung. Aus diesem Grunde sei der Bebauungsplan 1-2b abzulehnen.
Völlig unzureichend dargestellt seien die zurzeit konzipierten Verkehrslösungen. Es gebe keine konkreten Festlegungen zu den vorgesehenen Fuß- und Radwegen, den Fahrbahnen für Bus- und Autoverkehr der Straßenbahntrasse und den Parkflächen für Autos. Realisierungsmöglichkeiten und Kosten seien ungenügend darstellt.
Die Schaffung neuer Verkehrsinfrastruktur widerspreche dem Prinzip Nachhaltigkeit.
Abwägung
Grundsätzlich erfolgt die konkrete Straßenplanung auf Basis des (festgesetzten) Bebauungsplans, der die Straßenbegrenzungslinien bestimmt. Im Rahmen der Abwägung wurden die unterschiedlichen Ansprüche an den Verkehrsraum, im Zusammenhang mit diesem Bebauungsplan die verlängerte kleine Kurstraße und die Kurstraße - berücksichtigt.
Die Wiederherstellung der Kleinen Kurstraße in ihrem historischen Verlauf entspricht den generellen Zielen einer kritischen Rekonstruktion des Stadtgrundrisses. Auf der Straße ist kein hohes Verkehrsaufkommen zu erwarten, sodass sie als Teil des öffentlichen Raumes nutzbar ist. Dies widerspricht nicht dem Prinzip der Nachhaltigkeit.
6.4.8 Anregung
Da das Planungsgebiet vollständig in einer Fußgängerzone liege, sei völlig unverständlich, was mit der Aussage "einer ansonsten notwendigen Verbreiterung der Verkehrsanlagen" gemeint sei. Wahrscheinlich würden hier unterschiedliche Planungsvarianten diskutiert, anstatt die Veränderungen zum Ist-Zustand aufzuzeigen. Es entstehe der Eindruck, die Straßenbegrenzungslinie werde bereits auf die zukünftigen Planungen (Bebauungsplan 1-2a) angepasst, obwohl die Beschlussfassung hierzu noch gar nicht abgesehen werden könne.
Es wird gefragt, wieso eine provisorische Anlage des Gehweges erfolgen solle. Derzeitig sei dieser Bereich aus gärtnerisch gestaltetem Straßenbegleitgrün und Abschirmstreifen, Fußgängerpromenade, eingrünendem Brunnenumfeld sowie Brunnen voll funktionsfähig und gepflegt und sollte so erhalten bleiben.
Abwägung
Das Plangebiet liegt nicht vollständig in einer Fußgängerzone. Es grenzt an die Kurstraße, an die verlängerte Kleine Kurstraße und an die Straße Spittelmarkt im Verlauf des Straßenzuges Leipziger Straße - Gertraudenstraße. Die gegenwärtige Straßenbegrenzungslinie liegt innerhalb des künftigen Kerngebietes. Eine Anpassung ist daher erforderlich. Um die erforderliche Flexibilität für den künftigen Straßenverlauf zu gewährleisten, wird entlang des Spittelmarktes eine Arkade festgesetzt. Dieses ermöglicht es - unabhängig vom künftigen Straßenverlauf - einen angemessenen Raum für Fußgänger zu sichern und gleichzeitig den öffentlichen Verkehrsraum zu minimieren. Der Sachverhalt wurde in der Begründung dargelegt.
Der Gehweg wird künftig in der Arkade geführt, die Situation vor dem Gebäude wird provisorisch angepasst. Die missverständliche Formulierung in der Begründung wird korrigiert.
6.4.9 Anregung
Die vorhandenen Parkplätze müssten erhalten bleiben. In den vergangenen 12 Jahren seien Parkplatzflächen, die ohnehin nicht in ausreichendem Umfang vorhanden waren, bebaut worden. Ihre Anzahl stehe in keinem Verhältnis zur Einwohnerzahl. Die restlichen Parkplätze seien in kostenpflichtige Parkzonen umgewandelt worden.
Es fehle ein Hinweis, mit welcher Stellplatzzahl auf Grund des Flächenangebotes maximal zu rechnen sei. Ein ausdrückliches Verbot, Tiefgaragenplätze unter benachbarten Grundstücken, z.B. unter der neuen Straße anzulegen, wäre in jedem Fall sinnvoll.
Abwägung
Im Plangebiet sind im Bestand keine Parkplätze vorhanden,
die aufgrund der Planung verloren gehen. Für
die Schaffung neuer Park- oder Stellplatzflächen ist das Plangebiet nicht
geeignet. Stellplatzbedarf, der aus der Nutzung des Kerngebietes resultiert,
soll innerhalb der überbaubaren Fläche im Plangebiet untergebracht werden.
Veränderungen außerhalb des Plangebietes und Maßnahmen, die auf anderen
rechtlichen Vorschriften beruhen (z.B. Parkvignette), sind nicht Gegenstand
des Bebauungsplanverfahrens.
Bei einer Baugebietsgröße von 1.825 m² und einer Fläche von 27 m²/Stellplatz (einschließlich Zufahrt und Verkehrsflächen) ergibt sich bei zwei Untergeschossen und einer Annahme eines Anteils von 30 % für andere Nutzungen (z.B. Lager) eine Stellplatzzahl von ca. 95 Stellplätzen. Die real errichtete Stellplatzzahl wird voraussichtlich noch niedriger sein. Die Errichtung von Stellplätzen unterhalb öffentlicher Verkehrsflächen wird durch den Bebauungsplan nicht ermöglicht. Regelungen für Grundstücke außerhalb des Geltungsbereiches dieses Bebauungsplans können nicht getroffen werden. Die Anregung ist für die Festsetzungen des Bebauungsplans von Belang und wird in die Abwägung einbezogen.
6.4.10 Anregung
Durch die geplante Straßenbahn entstünden Verkehrsbehinderungen. Schon aus umwelt- und energiepolitischen Aspekten sei solch ein Vorhaben aus "vorsintflutlichen Urzeiten" mehr als bedenklich.
Auf der gesamten Strecke Leipziger Straße - Spittelmarkt - Gertraudenstraße - Mühlendamm werde es mit der Planung Spittelmarkt keine Verkehrsberuhigung und keinen ausreichenden oberirdischen ÖPNV (Bus, Straßenbahn) im Sinne von Stadtverbindungen zwischen Plätzen und Geschäftsstraßen geben. Diese Planungen müssten dringend neu eingeleitet werden oder wieder auf die "Tagesordnung" gesetzt werden, wenn der gesamte innerstädtische Bereich an Lebensqualität gewinnen solle.
Es wird zu bedenken gegeben, dass eine Verringerung des Pkw-Verkehrs die Attraktivität für Bewohner einschränken und zu weiterem Wohnungsleerstand führen könnte.
Abwägung
Die Straßenbahn ist nicht Gegenstand dieses
Bebauungsplanverfahrens. Die Anregungen betreffen Fragen der gesamtstädtischen
Verkehrsplanung. Das Land Berlin unterstützt grundsätzlich das Anliegen der
Einwender 46, 57, 80 einer optimalen ÖPNV-Versorgung. Die Straßenbahn ist im
Zielkonzept des Stadtentwicklungsplans Verkehr enthalten.
Die Verringerung des Pkw-Verkehrs soll insbesondere durch eine Reduktion des Durchgangsverkehrs in der Innenstadt erreicht werden. Hierdurch wird die Attraktivität für die Bewohner erhöht.
6.4.11 Anregung
Die Anbindung der Niederwallstraße zur Leipziger Straße sei nicht notwendig, da diese über die Kurstraße möglich sei. In der Begründung zum Bebauungsplan werde ausgesagt, dass ein Verzicht der Überbauung der Niederwallstraße städtebaulich nicht vertretbar sei. Da die Niederwallstraße jedoch nicht an das Plangebiet grenze, sei die Aussage entweder sinnentleert, oder die Verlängerung der Niederwallstraße bis zur Leipziger solle ohne Begründung und ohne Bürgerbeteiligung, im Widerspruch zum erklärten demokratischen Verfahren des Planwerks Innenstadt mit diesem Bebauungsplan beschlossen werden.
Abwägung
Die Verlängerung der Niederwallstraße ist nicht Gegenstand dieses Bebauungsplanverfahrens. In Verlängerung der Niederwallstraße wird keine Straßenbegrenzungslinie festgesetzt. Gemeint ist im entsprechenden Passus des Begründungstextes, dass in Verlängerung der Niederwallstraße davon ausgegangen werden muss, dass die Teilflächen des Kerngebiets nördlich dieser Verlängerung aufgrund des U-Bahn-Tunnels nur eingeschränkt unterirdisch bebaubar sind. Die Anregung ist für das Bebauungsplanverfahren von Belang. Ihr wurde inhaltlich bereits im vorliegenden Entwurf gefolgt. Die Begründung zum Bebauungsplan 1-2b wird präzisiert.
6.4.12 Anregung
Die Bezeichnung des Bereiches zwischen dem Gehweg und der Fahrbahn als Straßenbegleitgrün sei irreführend. Hier handele es sich um eine gärtnerische Anpflanzung mit einer Vielzahl von Bäumen. Dieser Bereich sei voll funktionsfähig und gepflegt und solle so erhalten bleiben.
Abwägung
Formell und faktisch handelt es sich um Straßenbegleitgrün, das teilweise vom Vorhaben betroffen ist.
6.5.1 Anregung
Der Aufwand an Steuermitteln für dieses Vorhaben, insbesondere für Straße und Brückenneubau seien eine glatte Verschwendung. Es werde befürchtet, dass aufgrund der Finanzierung der Entwicklungsmaßnahme (2/3 Bund, 1/3 Land Berlin) Steuermittel eingesetzt würden und die Kostenneutralität nicht gegeben sei.
Die Bebauung sei bei der jetzigen Finanzsituation, unabhängig davon, aus welchem "Topf" das Geld komme, unverantwortlich. Das Land Berlin, die Wasserbetriebe und private Haushalte belaste dies mit Erschließungskosten. Die Verlegung der Leitungen unter Maßgabe einer bestimmten Straßenplanung widerspreche dem Teilungsbeschluss. Da die Teilung auf Betreiben des Investors vollzogen worden sei, müsse gesichert werden, dass der Investor die Kosten der Leitungsverlegung trägt.
Ein Grundstücksverkauf und eine Bebauung, um Haushaltslöcher zu schließen, werde abgelehnt.
Abwägung
Steuergelder kommen für den Hochbau und die technische Gebäudeerschließung nicht zum Einsatz. Der Straßenbau (Kleine Kurstraße) und die Versetzung des Brunnens werden im Rahmen der Entwicklungsmaßnahme Hauptstadt finanziert. Diese wiederum wird durch die Erhebung von Ausgleichsbeträgen für die entwicklungsbedingte Wertsteigerung der Grundstücke refinanziert. Die Umgestaltung am Spittelmarkt wird so umgesetzt, dass keine zusätzlichen Steuergelder eingesetzt werden müssen. Die Hinweise sind für die Abwägung von Belang und werden berücksichtigt.
Die Teilung des Bebauungsplans erfolgte aus einem städtebaulichen Erfordernis heraus. Die Hochbaumaßnahme, hierzu zählen auch die Umverlegung von Leitungen und der erforderliche Ausgleich für den Eingriff in den Baumbestand, wird durch den privaten Investor finanziert. Dieses ist in der Begründung zum Bebauungsplan (Kapitel IV.5) dargestellt. Die Anregung wurde bereits berücksichtigt.
Mit den Verkaufserlösen "Haushaltslöcher zu stopfen" ist weder Anlass noch Ziel der Planung. Im Sinne der Haushaltsklarheit fließen die Mittel jedoch streng getrennt nach Einnahmen und Ausgaben. Die Anregung wurde berücksichtigt.
6.5.2 Anregung
Der Plan zur Bebauung stamme aus einer Zeit, als Berlin noch viele Schulden gemacht habe. Der Abriss der funktionstüchtigen Brücken und die Baumaßnahmen würden die Schulden Berlins weiter vermehren. Angesichts der finanziellen Not der Stadt werde die Absicht, Millionen Euro für "absolut unnütze" Straßen- und Brückenbauten auszugeben, grundsätzlich in Frage gestellt. Es werde bezweifelt, dass hier Kostenneutralität erreicht werden könne. Das Finanzierungsmodell sei äußerst fraglich, zumal auch andere Momente gegen den Gesamtumbau und die zusätzliche Bebauung sprächen. Das Finanzierungskonzept wirke insbesondere fraglich, da es darauf basiere, dass alle Flächen entlang des Straßenzuges Leipziger Straße - Spittelmarkt - Gertraudenstraße veräußert würden.
Abwägung
Die öffentlichen Maßnahmen im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans werden aus dem Haushalt der Entwicklungsmaßnahme Hauptstadt finanziert und durch Ausgleichsbeiträge infolge der Werterhöhung der Grundstücke in vollem Umfang refinanziert. Durch dieses Bebauungsplanverfahren und seine Umsetzung werden die Schulden des Landes Berlin nicht weiter steigen. Das Gesamtprojekt wird haushaltsneutral umgesetzt. Aussagen zu den Kosten für den Straßen- und Brückenumbau erfolgen im Bebauungsplanverfahren 1-2a, da der Straßenumbau und die Umgestaltung der Brücke Gegenstand dieses Bebauungsplanverfahrens (1‑2a) sind. Ergänzungen hierzu im Bebauungsplan 1-2b sind nicht erforderlich.
6.5.3 Anregung
Die Versetzung des Spindlerbrunnens, der Abriss von zwei intakten Brücken und der Neubau einer Brücke, sowie der bereits stattfindende Durchbruch der Sichtfenster im U-Bahnhof Spittelmarkt würden Millionen verschlingen. Das Geld solle stattdessen für viel notwendigere und lebenswichtige Aufgaben (Sozialticket) verwendet werden. Ein Bruchteil dieser Summe würde zudem ausreichen, um den gegenwärtig unbefriedigenden Zustand der Grünanlage und des Brunnenumfeldes neu zu gestalten.
Abwägung
Es ist nicht möglich, die finanziellen Mittel statt für die Umgestaltung am Spittelmarkt für andere Zwecke (Sozialticket) zu verwenden. Aus dem Haushalt der Entwicklungsmaßnahme Hauptstadt können ausschließlich Projekte finanziert werden, die im Zusammenhang mit der Entwicklungsmaßnahme stehen und den Entwicklungszielen entsprechen. Dieses sind im Zusammenhang mit dem Bebauungsplan 1-2b die Herstellung der verlängerten Kleinen Kurstraße und die Versetzung des Spindlerbrunnens. Die Neugestaltung der Grünanlage und des Brunnenumfeldes ohne Bestandsveränderung aufgrund des Planungsziels einer städtebaulichen Neuordnung, nicht umsetzbar. Die Anregungen wurden in der Abwägung berücksichtigt.
6.5.4 Anregung
Nach § 171 BauGB seien die Kosten der Erschließungsmaßnahme anzugeben. Dies sei nicht erfolgt. Die qualitativen Aussagen aus Kapitel Ill.5 seien nach § 171 BauGB im Detail darzustellen. Der Begriff "kostenneutral" diene allein der Verschleierung der Kostensituation im Widerspruch zu § 171 BauGB. Zudem widerspreche die Aussage der Finanzierung aus dem Haushalt.
Abwägung
In Kapitel III.5 der Begründung ist dargelegt, dass die Finanzierung im Rahmen der Entwicklungsmaßnahme erfolgt. § 171 BauGB bezieht sich auf die Entwicklungsmaßnahme, ist für das einzelne Bebauungsplanverfahren jedoch nicht relevant. Selbstverständlich wird die Vorlage an das Abgeordnetenhaus konkrete Angaben über die Auswirkungen auf den Haushalt der Entwicklungsmaßnahme enthalten. Die Anregung ist für das Bebauungsplanverfahren von Belang und geht in die Abwägung ein.
6.5.5 Anregung
Wenn der Bau Gehwegveränderungen außerhalb des Planungsgebietes notwendig mache, müssten diese im Bebauungsplan dargestellt werden. Gehwegveränderungen seien Landesaufgabe, die notwendigen Kosten müssten daher dargestellt werden.
Wirtschaftlich scheine sich die Bebauung nicht ohne weiteres zu rentieren, da öffentliche Zuwendungen verschiedener Art - nicht einmal Anliegerbeiträge zur Deckung der Infrastrukturkosten seien in Berlin zu entrichten - die Realisierung erst möglich machten.
Abwägung
Die Gehwegveränderungen werden durch die Baumaßnahme ausgelöst. Der neue Gehweg wird innerhalb der Arkade angelegt und ist Teil der Hochbaumaßnahme. Die Kosten werden durch den Investor getragen. Dieses wird in der Begründung zum Bebauungsplan klargestellt.
Der Hinweis ist für das Bebauungsplanverfahren ohne Belang, da er grundsätzliche Aspekte berührt und öffentliche Zuwendungen für das private Bauvorhaben nicht gezahlt werden.
6.6.1 Anregung
Ein Bezug zu städtebaulichen Problemen sei bei der Teilung des Geltungsbereiches nicht gegeben. Es gebe keinen unabweisbaren Grund, den Teil 1-2b vorzuziehen. Sollte der Rest des Bebauungsplans nicht realisiert werden - wofür aus heutiger Sicht manches spreche - bliebe die Maßnahme unmotiviert und unverständlich. An jeder Stelle des Bebauungsplans und seiner Begründung werde die Verzahnung mit der Gesamtplanung für den Spittelmarkt deutlich, besonders eklatant hinsichtlich der Verkehrsplanung. Es sei offensichtlich, dass es darum gehe, bauliche Fakten im Sinne der städtebaulichen Lösung des bisherigen Bebauungsplanes 1-2 unter Nutzung der redlichen Absichten des Investors zu schaffen und die Diskussion zum Gesamtbereich zu unterlaufen. Diese Absicht werde grundsätzlich abgelehnt. Der vorliegende Bebauungsplan erwecke den Eindruck, dass vorbei an der gegenwärtigen Debatte über den Gesamtbebauungsplan 1-2 (Spittelmarkt) durch eine scheibchenweise Vorlage einzelner (im Prinzip willkürlicher) Abschnitte Verhältnisse geschaffen werden sollen, die eine weitere Diskussion der Schwächen der Planung überflüssig machten. Die Begrenzung des Kerngebietes nehme die noch nirgends beschlossene Straßenführung vorweg.
Die vorgestellte Planung lasse erkennen, dass die Rahmenbedingungen der Gesamtplanung gegenwärtig nicht umsetzbar seien. Da die Summe mehr als ihre einzelnen Teile darstelle, verliere die durchaus attraktive Planung der städtebaulichen Neuorientierung des Spittelmarktes ihren inneren, notwendigen und dynamischen Zusammenhang. Die getrennten Bebauungspläne erzielten eine Einzellösung, die den Stadtentwicklungsgedanken nicht mehr verfolgten, sondern nur noch die Vermarktung einer Fläche legalisierten. Das große Planvorhaben und somit die Idee des Planwerkes Innenstadt der innerstädtischen Platzgestaltung Spittelmarkt sei damit an dieser Stelle tot.
Abwägung
Im Ergebnis der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange zum Bebauungsplan 1-2 für das Areal am Spittelmarkt und der weiteren Konkretisierung der Straßenplanung wurde deutlich, dass hierzu weiterer Klärungsbedarf besteht. Gleichzeitig konnten für die Kopfbebauung des Friedrichswerder die städtebaulichen Fragen geklärt und ein Kaufvertrag abgeschlossen werden.
Der Bebauungsplan 1-2b soll daher für das geplante Geschäfts- und Bürohaus die planungsrechtlichen Voraussetzungen schaffen. Da einerseits dem in Einklang mit den städtebaulichen Zielen des Senats stehenden Bauwillen privater Investoren entsprochen und andererseits Raum gelassen werden soll für die in der Politik und Öffentlichkeit geführte Diskussion zum künftigen Straßenverlauf, ist der Geltungsbereich des Bebauungsplans entsprechend geteilt worden. Dies entspricht auch der Intention des Senatsbeschlusses vom 15.04.2003, der die Prüfung der Planungsvarianten mit und ohne Abriss und Neubau der Gertraudenbrücke zum Gegenstand hat.
Die Teilung erfolgte nicht willkürlich, sondern begründet. Es verbleibt ein ausreichender Spielraum für die Festsetzungen des Bebauungsplans 1-2a. Es werden weder Sachzwänge für den künftigen Straßenverlauf, noch für Gebäude geschaffen. Daher werden durch die Teilung des Plangebietes und die Durchführung von zwei getrennten Verfahren auch die Mitwirkungsrechte der Betroffenen nicht eingeschränkt. Die Anregungen sind für das Bebauungsplanverfahren von Belang und werden beachtet.
6.6.2 Anregung
Mit der Aussage, der Baukörper solle von allen Seiten von öffentlichen Straßen umgeben sein sowie die Anpassung der Straßenbegrenzungslinie an einen bestimmten Straßenverlauf, widerspreche der Plan dem Teilungsbeschluss. Die Orientierung auf eine bestimmte Form der Lösung der Straßengestaltung bei der Begründung von Ausnahmetatbeständen sei abzulehnen.
Abwägung
Ein Widerspruch zwischen der Aussage und dem Teilungsbeschluss ist nicht erkennbar. Das Kerngebiet ist bei Umsetzung des städtebaulichen Konzeptes de facto von öffentlichen Verkehrsflächen (nicht Straßen) umgeben. Eine Festlegung auf eine bestimmte Form der Lösung der Straßenplanung erfolgt mit den Festsetzungen bezogen auf den Spittelmarkt nicht.
6.6.3 Anregung
Wegen der Teilung des Planes habe das Plangebiet nicht die Schlüsselfunktion, die dem Spittelmarkt bei der Umgestaltung des Straßenzuges Leipziger Straße zukomme. Damit entfalle auch die außergewöhnliche stadtpolitische Bedeutung bzw. sei diese erneut zu prüfen. Das AGBauGB mache über die Übertragbarkeit der Eigenschaft "außergewöhnliche stadtpolitische Bedeutung" bei PIanteilungen keine Aussage. Daher sei eine Einzelprüfung für jeden Teilplan erforderlich.
Sinn und Zweck des Vorhabens sei einzig und allein der Aufbau eines Schallschutzes für die am Friedrichswerder entstehende Siedlung (Bebauungsplan I-209). Das den dortigen Investoren gegebene Versprechen sei kein Rechtsgrund, den Bebauungsplan vorzuziehen.
Abwägung
Das Bebauungsplanverfahren wird durchgeführt, um städtebauliche Ziele für die künftige Bebauung am Spittelmarkt zu sichern. Die vermuteten Gründe sind nicht gegeben. Der Hinweis ist für das Bebauungsplanverfahren nicht von Belang.
6.6.4 Anregung
Die von der Verwaltung notwendig vorzulegende anschauliche Information für die Bürger sei nicht nachvollziehbar, insbesondere der Umfang der Folgen der gegenwärtigen Planung für den gesamten Ort. Es sei keine Gleichbehandlung der Bürger an der Bauleitleitplanung im Bezug auf die Zugänglichkeit der Informationsmaterialien gegeben. Die Bürger ohne Internetzugang seien auf die Wahrnehmung der Materialien vor Ort in der Behrenstraße angewiesen, während die Bürger mit Internetzugang sich diese Materialien auch zu Hause ansehen könnten. Eine Herausgabe der Materialien gegebenenfalls auch in bürgerfreundlicher Kurzform oder als Kopie mit Kostenbeteiligung scheine nicht möglich. Es fehle in der Auslegung ein Hinweis auf die Internetpräsenz. Die Begründung zum Bebauungsplan werde nur im Internet zur Verfügung gestellt, nicht vor Ort.
Die 3D-Ansicht der Planung widerspreche elementaren Grundsätzen bei der Auslegung - anstatt die Veränderungen zum Ist-Zustand aufzuzeigen, werde die Einpassung in eine überarbeitete Planwerksfassung gezeigt. Eindeutigere und verstehbare Informationen an die Bürger wären erforderlich gewesen, um Unruhe vorzubeugen.
Abwägung
Die öffentliche Auslegung fand entsprechend den gesetzlichen Vorschriften (§ 3 Abs. 2 BauGB) in den Räumen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung statt. Hier konnten die Planzeichnung, die Begründung zum Bebauungsplan und die allgemeine Vorprüfung zur Notwendigkeit einer Umweltverträglichkeitsprüfung eingesehen werden. Auf Nachfrage - die es nicht gab - wurden Kopien zur Verfügung gestellt. Die gesetzlichen Anforderungen, nach denen lediglich die Einsichtnahme gewährleistet sein muss, waren hiermit mehr als erfüllt. Bei der Präsentation im Internet handelt es sich um ein freiwilliges Zusatzangebot. In der Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung wurde auf das Zusatzangebot hingewiesen. Bei der Ansicht handelt es sich um eine zusätzliche Information, die einen möglichen künftigen Zustand darstellt. Eine Darstellung im Vergleich zum Ist-Zustand ist nicht erforderlich. Es liegt jedoch an der Art eines Bebauungsplans, dass im Sinne einer Flexibilität für den Grundstückseigentümer bei der Realisierung eines Bauvorhabens ein Spielraum verbleibt. Eindeutige Aussagen sind für den Plangeber dann nicht möglich. Das Verfahren wurde ordnungsgemäß durchgeführt.
6.6.5 Anregung
Es habe nur eine Informationsveranstaltung für die Bürger zum Bebauungsplan 1-2 stattgefunden, und zwar im Oktober 2001. Mitglieder der Senatsverwaltung hätten an einer weiteren Informationsveranstaltung der Stadtteilvertretung teilgenommen. Die Behandlung im 38. Architekturgespräch sei eine Veranstaltung für Fachleute gewesen. Zum Bebauungsplan 1-2b habe es überhaupt keine Informationsveranstaltung gegeben. Eine stärkere Einbindung der Bürger, die das Planwerk Innenstadt mit der Formulierung "Demokratisches Verfahren zur Gesamtplanung der Berliner Innenstadt" verspreche, sei nicht erfolgt. Öffentliche Informationsveranstaltungen genügten für diesen Anspruch nicht. Es werde erwartet, dass die Fragen der Anwohner/innen zum Bebauungsplan in öffentlichen Diskussionsveranstaltungen kompetent beantwortet würden.
Abwägung
Es hat über die genannten Veranstaltungen und formellen Beteiligungsschritte hinaus weitere, an die Bürger gerichtete Informations- und Diskussionsveranstaltungen zur künftigen Entwicklung des Spittelmarktes gegeben. Beispielsweise wurde im April / Mai 2001 wurden im Rahmen der Ausstellung "Vom Planwerk zum Bauwerk" im Dienstgebäude Behrenstraße städtebauliche Konzepte für den Spittelmarkt vorgestellt. Im Dezember fand eine öffentliche Podiumsdiskussion der PDS-Fraktion im Abgeordnetenhaus statt. Insofern ist die Planung hinreichend mit den Betroffenen erörtert worden.
Die Entscheidung über die Anregungen trifft in öffentlicher Sitzung das Abgeordnetenhaus von Berlin. Nach § 3 Abs. 2 BauGB ist das Ergebnis der Prüfung der Anregungen den Bürgern mitzuteilen. Für die Abwägung ist die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Bauleitplan (d.h. dem Festsetzungsbeschluss) maßgebend (§ 214 Abs. 3 BauGB).
6.6.6 Anregung
Die Grundkritik am Bebauungsplan 1-2, wie Sie im Kapitel IV.3.2 der Begründung (Stellungnahmen im Rahmen der frühzeitigen Bürgerbeteiligung) enthalten sei, bleibe voll bestehen.
Die Behauptung, alle Anregungen und Hinweise, die im Rahmen der frühzeitigen Bürgerbeteiligung vorgetragen wurden, seien in die Abwägung eingeflossen, könne nicht nachvollzogen werden. In der Begründung zum Bebauungsplan finde sich nichts davon wieder. Dies gelte beispielsweise für die Abstandflächenthematik. Daher entstehe der Eindruck, dass alle Einwendungen einfach ignoriert worden seien. Dieses widerspreche dem Rechtsstaatsprinzip des Grundgesetzes, das im § 1 BauGB konkretisiert werde.
Interessant bei der Darstellung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung wäre die Anzahl der Einzelargumente. Diese bisherige Darstellung könne so interpretiert werden, dass es nur wenige Bedenken gegen diese Planungen gegeben habe. Es werde hier eine Klarstellung eingefordert.
Abwägung
Die im Rahmen der frühzeitigen Bürgerbeteiligung, d.h. sowohl die Anregungen aus der Erörterungsveranstaltung, als auch die schriftlichen Anregungen und Hinweise sind in die Abwägung eingestellt worden. Es würde den Rahmen der Begründung zum Bebauungsplan sprengen, die Auswertung im Detail zu dokumentieren. In der Begründung zum Bebauungsplan 1-2b wurde eine Zusammenfassung der Stellungnahmen wiedergegeben, die für den Bebauungsplan 1-2b von Belang sind. Es werden nunmehr keine neue Argumente vorgetragen. In der frühzeitigen Bürgerbeteiligung wurden zudem keine abwägungsrelevanten Argumente vorgetragen, die nicht auch im Rahmen der öffentlichen Auslegung vorgebracht und in diesem Rahmen abgewogen werden. Daher erfolgt keine Wiederholung sämtlicher Argumente der frühzeitigen Bürgerbeteiligung.
Bei den Stellungnahmen kommt es auf die Inhalte, nicht jedoch auf die Anzahl der Stellungnahmen an. Ein abwägungserheblicher Belang ist auch zu berücksichtigen, wenn er nur von einer Person vorgetragen wird. Es hätte zu erheblicher Verwirrung geführt, hier auf Festsetzungen einzugehen, die nicht Gegenstand des Bebauungsplans sind - beispielsweise Abstandflächen in Bezug auf das Gebäude Leipziger Straße 54.
Nach dem Baugesetzbuch bzw. dem Ausführungsgesetz zum Baugesetzbuch ist weder ein parlamentarischer Beschluss über die frühzeitige Bürgerbeteiligung erforderlich, noch ist das Abwägungsergebnis mitzuteilen. Die Darstellung in der Begründung zum Bebauungsplan ist daher hinreichend und angemessen.
6.6.7 Anregung
Durch die Teilung des Bebauungsplanes 1-2 in die Bebauungspläne 1-2a und 1-2b und die Fortführung des Bebauungsplanverfahrens 1-2b, wäre es notwendig gewesen, eine erneute Trägerbeteiligung gem. § 4 Abs. 1 und 4 BauGB oder wenigstens ein vereinfachtes Verfahren gem. § 13 Abs. 1 S. 3 BauGB durchzuführen. Auch aufgrund der enormen Erhöhung der Geschossfläche, die keine unwesentliche Änderung sei, sei eine erneute Beteiligung der Träger öffentlicher Belange angebracht, zumal hier Maßstäbe für weitere Verfahren gesetzt würden. Die Änderungen und Ergänzungen des Bebauungsplanes 1-2b berührten die Belange des Bezirkes Mitte.
Abwägung
Das Verfahren ist ordnungsgemäß durchgeführt worden. Die Träger öffentlicher Belange wurden über die öffentliche Auslegung informiert. Sie hatten im Rahmen der öffentlichen Auslegung Gelegenheit zur Stellungnahme und ergänzend zu den Darstellungen in der Begründung zum Bebauungsplan die Möglichkeit, bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung zu erfahren, wie das von ihnen zur Verfügung gestellte Abwägungsmaterial in die Abwägung eingegangen ist. Aufgrund der gegenüber der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange erfolgten Änderungen ist eine Wiederholung des Verfahrensschrittes nicht erforderlich. Die Bezugnahme des Trägers öffentlicher Belange auf § 4 Abs. 4 BauGB läuft hier ins Leere, da der Entwurf des Bebauungsplans erstmals öffentlich ausliegt und sich § 4 Abs. 4 BauGB auf eine Änderung nach der öffentlichen Auslegung bezieht. Die Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange sind in der Abwägung nach § 1 Abs. 6 BauGB berücksichtigt worden.
6.6.8 Anregung
Die Bürgerbeteiligung sei eine Farce, da die Bürger bereits nach vollendeten Tatsachen "befragt" würden, anstatt sie wirklich demokratisch an der Gestaltung mitwirken zu lassen. Es werde nur vorgegeben, an den Anregungen der Bewohner interessiert zu sein und ein "formaldemokratisches" Verfahren durchgeführt, denn in der Begründung zum Bebauungsplan stehe: "Alle Anregungen und Hinweise sind in die Abwägung eingeflossen. Eine Änderung der städtebaulichen Konzeption in den Grundzügen ist aufgrund der Anregungen nicht erforderlich." Es gehe nicht an, dass in den Chefetagen des Senats mit Geschäftemachern undemokratisch am Bürger und seinen Interessen vorbei entschieden werde.
Abwägung
Die zitierte Aussage bezieht sich auf das Ergebnis der frühzeitigen Bürgerbeteiligung. Im Ergebnis dieses Verfahrensschrittes haben, bezogen auf den Geltungsbereich dieses Bebauungsplans, die Anregungen zu keinen Änderungen des Bebauungsplans geführt. Dieses ist keine Vorentscheidung über das Ergebnis der öffentlichen Auslegung. Alle vorgetragenen Anregungen werden auf ihre Relevanz für die Abwägung geprüft und, sofern dieses gegeben ist, in die Abwägung eingestellt. Aufgrund der verschiedenen zu berücksichtigenden Belangen unter Maßgabe der allgemeinen städtebaulichen Ziele ist es nicht möglich, allen Belangen zu entsprechen. Gemäß § 1 Abs. 6 BauGB sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.
6.6.9 Anregung
Die Pläne, ein weiteres Hochhaus am Spittelmarkt zu bauen, würden nur die Interessen des Anliegers, der sein Geld Gewinn bringend anlegen wolle, berücksichtigen. Die Belange der Anwohner, Mieter und Beschäftigten würden keinesfalls gewürdigt. Deren Interessen seien vielmehr verletzt. Das gesamte Bebauungsprojekt stelle eine eindeutige Diskriminierung der dort lebenden Menschen dar.
Insbesondere erfahre keine Beachtung, dass
- niemand in einer Gegend voller Hochhäuser wohnen möchte, in der systematisch auch das letzte bisschen Grün und auch der "Luxus" eines Platzes mit Brunnen beseitigt würden,
- die Reduktion der gegenwärtig vorhandenen Aufenthaltsqualität für Besucher und Anwohner durch das Vorhaben,
- keine neue Grünfläche an anderer Stelle neu angelegt werde, wo der Bürger hin ausweichen könne,
- Kinder, die für den Fortbestand einer jeden Gesellschaft erforderlich sind, für ihre Entwicklung nicht nur Büro-, Geschäfts- und Verwaltungshäuser sowie Kultureinrichtungen, sondern Freiflächen brauchten,
- Freiflächen für die Gestaltung des Lebensabends älterer Menschen von Bedeutung seien,
- das Projekt sozial völlig unverträglich sei,
- die Planungen bürger- und bezirksunfreundlich seien,
- der Bebauungsplan ohne Einbeziehung der Bürger entworfen werde,
- die Aufenthaltsqualität eines Ortes sich an den Bedürfnissen derjenigen messen lassen müsse, die gegenwärtig und in Zukunft dort lebten und sich dort aufhielten,
- die sozialen, gesellschaftlichen und ökonomischen Fakten für die direkten Wohn- und Lebensverhältnisse der ca. 2.000 direkten Anwohner und im Einzugsgebiet lebenden ca. 10.000 Einwohner nicht erkennbar dargestellt seien,
- die sozialökologischen und gesellschaftlichen Belange der Bürger missachtet würden,
- das Grundstück entgegen den Bewohner-Interessen verkauft worden sei.
Es werde gefordert, an das Leben und an die Zukunft der nächsten Generation zu denken und auch die Voraussetzungen für eine Stadtentwicklung zu schaffen, die so gerecht wie möglich für alle Bürger sei.
Seit Jahren wiederhole sich das gleiche Spiel: Die Veränderungsvorhaben würden vorgestellt, durch die Bewohner der Fischerinsel und der Leipziger Straße mit den vielfältigsten Begründungen abgelehnt. Danach werde versprochen, diese Ablehnung in die Pläne einzuarbeiten. Im darauf folgenden Jahr werde dann der Bebauungsplan unverändert oder noch verschärfter und unsinniger erneut zur Diskussion gestellt.
Abwägung
Die Belange der Anwohner wurden im bisherigen Verfahren umfangreich berücksichtigt. Über alle gesetzlich vorgeschriebenen Beteiligungsverfahren, in denen die vorgetragenen Anregungen geprüft und abgewogen wurden, hinaus, haben mehrere öffentliche Informationsveranstaltungen stattgefunden. Bereits im Zuge der frühzeitigen Bürgerbeteiligung wurde ein Faltblatt verteilt, dass die wesentlichen Angaben zur historischen Entwicklung, zur städtebaulichen Situation, zu den Planungsinstrumenten und den aus dem Planwerk Innenstadt abgeleiteten konkreten städtebaulichen Zielen enthielt.
Die Belange der Bewohner sind, wie auch andere Belange gemäß § 1 Abs. 6. BauGB in die Abwägung eingestellt worden. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens sind die unterschiedlichen Belange untereinander und gegeneinander abzuwägen. Den einzelnen Belangen kommt dabei ein jeweils unterschiedliches Gewicht zu. Zu den einzustellenden Belangen zählt auch das Interesse des Landes Berlin, im Plangebiet, eine den Zielsetzungen im Entwicklungsbereich entsprechende Nutzung zu ermöglichen und die gegenwärtig unbefriedigende Situation zu verbessern. Dadurch müssen bestimmte Bewohnerinteressen gegenüber anderen, auch gesamtstädtisch begründeten Belangen, zurücktreten. Aufgrund des begrenzten Eingriffes in die öffentliche Grünfläche und der Möglichkeit, den Spindlerbrunnen weiterhin in die Grünfläche zu integrieren wurden die Vorteile der Umgestaltung stärker gewichtet.
6.6.10 Anregung
Nur durch zufällige mündliche Mitteilung sei man aufmerksam darauf gemacht worden, welche Aktivitäten in naher Zukunft geplant seien. Dieses erwecke den Eindruck, dass hier ganz bewusst die Anwohner aus dem Spiel gelassen werden sollten.
Abwägung
Die öffentliche Auslegung ist entsprechend den gesetzlichen Vorschriften im Amtsblatt für Berlin bekannt gemacht worden. Darüber hinaus erfolgte, wie in Berlin üblich, jedoch über die gesetzlichen Vorschriften hinausgehend und insofern auf freiwilliger Basis, die Veröffentlichung der Bekanntmachung in drei großen Berliner Tageszeitungen.
6.6.11 Anregung
Dargestellt, jedoch bei der Abwägung aller Belange in der Begründung zum Bebauungsplan 1-2b unberücksichtigt, seien die weitere Versiegelung der Fläche, die negative Beeinflussung der natürlichen Luft- und Sonnenverhältnisse, die schon jetzt zu hohen Immissionswerte und die schon jetzt zu hohen Lärmpegel (EU-Gesetze) in der Wohngegend sowie der vollständige Verlust der notwendigen Voraussetzungen für Luftaustausch. Das lasse die Schlussfolgerung zu, dass diese Planung geeignet sei, auf die Bewohner keine Rücksicht zu nehmen in dem elementare Lebensbedingungen missachtet würden.
Abwägung
Die dargestellten Belange sind in der Begründung zum Bebauungsplan dargestellt und in die Abwägung eingestellt worden. Dieses geht sowohl aus der allgemeinen Vorprüfung zur Notwendigkeit einer Umweltverträglichkeitsprüfung, als auch aus der Begründung zum Bebauungsplan hervor.
6.6.12 Anregung
Da keine erkennbare Dringlichkeit für die Anwohner nach einer derart massiven Umgestaltung an dieser Stelle bestehe, werde darum gebeten, die Planung zu verändern und neu zu überdenken. Eine Alternative sollte beraten und mit den Bürgern diskutiert werden.
Der gesamte Text lasse die für ein Projekt in dieser Lage nötige Präzision vermissen. Textbausteine für das ungeteilte Planungsgebiet seien unverändert eingesetzt, Elemente aus der gemeinsamen Friedrichswerder/Spittelmarkt-Planung würden ohne Anpassung verwendet. Dieses zeuge von einer ungesunden Eile bei der Erstellung der Unterlagen. Es sei zu befürchten, dass der Zeitpunkt der Auslegung eher von sachfremden Motiven bestimmt worden sei und nicht den Planungszielen diene.
Abwägung
Nachdem der Aufstellungsbeschluss im August 2001 gefasst und die öffentliche Unterrichtung über die Ziele und Zwecke der Planung im Oktober 2001 durchgeführt wurde, ist der Bebauungsplanentwurf 1-2 den Trägern öffentlicher Belange im Juli 2002 zur Stellungnahme übersandt worden. Danach wurden die vorgesehenen Festsetzungen des Bebauungsplans überprüft und konkretisiert. Von einer besonderen Eile kann nicht die Rede sein, wenn nunmehr (April 2004) die öffentliche Auslegung für einen Teilbereich durchgeführt wurde und das Verfahren zügig zu einem Abschluss gebracht werden soll.
Für die Beurteilung der Notwendigkeit der Fortsetzung des Bebauungsplanverfahrens zum gegenwärtigen Zeitpunkt sind außer der Auffassung der Anwohner weitere Aspekte zu berücksichtigen. Hierzu zählen das Interesse des Landes Berlin, die städtebauliche Umgestaltung einzuleiten und die Notwendigkeit für erste Schritte zur Veränderung der aus Sicht des Plangebers unbefriedigenden Situation zu ermöglichen, ohne jedoch Festsetzungen anderer Planverfahren zu präjudizieren.
6.6.13 Anregung
Der Grundstücksverkauf sei gegen den vielfach bekundeten Willen der Anwohner erfolgt, obwohl Widerspruch und Gesprächsbedarf von allen Seiten signalisiert gewesen sei. Der Grundstücksverkauf diktiere aufgrund seiner räumlichen Lage und Größe zwischen Spittelmarkt und Friedrichswerder jede weitere, in diesem Raum nur noch mögliche städtebauliche Lösung.
Es fehlten Ausführungen, welche Verpflichtungen das Land Berlin im Zusammenhang mit dem Grundstücksverkauf eingegangen sei, da zum Verkaufszeitpunkt kein Bebauungsplan vorlag, der eine adäquate Preisermittlung möglich machen würde. Es wird gefragt, ob bei den Bindungen des Landes Berlin überhaupt noch eine "gerechte Abwägung" gemäß § 1 BauGB stattfinden könne und Zweifel an der Rechtmäßigkeit dieses Vorgehens geäußert.
Abwägung
Das Land Berlin hat im Rahmen seiner gesetzlichen Zuständigkeit ein Grundstück am Spittelmarkt aufgrund der Bereitschaft des Investors, die städtebaulichen Zielvorstellungen im Grundsatz umzusetzen, veräußert. Damit werden keine Sachzwänge für eine bestimmte städtebauliche Lösung auf den anderen Flächen am Spittelmarkt geschaffen.
Über einzelne Inhalte von Grundstückskaufverträgen werden öffentliche Aussagen nur getroffen, sofern sie abwägungsrelevant sind. Es ist selbstverständlich, dass durch das Land Berlin keine Verpflichtungen eingegangen werden, die eine Bindung oder Einschränkung der Abwägung zur Folge hätten.
6.6.14 Anregung
Das aus den Darstellungen des Flächennutzungsplans abgeleitete Planerfordernis sei nicht erkennbar und nachvollziehbar.
Aus der Darstellung des Plangebietes mit seinem Umfeld als gemischte Baufläche (M1) mit einer Einzelhandelskonzentration im Flächennutzungsplan ergebe sich keine zwingende planerische Konkretisierung hinsichtlich einer hohen Nutzungsintensität und Dichte, da grundsätzlich im Flächennutzungsplan nur Flächen mit einer Größe von mind. 3 ha als Bau- oder Freifläche berücksichtigt werden.
Abwägung
Das Planungserfordernis resultiert nicht aus dem Flächennutzungsplan, die Festsetzungsinhalte müssen vielmehr aus dem Flächennutzungsplan als Planungsinstrument mit gesamtstädtischer Wirkung entwickelt sein. Dieses ist gegeben.
Es ist zutreffend, dass der Flächennutzungsplan kein Maß der Nutzung darstellt, dieses wird vom Plangeber auch nicht behauptet. Dennoch entspricht das Nutzungsmaß im Rahmen der Konkretisierung den Intentionen der Darstellungen des Flächennutzungsplans.
6.6.15 Anregung
Es bestehen Bedenken gegen die Darstellung: "Entlang der Leipziger Straße sind ebenfalls Grünflächen vorgesehen".
Die Planung widerspreche Zielen des Landschaftsprogramms für dieses Gebiet.
Abwägung
Es handelt sich hierbei lediglich um eine Erläuterung der Darstellungen des Landschaftsprogramms. Da sich die Leipziger Straße nicht im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans befindet, wird der Passus in der Begründung gestrichen.
Das Landschaftsprogramm und der Flächennutzungsplan sind aufeinander bezogen und ergänzen einander. Der Spittelmarkt soll demnach als Stadtplatz wieder hergestellt und aufgewertet werden. Weitere Ziele sind die Entwicklung begrünter Straßenräume, zum Beispiel entlang des Spreekanals mit Verbesserung der Aufenthaltsqualität und die Neuanlage von Grünflächen. Ein Widerspruch zu den Zielen des Landschaftsprogramms besteht nicht, da nicht alle Ziele am selben Ort verwirklicht werden können.
6.6.16 Anregung
Die Zuordnung zum Entwicklungsgebiet "Hauptstadt Berlin - Parlaments- und Regierungsviertel" ignoriere § 166 BauGB, wonach die Gemeinde für Entwicklungsgebiete unverzüglich Bebauungspläne vorzulegen habe. Dies erfolgte für die betrachtete Fläche nicht, das Entwicklungsziel sei dennoch bis 2000 erreicht worden, woraus die Fehlzuordnung der Fläche zum Entwicklungsgebiet abzuleiten sei.
Die Ziele des Bebauungsplanes (zentraler, innerstädtischer Platz) ließen keinen Bezug zu Berlins Hauptstadtfunktion erkennen. Die Ansiedlung des Verfahrens beim Land und nicht beim Bezirk widerspreche dem Berliner Verwaltungsaufbau und dem politischen Willen der Koalitionsparteien.
Abwägung
Der Plangeber muss im Bebauungsplanverfahren vom rechtlichen Bestand ausgehen. Der Entwicklungsbereich Hauptstadt ist förmlich festgelegt.
Die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme dient der Entwicklung des Parlaments- und Regierungsviertels. Mit der dieser städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme sollen im Entwicklungsbereich nicht nur Hauptstadtfunktionen angesiedelt werden, es ist im Entwicklungsbereich eine Durchmischung mit anderen als Regierungsfunktionen vorgesehen, um monofunktionale Strukturen zu vermeiden. Die zwischen dem Land Berlin und dem Bund einvernehmlich festgelegten Ziele der Entwicklungsmaßnahme lauten u.a. "Unterbringung regierungsnaher Einrichtungen (z.B. Verbände), Breitstellung unterstützender Dienstleistungseinrichtungen, privater Dienstleistungseinrichtungen des Handels und der Gastronomie, Verbesserung der Aufenthaltsqualität auf öffentlichen Straßen und Plätzen.
Die Ansiedlung des Verfahrens bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung erfolgt auf Grundlage des § 9 AGBauGB und entspricht den gesetzlichen Bestimmungen. Die Anregung wurde im Bebauungsplanverfahren berücksichtigt.
6.6.17 Anregung
Der permanente Bezug auf das Planwerk Innenstadt lasse nicht erkennen, welches Planwerk gemeint sei,
a) das vom Senat am 18.5.99 beschlossene, im Berliner Amtsblatt nachlesbare und somit das nach § 1 BauGB als Leitlinie anwendbare Planwerk Innenstadt oder
b) die Karten, die permanent geändert würden und von der Stadtentwicklungsverwaltung auch als Planwerk bezeichnet würden.
Letzteres könne keine rechtliche Bindungswirkung entfalten, da im Beschluss zum erstgenannten keine Ermächtigung der Verwaltung fixiert sei, das Planwerk fortzuschreiben. Es bestehe der Eindruck, dass zwischen beiden Varianten frei gewechselt werde, obwohl die Rechtsnatur völlig unterschiedlich sei.
Abwägung
Formell ist das Planwerk Innenstadt in der Fassung vom 18.5.1999 als beschlossene sonstige städtebauliche Planung nach § 1 Abs. 5 Nr. 10 in der Abwägung zum Bebauungsplan zu berücksichtigen. Es besteht im Gegensatz zu formellen Instrumenten wie dem Flächennutzungsplan jedoch keine bundesgesetzlich bindende Verpflichtung zur Umsetzung im Detail. Vielmehr ist das Planwerk einer von mehreren Belangen, die in die Abwägung einzustellen sind. Die Liste der einzustellenden Belange nach § 1 Abs. 5 ist zudem nicht abschließend, d.h., es können auch weitere Aspekte, etwa Diskussionen über eine Optimierung der beschlossenen städtebaulichen Planung in die Abwägung einbezogen werden. Die unterschiedliche Rechtsnatur wird im Bebauungsplanverfahren berücksichtigt. Die angesprochenen Belange wurden in der Abwägung zum Bebauungsplan berücksichtigt.
6.6.18 Anregung
Die inhaltlichen Vorgaben des beschlossenen Planwerks Innenstadt zum Planungsgebiet seien widersprüchlich. Es werde eine Verdichtung gefordert, andererseits sollten Sichtachsen erhalten werden oder keine Phase der Berliner Geschichte verleugnet werden. Dieses lasse sich nicht miteinander vereinbaren.
Das Planwerk Innenstadt mache keine erkennbaren Unterschiede bei der Bewertung der einzelnen Projekte. Die Aussage, der Spittelmarkt hätte eine zentrale Bedeutung im Rahmen des Stadtumbaus, sei somit nicht belegt.
Mit der Intention der Wiederherstellung des Spittelmarktes könnten allenfalls Äußerlichkeiten gemeint sein. Dem Planwerk und den hieraus folgenden Planungen lägen umfängliche historische Darstellungen insbesondere von so genannten Schwarzplänen zugrunde. Hierzu seien Bedenken zu erheben, da außer den Abbildungen der Grundrissflächen alle sonstigen Realitäten - Nutzungen und Milieus, Lichtverhältnisse, Grünelemente u.s.w. - weggelassen würden. Das Planwerk Innenstadt müsse sich an jeder Stelle jederzeit überprüfen lassen.
Abwägung
Das Planwerk Innenstadt ist als beschlossene städtebauliche Planung nach § 1 Abs. 5 Nr. 10 in der Abwägung zum Bebauungsplan zu berücksichtigen. Für eine grundsätzliche Hinterfragung einzelner Aspekte oder Herangehensweisen bei der Entstehung des Planwerkes Innenstadt ist das Bebauungsplanverfahren der falsche Rahmen. Für das Plangebiet selbst liegen klare und eindeutige Aussagen des Planwerks Innenstadt vor, die in der Begründung zum Bebauungsplan wiedergegeben werden und, sofern erforderlich, im Rahmen der Abwägung konkretisiert wurden. Dieses betrifft insbesondere die Zahl der zulässigen Vollgeschosse in Teilbereichen.
Der Bereich um den Spittelmarkt hat nach Auffassung des Senates aufgrund seiner Lage und Funktion zentrale Bedeutung für die Stadtentwicklung. Die Begründung zum Bebauungsplan bezieht sich auf den Senatsbeschluss nach § 9 AGBauGB und die dort enthaltene Formulierung (Kapitel IV.1 der Begründung zum Bebauungsplan). Die Anregung ist von Belang und wurde im Bebauungsplanentwurf berücksichtigt.
6.6.19 Anregung
Die Planung widerspreche Zielen der Bereichsentwicklungsplanung für dieses Gebiet. Der Bebauungsplan sehe die Bebauung einer in der Bereichsentwicklungsplanung als Grünfläche dargestellten Fläche vor. Aus der Anwohnersicht werde die vom Bezirk Mitte am 14.10.1999 beschlossene Bereichsentwicklungsplanung begrüßt und unterstützt.
Die in der Abwägung zur Beteiligung der Träger öffentlicher Belange geforderte Anpassung der Bereichsentwicklungsplanung an die übergeordnete Flächennutzungsplanung könne nicht nachvollzogen werden. Denn im Gegensatz zum Bebauungsplan 1-2b berücksichtige die Bereichsentwicklungsplanung das bestehende Defizit an Freiflächen im Innenstadtbereich. Der Flächennutzungsplan stelle zudem generelle planerische Ziele für einen längeren Zeitraum dar, die auf der jeweiligen planerischen Ebene, wie Bereichsentwicklungsplanung und Bauleitplanung, begründet relativiert werden könnten.
Der Hinweis, der Bezirk müsse seine Bereichsentwicklungsplanung an den Flächennutzungsplan anpassen, deute darauf hin, dass die Bereichsentwicklungsplanung nicht hinreichend bei der Änderung des Flächennutzungsplans für das betreffende Gebiet berücksichtigt worden sei. Da die Bereichsentwicklungsplanung nach § 1 BauGB zu berücksichtigen sei, sei zu befürchten, dass die Festsetzung des Flächennutzungsplans rechtswidrig erfolgte.
Abwägung
Dem Plangeber ist bewusst, dass die vorgesehenen Festsetzungen des Bebauungsplans nicht mit der bezirklichen Bereichsentwicklungsplanung übereinstimmen. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass die Bereichsentwicklungsplanung nicht den aktuellen Darstellungen des Flächennutzungsplans entspricht. Insofern kann hierauf nicht Bezug genommen werden. Der Bebauungsplan ist aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. Die Bereichsentwicklungsplanung ist als sonstige von der Gemeinde beschlossene Planung in der Abwägung zu berücksichtigen. Aufgrund dieser bundesrechtlich geregelten Unterscheidung hat der Flächennutzungsplan - unter Berücksichtigung der Entwicklungsfähigkeit - ein stärkeres Gewicht. Der Flächennutzungsplan stellt im Gegensatz zur Bereichsentwicklungsplanung ein Baugebiet dar.
6.6.20 Anregung
Das Eingeständnis, das bezogen auf den Erschütterungsschutz Einzelfallprobleme im vorgesehenen Objekt im Bebauungsplan nicht entschieden werden könnten, sondern der Baugenehmigung vorbehalten blieben, führe im Grunde genommen den gesamten Bebauungsplan ad absurdum. Es sei nichts anderes als die Tür, die man sich offen lassen wolle, um gegebenenfalls vollendete Tatsachen zu schaffen.
Abwägung
Hinsichtlich des Erschütterungsschutzes sind die adäquaten Maßnahmen von der bautechnischen Realisierung abhängig, d.h. von Bedingungen (z.B. statische Struktur, Gründung und Schwingungsverhalten des Gebäudes), die zum Zeitpunkt des Bebauungsplanverfahrens noch nicht bekannt sein können. Insofern definieren die Festsetzungen des Bebauungsplans die einzuhaltenden Grenzen und überlassen die Festlegung der konkreten Maßnahmen dem Baugenehmigungsverfahren.
6.6.21 Anregung
In der öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanverfahrens 1-2b werde ein Baufeld auf einer öffentlichen gesetzlich geschützten Grünfläche dargestellt, ohne diese als solche - "geschützte Grünfläche" - in den Unterlagen zu benennen. Auch die veränderte Brücken- und Verkehrssituation werde nicht deutlich gemacht.
Abwägung
Die Tatsache, dass es sich bei einem Teil des Plangebietes um eine gewidmete Grünanlage nach dem Berliner Grünanlagengesetz handelt, wurde bei der Abwägung des Eingriffes berücksichtigt und im entsprechenden Kapitel der Begründung dargestellt. Ein Hinweis auf den formellen Status wird bei der Bestandsbeschreibung in der Begründung zum Bebauungsplan ergänzt. Eine Veränderung der Brücken- und Verkehrssituation erfolgt mit diesem Bebauungsplan nicht.
6.6.22 Anregung
Das städtebauliche Gutachten (Kapitel II.1.2 der Begründung) ignoriere die unter I.2.4.3. "Menschen" registrierte Nutzung. Es komme daher zu dem Ergebnis, dass die Planfläche wieder erlebbar werde, eine hohe Aufenthaltsqualität entstehe und zur Identitätsbildung beitrage. Ein seriöses Gutachten, das auch empirische Realitäten berücksichtige, hätte dagegen von der Stärkung dieser Faktoren gesprochen, die alle in der bestehenden Situation in nicht unbeträchtlichem Maße vorhanden seien. Die empirischen Mängel des Gutachtens machten es für den Planungsprozess wertlos.
Abwägung
Der Auftrag der Gutachter verlangte eine Konkretisierung der städtebaulichen Gestaltungsvorstellungen, die Untersuchung der historischen und aktuellen Parzellenstruktur, die Ausarbeitung von Nutzungsvorschlägen sowie die Erarbeitung exemplarischer architektonischer Testentwürfe. Im Ergebnis formulierten die Gutachter die Ziele für die künftige Stadtgestaltung des Bereichs Spittelmarkt - Gertraudenstraße. Es war nicht die Aufgabe der Gutachter, eine umfassende Bestandsaufnahme für das Bebauungsplanverfahren zu erarbeiten. Die Ergebnisse der Gutachter wurden in die Abwägung eingestellt, nicht jedoch im Detail übernommen. Die Anregung ist für das Bebauungsplanverfahren nicht von Belang, da die Aufgabe der Gutachter unzutreffend eingeschätzt wurde.
6.6.23 Anregung
In Kapitel II.l.3. der Begründung zum Bebauungsplan würden die Namen der Jurymitglieder verschwiegen. Angesichts der "gebauten Scheußlichkeit" im selben Stil am Leipziger Platz und auf dem Gelände des Ahornblattes sei dies ein nicht tragbarer Zustand.
Das unter III.1. erwähnte Kapitel 3.3 existiere nicht in der versprochenen Form. Es sei nicht klar, welche Auswirkungen in welchen Abwägungsprozess einbezogen wurden.
Abwägung
Die Namen der Jury-Mitglieder sind im Zusammenhang mit der Abwägung der inhaltlichen Ziele des Bebauungsplans nicht von Bedeutung. Sie können bei Interesse bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung erfragt werden. Die Anregung ist für das Bebauungsplanverfahren nicht von Belang.
Der Verweis ist leider fehlerhaft. Er bezieht sich auf Kapitel II.3.2. Die Begründung zum Bebauungsplan wird entsprechend korrigiert.
6.6.24 Anregung
Die Reduzierung des Begleitgrüns ohne gesondertes Verfahren sei rechtswidrig. Dies müsse Gegenstand des Verfahrens des jetzt abgeteilten Teils des Spittelmarktes sein.
Abwägung
Die Reduzierung des Straßenbegleitgrüns, das sich im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans befindet, ist auch Gegenstand dieses Bebauungsplanverfahrens. Der künftige Straßenverlauf und die erforderlichen Parameter für die Straßenbreite werden Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens 1‑2a sein. Der Anregung wird entsprochen.
6.6.25 Anregung
Die Problemlagen seien für eine öffentliche Bürgerbeteiligung kaum erkennbar und für den Laien nicht verständlich, denn es gebe keine Darstellung durch einen Landschaftsplan/Grünplan. Dieser wäre im Sinne der Erhaltung der gegenwärtigen, hervorragenden Aufenthaltsqualität des besonnten Ortes der innerstädtischen Grünzug-Wirkung des Friedrichswerder erforderlich. Bevor dieser Landschaftsplan mit der Integration des Spindlerbrunnens nicht aufgestellt sei, sei die Wiedererrichtung des Spindlerbrunnens nicht verbindlich. Aus diesem Grunde werde der Bebauungsplan 1-2b als Einzelplan abgelehnt.
Abwägung
Das Erfordernis für einen Landschaftsplan ist weder formal noch inhaltlich gegeben. Der künftige Standort wird sich auf einer öffentlichen Fläche befinden, die in ihrer Funktion durch die künftigen Festsetzungen des Bebauungsplans I-209 gesichert wird. Die Finanzierung der Verlegung erfolgt aus dem Haushalt der Entwicklungsmaßnahme Hauptstadt und ist gesichert. Damit ist ausreichend Sicherheit für den Erhalt des Brunnens gegeben.
6.6.26 Anregung
Die maximal zulässige Baumasse insbesondere durch die Festsetzung zum Dach könne vom Anwohner kaum erkannt werden, da keine klärende Nebenzeichnung oder andere verdeutlichende Darstellung den Unterlagen beigefügt sei. Es wird gefragt, ob durch die maximale 40 ° Dachneigung die Wirkung eines weiteren Geschosses noch erreichbar sei.
Abwägung
Die Ausbildung des Daches kann in einer Vielzahl von Varianten erfolgen. Eine Darstellung könnte den Betrachter zu der falschen Annahme führen, dass diese Variante auch realisiert werden solle. Daher wird auf eine zeichnerische Darstellung verzichtet. Die Begründung wird jedoch dahingehend ergänzt, dass die Auswirkungen des Daches geringer sind als die eines zusätzlichen Geschosses. Mit Bezug auf die Abstandflächenregelungen der Bauordnung von Berlin (§ 6 Abs. 4) wird dargelegt, dass die erforderlichen Abstandflächen aufgrund des Daches nicht größer werden.
6.7.1 Anregung
Es sei empörend, mit welcher Arroganz sich Politiker über den erklärten Willen der betroffenen Anwohner und ihrem Koalitionspartner hinwegsetzten. Regierung und Wirtschaft sei nicht zu trauen, da sie in erster Linie an ihr persönliches Wohlergehen dächten und nicht an das der Stadt. Die Anwohnerinteressen seien den Beteiligten dabei egal.
Abwägung
Die Verwaltung bereitet die politischen Beschlüsse des Abgeordnetenhauses von Berlin vor. Das Abgeordnetenhaus von Berlin stimmt gemäß § 9 Abs. 3 i.V.m. § 8 Abs. 1 AGBauGB als hierfür demokratisch legitimiertes Gremium dem Bebauungsplan zu.
Die Belange der Anwohner von Bedeutung gehen gemäß § 1 Abs. 6 BauGB in die Abwägung ein.
6.7.2 Anregung
Ein tragfähiges, flexibles Konzept zur Entwicklung der Verkehre gebe es nicht. Dieses wäre aber zwingend erforderlich als Rahmenbedingung für die Akzeptanz von Neuplanungen. Die durchaus reizvolle und kulturvolle Assoziation, die historische Handelsstraße 1 zu einer attraktiven Bundesfernverkehrsstraße im Rahmen einer modernen Stadtgestaltung lebens- und kulturfreundlich zu entwickeln versickere undurchdacht. Es gehe nur um die Vermarktung von Einzelgrundstücken.
Abwägung
Anlass des Bebauungsplanverfahrens sind städtebauliche Ziele zur Umgestaltung des Bereiches. Es ist nichts Verwerfliches, die Grundstücke, die aufgrund der städtebaulichen Neuordnung bebaubar werden und der Umsetzung der städtebaulichen Ziele dienen, zu veräußern, um sie einer Bebauung zuzuführen. Für Berlin liegt seit Juni 2003 mit dem StEP Verkehr ein adäquates Konzept zur Verkehrsentwicklung vor.
6.7.3 Anregung
Der Dreh- und Angelpunkt der Gesamtplanung sei der geplante, mit starkem Eingriff in das Stadtgefüge verbundene und die Finanzkasse der Stadt Berlin und des Bundes stark belastende vorgesehene Abriss der beiden Gertraudenbrücken auf der Argumentationsbasis des Planwerkes Innenstadt. Dies diene nicht einer lebenswerten Stadtgestaltung, sondern nur und ausschließlich der weiteren Gewinnung von Grundstücken zur Vermarktung. Das wäre an sich ein respektabler Grund, wenn die Vermarktung mit stadtverträglichen und kulturellen Komponenten der Stadtentwicklung versehen werde. In Kaufverträgen, Investitionsplanungen usw. seien die Auflagen so zu gestalten, dass einvernehmliche Stadtgestaltung mit hoher Aufenthaltsqualität geplant und gebaut wird. Die Planung Spittelmarkt wäre die Chance, eine andere, als langweilige Planungskultur aufzustellen, zu entwickeln.
Abwägung
Die Anregung betrifft nicht das konkrete Bebauungspanverfahren, sondern setzt sich mit der allgemeinen Vorgehensweise des Landes Berlin auseinander. Bezogen auf dieses Bebauungsplanverfahren wird darauf hingewiesen, dass es aus städtebaulichen Gründen durchgeführt wird und die Möglichkeit von Grundstücksverkäufen die Folge des Bebauungsplanverfahrens ist. Im Grundstückskaufvertrag wurden die erforderlichen und möglichen Regelungen getroffen.
6.7.4 Anregung
Zu Zeiten der DDR sei das Umfeld des Spittelmarktes eine bezahlbare, wohnlich schöne und angenehme Gegend im Herzen von Berlin gewesen. Sowohl gute Nachbarschaftsverhältnisse, als auch die kulturellen Örtlichkeiten zum geselligen Beisammensein sowie Naherholungsgebiete seien in Hülle und Fülle gegeben gewesen. Mittlerweile sei dieses Idyll zerstört worden, in dem als erstes mit dem "Einigungsvertrag" dass Volkseigentum Fischerinsel ohne Entschädigung dem "Rechtsnachfolger" (der Bundesregierung) ohne Einverständnis der Bewohner übergeben wurde. Danach sei das Immobilienobjekt Fischerinsel Friedrichswerder / Spittelmarkt ohne Entschädigung privatisiert worden. Es kam zu Mieterhöhungen und vorhandene intakte Hausanlagen seien "abgeschaltet" und die lokal kulturellen Aufenthaltsorte sofort geschlossen worden.
Die Bauvorhaben auf der Fischerinsel und auf der Südseite des Kanals ließen den Schluss zu, dass hier mit allen Mitteln eine ansprechende architektonische Lösung der DDR in den Hintergrund gerückt werden solle.
Es wird die Einschätzung vertreten, die Anwohner hätten ohnehin nichts mehr zu melden und gefragt, warum eine entsprechende Bauerei nicht auch im Westteil Berlin gemacht werde, dort gebe es auch genug Grünflächen.
Mit dem Planwerk Innenstadt solle eine politische Entscheidung gegen ein insgesamt gelungenes städtebauliches Ensemble mit viel Grün und guter Wohnqualität (Fischerinsel - Gertraudenstraße - Leipziger Straße), das als DDR-Altlast entwertet werden solle.
Abwägung
Im Rahmen dieses Bebauungsplanverfahrens stehen weder das Planwerk Innenstadt, noch andere Planungen oder Vorhaben im näheren oder weiteren Umfeld des Plangebietes zur Diskussion. Auch Verkäufe und Mieterhöhungen im Bereich der Fischerinsel sind nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens. Die in den Anregungen angesprochene Thematik zur DDR-Vergangenheit und dem Umgang damit ist weder Anlass noch Gegenstand der Planwerke oder des Bebauungsplanverfahrens. Ziel des Plangebers ist es nicht, eine bestimmte städtebauliche Struktur zu "delegitimieren" oder zu "entwerten". Es ist jedoch das Ziel, eine attraktive und urbane Innenstadt, mit einem Netz qualitätsvoller öffentlicher Räume zu schaffen.
Bei der Beurteilung der Angemessenheit dieser Umgestaltung muss berücksichtigt werden, dass städtebauliche Entwicklungen in der Regel eine bestimmte Struktur nicht dauerhaft bewahren. Entwicklung ist ein Prozess von Erschaffen und Verändern. Mit dem Wiederaufbau nach dem Krieg wurde bewusst nicht an ältere Strukturen und Bezüge angeknüpft. Das dem Bebauungsplanentwurf zugrunde liegende Konzept hingegen knüpft bewusst an ältere stadtbaugeschichtliche Schichten an. Insofern führt die Umsetzung der Planung zu einer Veränderung der vorhandenen Situation.
Der Eindruck, dass sich die Veränderungen nur auf den bis 1990 zur DDR gehörenden Teil Berlins beziehen, ist falsch. Planwerke wurden für die Bereiche der Stadt erarbeitet, für die eine entsprechende planerische Notwendigkeit bestand - in Ost und West. Die Hinweise betreffen Belange, die nicht Gegenstand der Festsetzungen des Bebauungsplans sind.
6.8.1 Anregung
Mit der Errichtung eines Gebäudes vor dem Haus Leipziger Straße 54 würden den Bewohnern im Mittelpunkt einer Großbaustelle für lange Zeit unerträgliche schwere Belastungen zugemutet. Nach Fertigstellung des Bauvorhabens sei man eingemauert und habe eine Hinterhoflage. Vom Balkon und Wohnzimmer sehe man nach Fertigstellung in eine Schlucht und auf Betonwände. Es wird darum gebeten, die Bebauung zu überdenken und auf die genannte Bebauung zu verzichten.
Abwägung
Das Erfordernis eines Gebäudes vor dem Gebäude Leipziger Straße 54 wird, ebenso wie der erforderliche Abstand der Gebäude voneinander, im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens 1-2a abgewogen und begründet. Der Bebauungsplan 1-2a wird zu einem späteren Zeitpunkt öffentlich ausgelegt. Durch die Festsetzungen des Bebauungsplans 1-2b entsteht keine für innerstädtische Lagen besondere Situation. Die vorhandenen Wohnungen werden durch die künftig zulässige Bebauung nicht in einem relevanten Umfang beeinträchtigt.
Die Anregungen wurden bereits in der frühzeitigen Bürgerbeteiligung vorgetragen und fließen in die weitere Bearbeitung des Bebauungsplans 1-2a ein.
6.8.2 Anregung
Der vorgesehene Abriss zweier vollfunktionsfähiger und intakter Brücken werde aus Kosten- wie auch aus Funktionsgründen kritisiert. Eine der beiden Brücken sei historisch wertvoll, mit der Figur der Gertraude. Stattdessen eine neue Brücke, noch dazu mit einer Straßenbahn, weniger Fahrspuren und einem schmalen Fußgängerweg, zu realisieren, sei "Schwachsinn". Schon jetzt sei die Fahrbahn teilweise überlastet. Die vorhandene Brücke sei mit viel Aufwand und Investitionen aus Steuergeldern finanziert worden. Man spreche sich dagegen aus, erneut etwas zu ändern, auch weil dieses über die Köpfe der Anwohner hinweg beschlossen würde. Die Gertraudenbrücke müsse erhalten bleiben. Es gebe in Berlin genügend andere Straßenzüge, die einer Erneuerung dringend bedürften.
Abwägung
Der Umbau des Straßenzuges Leipziger Straße - Spittelmarkt - Gertraudenstraße ist Teil der planerischen Überlegungen für den Innenstadtbereich. Die Veränderung der Brücken ist, wie auch der Straßenumbau, nicht Gegenstand dieses Bebauungsplanverfahrens. Das Erfordernis einer Umgestaltung der Brücken wird im Zusammenhang mit dem Bebauungsplanverfahren 1-2a untersucht und begründet. Im Zusammenhang mit dem Bebauungsplanverfahren 1-2a wird auch die Finanzierung der öffentlichen Maßnahmen dargelegt. Eine Finanzierung des Brückenumbaus ist nur möglich, wenn durch den Umbau des Gesamtbereiches Einnahmen erzielt werden können. Eine Erneuerung anderer Straßenzüge ist daher nicht möglich.
Zur Beteiligung der Öffentlichkeit am Bebauungsplanverfahren und der Berücksichtigung von Bewohnerbelangen wird auf den Abschnitt "Verfahren" verwiesen.
6.8.3 Anregung
Mit dem Verschwinden des Platzes um den Spindlerbrunnen werde gewollt oder nicht auch der bisherige kleine Wochenmarkt, der an drei Wochentagen stattfinde, beseitigt. Der Wochenmarkt biete insbesondere Fisch- und Gemüseverkauf und werde vor allem von einem erheblichen Teil der in der Umgebung Arbeitenden zur Mittagsversorgung genutzt. Die Situation im Gebiet verschlechtere sich durch die ersatzlose Streichung des Wochenmarktes.
Abwägung
Es ist zutreffend, dass die Möglichkeit für den Wochenmarkt bei Umsetzung des künftig planungsrechtlich zulässigen Gebäudes im Plangebiet nicht mehr gegeben ist. Während kurzfristig eine Verlagerung nach Westen vor das Gebäude Leipziger Straße 54 möglich ist, sind mittelfristig Überlegungen zum Standort für den Wochenmarkt erforderlich. Dieses kann nicht auf der Ebene der Bebauungsplanung erfolgen.
6.8.4 Anregung
Kinderspielplatz müsste erhalten werden, eine Beseitigung sei abzulehnen, da das Spielplatzdefizit dann steige und der Spielplatz intensiv von vielen großen und kleinen Kindern genutzt werde. Der Abenteuerspielplatz könne eine Attraktion für ganz Berlin werden.
Abwägung
Der Abenteuerspielplatz ist nicht im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans. Es wird auf das angrenzende Bebauungsplanverfahren I-209 verwiesen. In der Begründung zum Entwurf des Bebauungsplanes (Stand 01. April 2004, Öffentliche Auslegung) heißt es hierzu: "Auf der südlichen Grünfläche soll auch weiterhin ein Kinderspielplatz ... integriert werden."
6.8.5 Anregung
Für die Anwohner entstehe lange Zeit ein Bauplatz mit vielen Belastungen und komplexen Beschwernissen und Belastungen, insbesondere hinsichtlich Lärm und Schmutz. Dieses würden viele gesundheitlich nicht ertragen und einige nicht überleben. Jahrelange Belästigungen durch Baumaßnahmen führten zudem zur Verminderung der Wohnqualität. Dieses werde billigend in Kauf genommen.
Abwägung
Die Anwohner werden für einen begrenzten Zeitraum mit der Bautätigkeit zur Errichtung des Hochbaus im Plangebiet konfrontiert sein. Dieses ist jedoch keine besondere Situation. Grundsätzlich kann an keinem Ort der Stadt ausgeschlossen werden, dass, auch unabhängig von einem Bebauungsplan, für einen begrenzten Zeitraum Bautätigkeiten erfolgen. Abhängig von der konkreten Lage des Bauvorhabens wird die Betroffenheit der Anwohner unterschiedlich sein. Die temporäre Belastung der Anwohner ist in der Abwägung berücksichtigt, kann jedoch nicht ein ausschlaggebender Grund für einen Verzicht auf die Planung sein. Die gesetzlichen Bestimmungen zum Schutz der Wohnnutzung, z.B. vor baubedingten Lärm, sichern den Anwohnern einen ausreichenden Schutz. Etwaige weitergehende Ansprüche von Mietern und Eigentümern gelten unabhängig von den Festsetzungen des Bebauungsplans weiter.
6.8.6 Anregung
Zur Wasserversorgung fehle im Bebauungsplan eine Aussage. Seitens der Wasserbetriebe sei zu erfahren gewesen, dass nicht ersichtlich sei, wer neue oder umzubauende Anlagen plane und finanziere. Diese Planung existiere somit nicht, obwohl sie notwendig sei.
Abwägung
Die Berliner Wasserbetriebe wurden im Rahmen der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange zum Bebauungsplan 1-2 beteiligt und haben in ihrem Antwortschreiben dargelegt, dass keine grundsätzlichen Bedenken gegen die Planung bestehen. Es wurde darauf hingewiesen, dass künftige Bauherren sich rechtzeitig mit den Berliner Wasserbetrieben zur Baufeldfreimachung in Verbindung setzen müssen. Dieses ist dem Investor, der für diese Thematik zuständig ist, bekannt. Über die öffentliche Auslegung des Bebauungsplans 1-2b wurden die Berliner Wasserbetriebe schriftlich informiert. Eine Stellungnahme wurde nicht abgegeben. Insofern besteht seitens des Plangebers kein Zweifel an der Realisierbarkeit des Vorhabens. Es ist durchaus üblich, dass konkrete Maßnahmen zur technischen Infrastruktur erst nach Festsetzung eines Bebauungsplans in Angriff genommen werden. Der Hinweis wurde bei der Erarbeitung des Bebauungsplans berücksichtigt.
6.8.7 Anregung
Es werde empfohlen, im Arkadenbereich vorsorglich ein Leitungsrecht zu integrieren.
Abwägung
Die planungsrechtliche Vorbereitung der Belastung der Fläche unterhalb der Arkade mit einem Leitungsrecht ist nicht vorgesehen. Die genannte zeichnerische Festsetzung wird durch die textliche Festsetzung 5.1 (Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit) konkretisiert. Der Bezirk Mitte wurde im Rahmen der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange ebenso wie die zuständigen Versorgungsträger angeschrieben und auf die öffentliche Auslegung hingewiesen. Das Erfordernis von Leitungsrechten wurde von keiner Seite vorgetragen und begründet. Die vorsorgliche Belastung mit einem Leitungsrecht gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB ohne Benennung einer konkreten Notwendigkeit wäre eine unter Abwägungsgesichtspunkten nicht zu vertretende Einschränkung des Eigentümers - hier insbesondere durch die Problematik der Arkade.
6.8.8 Anregung
Durch den Bebauungsplan würden die Belange der Deutschen Telekom AG berührt. Zur Sicherung der Kerngebietsfläche und der öffentlichen Verkehrsflächen als wesentliche Bestandteile des Bebauungsplanes 1-2b werde die Veränderung vorhandener Telekommunikationslinien (TK-Linien) in öffentlichen Wegen und auf privaten Grundstücken erforderlich. Die Forderungen aus den Stellungnahmen zum Entwurf des Bebauungsplans 1-2 gelten für den Bebauungsplan 1-2b unverändert weiter. Mit dem Investor sei eine Vereinbarung zur Verlegung der TK-Linien zulasten des Investors abgeschlossen worden. Die Maßnahme sei eingeleitet und durchgeführt worden.
Abwägung
Die Belange der Telekom, die bereits in der frühzeitigen Bürgerbeteiligung und der Beteiligung der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange vorgetragen wurden, sind nach den Grundsätzen einer gerechten Abwägung berücksichtigt worden. Die Anregungen zeigen, dass im Bebauungsplan kein weiterer Handlungsbedarf besteht.
6.8.9 Anregung
Die BewagWärme GmbH ist daran interessiert, dem Investor für dieses Plangebiet ein Angebot zur umweltfreundlichen Wärmeversorgung zu unterbreiten.
Abwägung
Das Anliegen wird an den Investor weitergeleitet. Die vorgesehenen Festsetzungen des Bebauungsplans stehen einer entsprechenden Wärmeversorgung nicht entgegen.
6.8.10 Anregung
Es werde befürchtet, dass in den unteren Wohnlagen enge dunkle Hinterhöfe entstünden, sodass die Mieter von der Fischerinsel wegzögen. Die Gegend in der Nähe vieler Regierungsgebäude und ausländischer Botschaften würde 'verslummen'.
Abwägung
Der Bebauungsplan trifft keine Festsetzungen, die Auswirkungen auf die Bebauung auf der Fischerinsel haben.
6.8.11 Anregung
Die schlecht begründeten Versuche, dem Investor bessere Nutzungsbedingungen für das sowieso unter Preis verkaufte Grundstück einzuräumen, müssten als verdeckte Beihilfe eingestuft werden. Eine Prüfung durch die EU-Kommission könnte die Folge dieses Ansinnens sein.
Es werden Bedenken erhoben, dass die von einer Vielzahl von Einzeleigentümern in der Nachkriegszeit erworbenen oder enteigneten Grundstücke zur Gestaltung einer öffentlichen Frei- und Grünfläche, den Friedrichswerder, nun mehr wieder Stück für Stück, wie hier im Geltungsbereich Bebauungsplan 1-2b, privatisiert und damit der öffentlichen Nutzung entzogen werden.
Abwägung
Die Ermittlung der Höhe des Kaufpreises ist nicht Gegenstand der Festsetzungen des Bebauungsplans. Die Bedenken betreffen nicht die Regelungen des Bebauungsplans. Die geltenden gesetzlichen Bestimmungen für diese Vorgehensweise wurden berücksichtigt.
Alle vorgebrachten Belange - sowohl die öffentlichen, wie auch die privaten - sind gemäß § 1 Abs. 6 Baugesetzbuch gegeneinander und untereinander gerecht abgewogen worden. In diesem Zusammenhang ist auch darauf hinzuweisen, dass ein Teil der Bürger, die Anregungen vorgebracht haben, die gemeindliche Planung nicht nur begrüßt oder auch ausdrücklich einfordert.
Die vorgebrachten Änderungen führten zu keiner Änderung des Bebauungsplans. Ergänzende Hinweise und Klarstellungen zur Begründung werden berücksichtigt.
Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 27. August 1997 (BGBl. I S. 2141, 1998 I S. 137), zuletzt geändert durch Artikel 12 des Gesetzes vom 23. Juli 2002 (BGBl I S. 2850)
Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578)
Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke
(Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S.
132), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466)
Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) in
der Fassung der Neubekanntmachung vom 5.
September 2001 (BGBl I S. 2350), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 18. Juni 2002 (BGBl I S.
1914)
Bundesfernstraßengesetz (FStrG) in der Fassung in der Fassung der Neubekanntmachung vom 20. Februar 2003 (BGBl I S. 286)
Berlin, den 14. Mai 2004
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Abteilungsleiter II
Ausschuss-Kennung : UA BPlaenegcxzqsq