Anlage zum Schreiben I D 22-6142/I-B4d vom 26. September.2003

Prüfung der Voraussetzungen gemäß § 33 Abs. 1 BauGB – Planreife – für die Errichtung eines Einkaufszentrums (im SO) und eines Hochhauses (im MK 1)

Mit Schreiben II A vom 8.September 2003 hat uns die Abteilung II gebeten, das Vorliegen der Voraussetzungen gemäß § 33 Abs. 1 BauGB – Planreife – für die Errichtung eines drei- bis fünfgeschossigen Einkaufszentrums mit zwei- bis dreigeschossiger unterirdischer Tiefgarage und eines Hochhauses mit unterirdischer Tiefgarage (Antrag auf Vorbescheid vom 12.September 2003 der Immo Projekt Berlin Alexanderstraße) auf dem Gelände zwischen Grunerstraße, Alexanderstraße, Voltairestraße und Dircksenstraße zu bestätigen.

Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfes I-B4d, der die planungsrechtlichen Grundlagen für die Neuordnung der Bebauung südlich des Alexanderplatzes zwischen Alexanderstraße und Dircksenstraße durch Ausweisung von baulichen Anlagen im Kerngebiet und im Sondergebiet schaffen soll sowie die Erschließung neu ordnet.

Anlass zur Aufstellung des Bebauungsplanes I-B4d, dessen Verfahren mit Senatsbeschluss vom 12.Mai 2003 eingeleitet wurde, war das Erfordernis, abweichend von den bisherigen Planungen in unterschiedlichen Zuständigkeiten, eine zusammenhängende Neubebauung zwischen Grunerstraße und Voltairestraße zu ermöglichen. Die komplexen Wechselwirkungen, die sich durch die geplante Überbauung und Erschließung der heutigen Verkehrsflächen ergeben, konnten nur in einem einheitlichen Planverfahren bewältigt werden, so dass der festgesetzte Bebauungsplan I-B4a teilweise geändert werden soll und Teilflächen des ursprünglich im Verfahren befindlichen Bebauungsplans I-43 (in bezirklicher Zuständigkeit) einbezogen werden mussten.

Die Zuständigkeit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung begründet sich aus der außergewöhnlichen stadtpolitischen Bedeutung (§ 9 AGBauGB). Der Senatsbeschluss zur Erweiterung des Gebietes um den Alexanderplatz durch Feststellung von ergänzenden Flächen an der Alexanderstraße wurde am 14.Januar 2003 gefasst, ohne dass der Rat der Bürgermeister mit der notwendigen ¾ Mehrheit widersprochen hatte.

Der Flächennutzungsplan Berlin stellt die Flächen des nördlichen Planbereiches als Gemischte Bauflächen ( M1 ) und die Flächen des südlichen Planbereiches als Gemischte Flächen ( M2 ) dar. Das Bebauungsplanverfahren wird nach § 246 Abs.3 BauGB i.V.m. § 8 Abs. 4 BauGB durchgeführt (vorzeitiger Bebauungsplan). Bei allen Verfahrensschritten wurde auf diesen Sachverhalt hingewiesen. Der Flächennutzungsplan wird im Wege der Berichtigung angepasst.

Im Rahmen einer historischen Altlastenrecherche wurde im Vorhabenbereich eine ehemalige Tankstelle nachgewiesen. Unter Berücksichtigung der für die Antragstellung auf Bauvorbescheid für das Multifunktionale Zentrum (Sondergebiet) vorliegenden Unterlagen ist nach dem im Zuge der Realisierung zu erwartenden Bodenaushub wegen des vollständigen Bodenaustausches durch Unterbauung des gesamten an die Voltairestraße grenzenden Bereichs davon auszugehen, dass der Altlastenverdacht danach nicht mehr fortbesteht und folglich eine Beeinträchtigung der festgesetzten Nutzung nicht zu erwarten ist.

Der Bebauungsplan I-B4d soll für den Vorhabenbereich Sondergebiet mit der Zweckbestimmung Multifunktionales Zentrum und einer zulässigen Geschossfläche von 80.000 m² sowie an der Ecke Grunerstraße/ Alexanderstraße Kerngebiet mit einer zulässigen Geschossfläche von 42.000 m² unter Angabe der jeweils zulässigen Oberkanten (OK) sowie die zulässige Bebauung durch eine erweiterte Baukörperausweisung festsetzen.

Zulässig sind im Sondergebiet:

1. Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von insgesamt bis zu 36.000 m².

2. Dienstleistungsbetriebe,

3. Einrichtungen der Gastronomie,

4. Einrichtungen der Kultur, Unterhaltungs- und Freizeitbranche sowie Vergnügungsstätten,

5. Einrichtungen der Sport-, Fitness-, Gesundheits- und Wellnessbranche,

6. Verwaltungsnutzungen, die den Zwecken des Multifunktionalen Zentrums dienen.

Ausnahmsweise können zugelassen werden:

1. Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen.

Bei der Ermittlung der zulässigen Geschossfläche sind die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen als Vollgeschossen einschließlich der dazugehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände mitzurechnen. Dies gilt nicht für Aufenthaltsräume, die im Zusammenhang mit der Ver- und Entsorgung des Sondergebietes erforderlich sind.

Eine Überschreitung der zulässigen Geschossfläche um 8.000 m² durch Geschosse oder Teile von Geschossen, die ausschließlich der Unterbringung technischer Gebäudeausrüstungen dienen (Technikgeschosse) kann im Sondergebiet ausnahmsweise zugelassen werden.

Die Baugrundstücke im Sondergebiet sind, mit Ausnahme

- der planfestgestellten Anlagen der U-Bahn,

- der Anlage für die Baumpflanzung gemäß textlicher Festsetzung 6.2 und

- des mit einem Leitungsrecht zugunsten des zuständigen Trägers zu belastenden Raumes

gemäß textlicher Festsetzung 7.3

vollständig unterbaubar. Bauliche Anlagen in den beiden zuletzt genannten Bereichen können ausnahmsweise zugelassen werden.

Im Kerngebiet (MK1) regelt der Bebauungsplan durch textliche Festsetzung ergänzend, dass oberhalb von 35m über Gehweg Wohnungen allgemein zulässig sind und oberhalb des 3. Vollgeschosses Einzelhandelsbetriebe nicht zulässig sind.

Im Geltungsbereich des Bebauungsplans sind bis zu 2.000 KfZ-Stellplätze zulässig.

Gegenstand der vorliegenden Bauvoranfrage des beantragten Vorhabens sind das 150m hohe Bürogebäude an der Grunerstraße und die Shopping Mall, die sich von der Grunerstraße bis zur Voltairestraße erstreckt. Die Shopping Mall mit insgesamt 80.000m² Geschossfläche ist gekennzeichnet durch fünf autonom wirkende Gebäudeteile mit einem verbindenden Glasdach, die mit ihren Plätzen und Straßen ein aufeinander abgestimmtes Ensemble ergeben. Die einzelnen Gebäudeteile zeichnen sich in Abhängigkeit von ihrer Orientierung durch unterschiedliche Fassadenstrukturen aus.

Die Höhenstruktur reflektiert die unterschiedlichen Gebäudeteile, wobei an der Grunerstraße die Höhenentwicklung des gegenüberliegenden Gebäudes (Alexanderhaus) mit 30,5m aufgenommen wird. Die Gebäudeteile entlang der Dircksen- und Alexanderstraße weisen mit bis zu 25m eine deutlich niedrigere Höhe auf und betonen das lang gestreckte Kerngebäude, das mit 32m sämtliche anderen Bereiche überragt. Der Gebäudekomplex im Übergang zum Kerngebiet MK2 stellt mit 28m eine höhenmäßige Abstufung dar.

Neben den oberirdischen Geschossen befinden sich auf 2 bzw. 3 Untergeschossebenen Stellplätze und sämtliche Anlieferungs- und Servicefunktionen. Diese Bereiche werden über Zu- bzw. Ausfahrten an der Alexanderstraße und Dircksenstraße erschlossen. Die Shopping Mall ist außer durch die Haupteingänge zum Alexanderplatz und zum künftigen Ravelinplatz auch an der Alexanderstraße und der Dircksenstraße zugänglich.

Der Büroturm ist an der Ecke Gruner-/ Alexanderstraße angeordnet. Mit seiner Höhe von 150m stellt er einen weithin sichtbaren Markierungspunkt dar, der sich jedoch architektonisch in das Gebäudeensemble eingliedert. Vorgesehen sind hier 42.000m² Geschossfläche.

Durch die Festsetzung der zulässigen Geschossfläche i.V.m. Baugrenzen und Gebäudehöhen wird eine Bebauung ermöglicht, welche die zulässigen Obergrenzen des §17 Abs.1 BauNVO überschreitet. Die GFZ im Sondergebiet beträgt 3,0 (bzw. 3,3 mit Technikgeschossen) und im Kerngebiet MK1 24,6. Auch die zulässige GRZ von 0,8 im Sondergebiet wird durch die vollständige Unterbaubarkeit unterschritten.

Gemäß § 17 Abs. 2 BauNVO können die Obergrenzen überschritten werden, wenn

1. besondere städtebauliche Gründe dies erfordern,

2. die Überschreitungen durch Umstände ausgeglichen sind oder durch Maßnahmen

ausgeglichen werden, durch die sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt, nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden und die Bedürfnisse des Verkehrs befriedigt werden, und

3. sonstige öffentliche Belange nicht entgegenstehen.

Die genannten Überschreitungen sind im Sinne von § 17 Abs. 2 BauNVO aus folgenden Gründen städtebaulich erforderlich:

Die zentrale innerstädtische Lage des Plangebietes sowie seine historische Funktion erfordern eine verdichtete Nutzung. Die Zielsetzung hier einen Einzelhandels- und Dienstleistungsstandort mit zentralen Funktionen zu entwickeln, setzt gleichfalls eine hohe bauliche Dichte voraus und entspricht den Intentionen des Flächennutzungsplans.

Die stadträumlich angestrebte Nutzungsstruktur setzt ein hohes Aufkommen von Nutzern, Besuchern und Kunden voraus, das mit einer hohen baulichen Dichte einhergeht. Die Zielsetzung, den Standort wieder zu einem Schwerpunkt für den Einzelhandel auszubauen, erfordert eine angemessene Nutzungsdichte auch an diesem Standort.

Die vorhandene Verkehrsinfrastruktur verleiht dem Standort eine hohe Lagegunst und erfordert zugleich eine hinreichende wirtschaftliche Ausnutzung der verkehrlichen Infrastruktur.

Das allgemeine Ziel des sparsamen Umganges mit Flächen erfordert gerade für zentrale innerstädtische Standorte eine bauliche Verdichtung. So kann die Zahl der Verkehrsbewegungen minimiert und einer Zersiedelung an der Peripherie entgegen gewirkt werden.

Die angestrebte städtebauliche Struktur erfordert vollständig über- bzw. unterbaubare Grundstücke. Aus dieser kompakten Gebäudestruktur resultiert bei üblichen innerstädtischen Gebäudehöhen, die hier zum Teil noch unter denen der bestehenden Gebäude im näheren und weiteren Umfeld bleiben, im Zusammenhang mit dem Hochhaus-Turm und der städtebaulichen Betonung an der Voltairestraße eine rechnerische Dichte, die über den Obergrenzen des § 17 BauNVO liegt.

Die Überschreitung des Nutzungsmaßes wird durch folgende Umstände und Maßnahmen im Sinne von § 17 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO ausgeglichen:

Die mit einer hohen baulichen Verdichtung normalerweise einhergehenden negativen Effekte des Verkehrs treten im Plangebiet voraussichtlich nicht auf, da die hervorragende Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr die Bewältigung eines wesentlichen Teils des Ziel- und Quellverkehres erlaubt, ohne zusätzlichen motorisierten Individualverkehr in erheblichem Umfang zu erfordern. Die Kapazitäten der vorhandenen drei U-Bahn-Linien, zahlreichen S-Bahn-, Straßenbahn- und Buslinien sowie der Anschluss an den Regionalverkehr machen das Plangebiet zu einem der innerstädtischen Standorte mit einer hohen verkehrlichen Lagegunst.

Das zukünftige Aufkommen im motorisierten Individualverkehr wird zudem durch die Beschränkung der Zahl der Stellplätze reduziert, da das Verkehrsaufkommen maßgeblich von den zur Verfügung stehenden Stellplätzen beeinflusst wird. Der Ausschluss oberirdischer Stellplätze sichert zudem die städtebauliche Verträglichkeit der Einstellplätze.

Durch die Festsetzung von Baumpflanzungen im Straßenland, die durch städtebauliche Verträge zugeordnet werden und die Begrünung von Dachflächen werden ausgleichende ökologische Effekte erzielt.

Sonstige öffentliche Belange, die dem erhöhten Nutzungsmaß entgegenstehen, sind nicht erkennbar.

Durch den Bebauungsplan werden Eingriffe in Natur und Landschaft vorbereitet. Bei der Bewertung des Eingriffs ist auf die planungsrechtliche Situation abzustellen. Nach § 1a Abs. 3 Satz 4 BauGB ist ein Ausgleich nicht erforderlich, soweit Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren.

Der Bebauungsplan I-B4a, dessen räumlichen Geltungsbereich die nördliche Teilfläche des Bereichs des Bebauungsplans I-B4d umfasst, wurde am 02.04.2002 festgesetzt. Er ermöglicht eine vollständige Überbauung/Unterbauung der privaten Grundstücksfläche. Hinsichtlich der Bäume in der künftigen Verkehrsfläche der Grunerstraße wird von deren Erhalt ausgegangen. Der erforderliche Ausgleich für den absehbaren Baumverlust wurde in der Abwägung zum Bebauungsplan I-B4a berücksichtigt und mit dem Grundstückseigentümer ein städtebaulicher Vertrag über die Finanzierung des erforderlichen Ausgleichs geschlossen.

Im Ergebnis kann festgestellt werden, dass der Eingriff innerhalb dieser Teilfläche bereits vor Einleitung dieses Bebauungsplanverfahrens zulässig war. Ein (erneuter) Ausgleich ist daher nicht erforderlich. In der Ermittlung des Eingriffes bleiben diese Bäume daher unberücksichtigt. Es wird davon ausgegangen, dass der bisherige städtebauliche Vertrag weiterhin gültig bleibt. Innerhalb der Teilfläche befinden sich gegenwärtig 95 Bäume, von denen 73 durch die Baumschutzverordnung geschützt sind.

Weiterhin ist hier zu berücksichtigen, dass im Bebauungsplan I-B4a als Ausgleich für die Versiegelung begrünter Flächen eine Begrünung von Dachflächen vorgesehen war. Insgesamt wurde damit gerechnet, dass ca. 6.700 m² Dachfläche begrünt werden. Darüber hinaus waren auf ca. 1.700 m² Dachfläche Bindungen zum Anpflanzen (oberhalb des 1. Vollgeschosses) festgesetzt.

Zudem sind die bisher in der Dircksenstraße vorgesehenen 20 Bäume mit einem Stammumfang von mindestens 20 cm, die dem Ausgleich dienen sollten und nun nicht mehr gesichert werden, zu berücksichtigen. Hierfür sind andere adäquate Ersatzstandorte zu finden.

Die vier bisher außerhalb des Kerngebiets gelegenen Bäume in der Grunerstraße, die nunmehr als Verlust einzustufen sind, sind in die Abwägung zu den Festsetzungen dieses Bebauungsplans einzubeziehen.

Der unter Berücksichtigung der planungsrechtlichen Ausgangssituation ermittelte, durch den Bebauungsplan I-B4d vorbereitete Eingriff in Natur und Landschaft hat voraussichtlich den Verlust von 173 Bäumen mit einem Gesamtstammumfang von 15.869 cm zur Folge. Davon sind 146 Bäume mit einem Stammumfang von 14.796 cm durch die Baumschutzverordnung geschützt.

Der Baumverlust teilt sich nahezu gleichmäßig auf die Kerngebietsfläche für die der Eingriff bereits zulässig ist, auf die noch zu berücksichtigende Kerngebietsfläche und das Straßenland auf.

Bei der Ermittlung des erforderlichen Ausgleichs können nur die Eingriffe berücksichtigt werden, die aufgrund des Bebauungsplans I-B4d erstmals zugelassen werden. Die bereits aufgrund der Festsetzungen des Bebauungsplans I-B4a zulässigen Baumfällungen und die daraus resultierenden Ersatzpflanzungen können nicht erneut in die Betrachtung einbezogen werden. Sie wurden bereits in der Abwägung zum Bebauungsplan I-B4a berücksichtigt. Dieser Eingriff ist somit im Sinne von § 1a Abs. 3 Satz 4 BauGB bereits zulässig.

Für die Betrachtung des Kompensationsbedarfs verbleiben die Bäume im künftigen Sondergebiet, im Kerngebiet, in der Alexanderstraße, der Voltairestraße und in der Dircksenstraße. Bei der Berechnung des erforderlichen Ausgleichsbedarfs wird der Stammumfang aller Bäume in die Betrachtung einbezogen, d.h. es werden alle vorhandenen Bäume in die Abwägung einbezogen. Für jeden neu zu pflanzenden Baum wird bei einem Stammumfang von 20 cm ein Betrag von 1.483 € (ohne Mehrwertsteuer) in Ansatz gebracht. Diese Kosten umfassen Baumgrube, Erdsubstrat, Bewässerungs-, Düngungs- und Belüftungsset, Verdunstungsschutz, Pflanzverankerung, Fertigstellungs- und Entwicklungspflege sowie Entsiegelung und Planungskosten.

Unter Berücksichtigung der Wiedernutzung der Parkplatzfläche und der damit verbundenen gestalterischen Aufwertung des Stadtbildes wird ein Kompensationsumfang von ca. 80 % - bezogen auf die Summe des Stammumfanges - als ausreichend erachtet. Hierbei wurde unter Berücksichtigung der eine Planfeststellung ersetzenden Funktion des Bebauungsplans für die Alexanderstraße von einem 100 %-Ausgleich ausgegangen. Ebenso verbleibt es bei einem Anteil von 100 % für die Bäume in der Dircksenstraße, da hier festgesetzte Ersatzpflanzungen in die Betrachtung einbezogen werden, die ihrerseits bereits Bestandteil der Festsetzungen des Bebauungsplans I-B4a waren.

Ziel des Plangebers ist es, die Ausgleichsmaßnahmen für den Eingriff nach § 1a BauGB - sofern möglich - im engeren Umfeld des Plangebietes durchzuführen.

Eine Zuordnung der Ausgleichsmaßnahmen auf von der Gemeinde bereitgestellte Flächen erfolgt nicht im Bebauungsplan, sondern durch vertragliche Vereinbarungen (§ 11 BauGB).

Ausgleichsmaßnahmen sind auf folgenden Flächen vorgesehen:

Im engeren Umfeld:

-Rathausstraße (Baumpflanzungen)

-Volkspark am Weinbergsweg (Wiederherstellung von Vegetationsflächen und für die Öffentlichkeit nutzbaren Bereiche, Neubepflanzungen und die Entsiegelung von Flächen und die Anlage von Wegen)

Auf Grundlage der gesamtstädtischen Ausgleichskonzeption:

- Teil der Fläche Nr. 19 Wuhlegarten / Wuhlgarten (Wiederherstellung der historischen Obstbaumalleen sowie der historischen Wege als Querverbindung zum Wuhlewanderweg, die Herstellung von Sichtschutzpflanzungen und die Herstellung von Platzbereichen an Wegekreuzungen nach historischen Gesichtspunkten).

Grundlage für die Maßnahmen sind der Vorentwurf des Landschaftsplans XXI-L-2 und die mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmte Einpassungsplanung des Wilhelm-Griesinger-Krankenhauses.

Mit dem vorliegenden Bebauungsplan soll ein Vorhaben im Sinne des Gesetzes über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG), das aufgrund seiner Art und seiner Größe erhebliche Auswirkungen auf die Umwelt haben kann, ermöglicht werden. Daher wurde eine Vorprüfung des Einzelfalls, ob eine Umweltverträglichkeitsprüfung erforderlich ist (§ 3c UVPG i.V.m. Anlage 1 zum UVPG) durchgeführt. Im Ergebnis dieser Prüfung wurde festgestellt, dass kein Erfordernis für die Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung besteht.

Die frühzeitige Beteiligung der Bürger gemäß § 3 Abs. 1 BauGB wurde für den Bebauungsplanentwurf I-B4d in der Zeit vom 10.Februar bis 28.Februar 2003 durchgeführt. Ergänzend fand am 24.Februar 2003 eine Erörterungsveranstaltung statt. Das in der Abwägung erzielte Ergebnis wurde in den Bebauungsplan übernommen, führte aber zu keiner Änderung der Planung.

Die Beteiligung der Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange sind, fand in der Zeit vom 27.März bis zum 28.April 2003 gemäß §4 BauGB statt.

Zusammengefasst wurde – das Vorhaben betreffend – an planungsrelevanten Äußerungen im Rahmen der Stellungnahmen zur o. g. Trägerbeteiligung Folgendes vorgebracht:

1. Die Aufwertung des Alexanderplatzes durch den Bebauungsplan sei zweifelhaft. Die Einzelhandelsentwicklung trage nicht zur Stärkung des Alexanderplatzes bei.

2. Für die Alexanderstraße sei unter Berücksichtigung der 16. BImSch ein Lärmgutachten erforderlich.

3. Zur Höchstzahl der Stellplätze sei ein Nachweis durch ein Gutachten zu erbringen.

4. Das Bebauungsplanverfahren werde als vorzeitiges Bebauungsplanverfahren gemäß § 246 Abs.3 BauGB durchgeführt. Es sei bei allen Verfahrensschritten darauf hinzuweisen.

5. Beim Umbau der Alexanderstraße sind die Umverlegungen von Leitungen zu berücksichtigen.

6. Die im Bebauungsplan I-B4a festgesetzte Maßnahmen zur Dachbegrünung und die Flächen mit Bindungen zum Anpflanzen sollten weiterhin berücksichtigt werden.

7. Als mögliche Ausgleichsmaßnahme wird die Aufwertung von Flächen im Volkspark am Weinbergsweg vorgeschlagen.

8. Ein Ausgleich der Eingriffe in Natur und Landschaft im Geltungsbereich des Bebauungsplan sei nicht möglich. Daher wird empfohlen die vom Senat beschlossenen Flächen der Berliner Ausgleichskonzeption zu nutzen.

9. Es dürfe keine Übertragung von Abstandflächen auf die Eisenbahnfläche erfolgen.

Zu den vorgebrachten Stellungnahmen ist zu bemerken:

Zu 1.): Ziel der Zulassung eines Einkaufszentrums am Alexanderplatz ist die Stärkung des Standortes Mit der Planung wird die Entwicklung des Standortes unterstützt und seine Position im gesamtstädtischen Gefüge verbessert.

Die Friedrichstraße, der Potsdamer/ Leipziger Platz sowie der Alexanderplatz bilden nach dem Zentrenkonzept das Hauptzentrum „City-Ost“. Unter Berücksichtigung der Bewertung des Einzelhandelsumsatzes wird der Alexanderplatz gegenwärtig seiner stadträumlichen Funktion nicht im erforderlichen Umfang gerecht. Auch unter Berücksichtigung der polyzentralen Struktur ist daher eine Stärkung des Zentrumsbereiches um den Alexanderplatz vordringlich.

Zu 2.): Der Bebauungsplan ersetzt die für die Änderung der Alexanderstraße erforderliche Planfeststellung.

Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde ein Lärmgutachten zur Untersuchung der Entwicklung der Emissionen durchgeführt. Hierbei wurde auch geprüft, ob die Änderung der Straße eine wesentliche Änderung im Sinne der 16. BImSchV ist. Um Einschätzen zu können, ob diese Thematik für die Alexanderstraße relevant ist, wurde im Rahmen des Lärmgutachtens eine Berechnung durchgeführt.

Im Ergebnis stellten die Gutachter fest, dass durch die Erhöhung des Verkehrsaufkommens allein, eine Differenz von 3 dB(A) durch den Umbau der Alexanderstraße nicht überschritten wird.

Zu 3.): Die Zahl der zulässigen Stellplätze im Plangebiet wurde auf der Grundlage einer gutachterlichen Untersuchung auf insgesamt 2.000 beschränkt.

Zu 4.: Der Hinweis wird entsprechend aufgenommen.

Zu 5.: Bedingt durch die zentrale Lage des Plangebietes sind sowohl unter den zukünftigen Verkehrsflächen, als auch unter dem zukünftigen Baugebiet zahlreiche Leitungen vorhanden.

Die geplante Reduzierung des Straßenquerschnittes der Alexanderstraße von ca. 60 m auf 36,5 m und die Bebauung der heutigen Parkplatzflächen westlich der Alexanderstraße machen die Neuordnung bzw. Bündelung des Bestandes an Hauptversorgungsleitungen unter Einsatz erheblicher nicht-öffentlicher Finanzmittel erforderlich. Der Umbau der unterirdischen Infrastruktur ist eine notwendige Voraussetzung für die Bebauung des Plangebietes.

Die zukünftigen Straßenräume sind ausreichend dimensioniert, um die erforderlichen Leitungen aufzunehmen.

Im Grundstückskaufvertrag mit dem Projektentwickler hat das Land Berlin unter Zugrundelegung der maßgeblichen Konzessionsverträge die grundbuchliche Eintragung von Leitungen gesichert. Hiermit werden die Interessen der Leitungsbetriebe in ausreichendem Umfang berücksichtigt. Da ein darüber hinaus gehendes öffentliches Interesse nicht besteht, obliegt es der Abstimmung zwischen dem Eigentümer und dem jeweiligen Leitungsträger gegebenenfalls anders zu verfahren.

Zu 6.): Die im Bebauungsplan I-B4a vorgesehen Kompensationsmaßnahmen, die das Plangebiet des Bebauungsplans I-B4d berühren, wurden in die Abwägung einbezogen.

Die hier vom Träger angesprochene Dachbegrünung sowie die Begrünung von Flächen war eine ausgleichende Maßnahme i.S.v. §17 Abs.2 BauNVO. Als solche ist auch in diesem Bebauungsplan eine Dachbegrünung vorgesehen.

Zu 7.): Der Hinweis wurde geprüft und die vorgeschlagene Fläche in die Ausgleichsmaßnahmen einbezogen. Da die auf dieser Fläche möglichen Ausgleichsmaßnahmen als nicht ausreichend für den Ausgleich eingestuft wurden, waren weitere Maßnahmen erforderlich.

Zu 8.): Die Anregung wurde aufgegriffen. Ergänzend erfolgt eine Kompensation auf der Grundlage der Berliner Ausgleichskonzeption.

Zu 9.):Nach §6Abs.14 BauOBln können sich durch ausdrückliche Festsetzungen in einem Bebauungsplan geringere Abstandflächen als nach §6Abs.5 BauOBln ergeben. Von dieser Reglungsmöglichkeit wurde im Bebauungsplanbereich gegenüber der Stadtbahn Gebrauch gemacht. Eine Übernahme von Baulasten ist damit nicht verbunden. Die Belange der Bahn wurden in die Abwägung eingestellt.

Das Ergebnis der Trägerbeteiligung ist in die weitere Bearbeitung des Bebauungsplans eingegangen.

Der Entwurf des Bebauungsplanes I-B4d hat nach fristgerechter Bekanntmachung im Amtsblatt für Berlin vom 18.Juli 2003, Seite 3095, gemäß § 3 Abs. 2 des Baugesetzbuchs in der Zeit vom 28.Juli bis 8.September 2003 öffentlich ausgelegen. Darüber hinaus wurde im Internet ermöglicht den Bebauungsplanentwurf einzusehen und Anregungen vorzubringen.

Anregungen wurden im großen Umfang – insbesondere zum beantragten Vorhaben - vorgebracht und betrafen zusammengefasst folgende Bereiche:

1. Städtebau

Die Bedeutung von vorhandenen Sichtachsen zu Bauwerken im Umfeld des Alexanderplatzes, insbesondere dem Fernsehturm, sei ebenso wie das Erfordernis einer grundlegenden Umgestaltung der Brachfläche in die Abwägung einzustellen.

Insbesondere die Sichtachse von der Karl-Marx-Allee würde durch das Hochhaus gestört.

Daher sollten keine Hochhäuser in der vorgesehenen Höhe zugelassen werden.

Es wird der Wunsch geäußert, das Turmhochhaus würde gestrichen; es sei unnötige Gigantomanie. Wenn es dennoch komme, sollte es zumindest äußerlich ein Spitzenprodukt architektonischer Kunst werden.

Der bisher vorgestellte Turm trage nicht zur Attraktivitätssteigerung des Alexanderplatzes bei.

Die städtebauliche Verträglichkeit des Hochhauses sei nicht geprüft worden.

Es gebe eine bedeutende Gefahr der Verschattung des auf der südlichen Seite der Alexanderstraße gelegenen Wohngebietes durch den 150 m hohen Turm. Es wird daher vorgeschlagen, auf den Bau zugunsten historischer Traufhöhen vollständig zu verzichten. Mangelnde Geschossflächenzahlen könnten innerhalb des Baugebietes ausgeglichen werden. Durch die erheblich geringeren Baukosten aufgrund des Verzichtes auf das Hochhaus entstünden dem Bauherren keine Nachteile aus der Verwertung des Baulandes.

Der überarbeitete Hochhausentwurf wirke schlanker und dadurch eleganter. Dafür sei nicht ersichtlich warum der Eingang zur Shoppingmall von der Voltairestraße kommend jetzt über eine winkelige Treppe geführt werde.

Der massive Baukörper zerstöre die historische kleinteilige Parzellierung des Gebietes und "vergewaltige" an zentraler Stelle das Stadtbild. Auch durch die geplanten oder noch zu entwickelnden optischen Bauformen, Materialien und Farben lasse sich dieser Eindruck nicht entscheidend mindern.

Es wird die Auffassung vertreten, dass der Alexanderplatz für sich ein denkmalwerter, zentraler Platz Berlins sei und der einstmals als "Alex" ein "Marker" für Berlin war. Nach radikaler Modernisierung durch die Architektur der 60/70er Jahre sei er verkommen zu einer Öde.

Die veröffentlichten Bilder oder Fiktionen der Gestaltung um den Alexanderplatz werden als gefühllos und "daneben geraten" empfunden. Damit würden die Architekten in keinem Fall der Struktur dieser Stadt gerecht und unterdrückten die Möglichkeit einer Symbiose mit gewesenen, verträglicheren Bauwerken und Plätzen

Zu den vorgebrachten Anregungen ist zu bemerken:

Zu 1.): Die Bedeutung von vorhandenen Sichtachsen zu Bauwerken im Umfeld des Alexanderplatzes, insbesondere dem Fernsehturm, wurde ebenso wie das Erfordernis einer grundlegenden Umgestaltung des Areals in die Abwägung eingestellt. Letzteres ist von größerer Bedeutung. Es wird daher nicht möglich sein, alle Sichtbeziehungen uneingeschränkt zu erhalten. Vorhandene Strukturen werden, wie auch bei anderen Maßnahmen zuvor, durch neue ersetzt. Die neuen Gebäude werden das Stadtbild und die Stadtsilhouette deutlich prägen. Dieses ist Ziel des städtebaulichen Konzeptes. Ob die neue Situation als reizvoll oder störend bewertet wird, ist eine Frage des individuellen Empfindens.

Die Darstellung des Turmhochhauses erfolgte, auch wenn eine Konkretisierung im Vergleich zur frühzeitigen Bürgerbeteiligung stattgefunden hat, weiterhin schematisch. Insofern kann von den ausgestellten Darstellungen nicht auf die künftige Fassadengestaltung geschlossen werden. Das Land Berlin wird im Rahmen seiner Möglichkeiten Einfluss auf die Detaillierung des Entwurfes nehmen. Wie bereits im Bebauungsplanverfahren I-B4a wurde von Gestaltungsfestsetzungen Abstand genommen, da bei der Gestaltung der Hochhäuser am Alexanderplatz Wert auf die architektonische Vielfalt gelegt wird. Der erwünschte architektonische Gestaltungsspielraum soll nicht durch Gestaltungsfestsetzungen, die zu einer Vereinheitlichung führen würden, eingeschränkt werden. Ob hierbei die alternativen Gestaltungsvorschläge zum Tragen kommen, wird skeptisch beurteilt. Bei der Gestaltung des Äußeren des Turmes sind neben den Belangen des Umgebungsschutzes der Denkmale auch die Anforderungen der Bauordnung zu berücksichtigen. Eine Gestaltung, die versucht Aufmerksamkeit um jeden Preis zu erreichen, wird für diesen zentralen Bereich Berlins nicht angestrebt.

Die Verschattung angrenzender Bereiche durch die Neubebauung wurde geprüft. Im Bebauungsplanverfahren wurde die künftige Verschattung der an das Plangebiet grenzenden bestehenden Bebauung für die Monate März / September, Juni und Dezember simuliert. Bei der Bebauung einer innerstädtischen Brachfläche kommt es dabei zwangsläufig zu einer zusätzlichen Verschattung. Diese entspricht der innerstädtischen Lage des Gebietes und ist auch angesichts der moderaten Gebäudehöhen nicht besonders ausgeprägt. Besonders zu berücksichtigen ist - wie auch vom Einwender angeregt - der im Vergleich zur ursprünglich untersuchten Situation näher an die Alexanderstraße verschobene Hochhaus- Turm. Durch seinen Schattenwurf wird überwiegend der Bereich um den Alexanderplatz berührt.

Die Wohnbebauung zwischen Karl-Marx-Allee und Alexanderstraße wird im März / September erst in den letzten drei Stunden vor Sonnenuntergang in Teilen vom Schatten erfasst. Dieses wird vom Umfang her als vertretbar eingestuft. In den Wintermonaten hat das Vorhaben aufgrund des früheren Sonnenuntergangs nur geringen Einfluss auf die Verschattung der Wohnbebauung. Ob dem Bauherren durch die angeregte Änderung Nachteile entstünden, ist für die Abwägungsentscheidung nur von untergeordneter Bedeutung.

Durch einen Verzicht auf das 150 m hohe Gebäude wäre die städtebauliche Gesamtkonzeption in Frage gestellt. In Anbetracht der vertretbaren zusätzlichen Verschattung wird an der bisherigen Planung festgehalten

Bei der Interpretation handelt es sich um ein Missverständnis: Die Haupterschließung von der Dircksen- / Voltairestraße wird weiterhin ebenerdig vom Stadtplatz aus erfolgen. Eine Treppe auf dem Stadtplatz (außerhalb des Gebäudes) ist ausnahmsweise zulässig, um eine zusätzliche Verbindung zwischen den Nutzungen im 2. Vollgeschoss (1. Obergeschoss) und dem Stadtplatz zu schaffen.

Gegenwärtig weisen weder das Plangebiet, noch die gegenüberliegende Wohnbebauung oder der Alexanderplatz eine kleinteilige Parzellierung auf. Insofern kann diese auch nicht zerstört werden. Selbst historisch waren große Teile des Plangebietes nicht kleinteilig parzelliert. In diesem Bereich befand sich das Gebäude des Polizeipräsidiums. Eine künftig kleinteilige Parzellierung wurde vom Plangeber in Anlehnung an andere historische innerstädtische Situationen ursprünglich angestrebt, erwies sich jedoch als nicht realisierbar. Um eine Bebauung des Parkplatzes in vertretbaren Zeiträumen zu ermöglichen hat der Plangeber vom Ziel der kleinteiligen Parzellierung Abstand genommen.

In der Stellungnahme werden grundsätzliche Themen der Stadtentwicklung angesprochen. Gegenstand dieses Bebauungsplans ist ausschließlich das Plangebiet an der Alexanderstraße. Die Schwerpunktsetzung in der Stadtentwicklungspolitik kann nicht Gegenstand eines Bebauungsplanverfahrens sein. Unabhängig von den genannten anderen Projekten ist es wichtig, die Fläche an der Alexanderstraße zu entwickeln.

Die dreidimensionalen Darstellungen stellen den gegenwärtigen Stand des Hochbauentwurfes dar, werden in dieser Präzision jedoch nicht Gegenstand der Festsetzungen des Bebauungsplans.

2. Nutzung

Der Alexanderplatz sei das gewachsene Einkaufsgebiet der City Ost. Diese gewachsene Struktur drücke sich in den höchsten Passanten-, d.h. Käuferfrequenzen, aus. Der Alexanderplatz habe trotzdem zu kämpfen, stehe er doch schon im Konkurrenzdruck anderer Einkaufszentren. Ein weiteres Einkaufszentrum würde die Konsolidierung stören.

Die Friedrichstraße sei als Einkaufsmeile neu konzipiert. Sie habe derzeit unter dem Druck des Alexanderplatzes und dem Konkurrenzstandort Potsdamer Platz zu leiden. Die sich vorsichtig stabilisierenden Käuferströme würden wieder zerstört und neuerliche Pleiten werden befürchtet.

Die Einzelhandelslandschaft in Berlin ließe sich mit der Münchens und Hamburgs nicht in punkto Zentralität vergleichen. Es gäbe Einkaufszentren im Stadtgebiet und auf der "grünen Wiese" in keinem Vergleichsstandort in vergleichbarer Anzahl. Der Nachholbedarf, den Berlins City habe, ließe sich durch Schließung vorhandener Center stillen. Berlin habe eine einzigartige polyzentrische Struktur, die man mit den üblichen Zentralitätskennziffern nicht vergleichen könne.

Derzeit gebe es eine starke Zunahme von Einzelhandelsflächen und “Erlebnisbereichen”, zumeist Multiplex-Kinos. Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt seien die derart gewerblich genutzten Flächen pro Einwohner schon gegenwärtig viel zu hoch. Es könne nicht von Interesse sein, den Verdrängungswettbewerb weiter zu verschärfen.

Auf Grund der übergeordneten Planungen insbesondere unter Berücksichtigung der benachbarten Bereiche im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg ( insbesondere bezogen auf die im Verfahren befindlichen Bebauungspläne V-3/ 2-4VE, 2-3 und V-83) entstehe ein durch Einzelhandel geprägtes zusammenhängendes Kerngebietsband, so dass die Entwicklung im Planbereich stadtstrukturell nicht – wie in der Begründung dargelegt – zur Stärkung des „Zentrumsbereiches Mitte“ führe.

Die beabsichtigte Nutzung von 36.000m² Verkaufsfläche solle abgesenkt werden. Weitere Einzelhandelsflächen zu zulassen, sei eine Fehlentwicklung.

Die Stadt verliere mit der Bebauung der Fläche einen multifunktional nutzbaren Raum.

Das Gebiet sei von verkehrsträchtigen Straßen "dermaßen umzingelt", dass Spielplatzanlagen in der Umgebung wegen der Barrierewirkung nicht anrechenbar seien. Zudem werde sich das öffentliche Spielplatzdefizit durch absehbare Unterversorgung mit privaten Spielplätzen noch erhöhen. Wieviel Fläche für Wohnungen im MK(1) und MK(2) möglich sind, werde nicht explizit dargelegt, jedoch allein durch die Festsetzung von mindestens 8.000 m² Wohnfläche im MK(2) wird es bei ca. 100 m²/WE schätzungsweise 80 Wohnungen für je 1,9 Einwohner geben, somit mindestens 152 Einwohner. Die Errichtung weiterer Wohnungen werde erlaubt. Da die Versorgung mit öffentlichen Freiflächen derart "desaströs" eingeplant sei, werde "ein Verbot für die Anlage von Wohnungen" gefordert.

Die Gründe für die Überschreitungen der Nutzmaße nach §17 BauNVO seien nicht nachvollziehbar, da es keine Beweise gebe, dass die innenstädtische Lagen einer Verdichtung bedürfen.

Selbst wenn es die Erfordernisse der Verdichtung gäbe, könnte diese auch ohne „Gesetzesbruch“ erreicht werden.

Die mehrfach angesprochene mangelnde Anbindung an den ÖPNV am Alexanderplatz werde die Nutzung des Gebietes behindern.

Die behauptete bessere Auslastung der Infrastruktur sei nicht belegt. Vielmehr sei zu befürchten, dass es zu einer Übernutzung der Infrastruktur im zentralen Bereich komme - bei gleichzeitig fallender Nutzung in den Außenbezirken.

Hinsichtlich der Aussage, dass die vorhandene Verkehrsinfrastruktur dem Standort eine hohe Lagegunst verleihe und dies eine hohe wirtschaftliche Ausnutzung erfordere, ergebe sich ein Widerspruch.

Nicht der Standort verlangt eine hinreichende wirtschaftliche Ausnutzung, vielmehr sei es das Ziel des Landes Berlin, eine wirtschaftliche Ausnutzung der Verkehrsinfrastruktur zu gewährleisten.

Das Konzept lasse keinen Grund dafür erkennen, wieso die Abstände, die die Bauordnung festschreibe, unterschritten werden sollten. Schließlich sei es nicht besonders gut, es würde permanent geändert und von einer breiten Öffentlichkeit abgelehnt. In jedem Fall sei rechtlich zu prüfen, ob eine Ausnahmegenehmigung nicht eine unerlaubte Subventionierung einzelner Bauträger sei.

Insgesamt sei eine zu dichte und massive Bebauung, mit zu geringem kostenlosen Erholungsmöglichkeiten und Grünflächenanteilen, deren komplette Auslastung zudem noch nicht abgesichert sei, vorgesehen. Inwiefern kann im Verfahren Vorsorge getroffen werden , um Bauruinen und hohen Leerstand wie etwa an der Landsberger Allee bzw. rund um die Jannowitzbrücke zu vermeiden bzw. Bauherren für Fehlplanungen benötigter Flächenkapazitäten zur Rechenschaft zu ziehen.

Die "Banane" genannte Fläche zwischen Jannowitzbrücke und Alexanderplatz müsse nicht bebaut werden. Es stünden schon jetzt eine Million m² Bürofläche und Wohnungen frei.

Das Gesamtvorhaben sei zu bombastisch und überdimensioniert angesichts bestehender und sich für die Zukunft abzeichnender Leerstände von Wohnungen und Gewerbeflächen.

Ähnliche Baustellen und Projekte in ganz Berlin steigern Befürchtungen hinsichtlich der tatsächlich hinter derartigen Projekten stehenden spekulativen Interessen sowie v.a. der Zunahme hässlicher Invest-Ruinen in prägnanten Stadträumen. Derartige Areale würden dann leider hoch versiegelt und ungenutzt lange Zeit das Stadtbild verschandeln.

Es wird nicht bezweifelt, dass Grünflächen und Parkanlagen auch in urbanen innerstädtischen Lagen entstehen können. Planungsziel des Landes Berlin ist es jedoch, das Plangebiet entsprechend seiner historischen Nutzung wieder einer Bebauung zuzuführen.

Aufgrund der Lage des Plangebietes ist nicht davon auszugehen, dass hier langanhaltende Leerstände "produziert" werden. Es liegen zudem keine Anhaltspunkte dafür vor, dass sich hinter dem Vorhaben spekulative Interessen verbergen.

Zu den vorgebrachten Anregungen ist zu bemerken:

Zu 2.) Ziel der Zulassung eines Einkaufszentrums am Alexanderplatz ist die Stärkung des Standortes. Entgegen der Auffassung des Petenten wird mit der Planung die Entwicklung des Standortes unterstützt und seine Position im gesamtstädtischen Gefüge verbessert.

Die Friedrichstraße, der Potsdamer/ Leipziger Platz sowie der Alexanderplatz bilden nach dem Zentrenkonzept das Hauptzentrum „City-Ost“.

Die Friedrichstraße zielt auf ein anderes Käuferpotenzial, als die künftigen Nutzungen am Alexanderplatz. Es gibt keine Hinweise, dass der Standort Friedrichstraße durch das im Plangebiet zulässige multifunktionale Zentrum in ihrem Bestand gefährdet ist.

Die Angabe von Zentralitätskennziffern bezieht sich auf die gesamte Stadt und ist insofern nicht aussagekräftig für einen spezifischen Standort innerhalb der Stadt. Die polyzentrale Struktur Berlins ist bei der Interpretation der jeweiligen Kennziffern, insbesondere bei der Bewertung des Einzelhandelsumsatzes in den innerstädtischen Zentrumsbereichen jedoch zu berücksichtigen. Auch unter Berücksichtigung dieser Aspekte wird der Alexanderplatz gegenwärtig seiner stadträumlichen Funktion nicht im erforderlichen Umfang gerecht. Bei Betrachtung der räumlichen Verteilung des Einzelhandelsumsatzes wird deutlich, dass ein vergleichsweise geringer Anteil in den Zentrumsbereichen City-West und City-Ost realisiert wird. Während der Anteil in den Zentren von München und Hamburg bei 31 % bzw. 18 % liegt, wird in Berlin ein Wert von nur knapp 12 % erreicht. Ein Großteil des Umsatzes entfällt dabei auf die City-West. Der Alexanderplatz erreicht lediglich einen Anteil von 15 % der Umsätze der beiden Berliner Zentrumsbereiche. Auch unter Berücksichtigung der polyzentralen Struktur ist daher eine Stärkung des Zentrumsbereiches um den Alexanderplatz vordringlich. Dieses ist aber nur mit einem zusätzlichen Angebot an Verkaufsflächen und einem entsprechend erweiterten Waren- und Dienstleistungsangebot möglich. Die Schließung vorhandener Center ist kein gangbarer Weg. Durch diese Vorgehensweise würde der vorhandene Nachholbedarf nicht gestillt werden können, da hierdurch keine zusätzlichen Verkaufsflächen entstünden.

Die Verkaufsflächenausstattung Berlins liegt bei etwa 1,09 m²/Einwohner, während München (1,21 m²/Einwohner) und Hamburg (1,35 m²/Einwohner) über deutlich höhere Werte verfügen. Hieraus wird deutlich, dass in Berlin insgesamt ein deutlicher Nachholbedarf vorhanden ist. Es liegt im Interesse des Landes Berlin, hierbei den Zentrumsbereich um den Alexanderplatz zu stärken. Die möglichen Auswirkungen auf andere Standorte bewegen sich nach den Ergebnissen des Einzelhandelsgutachtens in vertretbaren Größenordnungen.

Der Auffassung, dass sich durch die Festsetzungen des Bebauungsplans I-B4d ein zusammenhängendes Kerngebietsband bilden würde kann nicht gefolgt werden. Der Bebauungsplan I-B4d ist aus der Zentrenstruktur des FNP entwickelt. Der Bereich der „City-Ost“, der durch die Zentren Friedrichstraße, Potsdamer/ Leipziger Platz und Alexanderplatz gebildet wird, bildet damit einen eigenen Schwerpunkt.

Ein weiterer Schwerpunkt, der allerdings als Ortsteilzentrum entwickelt werden soll, umfasst den Bereich zwischen Ostbahnhof und Warschauer Straße und damit die Planbereiche der o. g. Bebauungspläne. Ziel der Bebauungspläne V-3 und 2-4VE ist eine ergänzende Funktion zum Alexanderplatz im Freizeitbereich zu schaffen.

Eine Verbindung dieser Schwerpunkte ist weder räumlich begründet noch gesamtstädtisch beabsichtigt.

In einem Einzelhandelsgutachten wurden die Auswirkungen der zulässigen Verkaufsfläche untersucht. Im Ergebnis stellten die Gutachter fest, dass sich die Auswirkungen auf andere zentrale Einkaufsbereiche der Stadt in engen Grenzen bewegen. Wenngleich das Vorhaben im Plangebiet Auswirkungen auf andere Bereiche haben wird, so sind diese nicht so gravierend, dass eine "Verödung" zu erwarten ist. Das Konzept "Arbeiten und Wohnen" hat sich trotz verschiedener Bemühungen des Landes Berlin in der Vergangenheit für diesen Standort als nicht realisierbar erwiesen.

Es ist richtig, dass hier ein Platz für temporäre Nutzungen in der Stadt verloren geht. Jedoch wird hier eine dauerhafte Nutzung (innerhalb eines Gebäudes) höher gewichtet als eine nur zeitweise Nutzung, die zudem hinsichtlich der Nutzungsintensität nicht der innerstädtischen Lage entspricht. Als "innerstädtischer Freiraum" ist der fast vollständig versiegelte Platz auch zum gegenwärtigen Zeitpunkt nur sehr eingeschränkt nutzbar.

Die Auffassung, Anlagen in der Umgebung seien wegen der Barrierewirkung nicht anrechenbar, wird nicht geteilt. Die Anbindung des Gebietes an die Umgebung wird mit der Umsetzung der Planung verbessert, sodass die Erreichbarkeit von öffentlichen Anlagen in der Umgebung erleichtert wird.

Im Bebauungsplan sind in bestimmten Bereichen Wohnungen allgemein zulässig.

Bei der Errichtung von Wohnungen sind die nach der Bauordnung erforderlichen Kinderspielplätze auf dem Grundstück, gegebenenfalls auch in unmittelbarer Nähe zu errichten. Diese bauordnungsrechtlichen Verpflichtungen bleiben unabhängig von den Festsetzungen des Bebauungsplans bestehen. Es wird unter Berücksichtigung der Wohnungsgrößen für die Bebauung an der Voltairestraße von ca. 70 Wohnungen ausgegangen. Der Bedarf an öffentlichen Spielplätzen steigt dadurch nur geringfügig.

Zusätzlich wird die Möglichkeit eingeräumt, im Hochhausturm weitere ca. 27.000 m² für Wohnungen zu verwenden. Ob von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht wird und ob hier familiengerechte Wohnungen entstehen, kann zum gegenwärtigen Zeitpunkt noch nicht mit hinreichender Sicherheit bestimmt werden. Auch für diese Wohnnutzung würden die Regelungen der Bauordnung gelten. Der Bedarf an öffentlichen Spielplätzen, der aus einer möglichen Wohnnutzung resultiert, kann erst im Zusammenhang mit einem Bauantrag beurteilt werden. Daher erfolgen keine Regelungen im Bebauungsplan.

Die Wohnnutzung wird daher weiter im bisher vorgesehenen Umfang zulässig bleiben.

Die Verdichtung ist städtebaulich aufgrund der gesamtstädtischen Funktion erforderlich. Das

Stadtzentrum am Alexanderplatz wird zudem als solches nicht allein durch Freiflächen wahrnehmbar, sondern durch eine entsprechend verdichtete Nutzung.

Die Planung und das Planungsverfahren entsprechen den geltenden Gesetzen.

Das Gebiet ist nicht mangelhaft an den ÖPNV angebunden. Die öffentlichen Verkehrsmittel verfügen über ausreichend Kapazitätsreserven, sodass eine Übernutzung nicht zu befürchten ist.

Eine intensive Nutzung dieser Verkehrsinfrastruktur steigert die Wirtschaftlichkeit dieser Investitionen und des Betriebes des öffentlichen Nahverkehrs. Nicht der Standort verlangt eine hinreichende wirtschaftliche Ausnutzung, vielmehr ist es das Ziel des Landes Berlin, eine wirtschaftliche Ausnutzung der Verkehrsinfrastruktur zu gewährleisten. Ein Widerspruch besteht in den wiedergegebenen Aussagen nicht.

Die Abstandflächenregelungen der Bauordnung erlaubt unter bestimmten Bedingungen auch eine Unterschreitung der grundsätzlich in § 6 Abs. 5 BauO Bln vorgegebenen Abstände. In der Bauordnung für Berlin (§ 6 Abs. 14) ist ausdrücklich vorgesehen, dass einzelfallbezogen eine Unterschreitung der dort generell geregelten Abstandflächen durch ausdrückliche Festsetzungen im Bebauungsplan möglich ist. Diese verringerten Abstandflächen unterliegen der Abwägung. Hierbei sind die unterschiedlichen Belange, beispielsweise gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse (Belichtung, Sozial-Abstände) und nachbarschaftliche Belange zu beachten. Dieses ist erfolgt. In der Begründung zum Bebauungsplan wurde das Erfordernis zur Unterschreitung, der Umfang der Abweichung und die Vertretbarkeit der Festsetzungen dargelegt. Ein Zusammenhang zwischen Abstandflächenregelungen und Subventionen existiert nicht; Unterstellungen dieser Art sind völlig unbegründet und zurückzuweisen.

Nutzungsdichte und Nutzungsstruktur entsprechen der innerstädtischen Lage des Plangebietes. Ein Erfordernis, dass ein Vorhaben bereits zum Zeitpunkt des Bebauungsplanverfahrens "ausgelastet" ist, besteht nicht. Der Bebauungsplan stellt ein Angebot dar, dass vom Investor genutzt werden kann. Vorsorge gegen Leerstand ist auf der Ebene der Bebauungsplanung nicht möglich. Mit einer Investitionsruine wird seitens des Landes Berlin an dieser Stelle jedoch nicht gerechnet.

Das Plangebiet befindet sich an einer mit dem öffentlichen Nahverkehr hervorragend erschlossenem und zugleich prominentem Ort, der eine hohe Eignung auch als Büro- und Dienstleistungsstandort aufweist. Aus den Festsetzungen kann daher nicht auf einen künftigen Büroleerstand geschlossen werden. Es besteht kontinuierlich Bedarf für den Ersatz alter oder an anderer Stelle in der Stadt entfallenden Büroflächen. Ergänzend wird erwartet, dass auch künftig weitere potenzielle Nutzer sich in Berlin ansiedeln werden. Die Festsetzungen verlangen nicht die sofortige bauliche Umsetzung, sondern stellen ein planungsrechtlich gesichertes Angebot dar. Die Bedenken hinsichtlich eines möglichen Leerstandes werden nicht geteilt.

3. Freiraum und Umweltbelange

Das vorgelegte städtebauliche Konzept, bei dem der gesamte Vegetationsbestand verloren gehe, müsse grundsätzlich überarbeitet werden. Es sei ungenügend und mangelhaft. Es werde alternativ erwartet, dass zwei Begrünungsvorschläge für das Plangebiet vorgelegt werden.

Es sei eine UVP-Neuprüfung erforderlich, weil die Aussagen zur Umweltsituation durch diverse Gutachten 1995/1996 untermauert wurden, die sich auf eine andere Planung als die vorliegende bezogen. Nicht nur die Baukörper waren andere, es war in dieser Planung auch statt einer 100%-igen eine 90%-ige Versiegelung eingeplant, wodurch sich insbesondere für Vegetation und Naturgüter völlig andere Bewertungen ergeben.

Eine 100% Versiegelung sei nicht hinnehmbar.

Bezüglich des Ravelinplatzes wurden Anregungen vorgebracht diesen künftigen Platz nicht zu unterbauen, ihn unversiegelt zu lassen und ihn zu begrünen.

Die angestrebten Ersatz- und Ausgleichsmaßnahmen seien für eine Investition in diesem Umfang zu gering.

Die Flächenversiegelung werde durch die geplante Bebauung und Umwidmung des Geländes nicht gemindert. Die vorgesehenen Ersatzmaßnahmen für gefällte Bäume und die Dachbegrünung hätten nur Alibifunktion. Es wird vorgeschlagen, den Bauherren zu verpflichten, eine Bruttoquadratmeterfläche in der Größe des Baugebietes innerhalb eines Umkreises von 3 Kilometern zu entsiegeln und zu begrünen

Für die Verlegung der Alexanderstraße müssten über 100 Bäume gefällt werden, ohne dass dafür Ausgleich in der Alexanderstraße geschaffen werde. Dadurch werde die Aufenthaltsqualität minimiert. Dieser Verlegung könne daher weder städtebaulich noch ökologisch gefolgt werden.

Der vollständige Baumverlust sei vermeidbar und Ersatzpflanzungen im Plangebiet oder dessen Umfeld seien möglich.

In der Auswertung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung, z.B. S.18, letzter Absatz, werde dargelegt, dass der Baumverlust entsprechend den gesetzlichen Regelungen ausgeglichen werde. Es sei grundsätzlich ärgerlich, dass die Behörde bestimme, ob ein Ausgleich am Ort möglich sei.

Bei der erstmaligen Einstellung einiger Verfahrensunterlagen ins Internet, seien gerade die Berechnungen und Bewertungen der Eingriffe in Natur und Landschaft mehr als mangelhaft dargestellt, d.h. nicht nachvollziehbar, nicht vollständig bzw. nicht vorhanden.

Es sei eine qualifizierte Eingriffs- / Ausgleichsbewertung auf der Grundlage der aktuellen Planung erforderlich. Diese müsse zumindest Ausgleich- und Ersatzmaßnahmen für Eingriffe in Grundwasser, Niederschläge, Bodenfunktionen, Vegetation, Fauna, Landschaftsbild enthalten. Dabei sind die Einzelfälle, in denen auf Neuberechnungen einiger Teile verzichtet werden kann, ausreichend nachvollziehbar zu begründen. Es wird empfohlen, für die Eingriffsbewertung als Berechnungsgrundlage die "Auhagen-Methode“, die in Zusammenarbeit mit der Senatsverwaltung eigens für diese Problematik entwickelt worden sei, anzuwenden.

Sachlich und fachlich "völlig falsch" sowie "völlig unbegründet" sei die beim Kompensationsbedarf und Ausgleichsumfang dargestellte Abwertung des Baumbestandes auf 80 % unter Berücksichtigung der "Wiedernutzung der Parkplatzfläche und der damit verbundenen gestalterischen Aufwertung des Stadtbildes sowie dass ein Kompensationsumfang von ca. 80 % - bezogen auf die Summe des Stammumfanges als ausreichend erachtet” werde (S 59). Unter Berücksichtigung der kompletten Versiegelung mit all ihren dargelegten negativen Auswirkungen auf die Naturgüter und der Vernichtung der gesamten Vegetation seien die Bäume mit 100 % zu berechnen. "Es sei nach Realisierung des Vorhabens von dauerhaften, kontinuierlichen und irreversiblen Auswirkungen auszugehen.” (Begründung zum Bebauungsplan S. 57). Auf dieser Argumentationsschiene könnte man auch den vorhandenen Versiegelungsbestand mit 10 % berechnen, da die Anlage einer öffentlichen Grünflache auf jeden Fall günstiger für die Umweltsituation in der Berliner Innenstadt wäre.

Mit der dichten und hohen Bebauung auch im Zusammenhang mit der geplanten Bebauung am Alexanderplatz entstehe ein weiterer Riegel in der für die Stadt wichtigen und häufigen Ost-West- Durchlüftung. Der mikroklimatische Effekt rund um Hochhäuser mit seitlichen Verwirbelungen an Ecken, Fall- und Schluchtwinden sei ja hinlänglich bekannt. Das bedeute, eine attraktive Öffnung des Gebäudekomplexes nach außen und für die Vorbereiche der eventuell in diesem Zuge zu erschließenden S-Bahn-Bögen werde dadurch nicht gegeben sein.

Zu den vorgebrachten Anregungen ist zu bemerken:

Zu 3.) Eine grundsätzliche Überarbeitung des städtebaulichen Konzeptes widerspricht den Planungszielen. Ein Erhalt des Vegetationsbestandes wurde in die Abwägung eingestellt. Diesem Belang wird jedoch ein geringeres Gewicht beigemessen, als der angestrebten Wiedernutzung der innerstädtischen Brachfläche. Der Eingriff in den Vegetationsbestand wird durch Maßnahmen außerhalb des Plangebietes ausgeglichen. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans erfolgen weitere Begrünungsfestsetzungen (Baumpflanzungen im Straßenraum, Dachbegrünung) zum Ausgleich der Überschreitung der zulässigen Obergrenzen des § 17 Abs.1 BauNVO.

Es handelt sich hierbei nicht um Festsetzungen zur Gestaltung des Vorhabens. Von der Vorlage von Begrünungsvorschlägen im Sinne eines Gestaltungskonzeptes wird daher abgesehen.

Die Umweltbelange wurden bezogen auf die aktuelle Situation in die Abwägung eingestellt. Zudem wurde nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung eine allgemeine Vorprüfung zur Notwendigkeit einer Umweltverträglichkeitsprüfung durchgeführt. In diesem Zusammenhang wurde auch auf Erkenntnisse aus Gutachten zurückgegriffen, die 1995/96 erstellt worden sind. Die Tatsache, dass die Planung gegenüber der damals untersuchten Situation modifiziert wurde, fand dabei ebenso Berücksichtigung, wie mögliche Wirkungszusammenhänge mit anderen Vorhaben im Umfeld des Plangebietes.

Sofern erforderlich, wurden neue Gutachten erstellt. Dieses betraf die Lärmbelastung sowie die Belastung mit Luftschadstoffen, da nach überschlägiger Einschätzung eine Verschlechterung der Situation gegenüber den bisherigen Prognosen möglich erschien. Auch der Eingriff in Natur und Landschaft wurde, soweit nicht bereits zulässig, aufgrund der gegenwärtigen Situation in die Abwägung eingestellt. Eine pauschale Verpflichtung zur Erstellung von (neuen) Gutachten besteht nicht. Zudem ist darauf hinzuweisen, dass im Rahmen der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange, trotz ausdrücklicher Aufforderung, von den Fachbehörden keine expliziten Hinweise zu über den Kenntnisstand des Plangebers hinausgehenden Umweltauswirkungen gegeben wurden. Die Angabe zur Versiegelung von 90% der Fläche beziehen sich auf das gesamte ursprüngliche Plangebiet des Bebauungsplans I-B4 und können nicht auf den hier beplanten Teilbereich übertragen werden. Bereits im festgesetzten Bebauungsplan I-B4a war für diese Teilfläche ein Versiegelungsgrad von 100 % vorgesehen.

Das Plangebiet ist bereits nahezu vollständig versiegelter Bestandteil der Siedlungsfläche. Durch eine Wiedernutzung dieser Brachfläche werden keine neuen Landschaftsflächen einer Bebauung zugeführt.

Eine weitere intensive Begrünung widerspricht der Intention, hier einen städtischen Platz mit Aufenthaltsmöglichkeiten zu schaffen.

Auch bei einem Verzicht auf die Unterbauung des Stadtplatzes könnte ein Erhalt der Bäume nicht gewährleistet werden. Die Möglichkeit der Integration der bestehenden Bäume in die künftige Platzgestaltung ist aufgrund ihrer Standorte, erforderlichen Leitungsumverlegungen und der in den vergangenen Jahren nicht mit diesem Ziel verfolgten Baumpflege kaum gegeben. Die Umgestaltung des Plangebietes erfordert darüber hinaus Bodenbewegungen, bei denen eine Beschädigung der Wurzeln nicht ausgeschlossen werden kann. Der erforderliche Aufwand zum Erhalt der Bäume im Bereich des Stadtplatzes steht daher in keinem Verhältnis zum von den Einwendern erhofften - eng begrenzten - Nutzen.

Nach § 1a Abs. 3 BauGB ist "ein Ausgleich (...) nicht erforderlich, soweit die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren." Dieses betrifft im Plangebiet die Teilfläche, die Gegenstand der Festsetzungen des Bebauungsplans I-B4a war. Aufgrund dieses im April 2000 festgesetzten Bebauungsplans war der Eingriff in Natur und Landschaft, insbesondere in den Baumbestand, für die betreffende Teilfläche bereits zulässig. Eine Konkretisierung der Ausgleichsmaßnahmen ist daher weder erforderlich, noch geboten, da keine neuen Eingriffe zugelassen werden.

Aus der aktuellen Bestandserfassung (zeichnerische Darstellung) ist dieser Teil des Plangebietes aufgrund der entsprechend gebildeten Flurstücke eindeutig erkennbar. Ergänzend wurde in der Begründung eine Tabelle dargestellt, aus der baumbezogen hervorgeht, welcher Baum in die Abwägung des Eingriffs eingegangen ist und welcher Baum bereits Bestandteil der Abwägung zum Bebauungsplan I-B4a war. Ein Mangel in der Abwägung ist nicht zu erkennen.

Zwischen Fahrbahn und Gehweg soll auch künftig wieder auf jeder Straßenseite eine Baumreihe eingeordnet werden. Eine Minderung der Aufenthaltsqualität durch Wegfall von Bäumen ist insofern nicht gegeben.

Mit dem Bezirk Mitte und der zuständigen Abteilung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung wurde die Möglichkeit der Pflanzung von Straßenbäumen erörtert. Beide Fachbehörden sehen keine Möglichkeit, weitere Flächen für Maßnahmen im direkten Umfeld des Plangebietes durchzuführen. Auch die Möglichkeit weiterer ortsnaher Ausgleichsmaßnahmen wurde geprüft und hat sich als nicht realisierbar erwiesen.

Der Plangeber hat in der Begründung zum Bebauungsplan dargelegt, wo er beabsichtigt, die erforderlichen Ausgleichsmaßnahmen durchzuführen. Ob die Pflanzung von Bäumen entlang der S-Bahn, d. h. in der Dircksenstraße auch unter Berücksichtigung der Belange der Erschließung (unterirdische Leitungen) und mit den Interessen der Deutschen Bahn (Stadtbahn-Gleise) vereinbar ist, kann erst im Zuge der baulichen Realisierung abschließend geklärt werden. Die aufgenommene historische Breite der Voltairestraße ermöglicht unter Berücksichtigung der angrenzenden Nutzungen keine Baumpflanzungen.

Es gehört zu den Aufgaben des Landes Berlin, die für den durch diesen Bebauungsplan entstehenden Eingriffe in Natur und Landschaft sowie die erforderlichen Ausgleichsmaßnahmen zu ermitteln und die Maßnahmen in den Bebauungsplanentwurf aufzunehmen, die unter Abwägungsgesichtspunkten für den Ausgleich des Eingriffs erforderlich sind. Dem Bürger wird dadurch nicht das Recht genommen, ergänzende oder alternative Vorschläge zu unterbreiten, die in die Abwägung eingestellt werden.

Nicht alle Flächen, die dem Bürger als mögliche Ausgleichsflächen erscheinen, sind auch tatsächlich geeignet, hier Ausgleichsmaßnahmen durchzuführen. Die jeweiligen Flächen müssen für die Ausgleichsmaßnahmen tatsächlich zur Verfügung stehen. Dieses betrifft sowohl eigentums-, als auch planungsrechtliche Aspekte. Reine Pflegemaßnahmen von öffentlichen Grünflächen sind ebenfalls keine geeigneten Ausgleichsmaßnahmen. In den übrigen Straßen sprechen insbesondere Belange der technischen Infrastruktur gegen eine entsprechende Festsetzung. Die Fläche auf der hauptsächlich Ausgleichsmaßnahmen erfolgen sollen, befindet sich im Übrigen in einer Entfernung von nur ca. 2 km vom Plangebiet.

Aufgabe der Verwaltung ist es die erforderlichen Ausgleichsmaßnahmen zu ermitteln und die Maßnahmen in den Bebauungsplanentwurf aufzunehmen, die unter Abwägungsgesichtspunkten für den Ausgleich des Eingriffes erforderlich sind. Dem Bürger wird dadurch nicht das Recht genommen, ergänzende oder alternative Vorschläge zu unterbreiten. Diese werden in die Abwägung einbezogen.

Eine pauschale Festlegung der angeregten Maßnahme ist nicht möglich. Der Umfang und die Art von Ausgleichsmaßnahmen müssen klar definiert sein. Zudem muss geprüft worden sein, dass diese Maßnahmen auch umsetzbar sind. Zwar wird vorgeschlagen, Entsiegelungsmaßnahmen durchzuführen, die konkreten Beispiele sprechen jedoch tendenziell dafür, dass es sich um Pflegemaßnahmen handelt, die keinen Ausgleich für die Eingriffe darstellen. Zur Versiegelung im Bereich des Stadtplatzes wird in Kapitel 3.2 der Begründung Stellung genommen.

Die Auffassung, dass es sich bei den vorgesehenen Ersatzmaßnahmen für gefällte Bäume und die Dachbegrünung nur um eine "Alibifunktion" handelt, wird nicht geteilt.

Der Plangeber hat mit Unterstützung der zuständigen Fachbehörden Vorschläge für die Durchführung von Ausgleichsmaßnahmen entwickelt. Ziel war es, den Bürgern hier eine qualifizierte Verortung des erforderlichen Ausgleichs vorzustellen. Es ist den Bürgerinnen und Bürgern unbenommen, im Rahmen der öffentlichen Auslegung andere Vorschläge zu unterbreiten.

Die konkrete Gestaltung des Stadtplatzes ist Gegenstand des weiteren Genehmigungsverfahrens. Die vorgestellte Darstellung diente der Illustration einer Gestaltungsmöglichkeit, die in dieser Fassung nicht zwingend realisiert werden muss.

Der Plangeber hat sowohl die Biotopflächen als auch den vorhandenen Baumbestand bezogen auf die einzelnen Teilflächen differenziert dargestellt. Bereits anhand der Begründung zum Bebauungsplan ist die Vorgehensweise und die Abwägungsentscheidung eindeutig nachvollziehbar. Ergänzend wurde Einsichtnahme in weitere Unterlagen gewährt, die die Grundlagen für die Darstellung in der Begründung zum Bebauungsplan bildeten.

Ein Anspruch auf Einsichtnahme in Gutachten, die im Rahmen des Bebauungsplans erstellt wurden, besteht nicht. Von einer Einstellung der Gutachten ins Internet wurde zudem abgesehen, um den Focus auf den Bebauungsplan zu lenken. Ziel der Bürgerbeteiligung ist es, Anregungen und Stellungnahmen zum Bebauungsplan zu erhalten und nicht zu den Gutachten.

Die Ermittlung des Eingriffs und ihre Bewertung erfolgen auf Grundlage der aktuellen Planung. Dabei wurden alle relevanten Aspekte berücksichtigt. Die Beurteilung erfolgt auf der Abstraktionsebene des Bebauungsplans. Die Einschätzung des Eingriffs und der erforderlichen Ausgleichsmaßnahmen wird dabei verbal-argumentativ vorgenommen. Eine buchhalterische Vorgehensweise im Sinne der angeregten Berechnungsmethode würde der Bauleitplanung widersprechen. Es wird nicht angezweifelt, dass es innerhalb der Fachdisziplin als "richtig" und in sich schlüssig anerkannte Bewertungsmodelle gibt. Auch die damit erzielten Ergebnisse enthalten immer eine subjektive Komponente und bleiben immer außerhalb einer reinen Tatsachenfeststellung. Die Ermittlung scheinbar objektiver Zahlen würde zudem die eigentliche Abwägung ausblenden oder zumindest in den Hintergrund treten lassen.

Es erfolgt keine Abwertung des Baumbestandes. Im Rahmen der Abwägung werden alle Belange gegeneinander und untereinander abgewogen. Anders als im Naturschutzrecht oder bei Planfeststellungen gibt es für die Bauleitplanung keine Pflicht zur vollständigen Kompensation. Der genannte Prozentwert ist als Hilfestellung gedacht, und soll den Ausgleichsumfang im Sinne einer Grobquantifizierung leichter verständlich machen. Es ist dem Einwender unbenommen, eine andere - subjektiv geprägte - Einschätzung der Verbesserung des Stadtbildes vorzunehmen. Der Plangeber hält an seiner Einschätzung fest.

Die Auswirkungen der Bebauung auf die Durchlüftung wurden oberhalb des Dachniveaus im Rahmen einer Untersuchung, in welche die gesamte künftige Bebauung einbezogen wurde (1995/1996), als eher gering eingestuft. Es gibt keinen Anlass zur Annahme, dass sich an Aussagekraft dieses Untersuchungsergebnisses etwas geändert haben könnte. Der potenzielle Effekt am Hochhaus mit seitlichen Verwirbelungen an Ecken, Fall- und Schluchtwinden ist abhängig von einer Vielzahl von Faktoren, die abschließend erst beurteilt werden können, wenn der konkrete Hochbauentwurf vorliegt, aus dem die genaue Fassadengestaltung hervorgeht. Der konkrete Hochbauentwurf wie auch die detaillierte Fassadengestaltung sind nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens.

4. Verkehr

Da der Standort sowohl fußläufig wie auch durch den ÖPNV sehr gut erreichbar ist, sei das Erfordernis für 2.000 Stellplätze nicht nachvollziehbar.

Die künftige Nutzung verursache eine erhebliche Erhöhung des Individualverkehrs bei der An- und Abfahrt zur Tiefgarage mit Pkws. Erhöhte Emissionen von Lärm, Schadstoffen und eine zusätzliche Belastung der Umwelt und des Mikroklimas am Alexanderplatz seien die Folge. Es wird vorgeschlagen, den Bauherren zur Halbierung der bisher geplanten Stellplatzzahl zu verpflichten, bzw., dass die Stellplätze auf 750 zu reduzieren seien.

Die Verlegung der Alexanderstraße Richtung Norden, die unter anderen Voraussetzung für die Realisierung des Vorhabens ist, werde die Lärmbelastung erhöhen. Schallgedämmte Fenster könnten dem in Wohnungen zwar manchmal abhelfen, nicht aber wenn z.B. gelüftet werde. Der zusätzliche Lärm reduziere die bereits mangelnde Aufenthaltsqualität der Alexanderstraße weiter und widerspreche den versprochenen Zielen des Bebauungsplanes.

Die Schadstoff- und Lärmbelastung in der Dircksenstraße seien noch nicht prognostiziert worden. Dieses sei jedoch erforderlich, da der Verkehr steigen werde sowie die Schallreflexionen durch das Heranrücken der Baumasse größer würden.

Das Vorhaben werde sowohl auf der Alexanderstraße als auch auf der Grunerstraße zu zusätzlichem Kfz-Aufkommen führen (S. 54 der Begründung). Die Gesamtbelastung steige geringfügig. Der Anteil des Ziel- u. Quellverkehrs werde sich zu Lasten des Durchgangsverkehrs erhöhen. Die Geräuschimmissionen seien auf den Gehwegflächen Alexanderstraße und der Grunerstraße bereits jetzt über dem Orientierungswert der DIN 18005. Eine erholsame Aufenthaltsqualität sei hier nicht gegeben. Es wird um Erklärung gebeten, weshalb die Situation am Stadtplatz günstiger sein soll? Die neue Bebauung schützte die Alexanderstraße, nicht aber die Grunerstraße vor den Emissionen des Schienenverkehrs. Der Platz sei ein Eckgrundstück, gelegen an der Kreuzung Voltairestraße / Dircksenstraße. Die Platzbenutzer würden konfrontiert mit Schienenlärm und dem Kreuzungsverkehr, der krasser sei als Durchgangsverkehr.

Die Luftschadstoffbelastung wurde 1995 untersucht. Das sei 8 Jahre her. Da das Verkehrsaufkommen gestiegen sei, werden neue Messungen erwartet.

Zu den Anregungen ist zu bemerken:

Zu 4.): Für das Vorhaben wird grundsätzlich davon ausgegangen, dass im Mittel 80% der Fahrten von Besuchern und Nutzern mit dem ÖPNV abgewickelt werden und nur 20% mit dem Kfz kommen. Auf Grundlage dieses Zieles wurde, in einem Verkehrsgutachten der Bedarf von ca. 2.000 Stellplätzen für die Vorhaben im Plangebiet ermittelt. Diese Zahl ist, im Vergleich zur bis 1995 in Berlin geltenden Stellplatzverordnung, aber auch im Vergleich zu in anderen Bundesländern geltenden Stellplatzregelungen, ebenso wie im Vergleich zu den Empfehlungen der Forschungsgesellschaft für Straßenwesen geringer als die erforderliche Stellplätze für Vorhaben dieser Größenordnung. Der Vorrang des öffentlichen Nahverkehrs ist dadurch nicht in Frage gestellt.

Die Veränderung der Lärmbelastung der nördlich angrenzenden Bebauung wurde gutachterlich untersucht. Im Ergebnis wurde festgestellt, dass die Außenwände der bestehenden Gebäude in Zusammenhang mit den in den Wohnungen vorhandenen Fenstern der Schallschutzklasse 3 (Schalldämmung 35 bis 39 dB) über einen ausreichenden Schutz vor Lärmemissionen auch für die Situation nach der Realisierung der geplanten Baumaßnahmen an der Alexanderstraße gewähren. Zusätzliche Aufwendungen für einen weitergehenden Schallschutz sind nicht erforderlich. Schallgedämmte Lüftungsmöglichkeiten sind erst ab höheren erforderlichen Lärmschutzklassen notwendig. Für die meisten Räume wäre auch die Schallschutzklasse 2 (Schalldämmung 30 bis 34 dB) ausreichend. Die erhöhte Lärmbelastung im Außenraum ist an dieser Stelle bei der Umsetzung des städtebaulichen Konzeptes nicht vermeidbar.

Ebenfalls in einem Gutachten wurde die Lärm- und Schadstoffbelastung im Plangebiet ermittelt. Die Lärmbelastung wird bei Tageswerten auf Straßenniveau von ca. 59 dB(A) sowie in der Nacht zwischen 52 bis 53 dB(A) und damit unter dem Orientierungswert der DIN 18005 von 65 dB(A) bzw. 55 dB(A) liegen.

Auch oberhalb des Gehwegniveaus werden die Orientierungswerte der DIN 18005 am Tag unterschritten. In der Nacht liegen die Werte auf Gehwegniveau ebenfalls unter den Orientierungswerten der DIN 18005, in den oberen Geschossen werden diese Werte um bis zu 5 dB(A) überschritten. Unmittelbar am Stadtplatz werden in Abschnitten nahezu die Beurteilungspegel (tags) für allgemeine Wohngebiete eingehalten.

Die Prognose der künftigen Lärmbelastung hat für den Stadtplatz deutlich geringere Werte ergeben als für die Grunerstraße und die Dircksenstraße. Dieses hängt entscheidend mit der erheblich geringeren Verkehrsbelastung zusammen. Unmittelbar am Stadtplatz werden in Abschnitten nahezu die Beurteilungspegel (tags) für allgemeine Wohngebiete eingehalten. An der Nordfassade beträgt der prognostizierte Wert 56 dB (A), an der Ostfassade 55 dB(A). Der Beurteilungspegel für allgemeine Wohngebiete liegt bei 55 dB(A). Zu den Straßen hin steigen die Werte moderat, ohne dass eine Lärmbelastung zu erwarten ist, die planerisches Handeln erfordert. Auch die Nachtwerte liegen mit 50 bis 52 dB(A) noch deutlich unter den Beurteilungspegeln nach DIN 18005. Die befürchtete Beeinträchtigung durch Lärm ist insofern nicht gegeben. Daher ist eine Abschirmung der Platzes durch Bepflanzungen nicht zwingend erforderlich.

Die Belastung durch Luftschadstoffe im Plangebiet wurde aufgrund der veränderten Rahmenbedingungen erneut prognostiziert. Die Ergebnisse sind in die Abwägung eingeflossen. Zum Schutz vor entsprechenden schädlichem Umweltauswirkungen durch Luftschadstoffe wird statt der bisherigen Regelung in der textlichen Festsetzung 5.1 eine textliche Festsetzung 5.2 zum Schutz der Nutzungen vor Luftschadstoffen eingefügt, die erweiterte und differenziertere Regelungen zu dieser Thematik enthält.

5. Finanzierung

Berlin möge zwar etwas durch den Grundstücksverkauf gewonnen haben, wenn aber die auch in Landesbesitz befindliche Kongresshalle am Alexanderplatz so an Aufmerksamkeit verliere, mache sich dies auch in deren Wirtschaftlichkeit und damit im Landeshaushalt bemerkbar.

Diese Auswirkung fehle in den wirtschaftlichen Konsequenzen unter Punkt III. 5 der Begründung, ebenso wie die Auswirkungen des wahrscheinlich steigenden Leerstandes der bestehenden Wohnbebauungen, die ebenfalls Eigentum des Landes seien.

Soziale Einrichtungen seien notwendiger in Stand zu setzen als hier zu investieren.

Zu den Anregungen ist zu bemerken:

Zu 5.) Weder die Kongresshalle am Alexanderplatz, noch die benannten Wohnungen befinden sich im Eigentum des Landes Berlin. Auswirkungen auf den Landeshaushalt resultieren diesbezüglich aus der Planung daher nicht. Dennoch sind die vorgetragenen möglichen Auswirkungen auf diese Nutzungen in der Abwägung zu berücksichtigen. Dieses ist erfolgt. Dem Plangeber liegen keine Anhaltspunkte dafür vor, dass aufgrund der Neubebauung mit negativen wirtschaftlichen Konsequenzen für die Kongresshalle zu rechnen ist. Vielmehr besteht die Möglichkeit, dass sie von der neuen, gegenüber liegenden Nutzung profitiert. Auf die Wohnungen können die Neubebauung und der Straßenumbau sowohl positive, als auch negative Auswirkungen haben. Insgesamt wird dieses keinen messbaren Einfluss auf die Vermietungssituation der Wohnungen haben.

Die Realisierung des Vorhabens und der Straßenumbau werden durch private Investoren finanziert. Eine Umlenkung dieser finanziellen Mittel in die genannten Einrichtungen ist nicht möglich.

6. Verfahren

Die Abwägung der im Rahmen der frühzeitigen Bürgerbeteiligung vorgebrachten Stellungnahmen, die sich überwiegend auf die Aussage erstreckt, dass die Anregungen und Hinweise in Planung eingeflossen seien, sei nicht nachvollziehbar und wird als nicht ausreichend empfunden. Es wurde teilweise eine schriftliche Antwort erwartet.

Die Zuständigkeit der Senatsverwaltung für den Bebauungsplan sei nicht nachvollziehbar. Ein Shoppingcenter habe keine erkennbare Bedeutung für die Hauptstadtfunktion Berlins. Die Anwendbarkeit eines Gesetzes, dass für den Zweck geschaffen wurde, die Hauptstadtplanung zu erleichtern, sei daher fraglich. Die Anwendung des Gesetzes widerspreche zudem den Intentionen der Bezirksreform, die die Stärkung der Bezirke versprach.

Planwerk Innenstadt, Bereichsentwicklungsplanung, Nationale Nachhaltigkeitsstrategie, Landschaftsprogramm - sie würden den Stadtplatzgedanken vertreten. Die jetzt vorgesehene Planung mache aus dem Ravelinplatz einen Steinplatz, der Schall und Geräusche verstärke.

Inwiefern kann sich der Plangeber über die vorbereitende Planung hinweg setzen?

Der Umstand, dass nachgelieferte Gutachten in die Abwägung eingehen, sei nicht im Sinne einer Bürgerbeteiligung. Diese Gutachten müssten bereits zur Bürgerbeteiligung vorliegen. Es wird darum gebeten für eine evtl. Nacheinwendung die Gutachten der Petentin zur Verfügung zu stellen.

Es wurde bemängelt, dass bereits alles vorbestimmt sei und keine Alternativlösungen im Verfahren vorgestellt würden.

Es wird erwartet, dass die Mitteilung des Abwägungsergebnisses vor der Festsetzung zugesandt wird, um zu dieser Stellungnahme sich nochmals äußern zu können.

Es wird angeregt, während der öffentlichen Auslegung das Modell der künftigen Bebauung am Auslegungsort ebenfalls vorzustellen, dass dieses nicht der Fall war, werde als Mangel empfunden.

Zu den Anregungen ist zu bemerken:

Zu 6.): Die im Rahmen der Erörterungsveranstaltung vorgetragenen Stellungnahmen sowie die schriftlichen Anregungen wurden in der Auswertung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung behandelt. Im Ergebnis wurde zusammenfassend dargestellt, ob eine Äußerung für das Bebauungsplanverfahren relevant ist oder nicht. Dieses drückte sich in dem jeweils abschließenden Satz aus.

Sofern Anregungen geäußert werden, die sich nicht mit dem Instrument des Bebauungsplanes regeln lassen, wurde darauf hingewiesen, dass die entsprechende Anregung nicht Gegenstand des Bebauungsplanes ist.

Eine Aussage, ob Anregungen zu einem bestimmten Prozentanteil berücksichtigt wurden oder eine bestimmte Wahrscheinlichkeit (gering / mittel / hoch) auf Berücksichtigung gegeben ist, widerspricht dem Abwägungsgebot des § 1 Abs. 6 BauGB , nach dem bei der Aufstellung von Bebauungsplänen die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen sind. Im Auswertungstext und der Begründung wurde daher dargelegt, welche Belange den geäußerten Anregungen entgegen stehen und wie diese Belange untereinander gewichtet werden.

Eine schriftliche Antwort auf die Äußerungen, die im Rahmen der frühzeitigen Bürgerbeteiligung vorgetragen werden, hat der Gesetzgeber nicht vorgesehen. Bereits mit der Einstellung der Auswertung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung in das Internet und die Bereithaltung zur Einsichtnahme ist der Plangeber über seine gesetzlichen Pflichten hinaus dem Informationsinteresse der Bürger entgegen gekommen.

Das Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuches (AGBauGB) trifft nicht nur Regelungen, die sich auf die Hauptstadtfunktion Berlins (Verwirklichung von Erfordernissen der Verfassungsorgane des Bundes) beziehen. Dieses Bebauungsplanverfahren wird auf Grundlage von § 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 AGBauGB wegen der außergewöhnlichen stadtpolitischen Bedeutung des Plangebietes für die Stadt von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung durchgeführt. Eine Bedeutung des Plangebietes für die Hauptstadtfunktion Berlins war für diese Entscheidung nicht maßgebend. Die Entscheidung wurde im Einklang mit den geltenden Gesetzen getroffen. Ein Widerspruch zur Bezirksreform ist nicht gegeben.

Der Bebauungsplan ist nach § 8 Abs. 2 BauGB aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. Im Land Berlin ist gemäß § 246 Abs.3 BauGB ein vorzeitiger Bebauungsplan nach Maßgabe des §8Abs.4 BauGB auch zulässig, bevor der Flächennutzungsplan geändert oder ergänzt ist. Der Flächennutzungsplan ist im Wege der Berichtigung anzupassen.

Dieses trifft auf dieses Bebauungsplanverfahren zu.

Die anderen genannten städtebaulichen Planungen sind ebenfalls in die Abwägung einzustellen. Dieses ist erfolgt. Die gesetzlichen Grundlagen sehen - im Gegensatz zum Flächennutzungsplan – keine Bindung an diese Planungen vor. Nach § 1 Abs. 5 Satz 2 Nr. 10 BauGB sind die Ergebnisse einer "sonstigen städtebaulichen Planung" zu berücksichtigen. § 4 Abs. 2 des Ausführungsgesetzes zum Baugesetzbuch (AGBauGB) schreibt vor, dass die Bereichsentwicklungsplanung in der verbindlichen Bauleitplanung bei der Abwägung zu berücksichtigen ist. In § 3 des Berliner Naturschutzgesetzes ist geregelt, dass die "raumbedeutsamen Erfordernisse und Maßnahmen der Landschaftsplanung" in der Bauleitplanung zu berücksichtigen sind.

Die Regelungen zur Beteiligung der Bürger sehen vor, dass der Planentwurf und die Begründung zur Einsichtnahme bereitzuhalten sind. Ein Anspruch auf die Einsichtnahme von vorbereitenden Unterlagen, hierzu zählen auch Gutachten, besteht nicht, da die Begründung aus sich heraus nachvollziehbar die Aspekte darstellt, die in die Abwägung eingegangen sind. Im Sinne einer möglichst umfassenden Information konnten dennoch die Gutachten eingesehen werden. Auf Grundlage des Baugesetzbuchs besteht jedoch kein allgemeiner Anspruch darauf, diese, wie auch die parallel zur öffentlichen Auslegung erarbeiteten Gutachten einzusehen. Da es sich bei den nachgereichten Unterlagen um Aussagen zur Umweltsituation handelt, wird den Bürgern freiwillig unter Berücksichtigung von § 4 des Umweltinformationsgesetzes Gelegenheit zur Einsichtnahme gegeben.

Nach § 3 Abs. 1 des Baugesetzbuchs sind die Bürger möglichst frühzeitig über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung und sich wesentlich unterscheidende Lösungen, die für die Neugestaltung oder Entwicklung des Plangebietes in Betracht kommen, zu unterrichten. Wie in der Begründung zum Bebauungsplan dargestellt (Entwicklung der Planungsüberlegungen), führte ein längerer Planungsprozess zu den nunmehr vorgesehenen Festsetzungen. In diesem Planungsprozess wurden verschiedene Alternativen für die Bebauung des Plangebietes erwogen, die sich jedoch als nicht realisierbar erwiesen. Hierbei waren insbesondere der Standort des Hochhauses, als auch die Bebauungsstruktur auf dem Baugrundstück Gegenstand der Überlegungen. Darüber hinaus wurde für das Plangebiet im Frühjahr 2003 ein Gutachterverfahren durchgeführt, um mögliche Alternativen für die Bebauung des Baugrundstücks zu entwickeln. Die Ergebnisse dieses Verfahrens wurden öffentlich vorgestellt. Ohne das grundsätzliche Ziel, einer städtebaulich adäquaten Bebauung aufzugeben, wurde nunmehr eine realisierbare Lösung gefunden. Nach dem Baugesetzbuch werden (weitere) Alternativen nur insoweit gefordert, als sie die Planungsziele nicht in Frage stellen. Alternativen, mit denen sich das Planungsziel mit einem geringeren Eingriff in entgegenstehende Belange erreichen ließe, sind für den Plangeber weder erkennbar, noch wurden sie im Rahmen der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange und der Beteiligung der Bürger vorgetragen.

Nach § 3 Abs. 2 BauGB ist das Ergebnis der Prüfung der Anregungen den Bürgern mitzuteilen. Gemäß § 214 Abs.3 BauGB ist für die abschließende Abwägung die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Bauleitplan maßgebend. Daraus lässt sich ableiten, dass erst nach der Festsetzung das Ergebnis der Abwägung mitgeteilt werden kann. Eine nochmalige Beteiligung der Bürger wäre nur bei einer Änderung des Bebauungsplan i.S. von § 3 Abs.3 BauGB erforderlich. Jedoch besteht auch nach Festsetzung des Bebauungsplans gemäß § 215 BauGB die Möglichkeit, eine Verletzung der in § 214 Abs. 1 Satz 1 und 2 BauGB bezeichneten Verfahrens- und Formvorschriften sowie Mängel der Abwägung in den In § 215 BauGB gesetzten Fristen geltend zu machen.

Ein Modell der geplanten Bebauung ist eine gute Möglichkeit, um die künftige Bebauung darzustellen. Hierbei darf allerdings nicht übersehen werden, dass ein Modell nur eine Möglichkeit der Umsetzung der Festsetzungen des Bebauungsplans darstellen kann und das Modell selbst nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens ist. Abhängig vom Konkretisierungsstand eines Vorhabens stehen Modelle häufig nicht zur Verfügung. Obwohl der Entwurf für das Projekt zum Zeitpunkt der öffentlichen Auslegung bereits konkrete Formen angenommen hatte - wie die zeichnerischen Darstellungen zeigen - gab es hierfür kein Modell. Ein Mangel ist hier jedoch deshalb nicht erkennbar; gemäß § 3 Abs.2 BauGB ist der Entwurf des Bauleitplans einschließlich Begründung öffentlich auszulegen. Das ist hier erfolgt.

7. Einzelthemen

Der berechtigte Verweis der Bürger auf die "nationale Nachhaltigkeitsstrategie", die Entsiegelungsflächen fordere, werde nicht beachtet. Die Option einer vollständigen Über- und Unterbauung zeuge von der Negierung jeder Nachhaltigkeit. Es wird gefragt, warum der Investor nicht in die Tiefe (zweites Untergeschoss) gehe und sich in dieser Weise entsiegelungsfreudig zeige. Eine Tiefgarage über das ganze Areal sei keine verdichtete Bauweise. Diese werde als Mangel in der Planung eingestuft.

Die an die Grunerstraße herangezogene Häuserfront werde die Sichtbarkeit der Kongresshalle einschränken. Dieses sei ein weiteres städtebauliches Minus des Bebauungsplans", speziell wenn man bedenke, dass das Kongresshallen-Ensemble unter Denkmalschutz stehe. Dass die (neue) Fassade dabei einen früher bestehenden Verlauf aufgreife, sei dabei irrelevant. Auch eine "Stadtgrundrissgedächtnisfassade“ müsse auf die Belange des Denkmalschutzes Rücksicht nehmen.

Es sei nicht ausreichend, darauf hinzuweisen, dass der Umgebungsschutz der Denkmale nach § 10 DSchG in der Abwägung berücksichtigt worden sei und im Ergebnis nicht beeinträchtigt werde. Es werde nicht dargestellt, welche Richtlinien des Umgebungsschutzes in der Abwägung berücksichtigt wurden

Zu den Anregungen ist zu bemerken:

Zu 7.): Die Leitvorstellung einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung ist bereits in § 1 Abs. 5 des Baugesetzbuches enthalten und somit bei der Aufstellung eines Bebauungsplans zu berücksichtigen. Auf der Ebene der Bauleitplanung bedeutet dies beispielsweise, Vermeidung eines weiteren Verbrauches von Grund und Boden, Wiedernutzung brachgefallener Bauflächen, vorsorgender Umweltschutz, Verkehrsvermeidung.

Jedoch unterliegen auch diese Ziele der Abwägung im Bebauungsplanverfahren.

Die im April 2002 von der Bundesregierung verabschiedete nationale Nachhaltigkeitsstrategie enthält allgemeine Ziele für künftige Entwicklungsrichtungen. Hierzu heißt es (Seite 4) "Weit über die ökologische Herausforderung hinaus dient die Strategie als Handlungsanleitung für eine umfassende zukunftsfähige Politik, um der Generationen übergreifenden Verantwortung für eine ökonomisch, ökologisch und sozial tragfähige Entwicklung gerecht zu werden.“ Das Leitbild der nachhaltigen Entwicklung umfasst die Themen Generationengerechtigkeit, Lebensqualität, Sozialer Zusammenhalt und Internationale Verantwortung, geht also weit über das hinaus, was in Bebauungsplanverfahren regelbar ist. Darüber hinaus ist zu beachten, dass es sich bei der nationalen Nachhaltigkeitsstrategie um eine programmatische Zielsetzung handelt, die keine Gesetzeskraft hat. Es ist vielmehr die Absicht, diese Strategie durch entsprechende Gesetzgebungsverfahren zu sichern.

Es ist in diesem Rahmen nicht möglich, auf alle Aspekte der nationalen Nachhaltigkeitsstrategie einzugehen. Bezogen auf die Bauleitplanung ist insbesondere die Thematik des Flächenverbrauchs relevant. In der nationalen Nachhaltigkeitsstrategie (S. 99, S. 287 ff.) heißt es hierzu, dass es ein Ziel ist, die Flächeninanspruchnahme, d.h. die Neuausweisung unbebauter Flächen als Siedlungsfläche, deutlich zu verringern und den Landschaftsverbrauch zu reduzieren. Vorrang hat demnach die Innenentwicklung städtischer Bereiche vor der Außenentwicklung, beispielsweise durch Flächenrecycling.

Bezogen auf die innerstädtische Lage des Plangebietes bedeutet dies, dass die Nutzung brach liegender innerstädtischer Flächen Vorrang vor der neuer Versiegelung am Stadtrand haben soll. Die von den Petenten angeregte Entsiegelung von Flächen kann dabei nicht als pauschales Ziel gesehen werden. Hierbei muss immer die Lage im Zusammenhang mit Siedlungsbereichen und Stadtstrukturen in die Betrachtung einbezogen werden. Die Planung entspricht daher hinsichtlich des schonenden Umgangs mit Boden und dem Prinzip "Innenentwicklung vor Außenentwicklung" den Zielen der nationalen Nachhaltigkeitsstrategie, auch wenn die innerstädtische Fläche hier vollständig versiegelt wird.

Die Errichtung eines zweiten Tiefgeschosses ist ohnehin vorgesehen und würde nicht zu einer Verringerung der Versiegelung führen.

Nach § 2 Abs. 5 Nr. 5 BauGB sind unter anderem die Belange des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege zu berücksichtigen. Im Plangebiet befinden sich keine Denkmale. Die in der Nachbarschaft des Plangebietes vorhandenen Denkmale werden durch die Planung weder in ihrem Bestand noch in ihrer Bedeutung in Frage gestellt. Mit Bodendenkmalen wird nicht gerechnet, auch wenn diese nicht vollständig ausgeschossen werden können. Sollten bei den Bauarbeiten Bodendenkmale gefunden werden, gelten die Regelungen des Berliner Denkmalschutzgesetzes.

Darüber hinaus ist - da sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans selbst keine Denkmale befinden - nach § 10 Abs. 1 des Berliner Denkmalschutzgesetzes der so genannte Umgebungsschutz zu beachten. Demnach darf "die unmittelbare Umgebung eines Denkmals, soweit sie für dessen Erscheinungsbild von prägender Bedeutung ist, (...) durch Errichtung (...) baulicher Anlagen, durch die Gestaltung der unbebauten öffentlichen und privaten Flächen oder in anderer Weise nicht so verändert werden, dass die Eigenart und das Erscheinungsbild des Denkmals wesentlich beeinträchtigt werden." Mit dieser Regelung werden auch die Kriterien definiert, nach denen der Aspekt des Umgebungsschutzes zu beurteilen ist. Durch die Bebauung des Parkplatzes werden Eigenart und Erscheinungsbild der Denkmale im Umfeld des Plangebietes nicht beeinträchtigt. Gegenüber dem S-Bahnviadukt war auch historisch eine Bebauung. Der Straßenraum wird entsprechend der historischen Situation wieder hergestellt.

Vom Haus des Lehrers und der Kongresshalle wird ein Abstand von mindestens mehr als 40 m gehalten. Auch die geringfügige Einschränkung der Sichtbarkeit der Kongresshalle und des Hauses des Lehrers stellen keine Beeinträchtigung des Denkmals dar, auch bisher gab es durch das S-Bahnviadukt historische Sichtbarrieren. Die untere Denkmalschutzbehörde hat zudem im Rahmen der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange keine Bedenken gegen die beabsichtigte Planung vorgetragen.

Die Regelungen des Denkmalschutzgesetzes bleiben von den Festsetzungen des Bebauungsplans insofern unberührt, als unabhängig von den Festsetzungen des Bebauungsplans auch im Baugenehmigungsverfahren zu prüfen ist, ob der Umgebungsschutz aufgrund der Gestaltung des Vorhabens tangiert wird. Soweit aufgrund der zum gegenwärtigen Zeitpunkt vorliegenden Unterlagen erkennbar, die auch im Rahmen der öffentlichen Auslegung vorgestellt wurden, ist dieses nicht der Fall.

Auf Grund der im Gutachten zu den Auswirkungen der Planung auf dem Fachgebiet der Ausbreitung von Luftschadstoffen festgestellten Prognosewerte für Luftschadstoffe mussten ergänzend im Bebauungsplan entsprechende Regelungen getroffen werden.

Die Änderungen fanden ihren Niederschlag im Deckblatt vom 17. September 2003. Da mit der Änderung die Grundzüge der Planung nicht berührt wurden, wurde gemäß §3Abs.3i.V.m. §13 BauGB den Betroffenen Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben. Anregungen wurden nicht vorgebracht.

Der Antragsteller hat für sich und seine Rechtsnachfolger die künftigen Festsetzungen am 25.September 2003 schriftlich anerkannt. Von einer Sicherung der Erschließung ist – wie o. dargelegt - auszugehen.

Das Vorhaben, auf die sich die im Vorbescheidsantrag gestellten Fragen (1-6) beziehen, steht den künftigen Festsetzungen des Bebauungsplans nicht entgegen, wie von II A geprüft.

Unter der Voraussetzung, dass der städtebauliche Vertrag abgeschlossen wurde und das Abgeordnetenhaus dem beantragten Vorhaben zustimmt, kann das Vorliegen der Voraussetzungen des §33 Abs.1 BauGB – Planreife – bestätigt werden.