Der
Senat von Berlin
- Stadt IV D 2-5 - 6142 / XV-53a -
Telefon: 9012-5692, intern 912 5692
über
Vorlage
- zur Beschlussfassung
über den Entwurf des Bebauungsplans XV-53a vom 26. Januar
2004
A. Problem
a) Zustimmung zur Planreife des Flächennutzungsplans
Das Abgeordnetenhaus von Berlin stimmt der vom Senat von Berlin am .................. beschlossenen Planreifeerklärung für die westliche Teilfläche des Flächennutzungsplans „Segelflieger Damm/ Groß-Berliner Damm“ (07/03 / Geltungsbereich des Bebauungsplans XV-53a) zu und wird einer späteren Beschlussvorlage zur diesbezüglichen Änderung des Flächennutzungsplanes von Berlin entsprechend zustimmen.
Der Bebauungsplan XV-53a soll
die planungsrechtliche Sicherung und Erweiterung des bestehenden und die
Ansiedlung weiteren Gewerbes sowie die Bereitstellung von Wohnbauflächen für
kleinteiligen Wohnungsbau in innenstadtnahen Wohnlagen gewährleisten. Der
Geltungsbereich ist Teil der Entwicklungsmaßnahme
Berlin-Johannisthal/Adlershof, für die nach § 166 Absatz 1 BauGB die
unverzügliche Aufstellung flächendeckender Bebauungspläne erforderlich ist.
Der Senat von Berlin hat am 1. Juli 2003 den Bericht zum Stand der Umsteuerung der städtebaulichen Entwicklungsbereiche zustimmend zu Kenntnis genommen. Die Umsteuerung konzentriert sich u.a. auf die Themen: vorfristige Reduzierung der Entwicklungsbereiche bzw. der Anpassungsgebiete, Überprüfung der Entwicklungsziele und Überarbeitung der Rahmenplanungen sowie Änderung der stadtplanerischen Vorgaben (Kosten- und Bedarfs-richtwerte). Die Entwicklungsmaßnahme soll beschleunigt durchgeführt, d.h. bis Ende 2006 mit einer Aufhebungsverordnung zu einem vorzeitigen Abschluss gebracht werden. Bestandteil der Umsteuerung ist die Ausrichtung der bereits weitgehend aufbereiteten Geländeflächen am Rande des Landschaftsparks auf die Nachfragesituation. Während die bestehenden, in Nutzung befindlichen Gewerbegebiete planungsrechtlich beibehalten werden, werden die bereits 1995 geplanten Wohngebiete in ihrer Bebaubarkeit auf die Nachfrage nach individuellen Einfamilienhausgrundstücken ausgerichtet und um die aufgelassenen und abgeräumten ehemaligen Gewerbeflächen erweitert. Das Erschließungssystem wird an die veränderte Nutzung angepasst.
Diese Planungskorrektur steht im Einklang mit dem Beschluss des Hauptausschusses vom 19.03.2003: „Umlenkung des Trends zum Eigenheim im Umland zugunsten der Entwicklungsgebiete“.
Größere zusammenhängende Teilbereiche, zu denen auch das Plangebiet gehört, sollen 2006 nach weitgehender Durchführung der Entwicklung gemäß § 162 BauGB durch Aufhebungsverordnung entlassen werden.
Mit der Beschlussfassung durch das Abgeordnetenhaus
kann kurzfristig Planungsrecht u.a. für die geplante kurzfristige Realisierung
von Erschließungs- und Wohnbauvorhaben geschaffen werden.
Des weiteren setzt die Entlassung des
Geltungsbereichs des Bebauungsplans XV-53a aus dem Bereich der Entwicklungsmaßnahme
gemäß § 162 BauGB den Abschluss des Bebauungsplansverfahrens voraus.
C. Alternative/Rechtsfolgenabschätzung
Keine.
D. Kostenauswirkungen auf Privathaushalte und / oder Wirtschaftsunternehmen
keine
a.) Kosten des Bebauungsplanverfahrens
Die Gesamtkosten für die Bebauungsplanung in Höhe von
derzeit rund 287,2 T € setzen sich wie folgt zusammen:
·
Kosten des
B-Planverfahrens XV-53a
(2 x Beteiligung der Träger öffentlicher Belange, 3 x
öffentliche Auslegung) 254 T €
·
Kosten für
Veröffentlichungen im Rahmen der Bürgerbeteiligungen (anteilig) 8,2 T €
·
Kosten des
Eingriffs-/Ausgleichs-Gutachtens für XV-53a (anteilig)
einschließlich
Aktualisierung 25 T €
Diese
Ausgaben werden zu Lasten des Treuhandvermögens finanziert.
b)
Erschließungsmaßnahmen:
Der treuhänderische Entwicklungsträger, die Adlershof Projekt GmbH, führt die Erschließungsmaßnahmen gemäß Erschließungsvertrag selbständig durch. Der Bau der Erschließungsanlagen wurde im Geltungsbereich des Bebauungsplan XV-53a erst teilweise durchgeführt.
Die derzeit durch Grundstückskaufverträge gesicherten Einnahmen weisen eine adäquate Größenordnung der veranschlagten Ausgaben auf. Weitere noch in Realisierung befindliche Einnahmen lassen einen positiven Saldo erwarten.
F. Flächenmäßige Auswirkungen
Der
Geltungsbereich des Bebauungsplans umfasst ca. 20 ha und ist Teil der
Entwicklungsmaßnahme mit insgesamt 420 ha Fläche.
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens erfolgte eine ökologische Eingriffs- und Ausgleichsbewertung. Außer den Eingriffen in das Landschaftsbild, in die § 26a NatSchGBln Biotope und durch die öffentlichen Verkehrsflächen können die durch den Bebauungsplan zulässigen Eingriffe im Plangebiet ausgeglichen werden. Im Rahmen der Gesamtkonzeption für den Entwicklungsbereich ist die Anlage eines Landschaftsparks vorgesehen (Bebauungsplan XV-68 jetzt XV-68a und XV-68b), der Ausgleichsfunktionen hat. Aufgrund dieser Planung findet der Ausgleich nicht zu 100 % innerhalb des Plangebietes XV-53a statt.
Es sind keine Auswirkungen auf das Land Brandenburg zu erwarten.
Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung
Der Senat von Berlin
-
Stadt IV D 2-5 -
Tel.: 9012-5692,
intern: (912)-5692
An das
Abgeordnetenhaus von Berlin
über
Senatskanzlei - G Sen -
V o r l a g e
- zur Beschlussfassung -
über den Entwurf des Bebauungsplanes XV-53a für eine
Teilfläche des städtebaulichen Entwicklungsbereichs „Berlin-Johannisthal/Adlershof“
östlich des Segelfliegerdamms und der Straße am Flugplatz sowie für die
Verbreiterung der Straße am Flugplatz im Bezirk Treptow-Köpenick, Ortsteil
Johannisthal.[1])
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Das Abgeordnetenhaus wolle beschließen:
Der vom Senat von Berlin am ................. beschlossenen
Planreifeerklärung für die westliche Teilfläche der Änderung des
Flächennutzungsplanes „Segelflieger Damm / Groß-Berliner-Damm“ (07/03) im
Bezirk Treptow-Köpenick (Geltungsbereich des Bebauungsplans XV-53a) wird
zugestimmt. Einer späteren Beschlussvorlage zur diesbezüglichen Änderung des
Flächennutzungsplanes von Berlin wird entsprechend zugestimmt werden.
Dem Entwurf des Bebauungsplanes XV-53a für eine Teilfläche
des städtebaulichen Entwicklungsbereichs „Berlin-Johannisthal/Adlershof“
östlich des Segelfliegerdamms und der Straße am Flugplatz sowie für die
Verbreiterung der Straße am Flugplatz im Bezirk Treptow-Köpenick, Ortsteil
Johannisthal vom 26.01.2004 mit Deckblatt vom 27. April 2004 wird zugestimmt.1)
A.
Begründung
Gliederung
I. Planungsgegenstand
I.1. Veranlassung
und Erforderlichkeit
I.8. Planungsrechtliche
Ausgangssituation
II.1. Entwicklung der Planungsüberlegungen
II.1.1 Planungsüberlegungen bei förmlicher
Festlegung
II.1.2 Frühzeitige Bürgerbeteiligung 1995
II.1.3 Beteiligung
der Träger öffentlicher Belange1997
II.1.4 Ergebnis weiterer Abstimmungen
II.1.5 Öffentliche Auslegung (§ 3 Abs. 2
BauGB) 1998
II.1.6 Erneute öffentliche Auslegung 1999
II.1.7 Erneute Beteiligung der Träger
öffentlicher Belange 2003
II.1.8 Änderungen im Nachgang zur Beteiligung
der Träger öffentlicher Belange
II.1.9 Erneute
öffentliche Auslegung 2004
II.1.10 Erneute
und eingeschränkte Trägerbeteiligung 2004
II.1.11 Änderungen im Nachgang zur erneuten
und
eingeschränkten
Trägerbeteiligung
II.3. Abwägung, Begründung
einzelner Festsetzungen
II.3.3 Fläche
für den Gemeinbedarf (Kindertagestätte)
II.3.4 Baugrenzen/ nicht
überbaubare Grundstücksflächen
II.3.5 Gestaltung von
Einfriedungen und Dächern
II.3.7 Straßenverkehrsflächen
besonderer Zweckbestimmung
II.3.8 Öffentliche
Parkanlage/öffentlicher Kinderspielplatz
II.3.9 Sonstige
Grünfestsetzungen
II.3.10 Regenwasserversickerung
II.3.11 Immissionsschutzfestsetzung
III. Auswirkungen
des Bebauungsplanes
III.1 Eingriffe in Natur und
Landschaft
III.1.1 Eingriffe in den
Naturhaushalt
III.1.3 Sammelausgleichsmaßnahmen
außerhalb des Geltungsbereiches
III.2. Auswirkung auf den
Haushalt und die Finanzplanung
I. Planungsgegenstand
I.1. Veranlassung und Erforderlichkeit
Der Senat von Berlin hat am 25. Oktober 1994 die Verordnung über die förmliche Festlegung eines städtebaulichen Entwicklungsbereiches einschließlich zweier Anpassungsgebiete zur Entwicklungsmaßnahme Berlin-Johannisthal/Adlershof beschlossen.
Auf Grund der §§ 165 bis 171 des Baugesetzbuchs (BauGB) wird im Bezirk Treptow-Köpenick, in den Ortsteilen Adlershof und Johannisthal, eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme durchgeführt, um das Gebiet entsprechend seiner besonderen Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung Berlins einer neuen Entwicklung zuzuführen. Der Bebauungsplan XV-53a ist Teil der Entwicklungsmaßnahme. Sein Geltungsbereich umfasst eine Fläche von 20 ha.
Die Erforderlichkeit der umfassenden Neuordnung der vorhandenen Industrie- und Forschungsareale und der Wiedernutzbarkeit der Brachflächen resultiert aus dem im Land Berlin vorliegenden Bedarf an Arbeitsstätten, insbesondere in Wissenschaft, Forschung und Wirtschaft sowie aus der inzwischen sehr differenzierten Wohnflächen- bzw. Grundstücksnachfrage und dem Grundsatz des Flächenrecycling. Damit verbunden ist der erforderliche Ausbau einer leistungsfähigen technischen und verkehrstechnischen Infrastruktur.
Im Rahmen der Überprüfung der Entwicklungsziele insbesondere im Zuge der Umsteuerung sind die Flächen-Nutzungs-Ziele und die zulässigen baulichen Dichten sowie das darauf abgestimmte Erschließungskonzept mehrfach korrigiert bzw. geändert worden. Dies bedingt den langdauernden und komplizierten Planungsprozess.
Die Umsetzung der städtebaulichen Zielvorstellungen, d.
h. die Sicherung und Erweiterung des bestehenden und die Ansiedlung weiteren
Gewerbes, die Bereitstellung von Wohnbauflächen für kleinteiligen Wohnungsbau
in innenstadtnahen Wohnlagen sowie damit verbunden die Neuordnung der
Baugrundstücke und deren Erschließung, sind nur auf der Grundlage eines qualifizierten
Bebauungsplanes möglich.
Ferner müssen nach § 166 Abs. 1 BauGB für einen städtebaulichen Entwicklungsbereich ohne Verzug Bebauungspläne aufgestellt werden.
Das Plangebiet befindet sich östlich des Segelfliegerdammes und der Straße am Flugplatz im Bezirk Treptow-Köpenick, Ortsteil Johannisthal. Es umfasst das Gelände zwischen dem Landschaftspark (festgesetzter Bebauungsplan XV-68a) im Norden und im Osten, dem Grundstück südlich der Planstraße West 4 (zukünftige Wolfgang-Harlan-Straße) im Süden, der Straße am Flugplatz und dem Segelfliegerdamm im Westen. Der Segelfliegerdamm befindet sich nicht im Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes.
Gegenüber dem Stand der erneuten öffentlichen Auslegung im Jahre 1999 hat sich der Geltungsbereich geändert durch
· den Verzicht auf die Parkrandstraße West 1
· die Einbeziehung von Flächen aus dem Landschaftspark
· die geänderte Anbindung der zukünftigen Straße am Flugplatz.
· die Erweiterung um eine landeseigene Fläche südlich der künftigen Wolfgang-Harlan-Straße
Lage
An das Plangebiet schließt sich westlich der Straße am Flugplatz und nördlich der Stubenrauchstraße eine Bebauung mit Einfamilienhäusern und Lauben sowie mehrgeschossigen Plattenbauten (Wohnungsbau) südlich der Stubenrauch- und Winckelmannstraße an.
Die westlich vom Segelfliegerdamm gelegenen schmalen, west-ost-orientierten Grundstücke werden überwiegend gemischt genutzt. Entlang der Winckelmannstraße befinden sich Wohn- und Geschäftsgebäude, während die übrigen, zum Segelfliegerdamm orientierten Grundstücksteile zum größten Teil gewerblich genutzt werden.
Im Osten grenzt das Plangebiet an den im Grundgerüst realisierten Landschaftspark „Natur- und Landschaftspark ehemaliges Flugfeld Johannisthal“ an. Im Norden befindet sich eine ungedeckte Sportanlage am Segelfliegerdamm, die durch den Bezirk Treptow-Köpenick für Schul- und Vereinssport genutzt wird. Der Sportstandort soll erhalten und die Anlage renoviert bzw. umgebaut werden.
Im westlichen Anschluss des Plangebietes befindet sich der Geltungsbereich des Bebauungsplanes XV-54b (Straßenverkehrsfläche zum Ausbau des Segelfliegerdammes), im Süden des Bebauungsplanentwurfes XV-53b (Wohngebiete), im Norden des Bebauungsplanes XV-68a-1 (Sportanlage) und im Osten des Bebauungsplanes XV-68a (Landschaftspark). Die Bebauungsplanentwürfe XV-53b und XV-68a-1 befinden sich im Verfahren, die übrigen Pläne sind festgesetzt.
Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes sind sechs Einzeleigentümer vertreten, deren Grundstücke an die Straße am Flugplatz und am Segelfliegerdamm angrenzen. Die Fläche südlich der künftigen Wolfgang-Harlan-Straße und die Flächen des Landschaftsparks befinden sich im Eigentum des Landes Berlin.
Das ehemalige Grundstück der NLG (Neue Länder Grundstücksverwertung und Verwaltung GmbH i. L.) ist 1996 erworben worden und befindet sich seitdem im Treuhandvermögen der Entwicklungsmaßnahme.
Die Straße am Flugplatz ist im Eigentum des Landes Berlin bzw. im Fachvermögen des Bezirkes Treptow-Köpenick.
Bis 1989 war das Plangebiet (Industriegebiet Segelfliegerdamm) nutzungsstrukturell in einen intensiv genutzten Industrie- und Medienbereich im Norden sowie sonstige gewerbliche Nutzungen im Süden untergliedert.
Nach dem Fall der Mauer wurden Teile der hier angesiedelten DEFA Synchron (Deutsche Film-AG) und der Studiotechnik des Deutschen Fernsehfunks (DFF) sowie Teile der medizinischen Geräteproduktion stillgelegt bzw. von anderen Betreibern in geringem Umfang weiter genutzt.
Frei gewordene Betriebsflächen auf dem im nördlichen Teil des Plangebietes liegenden Gelände der Medizinischen Geräte GmbH Berlin (MGB) werden gegenwärtig an neue Betriebe vergeben und vorhandene Gebäude werden einer neuen Nutzung zugeführt, wie die ehemalige „Schoenwerkhalle“, die für einen Glasereibetrieb umgenutzt wird.
Auf dem südlich daran angrenzenden Gelände der Johannisthal Synchron GmbH, ehemals DEFA Synchron, werden Gebäude für Synchronisationszwecke genutzt. Die Gebäude sind vollständig modernisiert. Die südlich gelegenen Gewerbeflächen zwischen Melli-Beese-Ring und Straße am Flugplatz sind derzeit (2004) nicht mehr intensiv genutzt.
Das ehemalige Grundstück der NLG (Neue Länder Grundstücksverwertung und Verwaltung GmbH i. L.) ist beräumt. Auf dem Gelände befindet sich ein gegenwärtig noch genutztes Regenwasserrückhaltebecken sowie eine Fernwärmestation der Blockheizkraftwerks- Träger- und Betreibergesellschaft mbH Berlin (BTB), die noch in Betrieb ist.
Die für die Verbreiterung der Straße am Flugplatz und des Segelfliegerdammes erforderlichen Abrissarbeiten sind - einschließlich der Fällung der Pappeln - durchgeführt. Der Straßenausbau wurde Ende 2003 fertiggestellt. Der Ausbau des Segelfliegerdammes ist im Bereich des Bogens (1. Bauabschnitt) abgeschlossen und befindet sich im weiteren Verlauf bis zum Groß-Berliner-Damm im Bau.
Die noch gewerblich genutzten Flächen werden von einem hohen Anteil versiegelter Flächen und nur wenigen gärtnerisch angelegten Freiflächen geprägt. Anordnung und Zustand der Außenanlagen hinterlassen einen überwiegend ungeordneten Eindruck.
Ein besonderes Bau- und Freiraumensemble befindet sich auf dem Johannisthal Synchron Gelände. Hier hat sich ein gut ausgeprägter Parkbaumbestand (überwiegend einheimische Arten) entwickelt. Eine Besonderheit stellt eine Lindenallee entlang des Hauptweges der Anlage dar. Zwei lang gestreckte Gebäude fassen auf der Nord- und Ostseite den gärtnerisch gestalteten Blockinnenbereich.
Der übrige vorhandene Baumbestand im Gebiet ist weitgehend durch die Berliner Baumschutzverordnung geschützt und konzentriert sich im Wesentlichen auf die bereits bebauten Bereiche. So befinden sich im Gewerbegebiet zwei Gruppen von Pappeln, die eine klare Nord-Südausrichtung aufweisen. Daneben finden sich im Plangebiet - einzeln oder auch in Gruppen - überwiegend Birken und Robinien.
Der östliche Teil des Geltungsbereiches liegt auf Flächen des ehemaligen Flugfeldes, dessen besondere Wertigkeit für den Biotop- und Artenschutz durch die Großflächigkeit zusammenhängender Trockenrasen und das Vorkommen seltener Arten der Fauna und Flora bestimmt wird. Entsprechend der Bewertung und Abgrenzung des Landesbeauftragten für Naturschutz Berlin fällt der Großteil der dort vorkommenden Trockenrasen, Halbtrockenrasen und ruderalisierten Wiesen unter den Schutzstatus nach § 26a NatSchG Bln. Die geschützten Biotope innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes XV-53a nehmen eine Fläche von ca. 3,6 ha ein.
Öffentliche Erschließung
Die verkehrliche Erschließung des Gebietes erfolgt gegenwärtig über den Segelfliegerdamm, die Stubenrauchstraße, die Winckelmannstraße und die Straße am Flugplatz. Die interne Erschließung des Plangebietes erfolgt über Privatstraßen und -wege.
ÖPNV
Auf dem Eisenhutweg und dem Sterndamm verkehrt eine Buslinie (160), die das Plangebiet mit dem S‑Bahnhof Schöneweide und dem S- und Fernbahnhof Schönefeld verbindet. Eine weitere Buslinie befährt den Königsheideweg.
Darüber hinaus liegt das Plangebiet im fußläufigen Einzugsbereich von verschiedenen Buslinien (X 11 und 165) und zwei Straßenbahnlinien (27, 67) am Sterndamm und am Segelfliegerdamm.
Technische Infrastruktur
In der Ver- und Entsorgungsstruktur sind für die gegenwärtige Nutzung des Gebietes keine Engpässe zu erkennen. Vielmehr bieten die meisten der Ver- und Entsorgungsnetze noch Kapazitätsreserven in ihren Hauptleitungen.
Frischwasser
Die äußere Erschließung ist über die im Segelfliegerdamm verlaufende Hauptleitung DN 1000 sowie die im Segelfliegerdamm vorgesehene Trinkwasserleitung gesichert. Die Berohrung in den neu entstehenden Straßen erfolgt dem Bedarf entsprechend. Die Versorgung des Plangebietes ist damit auch zukünftig gesichert.
Entwässerung
Die Entwässerung im Plangebiet erfolgt im Trennsystem.
Das anfallende Schmutzwasser wird zunächst über die zu planenden Kanäle im
freien Gefälle dem Pumpwerk Johannisthal zugeführt, von dem das Schmutzwasser
dann über Schmutzwasserkanäle zum Klärwerk Waßmannsdorf gepumpt wird.
Dem Regenwasser, das nicht im Plangebiet versickert
wird, dient der Hauptsammler im Segelfliegerdamm als Vorfluter zu einer
Regenwasseraufbereitungsanlage im Bereich der Stubenrauchstraße. Im Zuge des
Ausbaus des Segelfliegerdammes wird auch der Hauptsammler erneuert.
Niederschlagsentwässerung
Straßenwässer, die im Plangebiet nicht versickert werden dürfen, sind in die Regenwasseraufbereitungsanlage zu leiten.
Die Regenentwässerung des Melli-Beese-Ring sowie der Planstraße 2 (zwischen Melli-Beese-Ring und Segelflieger Damm) ist über Regenwasserkanäle geplant. Die Regenentwässerung der Planstraßen 2, 3 und 4 (verkehrsberuhigter Bereich) ist über Versickerungsmulden geplant.
Für die privaten Baugrundstücke ist eine dezentrale Versickerung vorgesehen. Das vorhandene Regenwassersammelbecken im Bereich des GE 6 wird zukünftig aufgegeben. Die Ableitung von Regenwasser von den gewerblichen genutzten Grundstücken ist im Rahmen der Leistungsfähigkeit des Regenwassernetzes in Abstimmung mit der Wasserbehörde möglich.
Fernwärme
Das Plangebiet wird zurzeit durch das Heizkraftwerk der Blockheizkraftwerksträger- und Betreibergesellschaft mbH Berlin (BTB) an der Wegedornstraße mit Fernwärme erschlossen. Es wurden 1995 unterirdisch Heißwasserleitungen als Ringschluss zum Heizkraftwerk Oberschöneweide verlegt (Straße am Flugplatz und Planstraße West 7).
Elektrizität
Der Entwicklungsbereich und das Plangebiet werden vom Umspannwerk Moissistraße mit Elektrizität versorgt. Die Kapazitäten der Hauptversorgungsleitungen werden z. Z. den zunehmenden Ansprüchen angepasst.
Gas
Die Gasversorgung des Entwicklungsbereiches erfolgt über eine neuere, auch für die zukünftigen Nutzungen ausreichend dimensionierte Hochdruckgasleitung. Die Hochdruckgasleitung (HD DN 800 St PN 10) führt im Sterndamm zur Ortsdruckregelanlage am Lindhorstweg. Von dort wird das auf erhöhten Niederdruck entspannte Gas (Pa=50 mbar) über das Niederdruck-Verteilungsnetz zur Straße am Flugplatz und zum Segelfliegerdamm transportiert.
Für das gesamte Plangebiet XV-53a besteht Altlastverdacht. Es sind folgende Altlastenverdachtsflächen im Berliner Bodenbelastungskataster verzeichnet:
7554,incl. 7555,
Medizinischer Gerätebau, Segelfliegerdamm 67 und Segelfliegerdamm 67a
7548, Flugplatz Nord, ohne Nummer jetzt Landschaftspark wird demnächst aus dem
Berliner Bodenbelastungskataster heraus genommen
7551, Johannisthal Synchron, Straße am Flugplatz 6a
7781, Dt. Rundfunk, Straße am Flugplatz 6 wird ebenfalls demnächst aus dem Berliner
Bodenbelastungskataster heraus genommen
7550, Berlin Chemie, Straße am Flugplatz 6
6100, Telekom, (Kabellagerplatz) Straße am Flugplatz die nördliche Hälfte des Grund-stückes wird aus dem Berliner Bodenbelastungskataster heraus genommen
Das Plangebiet XV-53a befindet sich in der Trinkwasserschutzzone III B des Wasserwerkes Johannisthal.
Von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung wurden im Rahmen des Großprojektes "Industriegebiet Spree" orientierende Ersterkundungen des Entwicklungsbereiches durchgeführt.
Alle in diesem Großprojekt zusammengefassten Grundstücke befinden sich im Warschau-Berliner Urstromtal. Kennzeichnend für das Großprojekt ist die Lage von Industriegrundstücken in den Trinkwasserschutzzonen der Wasserwerke Wuhlheide und Johannisthal. Die bereits erfolgte Schließung einer Wassergalerie auf Grund erheblicher Belastungen mit chlorierten Kohlenwasserstoffen machte die Konzeption von Sofortmaßnahmen zur Gefahrenabwehr notwendig.
Diese Belastungen wurden als eine potentielle Schadensquelle auf dem Grundstück vom Medizinischen Gerätebau erkundet, welches sich im Plangebiet XV- 53a befindet.
Medizinische Gerätebau
Altlastennummer 7554 und 7555 (Teilfläche von MGB)
Das Grundstück MGB, Segelfliegerdamm 67 und 67a, wurde in drei Erkundungsstufen (orientierende Erkundung, Detailerkundung 1 und 2) untersucht, wobei erhebliche Kontaminationen durch LCKW in der ungesättigten und gesättigten Bodenzone ermittelt wurden. Die Ausbreitung der LCKW wurde in Form von zwei Altlastenflächen ausgegrenzt, sodass ein Gesamtsanierungskonzept erstellt werden konnte. Zur Gefahrenabwehr bezüglich der Trinkwasserförderung durch das Wasserwerk Johannisthal wurden 1994 vorgezogene Maßnahmen eingeleitet. Die Bodenluftsanierungen konnten bereits im Jahre 1996 abgeschlossen werden. Die Grundwassersanierung läuft seit 1995 und wird voraussichtlich auf dem Grundstück noch 5-6 Jahre weiter betrieben.
Johannisthal Synchron
Altlastennummer 7551
Ausreichende Untersuchungen auf dem Grundstück Johannisthal Synchron ergaben lokale Bodenkontaminationen des ersten Bodenmeters durch Blei, Zink, Quecksilber und PAK. Grundwasserbelastungen konnten nicht festgestellt werden. Sanierungen wurden auf dem Gelände bislang nicht durchgeführt.
Flugplatz Nord
Altlastennummer 7548
Hier wurde im Jahre 2000 durch den Entwicklungsträger eine Baureifmachung des Geländes (Tiefenenttrümmerung und Bodensanierung) veranlasst. Die Sanierungsmaßnahmen sind inzwischen abgeschlossen.
Berlin Chemie
Altlastennummer 7550
Im Zuge der Ersterkundung wurden für die Liegenschaft Berlin Chemie lokale Bodenbelastungen durch PAK und Quecksilber registriert, die an den ersten Bodenmeter gebunden sind. Die festgestellten geringen Grundwasserkontaminationen durch Schwermetalle (Cadmium, Chrom, Kupfer und Nickel) sowie Benzol und Vinylchlorid sind durch Fremdstörer bedingt. Sie stellen keine Gefahr dar. Sanierungen wurden bislang nicht durchgeführt
Dt. Rundfunk
Altlastennummer 7781
Für das ehemalige Grundstück Dt. Rundfunk, Straße am Flugplatz 6c, ergaben die Altlastenuntersuchungen punktuelle Bodenbelastungen durch die Parameter PAK, Kupfer und Blei, die sich jeweils auf den ersten Bodenmeter des flächendeckenden Auffüllungshorizontes beschränken. Eine lokale Grundwasserbelastung durch Nitrat wurde festgestellt. Das gesamte Grundstück wurde durch den Entwicklungsträger Adlershof Projekt GmbH in der Zwischenzeit baureif saniert.
Telekom
Kabellagerplatz
Altlastennummer 6100
Diese Fläche ist vollständig beräumt, sodass im Bereich der abgerissenen Gebäude und der versiegelten Flächen eine Oberflächenbelastung nach jetzigen Erkenntnissen ausgeschlossen werden kann. Die nördliche Hälfte des Grundstücks wurde vom Entwicklungsträger baureif saniert.
Insgesamt wird das Plangebiet von dem Entwicklungsträger baureif entwickelt und vermarktet. Bei großen Flächen wird jedoch der Altlastenverdacht aufrecherhalten, da sie auch weiterhin als Altlastenverdachtsfläche eingestuft werden. Eine Gefahr geht von den noch vorhandenen Altlasten nicht mehr aus.
Bei einer sensiblen Nutzung wie Wohnungsbau und Kinderspielplätze ist die belastete Auffüllschicht vor einer Neubebauung zu beproben, falls zwischenzeitlich noch keine Sanierung stattgefunden hat.
Aufgrund der aus den bisherigen Erkundungsmaßnahmen in Johannisthal und Adlershof bekannten und flächendeckend vorhandenen und überwiegend schwach belasteten Auffüllschicht muss bei Baumaßnahmen, die mit Bodenaushub verbunden sind, prinzipiell mit Bodenbelastungen gerechnet werden.
I.8. Planungsrechtliche Ausgangssituation
Das Plangebiet liegt nicht im Geltungsbereich eines rechtsverbindlichen Bebauungsplanes. Planungsrechtlich sind die Teilflächen des ehemaligen Flugfeldes gemäß § 35 BauGB als Außenbereich und die noch gewerblich genutzten Flächen als nach § 34 BauGB zu beurteilender Innenbereich einzustufen.
Seit Festlegung als förmliche städtebauliche Entwicklungsmaßnahme gilt darüber hinaus der Entwicklungsgenehmigungsvorbehalt gemäß § 169 Abs. 1 Nr. 3 BauGB i.V.m. § 144 und § 145 BauGB. Demnach dürfen Vorhaben nicht die Durchführung der Entwicklungsmaßnahme unmöglich machen oder wesentlich erschweren bzw. den Zielen und Zwecken der Entwicklungsmaßnahme zuwiderlaufen.
Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 08. Januar 2004 (ABl. S. 95), zuletzt geändert am 16. März 2004 (ABl. S. 1441) stellt das Plangebiet im nördlichen Bereich als Gewerbefläche und im südlichen Randbereich als Wohnbaufläche W 2 (Geschossflächenzahl - GFZ - bis 1,5) dar. Die Fläche des Landschafts- und Naturschutzgebietes „ehemaliges Flugfeld Johannisthal“, die sich im Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes befindet, ist als Grünfläche dargestellt. Die Grenzen des Landschaftsschutzgebietsverordnung sind nachrichtlich übernommen. Der Segelfliegerdamm ist schließlich als überörtliche Hauptverkehrsstraße dargestellt.
Die vorgesehenen Gewerbegebietsfestsetzungen des Bebauungsplanes sind aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Dies gilt nicht für die zur Festsetzung vorgesehenen Wohngebiete, da sie in der vorgesehenen Größenordnung von gut 12 ha die 3 ha Regelung für die Entwickelbarkeit deutlich überschreiten.
Der Flächennutzungsplan wird hierfür in einem Parallelverfahren geändert werden. Das FNP-Änderungsverfahren „Segelflieger Damm/ Groß- Berliner Damm“ (07/03) wurde am 8. Dezember 2003 eingeleitet. Vom 10. Mai bis 18. Juni 2004 erfolgt die frühzeitige Bürgerbeteiligung/ Beteiligung Planungsträger. Die für die Wohngebiete festzusetzende Fläche des B-Planes XV-53a wird in der FNP-Änderung als Wohnbaufläche W3 (Geschossflächenzahl – GFZ bis 0,8) dargestellt. Die im B-Plan vorgesehene Unterschreitung der GFZ ist aus der künftigen FNP-Darstellung entwickelbar. Da im Bebauungsplanverfahren die Inhalte für diesen Teilbereich des FNP-Änderungsverfahrens relevante Belange bereits abgewogen und die erforderlichen Beteiligungsschritte abgeschlossen wurden, kann die FNP-Planreife schon jetzt beschlossen werden.
Nach dem Stand der Planungsarbeiten ist anzunehmen, dass der Entwurf der Änderung des Flächennutzungsplans im westlichen Teilbereich „Segelflieger Damm/ Groß- Berliner Damm“ (07/03) für die Teilfläche des Bebauungsplans XV-53a wie vorgelegt beschlossen werden kann (Anlage 1). Somit wird der Bebauungsplan aus den künftigen Darstellungen des Flächennutzungsplans entwickelt sein.
Landschaftsprogramm
Das Landschaftsprogramm/Artenschutzprogramm 1994 stellt das Plangebiet als städtischen Übergangsbereich mit Mischnutzung dar, für den der Erhalt und die Entwicklung typischer Elemente des Landschaftsbildes und die Beseitigung von Landschaftsbildschäden als Ziele gelten. Das Plangebiet liegt im Vorranggebiet Klimaschutz.
Bebauungsplan
XV-54b
Der nordwestlich des Geltungsbereiches angrenzende Bebauungsplan XV-54b setzt die Straßenverkehrsfläche und damit auch die östliche Straßenbegrenzungslinie des Segelfliegerdammes fest. Der Bebauungsplan ist am 17. April 2001 festgesetzt worden.
Bebauungsplan XV-68a
Der östlich angrenzende Bebauungsplan XV-68a (Landschaftspark) trat am 18. Januar 2003 (GVBl. Nr.2 S.9) in Kraft. Die Flächen für den öffentlichen Spielplatz greifen in seinen Geltungsbereich ein. Der Bebauungsplan XV-53a ändert diesbezüglich den Bebauungsplan XV-68a.
Landschaftsschutzgebiet
In gleicher Weise östlich und nördlich angrenzend erstreckt sich das Landschaftsschutzgebiet, das durch „Verordnung zum Schutz der Landschaft des ehemaligen Flugfeldes Johannisthal und über das Naturschutzgebiet ehemaliges Flugfeld Johannisthal“ vom 25. Januar 2003 (GVBl. Nr. 3 S. 14) festgesetzt wurde.
Die Flächen für den öffentlichen Spielplatz liegen innerhalb der sogenannten Aktivbänder mit Kammern gemäß § 7 der Verordnung.
Das Plangebiet befindet sich gemäß der Wasserschutzgebietsverordnung Johannisthal/Altglienicke vom 31. August 1999 in der Trinkwasserschutzzone III B. Der Berücksichtigung des Boden- und Grundwasserschutzes und einer dezentralen Regenentwässerung kommt daher besondere Bedeutung zu.
Der Katalog der verbotenen Handlungen und Maßnahmen ist in § 8 Abs.1 der Wasserschutzgebietsverordnung geregelt und umfasst 21 Unterpunkte. So ist beispielsweise das Einleiten von Abwasser in den Untergrund verboten. Eine Ausnahme bildet die erwünschte Verregnung oder oberflächige Versickerung von schwach belastetem Niederschlagswasser über eine belebte Bodenschicht.
Die Harmonierung der Schutz-Ziele der Wasserschutzverordnung mit den Zielen der beabsichtigten Entwicklung ist Zielsetzung dieses Planes. Die Ausweitung der Wohnflächen geringerer Dichte harmoniert mit den Zielen des Trinkwasserschutzes.
II.1. Entwicklung der Planungsüberlegungen
II.1.1 Planungsüberlegungen bei förmlicher
Festsetzung
Im September 1992 wurde durch den Senat von Berlin der Beginn von Voruntersuchungen zur förmlichen Festlegung des Gebietes Johannisthal/Adlershof als Entwicklungsbereich beschlossen. Die Planungsziele wurden in einem ersten Rahmenplan festgehalten.
Inmitten des Siedlungsgefüges im südöstlichen Siedlungsraum soll ein Stadtteil mit den stadttypischen Funktionen Arbeiten, Wohnen, Versorgung, Erholung sowie Wissenschaft und Forschung entstehen. Dieser muss sich an die umliegenden Ortsteile angliedern, um die eigene Tragfähigkeit und Vitalität durch den funktionalen und sozialen Austausch zu gewährleisten. Das Ziel der Entwicklungsmaßnahme ist die Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für Wohnen, Arbeiten, Forschung, Lernen, Kommunikation und Erholung in einem neuen Stadtteil Berlins. Im westlichen und nördlichen Bereich orientiert sich die Konzeption Entwicklungsmaßnahme an den bestehenden Wohn- und Gewerbegebieten des Ortsteiles Johannisthal.
Im Februar 1993 wurde für den größten Teil des Rahmenplangebietes beschlossen, die notwendigen Voruntersuchungen für die förmliche Festlegung eines oder mehrerer zweckmäßig abgegrenzter Teile als Entwicklungsbereiche durchzuführen und einen Entwicklungsträger einzusetzen. Die Ergebnisse dieser Voruntersuchungen vom Oktober 1993 und Januar 1994 belegten die Notwendigkeit für die Anwendung des Entwicklungsmaßnahmerechtes, um die Entwicklungsziele realisieren zu können.
Auf der Grundlage des 1992 als Ergebnis der Voruntersuchung erstellten Rahmenplanes und seines städtebaulichen Gesamtkonzeptes war dementsprechend für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes XV-53a ein Bebauungs- bzw. Nutzungskonzept erarbeitet worden, das die Umsetzung der Entwicklungsmaßnahme gemäß Senatsbeschluss vom 25. Oktober 1994 zum Ziel hatte. Im Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes sollte bis zu Beginn des Jahres 2003 im Wesentlichen die Ansiedlung forschungs- und technologieorientierter Gewerbebetriebe ermöglicht werden.
Es wurde ein Entwicklungsträger im Sinne von § 167 BauGB bestellt und mit der Durchführung der Entwicklungsmaßnahme beauftragt. In einem kooperativen Gutachterverfahren wurde die erste Rahmenplanung modifiziert. Ergebnis war ein Entwicklungsplan, der seitdem fortgeschrieben und den aktuellen Anforderungen angepasst wird.
Die Entwicklungsmaßnahme Berlin-Johannisthal/Adlershof liegt im südöstlichen Siedlungsraum Berlins in den Ortsteilen Johannisthal und Adlershof und grenzt im Nordosten und Osten an den S- und Fernbahndamm und das Adlergestell sowie im Süden an den Teltowkanal und die Ortsteile Altglienicke und Rudow.
Für die Grundstücke westlich des Segelfliegerdammes hatte der Senat von Berlin am 25. Oktober 1994 den Beginn von vorbereitenden Untersuchungen gemäß § 170 BauGB beschlossen, um Beurteilungsgrundlagen für die förmliche Festlegung eines Anpassungsgebietes (A3) zu schaffen. Mit Beschluss vom 9. Juni 1998 entschied der Senat auf Grundlage der Untersuchungsergebnisse, den Bereich nicht als Anpassungsgebiet festzulegen.
Am 13. September 1994 hat das Bezirksamt Treptow von Berlin die Aufstellung des Bebauungsplanes XV-53, der Teil des am 25. Oktober 1994 durch den Senat von Berlin festgelegten Entwicklungsbereiches Johannisthal/Adlershof ist, beschlossen. Wegen der außergewöhnlichen stadtpolitischen Bedeutung des Verfahrens ist die Zuständigkeit für das Bebauungsplanverfahren am 20. Dezember 1994 auf die Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen übergegangen.
Die im folgenden Abschnitt II genannten Institutionen, Behörden, Verwaltungen oder Fachämter werden entsprechend der Bezeichnungen wiedergegeben, die zum Zeitpunkt des jeweiligen Verfahrensschrittes gültig waren.
II.1.2 Frühzeitige Bürgerbeteiligung 1995
Am 11. Dezember 1995 hat die Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen beschlossen, den Geltungsbereich des Bebauungsplanes XV-53 um eine Teilfläche des ehemaligen Flugfeldes Johannisthal einzuschränken. Der auf dem Flugfeld des ehemaligen Flughafens Johannisthal geplante Landschaftspark lag zuvor in den Geltungsbereichen von fünf Bebauungsplänen (XV-52, XV-53, XV-54, XV-55 und XV-57). Die Geltungsbereiche dieser Bebauungspläne wurde um die entsprechenden Flächen eingeschränkt, die für die Anlage des Landschaftsparks vorgesehen waren. Die Flächen für den Landschaftspark wurden im Bebauungsplan XV-68 zusammengefasst, der überwiegende Teilbereich (XV‑68a) ist inzwischen festgesetzt.
Der Verlauf der Planstraße West 7 wurde nördlich der Kreuzung Planstraße West 2 gegenüber dem Stand zur frühzeitigen Bürgerbeteiligung geändert. Die Planstraße wurde entsprechend den Darstellungen im Entwicklungsplan weiter nach Osten verschoben, sodass sie in der Fortführung an dem vorhandenen Stadion vorbeiführen könnte. Dadurch änderten sich die Geltungsbereiche der Bebauungspläne XV-53, XV-54 und XV-68. Die Titel dieser Pläne blieben davon jedoch unberührt.
Eine Teilfläche des Gewerbegebietes, die weitgehend der Teilfläche mit der ehemaligen Bezeichnung GE 3 (jetzt WA 5) entsprach, wurde im Ergebnis der frühzeitigen Bürgerbeteiligung zunächst als Grünfläche ausgewiesen und dem Landschaftspark zugeordnet. Diese Fläche sollte im Bebauungsplan XV-68 (jetzt XV-68a) als öffentliche Grünfläche festgesetzt werden.
II.1.3 Beteiligung der Träger öffentlicher
Belange 1997
Die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange zum Bebauungsplan XV-53 fand im Zeitraum vom 2.1. bis 6.2.1997 statt. Von 43 beteiligten Behörden und Institutionen gaben 35 eine Stellungnahme ab. Es wurden Stellungnahmen berücksichtigt, die bis zum 05.05.1997 eingingen.
Der den Trägern öffentlicher Belange zur Stellungnahme übergebene Bebauungsplan XV-53 umfasste eine Fläche von ca. 44 ha, d. h. annähernd die jetzigen Geltungsbereiche der Bebauungspläne XV-53a und XV-53b. Innerhalb der nördlich gelegenen Teilfläche, auf der sich bereits mehrere Betriebe befinden, sollten zu diesem Zeitpunkt im Wesentlichen ein Gewerbegebiet gesichert sowie ein Misch- und ein Wohngebiet mit geringerer Ausdehnung ausgewiesen werden. Den wesentlichen Planinhalt im südlichen Bereich bildete ein Grundschulstandort sowie ein großflächiges intensiver bebautes Wohngebiet.
Insbesondere im bestehenden bzw. im geplanten Gewerbegebiet wurde ein hoher Veränderungsdruck vermutet. Aus diesem Grunde und auf Grund der unterschiedlichen Nutzungsstruktur wurde der Bebauungsplan nach der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange geteilt. Der vorliegende Bebauungsplan umfasst nun die nördliche Teilfläche des ehemaligen Bebauungsplanes XV-53.
Zu diesem Beteiligungsschritt wurde erneut eine Festsetzung von Teilen der Flächen des ehemaligen Flugfeldes als Baugebiet (damals Gewerbegebiet) vorgesehen, da durch die Verlagerung des Großspielfeldes aus dem Landschaftspark in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes XV-54 dort ein Gewerbegebiet entfallen war. Dieses sollte als Gemeinbedarfsstandort festgesetzt werden. Für dieses entfallende Gewerbegebiet sollten im zwischenzeitlich als Landschaftspark vorgesehenen Bereich Ersatzflächen nachgewiesen werden. Von 1998 bis heute (2004) wurde der Landschaftspark in der damals fixierten Form realisiert.
Die betreffenden Flächen sind nicht Bestandteil des festgesetzten Bebauungsplanes XV-68a und sind auch zukünftig als Bauflächen vorgesehen.
Im Folgenden werden die wichtigsten Bedenken, Anregungen und Hinweise und deren Behandlung benannt. Die hier angegebenen Bezeichnungen der Gewerbegebiete und der textlichen Festsetzungen beziehen sich auf den Stand des Bebauungsplanes zur Beteiligung der Träger öffentlicher Belange zu Beginn des Jahres 1997. Die damalige Abwägung wird nur für diejenigen Festsetzungen wiedergegeben, die weiterhin aufrecht erhalten werden sollen. Insbesondere die Stellungnahmen zu
· den Straßenbreiten
· der ehemaligen Straßenverkehrsfläche am „Kirschplatz“
· der Beschränkung auf forschungs- und technologiebezogenes Gewerbe
sind obsolet und werden im Folgenden nicht wieder aufgeführt. Im Übrigen lautete die Abwägung wie folgt:
Bezirksamt
Treptow, Abt. Bau-, Wohnungswesen und Umwelt, Stadtplanungsamt
Stellungnahme
Durch das Tiefbauamt Treptow wurde seit 1994 die Straßenplanung für einen Neubau der Straße am Flugplatz betrieben. Der Entwicklungsträger sei hierüber informiert. Zwischen der Straßenplanung und der Ausweisung im Bebauungsplan sei Konsens herzustellen.
Abwägung:
Die Straßenausbauplanung des Bezirkes berücksichtigte noch nicht die Konzeptionen für den Entwicklungsbereich und sah eine Breite von 21 m vor. Das Verkehrskonzept für den Entwicklungsbereich sah vor, die Straße am Flugplatz im nördlichen Abschnitt mit 16 m festzusetzen. Dadurch kann der überwiegende Teil der Gebäude von Berlin Chemie, die sich im vorderen Grundstücksteil befinden, erhalten bleiben. Die Straße sollte in diesem Abschnitt die Funktion einer reinen Anliegerstraße übernehmen. Die Straßenplanung des Tiefbauamtes musste geändert werden. Dem Hinweis wurde nicht gefolgt.
Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie, Abt. II E
Stellungnahme
Die Straßenplanung für die Straße am Flugplatz sollte sich stärker am Bestand orientieren, sodass eine geringere Neuordnung erforderlich wird. Der gebietsprägende Baumbestand sollte erhalten und gesichert werden, um eine großräumige Kantenbildung sichern zu können.
Abwägung:
Dem Hinweis wurde teilweise gefolgt. Auch bei Reduzierung der Straßenbreite kann die Pappelallee voraussichtlich nicht erhalten werden. Der mögliche Erhalt der Pappelreihe muss abschließend im Rahmen der Ausführungsplanung geprüft werden.
Senatsverwaltung
für Bauen, Wohnen und Verkehr, Abt. XII C
Stellungnahme
Für den Abschnitt der Straße am Flugplatz zwischen Stubenrauchstraße und Planstraße West 4 sei noch zu prüfen, ob die beabsichtigte Ausbildung dieser Straße mit einem Mulden- und Rigolensystem zur Regenwasserentwässerung zweckmäßig ist. Auch hier könne eine größere Gesamtbreite des Regelquerschnittes erforderlich werden, wenn auch die Führung einer Buslinie durch diese Straße vorgesehen wird.
Abwägung:
In diesem Abschnitt der Straße am Flugplatz ist keine Führung einer Buslinie vorgesehen. Da für diesen Abschnitt der Straße mit einer Belastung unter 2.000 Kfz pro Tag gerechnet wird, soll das anfallende Regenwasser versickert werden. Bei einem asymmetrischen 16 m-Straßenprofil ist dies im Grundsatz möglich, wenn andere Belange dem nicht entgegenstehen.
Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie, Abt. II E
Stellungnahme
Die Planstraße West 2 solle nach Süden verschoben werden, um Kontinuität herzustellen.
Abwägung:
Die Planstraße West 2 wurde parallel zur bisherigen Lage um 7 m nach Süden verschoben, um so einen funktionsfähigen Knotenpunkt mit dem Segelfliegerdamm herstellen zu können. Dadurch entstand nördlich der Straße ein Grundstücksstreifen, der nicht mehr von dem Grundstückseigentümer genutzt werden kann. Dieses Gelände sollte den nördlich angrenzenden Grundstückseigentümern angedient werden.
Bezirksamt
Treptow, Abt. Bau-, Wohnungswesen und Umwelt, Naturschutz- und Grünflächenamt
Stellungnahme
Gemäß Berliner Kinderspielplatzgesetz, in seiner neuesten Fassung vom 20. Juni 1995, seien pro Einwohner 1 Quadratmeter Nettospielfläche auszuweisen bei einer Mindestgröße von 2.000 m² netto für z. B. allgemeine Spielplätze. Die Spielplätze müssten für Kinder gefahrlos zu erreichen sein, d. h. konkret, dass die Spielplätze in den Wohngebieten sinnvoll zu verteilen sind und nicht durch gefährliche Barrieren wie große Straßen etwa von diesen Wohngebieten getrennt sind. Aus der Sicht der bezirklichen Spielplatzplanung sei der Bebauungsplanentwurf dahingehend noch entsprechend zu ergänzen.
Abwägung:
Die bauordnungsrechtlich notwendigen Kinderspielplätze müssen im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens nachgewiesen werden. Sie sind in den allgemeinen Wohngebieten allgemein zulässig. Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes XV-53 sollten keine öffentlichen Kinderspielplätze festgesetzt werden, da sie im angrenzenden Landschaftspark vorgesehen sind (Bebauungsplanentwurf XV-68). Dabei wurden die benötigten Nettospielflächen und die Mindestgrößen berücksichtigt und nachgewiesen.
Industrie- und
Handelskammer
Stellungnahme
Im Plangebiet befänden sich am Segelfliegerdamm und an der Straße am Flugplatz zahlreiche Gewerbebetriebe, die bei der Realisierung der Planungsziele des o. a. Bebauungsplanentwurfes verlagert werden müssten. Daher müsse in der Begründung gemäß §§ 180 und 181 BauGB als "Auswirkung der Planung" dargelegt werden, welche Betriebe von diesen Planungsabsichten betroffen sind und wie ihnen, z. B. durch Nachweis von Ersatzflächen und anderen Maßnahmen, bei der Standortverlagerung geholfen werden kann. Die Wirtschafts- und Arbeitsmarktsituation Berlins gebiete es, diese Auswirkungen mindestens mit der gleichen Sorgfalt zu beachten wie die Auswirkungen auf Natur- und Landschaft.
Abwägung:
Die vorhandenen Gewerbegebiete am Segelfliegerdamm und an der Straße am Flugplatz genießen Bestandschutz. Einige Betriebe haben die Grundstücksflächen nur auf Zeit gepachtet oder sind bereits fristgerecht gekündigt worden. Eine Standortverlagerung ist nur auf eigenen Wunsch erforderlich. Der frühere Entwicklungsträger, die BAAG, hat bei der Suche nach geeigneten Grundstücken im Entwicklungsbereich zur Verfügung gestanden. Die Begründung wurde ergänzt. Dem Hinweis wurde nur teilweise gefolgt.
Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie, Abt. II E
Stellungnahme
Die Gewerbegebiete östlich des Segelfliegerdammes sollten bis zu einer Tiefe von 30 m als Mischgebiete festgesetzt werden.
Abwägung:
Die Gewerbegebiete östlich des Segelfliegerdammes waren bereits vorhanden. Für eine Änderung dieser gewerblichen Nutzung in Mischgebiet bestand keine Notwendigkeit, da die vorhandenen Nutzungen auf der westlichen Straßenseite auch gewerblichen Charakter haben.
Bezirksamt
Treptow, Abt. Bau-, Wohnungswesen und Umwelt, Naturschutz- und Grünflächenamt;
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie, Abt. III
Stellungnahme
Wie im Begründungstext des Bebauungsplanentwurfes angeführt, wurde im Ergebnis der frühzeitigen Bürgerbeteiligung entschieden, das nunmehr als Gewerbefläche ausgewiesene nordöstliche Baufeld als Grünfläche/Parkanlage darzustellen. Grund dieser Entscheidung war die Überplanung von Flächen, die nach dem § 30a NatSchG Bln (jetzt § 26 a) geschützt sind und dem Verbot von Beeinträchtigungen unterliegen. Das betreffe die Bereiche zwischen der derzeitigen Begrenzung der bebauten Flächen und der aktuellen Planungsgrenze zum Park. Diese Biotope dürften generell nicht zerstört oder erheblich beeinträchtigt werden. Ausnahmen hiervon könnten nur zugelassen werden, wenn ausgeglichen werden könne und die Maßnahmen aus überwiegenden Gründen des Gemeinwohls notwendig seien und ihnen an anderer Stelle nicht Rechnung getragen werden könne. Dann seien Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen anzuordnen. Der befreiungsbedürftige Tatbestand sei der Abwägung nicht zugänglich, hier sei vielmehr nach dem Inhalt der Befreiungsnorm selbst vorzugehen. Auf Grund dieser Sachlage wurde als "Flächenkompensation" in räumlichem Zusammenhang das genannte Baufeld dem Freiraum zugeordnet, um an dieser Stelle eine Regenerationsmöglichkeit für wertvolle Strukturen zu schaffen. Die besondere Wertigkeit diverser überplanter § 30a NatSchGBln (jetzt § 26 a) Flächen werde auch in der Begründung zum Bebauungsplan dargestellt, es handelte sich hiernach um einen gravierenden Eingriff.
Es werde nicht nachvollziehbar dargelegt, aus welchen Gründen von dieser Entscheidung zugunsten einer Gewerbefläche abgewichen werde. Im Entwicklungsgebiet sei ein erhebliches Potential an Gewerbeflächen vorhanden. Durch weitere Überplanung bisheriger Freiflächen kämen hier neue Potentiale hinzu. Ausgehend von der grundsätzlichen Notwendigkeit des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden, der Berücksichtigung der Belange der Natur und des Umweltschutzes gemäß § 1 Abs. 5 BauGB, sei keine nachweisbare Notwendigkeit einer geänderten Flächenausweisung ersichtlich. Das genannte Baufeld solle weiterhin dem Freiraum zugeordnet und als Grünfläche/Parkanlage ausgewiesen werden.
Abwägung:
Das Gewerbegebiet GE 4 wurde wieder aufgenommen, weil durch die Verlagerung des Großspielfeldes aus dem Landschaftspark in den Bebauungsplan XV-54 dort eine entsprechende Fläche entfallen ist. Die Begründung wurde entsprechend ergänzt. Die Überplanung der Grünfläche ist in die Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung eingeflossen.
Bei den Trockenrasenflächen im Plangebiet handelt es sich um nach § 26a des Berliner Naturschutzgesetzes geschützte Trockenrasengesellschaften, die im räumlichen Zusammenhang erhaltenswert sind. Für alle durch den Bebauungsplan vorbereiteten Maßnahmen, die zur Zerstörung oder erheblichen und nachhaltigen Beeinträchtigung der Biotope führen, ist unabhängig vom Bebauungsplanverfahren eine Genehmigung von Seiten der zuständigen Naturschutzbehörde einzuholen. Der Ermessensspielraum der Genehmigungsbehörde wurde jedoch durch die Abwägungsentscheidung im Bebauungsplan eingeschränkt. Die Vorgehensweise wurde mit den zuständigen Fachbehörden abgestimmt.
Ein vollständiger Ausgleich aller Eingriffe ist innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplanes nicht möglich. Die im Ergebnis darüber hinaus notwendigen Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen werden im Landschaftspark (Bebauungsplan XV-68a und b) durchgeführt.
Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie, Abt. III
Stellungnahme
Die notwendige Freiflächenversorgung des geplanten Wohngebietes sei in die Planung einzustellen, gemäß den geltenden Richtwerten von 6 m²/Einwohner. Hinsichtlich qualitativer und gestalterischer Ansprüche der künftigen Bewohner, seien diese Freiflächen in unmittelbarer Wohnumgebung notwendig und im Bebauungsplan nachzuweisen. Dieser Anspruch könne nicht undifferenziert auf den Landschaftspark übertragen werden, insbesondere vor dem Hintergrund der Entwicklung einer "durchgrünten Stadt", die laut Begründung angestrebt werden soll. Vermarktungsfähiger Wohnraum bedürfe auch einer attraktiven Gestaltung der wohnungsnahen Freiräume.
Abwägung:
In den allgemeinen Wohngebieten soll eine Grundflächenzahl von 0,4 festgesetzt werden. Dadurch wird der Versiegelungsgrad gering gehalten. Nicht überbaubare Grundstücksflächen sind gärtnerisch anzulegen. Die Entwicklung einer durchgrünten Stadt wurde in diesem Bereich möglich. Die notwendigen Freiflächen wurden in der unmittelbaren Wohnumgebung festgesetzt, aber nicht im Bebauungsplan XV-53. Durch die geplanten Festsetzungen im Bebauungsplan XV-68 (jetzt XV-68a und b) wurden ausreichend Freiflächen gesichert, um die Versorgung der Bevölkerung mit wohnungsnahen und siedlungsnahen Freiflächen zu sichern.
Bezirksamt
Treptow, Abt. Bau-, Wohnungswesen und Umwelt, Umweltamt
Stellungnahme
Für das gesamte Plangebiet bestehe Altlastenverdacht (ALV). Nach der beprobungslosen Toxikologischen Umweltbewertung Altlasten (TUBA) werde für die ALV-Flächen überwiegend kein Sanierungserfordernis abgeleitet. Durch Ersterkundungen und Detailuntersuchungen der Schutzgüter Boden und Grundwasser wurden Schadstoffkontaminationen/Altlasten nachgewiesen. Das Gebiet liege in der Schutzzone III der Wasserwerke Johannisthal und Altglienicke. Auf Grund seiner Lage im Urstromtal werde die Grundwasserempfindlichkeit mit hoch beurteilt. Bei allen Baumaßnahmen im BP-Gebiet müsse auf das Schutzgut Trinkwasser besonders Rücksicht genommen werden. Bei allen auf den Grundstücken vollzogenen Maßnahmen, beginnend beim Abriss / bei der Beräumung über den Aushub der Baugrube / die Wasserhaltung bis hin zu den geplanten Nutzungen, insbesondere den sensiblen Nutzungen, seien die in den Gutachten nachgewiesenen Schadstoffkontaminationen zu berücksichtigen bzw. weitere Detailuntersuchungen zu veranlassen. Im Plangebiet seien Teilsanierungen erforderlich. Sie stellten auch die Voraussetzung für die angestrebte Versickerung des Niederschlagswassers aus der Grundstücksentwässerung zur Grundwasseranreicherung dar.
Abwägung:
Es wurde mit der zuständigen Fachbehörde SenStadtUmTech geklärt, dass auf eine Kennzeichnung von Altlasten verzichtet werden kann und Erkenntnisse über vorhandene Altlasten der geplanten Regenwasserversickerung nicht entgegen stehen (siehe Kapitel I.7).
Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie, Abt. VI D
Stellungnahme
Problematisch erscheine die unmittelbare Angrenzung von GE-Gebieten an WA-Gebiete. Die zum Schutz der Wohngebiete getroffene textliche Festsetzung Nr. 7 sei nicht ausreichend, um die Gewährleistung gesunder Wohnverhältnisse, wie sie im Abschnitt II. 4.2, Seite 16, 4. Absatz und im Abschnitt II. 4.3, Seite 18, 4. Absatz bereits beschrieben werden, sicherzustellen. Insbesondere hinsichtlich des Ausschlusses der Emission gesundheitsgefährdender Stoffe sei die textliche Festsetzung Nr. 7 zu allgemein. Daher solle eine weitere textliche Festsetzung mit folgendem Wortlaut eingefügt werden: "In den GE-Gebieten GE 7, GE 8 und GE 9 sowie im südlichen Bereich des GE 5 in einer Breite von ca. 50 m ist die Verwendung von Stoffen nach folgenden Nummern und Klassen der technischen Anleitung zur Reinhaltung der Luft - TA Luft - in der Fassung vom 27. Februar 1986 (ABI. 95 S. 19) nicht zulässig:
Nr. 2.3 Krebserzeugende Stoffe,
Nr. 3.1.4, Klasse I und II, staubförmige anorganische Stoffe,
Nr. 3.1.6, Klasse I, dampf- und gasförmige anorganische Stoffe,
Nr. 3.1.7, Klasse I und II, organische Stoffe."
Bei den genannten Stoffen seien auch in geringen Konzentrationen erhebliche toxische und kanzerogene Wirkungen nicht auszuschließen. Solche Gefährdungen müssten bei Wohnnutzungen und insbesondere bei besonderen Anforderungen an die Schutzbedürftigkeit von vorhandenen oder geplanten Nutzungen, wie z. B. Krankenhäuser, Pflegeheime, Seniorenheime, Kindertagesstätten, Schulen u. ä. ausgeschlossen werden.
Abwägung:
Dem Hinweis wurde durch Aufnahme einer textlichen Festsetzung gefolgt, um die Verwendung von gesundheitsgefährdenden Stoffen in einer Entfernung von ca. 50 m zu empfindlichen Nutzungen auszuschließen. Die Abgrenzung der Teilfläche GE 7 wurde entsprechend geändert, sodass entlang der Straße am Flugplatz und der Planstraße West 4 Übereinstimmung zwischen der Nutzungsgliederung und dem Ausschluss dieser Stoffe besteht.
Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie, Abt. II A
Stellungnahme
Der Bebauungsplan XV-53 sei aus den gegenwärtigen Darstellungen des Flächennutzungsplanes nicht entwicklungsfähig. Parallel zum Bebauungsplan werde der Flächennutzungsplan geändert (Parallelverfahren). Die beabsichtigten Festsetzungen des Bebauungsplanes entsprächen grundsätzlich den Zielen der im Verfahren befindlichen Flächennutzungsplan-Änderung. Im nordöstlichen Teil des Planbereiches sei die Abgrenzung zwischen Grün- und gewerblicher Nutzung gegenüber der im Verfahren befindlichen Flächennutzungsplan-Änderung geändert worden, sodass die Flächennutzungsplan-Änderung erneut überarbeitet werden müsse (2. öffentliche Auslegung). Bis zum Abschluss des Verfahrens zur Flächennutzungsplan-Änderung (Zustimmung des Abgeordnetenhauses) sei eine Festsetzung des Bebauungsplanes nicht möglich.
Abwägung:
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen und in die Begründung eingearbeitet.
Berliner Wasser
Betriebe, BEWAG, Blockheizkraftwerks- Träger- und Betreibergesellschaft
Stellungnahme
Im Plangebiet befänden sich Wasserversorgungsanlagen und Entwässerungskanäle. Die Fernwärmeleitungen seien in einem guten Zustand. Die Primärleitungen wurden 1995 vollständig erneuert. In der Begründung müsse auf den vorhandenen Leitungsbestand und die Notwendigkeit seiner Berücksichtigung bei der weiteren Planung hingewiesen werden.
Abwägung:
Es erfolgte eine Erfassung des gesamten Leitungsbestandes. Ein Erfordernis, neue Leitungen und Kanäle auf den künftigen Baugrundstücken zu verlegen, besteht nicht. Die vorhandenen Straßenräume reichen hierfür aus. Bestehende Leitungen genießen Bestandsschutz. Es obliegt dem Leitungsträger entsprechend den rechtlichen Regelungen eine Belastung der Grundstücke mit einem Leitungsrecht herbeizuführen. In der Begründung wurde auf den vorhandenen Leitungsbestand in allgemeiner Form hingewiesen.
Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie IV B;
Berliner Wasser
Betriebe
Stellungnahme
Das Planungsgebiet liege in der weiteren Schutzzone der Wasserschutzgebiete Johannisthal und Alt-Glienicke. Es werde davon ausgegangen, dass die Flächenversiegelung so gering wie möglich gehalten wird und gering belastetes Niederschlagswasser vollständig dezentral auf den einzelnen Grundstücken versickert wird.
Abwägung:
Der zulässige Versiegelungsgrad im Gewerbegebiet liegt unter dem Höchstwert nach § 17 BauNVO. Zudem wurde die Möglichkeit einer Überschreitung durch eine textliche Festsetzung begrenzt. Die Versickerung des anfallenden Niederschlagswassers auf den einzelnen Baugrundstücken wurde ebenfalls durch eine textliche Festsetzung gesichert.
Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie II E
Stellungnahme
Es sei zu prüfen, inwieweit die Festsetzung von Dachbegrünung als Kompensationsmaßnahme wirksam werden kann, da im Gewerbegebiet eher von zahlreichen technischen Aufbauten ausgegangen werden muss, was entsprechend in der Bilanzierung zu berücksichtigen ist.
Abwägung:
In der Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung wurde keine vollständige Begrünung der Dächer zugrunde gelegt.
Die Auswertung der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange führte für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes XV-53a zu folgenden Änderungen:
- Verringerung der Breite der Straße am Flugplatz von 18 m auf 16 m
- Verschiebung der Planstraße West 2 um 7 m nach Süden
- Genaue Bestimmung des räumlichen Geltungsbereiches im Bereich des Bogens am
Segelfliegerdamm
- Verbreiterung der Breite der Planstraße West 4 von 18 m auf 20 m östlich der
Planstraße West 7
- Aufnahme einer textlichen Festsetzung zum Ausschluss gesundheitsgefährdender
Stoffe
- Aufnahme einer textlichen Festsetzung zur Versickerung von Regenwasser auf der
Grundlage einer Entwässerungskonzeption
II.1.4 Ergebnis weiterer Abstimmungen
Nach Abschluss der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange fanden Abstimmungen statt, die zu weiteren Änderungen des Bebauungsplanes führten:
- Änderung der Höhenfestsetzung von einer einheitlichen Traufhöhe von 12 m in eine
Festsetzung differenzierter Oberkanten (siehe Kapitel II.3)
- Änderung der Bezugshöhe für die Festsetzung von Traufhöhen und Oberkanten.
Statt bezogen auf die Gehweghöhe wurde die Gebäudehöhe bezogen auf
Meter über Normal Null bestimmt
- Differenzierung der Festsetzung einer GFZ in Festsetzung von GFZ und BMZ
- Veränderung der Breite von Vorgartenzonen (siehe Kapitel II.3.4)
- Geringfügige Korrekturen der Baufelder zur Anpassung an die Straßenachsen
- Begrenzung der Überschreitungsmöglichkeit der GRZ im Gewerbegebiet auf 20 vom
Hundert zur Anlage von Versickerungsflächen (siehe Kapitel II.3.1 und II.3.8)
- Anrechnung von Staffelgeschossen auf die GFZ aufgrund der geänderten
Rechtslage (siehe Kapitel II.2)
- Streichung der Festsetzung der offenen Bauweise, da hierfür ein städtebauliches
Erfordernis nicht bestand
- Korrektur der Begrenzung der Pflanzbindung im GE 5
- Streichung einer mit einem Fahrrecht zu belastenden Fläche im GE 5
- Änderung der Bezugsgröße für die Festsetzung von Baumpflanzungen. Statt der
nicht überbaubaren Grundstücksfläche erfolgte die Festsetzung bezogen auf die
Grundstücksfläche.
II.1.5 Öffentliche
Auslegung (§ 3 Abs. 2 BauGB) 1998
Die öffentliche Auslegung für den Bebauungsplan XV-53a fand in der Zeit vom 13. Oktober bis 13. November 1998 in den Räumen der Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr in der Württembergischen Straße 6 statt. Zeitgleich konnte der Bebauungsplan auch im Info-Center Berlin-Adlershof im WBC Rudower Chaussee 25 eingesehen werden. Es gingen 28 schriftliche Stellungnahmen ein, deren wesentliche Inhalte im Folgenden thematisch gegliedert wiedergegeben und zum damaligen Zeitpunkt wie folgt abgewogen wurden:
Städtebau
Anregung zur Gebäudehöhe in der Straße am Flugplatz
(1); 9 Stellungnahmen
Eine Höhe von 11 m über Gehweg solle nicht überschritten werden.
Abwägung:
Die Abstandsfläche von 1 H ist gewährleistet. Die Ausrichtung der künftig zulässigen Gebäude beeinträchtigt nicht die Belange der Belichtung und Belüftung gegenüberliegender Bebauung. Trotz rechtlicher Unbedenklichkeit von 12 m Regelhöhe wird den Anregungen gefolgt und die Traufhöhe im GE 1 und GE 4 auf 11 m reduziert, um den Übergang von Wohn- und Gewerbenutzung fließender zu gestalten.
Der Anregung wurde gefolgt.
Anregung zur Gebäudehöhe in der Straße am Flugplatz (2);
7 Stellungnahmen
Die Ausnahme zur Überschreitung auf bis zu 13,5 m über Gehweg solle entfallen.
Abwägung:
Die Gewerbegeschosse (insbesondere für innovative Technologie) benötigen größere Raumhöhen; 4 Geschosse sollten zumindest im Ausnahmefall weiterhin möglich sein. Analog zur Traufhöhe wurde die ausnahmsweise zulässige Höhe um 1 m auf 12,5 m reduziert.
Die Ausnahme schafft Flexibilität.
Der Anregung wurde teilweise gefolgt.
Anregung zur Gebäudehöhe in der Straße am Flugplatz
(3); 2 Stellungnahmen
Es sollten nur 2 bzw. 3 Geschosse errichtet werden können.
Abwägung:
Gegenüber der Regelhöhe im Entwicklungsbereich von 15 m wurde bereits deutlich abgestuft; eine weitere Abstaffelung unter 11 m Regelhöhe ist städtebaulich nicht vertretbar. Die Anlage großzügiger (6 m) breiter Vorgärten prägt den Straßenraum positiv.
Der Anregung wurde teilweise gefolgt.
Anregung zum Siedlungscharakter; 9 Stellungnahmen
Das Gebiet westlich der Straße am Flugplatz sei fast ausschließlich durch Einfamilienhäuser geprägt. Diesem Siedlungscharakter müsse der Bebauungsplan stärker entsprechen.
Abwägung:
Mit Rücksicht auf die Wohnnutzungen wurden weitgehende Nutzungsbeschränkungen gesichert. Die zulässige Gebäudehöhe wurde weiter reduziert. Der Ausschluss der Verwendung bestimmter Stoffe im Randbereich ist gesichert. Zudem ist eine deutliche Unterscheidung von Wohnnutzung und gewerblicher Nutzung auch historisch vorgegeben und eine Verbesserung des gesamten Wohnumfeldes vorgesehen.
Der Anregung wurde teilweise gefolgt.
Anregung zur Wohnnutzung; 3 Stellungnahmen
Statt gewerblicher Nutzung sollten auf den unbebauten Flächen Einfamilien-/ Dppelhäuser bzw. Zweigeschosswohnungen entstehen.
Abwägung:
Entsprechend dem bisherigen Gebietscharakter, dem Bestand, dem Flächennutzungsplan, dem Konzept für den Entwicklungsbereich, sollte an dieser Stelle gewerbliche Nutzung gesichert werden. Die Wohnstandorte sind in anderen Bereichen vorgesehen.
Der Anregung wurde nicht gefolgt.
Umwelt
Anregung zur Lufthygiene (1); 9 Stellungnahmen
Die textliche Festsetzung Nr. 26 sollte auf eine Breite von 50 m erweitert werden.
Abwägung:
Der Abstand von den privaten Grundstücken zum Gewerbegebiet, ohne Ausschluss der Verwendung bestimmter Stoffe, beträgt mindestens 46 m und ist damit ausreichend.
Der Anregung wurde nicht gefolgt.
Anregung zur Lufthygiene (2); 2 Stellungnahmen
Wird die Straßenbreite der Straße am Flugplatz geringer (13 m), müsse die Breite des Schutzstreifens ausgedehnt werden.
Abwägung:
Die Straßenbreite wurde nicht verändert (siehe Abschnitt Verkehr), damit entfällt die Erforderlichkeit zur Ausdehnung des Schutzstreifens.
Der Anregung wurde nicht gefolgt.
Anregung zur Lufthygiene (3); 5 Stellungnahmen
Die textliche Festsetzung sollte um das GE 9 erweitert werden.
Abwägung:
Das GE 9 wurde in die textliche Festsetzung aufgenommen.
Der Anregung wurde gefolgt.
Anregung zum Schallschutz; 1 Stellungnahme
Schallschutz- sowie Schutzmaßnahmen gegen Abgase seien aufgrund der relativ dicht an der Straße stehenden Häuser in der Straße am Flugplatz nicht möglich.
Abwägung:
Aufgrund der durch den Bebauungsplan vorbereiteten Veränderungen war ein Anstieg des Verkehrsaufkommens zu erwarten. Zuverlässige Prognosen über die künftige Verkehrsbelastung waren zum damaligen Zeitpunkt jedoch äußerst schwierig. Bei Vorliegen der notwendigen Voraussetzungen ergreift die zuständige Straßenverkehrsbehörde weitere begründete verkehrslenkende Maßnahmen. Dem Straßen- und Grünflächenamt Treptow wurde darüber hinaus empfohlen, im Rahmen der Erstellung der Bauplanungsunterlagen eine Prüfung nach der 16. BImSchV vorzunehmen. Im Ergebnis dieser Prüfung wird beurteilt, in welchem Umfang und in welcher Art weitere lärmmindernde Maßnahmen erforderlich sind.
Anregung zu den Energieträgern; 1 Stellungnahme
Es wird gefordert, Festsetzungen zum Einsatz regenerativer Energieträger in den Bebauungsplan aufzunehmen.
Abwägung:
Im Planungsrecht gibt es hierfür keine ausreichende Rechtsgrundlage. Es besteht die Möglichkeit zum Erlass einer gesonderten Rechtsverordnung auf anderer rechtlicher Basis (Energiespargesetz).
Der Anregung wurde nicht gefolgt.
Anregung zum Erhalt der Pappeln (1); 16 Stellungnahmen
Die Pappeln in der Straße am Flugplatz sollten aus ökologischen Gründen und als das Stadtbild wesentlich prägende markante Linie erhalten werden.
Abwägung:
Im Rahmen der Erstellung der Bauplanungsunterlagen wurde eine Straßenplanung erarbeitet, die den weitgehenden Erhalt der Pappeln ermöglicht. Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche ist nicht Gegenstand des Bebauungsplanes.
Der Anregung wurde gefolgt.
Anregung zum Erhalt der Pappeln (2); 4 Stellungnahmen
Die Fahrbahnbreite sollte zugunsten eines Baumstreifens reduziert werden.
Abwägung:
Die Pappeln könnten auch ohne Reduzierung der Fahrbahn bei einer Straßenbreite von 16 m erhalten werden. Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche ist nicht Gegenstand des Bebauungsplanes.
Der Anregung wurde nicht gefolgt.
Anregung zur rechtlichen Sicherung der Pappeln; 1 Stellungnahme
Die Pappelreihe sollte durch Festsetzung planungsrechtlich gesichert werden.
Abwägung:
Die Bebauungsplanunterlagen für die Straße am Flugplatz, in denen der Erhalt der Pappeln vorgesehen ist (Ausnahme: Einmündung Planstraße West 4), wurde eingereicht, damit ist eine hinlängliche Sicherung gegeben. Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche ist nicht Gegenstand des Bebauungsplanes.
Der Anregung wurde nicht gefolgt.
Anregung zum Baumschutz (1); 10 Stellungnahmen
Alle vorhandenen Alt- und Alleebäume müssten erhalten bleiben, in die Planung integriert und durch textliche Festsetzung gesichert werden. Generell sei der Bestandsschutz, dem Gebot der Vermeidung folgend, einer Neupflanzung vorzuziehen.
Abwägung:
Bestimmte bestehende, ökologisch hochwertige Baumbestände, die auch eine gestalterisch prägende Funktion haben, sollen durch besondere Festsetzungen gesichert werden. Darüber hinaus ist unter Berücksichtigung der bestehenden Bäume eine bestimmte Zahl von Baumpflanzungen vorzunehmen. Dem Baumschutz wird hierdurch in ausreichendem Umfang Rechnung getragen und die für den Städtebau erforderliche Flexibilität bleibt gewährleistet.
Der Anregung wurde nicht gefolgt.
Anregung zum Baumschutz (2); 10 Stellungnahmen
Besonders in Anbetracht der sich durch die Autobahnplanung entlang des Teltowkanals verschlechternden Luftverhältnisse sei die große Blattoberfläche der bestehenden Bäume erforderlich.
Abwägung:
Die Folgen des Autobahnbaus sind in einem separaten Verfahren zu prüfen und abzuwägen.
Der Anregung wurde nicht gefolgt.
Eingriff in Natur
und Landschaft
Anregung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung,
Umweltschutz und Technologie (1)
Bei der Bewertung des Eingriffs bestehe Unklarheit hinsichtlich der Aussage, dass Kompensationsmaßnahmen auf den Bauflächen des Innenbereiches Ausgleichsfunktionen für Eingriffe auf Bauflächen des Außenbereiches übernehmen. Die Bewertung sei zu differenzieren.
Abwägung:
Die Bewertung des Eingriffs ist differenziert nach Innenbereich und Außenbereich erfolgt. Bei der Bilanzierung übernehmen Maßnahmen auf Bauflächen des Innenbereiches auch Ausgleichsfunktion für Eingriffe, die auf Bauflächen erfolgen, die nach § 35 BauGB zu beurteilen sind. Ergänzend sind “§ 30a-Biotope” (jetzt § 26a) und das Landschaftsbild erfasst und bewertet worden. Diese Eingriffe werden im Plangebiet nicht ausgeglichen, aber aufgrund der Ausgleichsmaßnahmen im Landschaftspark (Bebauungsplan XV-68, jetzt XV-68a und b) hingenommen.
Der Anregung wurde nicht gefolgt.
Anregung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung,
Umweltschutz und Natur (2)
Die Eingriffsproblematik sei innerhalb des Bebauungsplanes zu bewältigen. In Bezug auf die Straßen könnten Bäume und Regenwasserversickerung nur einbezogen werden, wenn diese Maßnahmen festgesetzt oder durch vertragliche Regelungen gesichert sind.
Abwägung:
Aufgrund von Maßnahmen, die das Land Berlin im Zusammenhang mit dem Straßenbau durchführen will, wird der Eingriff durch die Verkehrsflächen im Rahmen dieses Bebauungsplanverfahrens hingenommen. Ergänzender Festsetzungen bedarf es nicht.
Der Anregung wurde nicht gefolgt.
Anregung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung,
Umweltschutz und Natur (3)
Straßenbäume seien grundsätzlich investiver Teil der Straßenbaumaßnahme und könnten nicht generell als Ausgleichsmaßnahme anerkannt werden.
Abwägung:
Im Bebauungsplan sind keine Straßenbäume festgesetzt. Sie sind in die Bilanzierung daher auch nicht als Ausgleichsmaßnahme eingestellt.
Der Anregung wurde gefolgt.
Anregung zum Eingriff in Natur und Landschaft -
Umsetzung (4); 1 Stellungnahme
Die Umsetzung von Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen des Bebauungsplanes XV-53a im Landschaftspark stelle einen Eingriff in Natur und Landschaft dar.
Abwägung:
Durch die Anlage des Landschaftsparks erhält das Areal eine höhere Qualität und wird für die Öffentlichkeit nutzbar. Dieses geht auch mit Veränderungen in Natur und Landschaft einher. Die angedeutete Alternative, das Gelände des Parkes im gegenwärtigen Zustand zu belassen, ist nicht vertretbar. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens für den Landschaftspark wurde auch eine Eingriffs-/Ausgleichbilanzierung erstellt.
Der Anregung wurde nicht gefolgt.
Anregung zum Eingriff in Natur und Landschaft -
Abwägung (5); 1 Stellungnahme
Da genügend Potential für Gewerbeflächen zur Verfügung stehe sei nicht nachvollziehbar, dass wertvolle Biotopflächen bebaut und gleichzeitig an anderer Stelle mit großem Aufwand neu geschaffen werden.
Abwägung:
Für den Entwicklungsbereich Johannisthal/Adlershof wurde ein städtebauliches Gesamtkonzept entwickelt, in dem die genannten Aspekte berücksichtigt und im Rahmen der einzelnen Bebauungsplanverfahren geprüft wurden. In diesem Verfahren ist dabei den städtebaulichen Zielen im Gesamtzusammenhang ein höheres Gewicht beigemessen worden als dem Erhalt der Biotopflächen an dieser Stelle.
Der Anregung wurde nicht gefolgt.
Anregung zum Eingriff in Natur und Landschaft (6); 1
Stellungnahme
Es sei aus dem Bebauungsplan nicht ersichtlich, welche konkreten Maßnahmen festgelegt sind, die als Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen außerhalb des Plangebietes dienen.
Abwägung:
Außer den Eingriffen in das Landschaftsbild, in die § 30a NatSchG Bln Biotope (jetzt § 26a) und durch die öffentlichen Verkehrsflächen können die durch den Bebauungsplan zulässigen Eingriffe im Plangebiet ausgeglichen werden. Im Rahmen der Gesamtkonzeption für den Entwicklungsbereich ist die Anlage eines Landschaftsparks vorgesehen (Bebauungsplan XV-68 jetzt XV-68a und b), der Ausgleichsfunktionen hat. Aufgrund dieser Planung findet der Ausgleich nicht zu 100 % innerhalb des Plangebietes XV-53a statt. Die zu erwartenden Eingriffe, die im Landschaftspark ausgeglichen werden sollen und die Zuordnung der Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen, werden im Anhang zur Begründung des Bebauungsplanes XV-68a aufgelistet. Eine Zuordnungsfestsetzung im Bebauungsplan XV-53a ist auch im Hinblick auf die Entwicklungsmaßnahme nicht erforderlich.
Der Anregung wurde nicht gefolgt.
Anregung zum Eingriff in Natur und Landschaft (7); 1
Stellungnahme
Durch das Auhagen-Verfahren werde der Blick auf ökologische Zusammenhänge verstellt. Stattdessen solle ein flächen- und schutzgutbezogener verbal-argumentativer Ansatz zur Kompensationsberechnung herangezogen werden.
Abwägung:
Das Auhagen-Verfahren wurde angewendet, um vergleichbare Kriterien zugrunde zu legen. Auf dieser Basis erfolgte auch eine inhaltliche Auseinandersetzung mit dem Eingriff in Natur und Landschaft. Da für wesentliche Teile des Plangebietes aufgrund der Rechtslage nicht der Bestand, sondern die planungsrechtlich zulässige Nutzung (GRZ) mit der künftig zulässigen Nutzung zu vergleichen ist, spielen ökologische Zusammenhänge im Innenbereich zudem nur eine untergeordnete Rolle. Für das Landschaftsbild wurde ein verbal-argumentativer Ansatz gewählt. Der Anregung wurde nicht gefolgt.
Anregung zum Eingriff in Natur und Landschaft (8); 1
Stellungnahme
Das Auhagen-Verfahren sei zu pauschal angewendet worden.
Abwägung:
Eine stärkere Differenzierung im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens würde nicht zu einer höheren Genauigkeit führen.
Der Anregung wurde nicht gefolgt.
Anregung zur Dachbegrünung; 2 Stellungnahmen
Das Maß der Dachbegrünung sei nicht verbindlich festgelegt worden. Die textliche Festsetzung sollte eine prozentuale Mindestangabe enthalten, da sonst der pauschale Ansatz von 30 % eventuell nicht erreicht wird bzw. nicht zur Berechnung des Ausgleichs herangezogen werden kann.
Abwägung:
Für die angeregte Ergänzung ist keine Rechtsgrundlage vorhanden, sodass der Anregung nicht gefolgt werden kann. Der Anteil von 30 % Dachbegrünung resultiert aus Erfahrungswerten aus anderen konkreten Bauvorhaben im Entwicklungsbereich.
Es kann daher davon ausgegangen werden, dass dieser Anteil auch ohne zwingende Festsetzung realisiert wird. Für das Landschaftsbild wird ein verbal-argumentativer Ansatz gewählt.
Der Anregung wurde nicht gefolgt.
Anregung zur Versiegelung; 2 Stellungnahmen
Die Versiegelung in der Wasserschutzzone III, die auch das Plangebiet einschließt, solle so gering wie möglich gehalten werden.
Abwägung:
Der Lage in der Wasserschutzzone III wurde dadurch Rechnung getragen, dass der zulässige Versiegelungsgrad unter dem Höchstwert nach § 17 BauNVO liegt und die Möglichkeit einer Überschreitung durch eine textliche Festsetzung begrenzt wird. Zudem wird die Versickerung des anfallenden Niederschlagswassers auf den einzelnen Baugrundstücken durch eine Festsetzung gesichert.
Der Anregung wurde nicht gefolgt.
Verkehr
Anregung zur Straße am Flugplatz – Straßenbreite; 11
Stellungnahmen
Es wird gefordert, die Straßenbreite von 13,0 m für die Straße am Flugplatz beizubehalten.
Abwägung:
Eine Straßenbreite von 16,0 m ist erforderlich, um den unterschiedlichen Anforderungen an den Straßenraum gerecht zu werden. Neben der Fahrbahn sind zur sicheren Führung des Fußgängerverkehrs befestigte Gehwege erforderlich. Für den ruhenden Verkehr werden einseitig durch Baumpflanzungen unterbrochene Parkmöglichkeiten vorgesehen. Die Einordnung der bestehenden Pappeln erfordert zusätzlichen Raum.
Der Anregung wurde nicht gefolgt.
Anregung zur Straße am Flugplatz - Lkw-Durchgangsverkehr;
9 Stellungnahmen
Es wird gefordert, den Durchgangsverkehr durch die neu geplanten Straßen zu leiten und dem Lkw-Verkehr in der Straße am Flugplatz entgegen zu wirken, z. B. durch die Sperrung der Straße am Flugplatz für den Lkw-Verkehr (Ausnahme: Anlieger).
Abwägung:
Eine intensive Nutzung der Straße am Flugplatz durch Lkw-Verkehr ist auf Grund der angrenzenden Wohnnutzung nicht gewollt. Die Zufahrt zu den an die Straße am Flugplatz grenzenden Gewerbegebieten sollte über die Planstraßen West 2 und West 7 erfolgen. Ggf. erforderliche verkehrslenkende Maßnahmen, wie z. B. die Sperrung für den Lkw-Verkehr, können im Bebauungsplan nicht festgesetzt werden.
Der Anregung wurde nicht gefolgt.
Anregung zur Straße am Flugplatz – Durchgangsverkehr;
10 Stellungnahmen
Um zu verhindern, dass die Straße am Flugplatz als “Schleichweg” zum Segelfliegerdamm genutzt wird, seien folgende Maßnahmen erforderlich:
-
Festsetzung eines
verkehrsberuhigten Bereiches
-
Tempo 30 Zone
-
Sperrung für den
Durchgangsverkehr
-
Bauliche Maßnahmen
(Verkehrsinseln/Bodenwellen)
Abwägung:
Verkehrsberuhigte
Bereiche dienen neben der Verkehrsabwicklung auch anderen Funktionen wie zum
Aufenthalt, zum Spiel oder zur Kommunikation. Diese Funktionsvielfalt ist
aufgrund der künftigen Belastung nicht möglich. Um zu verhindern, dass die
Straße am Flugplatz als Schleichweg genutzt wird, erfolgte keine direkte
Anbindung an die Planstraße West 7. Zudem sind keine separaten Abbiegespuren
von den Hauptverkehrsstraßen in die Straße am Flugplatz vorgesehen. Diese und
die anderen angeregten verkehrslenkenden Maßnahmen sind im Bebauungsplan nicht
festsetzbar.
Die Begründung zum
Bebauungsplan wurde entsprechend ergänzt.
Anregung zu
Straßenkreuzungen; 1 Stellungnahme
Auf
Straßenkreuzungen solle weitestgehend verzichtet werden, um einen besseren
Verkehrsfluss zu erreichen. Analog zu einer Stadt in Westfalen wird angeregt,
nur Straßeneinmündungen vorzusehen.
Abwägung:
Das prognostizierte
Verkehrsaufkommen kann durch die vorgesehenen Straßen abgewickelt werden. Der Anregung
wurde nicht gefolgt.
Anregung zu den
Radwegen; 4 Stellungnahmen
Es werden Angaben
zu Radwegen vermisst.
Abwägung:
Die Einteilung der
Verkehrsfläche ist nicht Gegenstand der Festsetzungen. Grundsätzlich ist jedoch
anzumerken, dass das Verkehrsaufkommen im Plangebiet künftig nicht so hoch sein
wird, dass die Anlage von separaten Radwegen erforderlich wird. Eine Ausnahme
bilden die Planstraßen West 2 und West 7. Die Straßenbreite berücksichtigte die
in der Vorplanung für diese Straßen vorgesehenen Radwege.
Die Begründung zum
Bebauungsplan wurde entsprechend ergänzt.
Verfahren
Anregung zum
Flächennutzungsplan 94; 1 Stellungnahme
Der Bebauungsplan
sei im Hinblick auf die gewerbliche Nutzung/Grünfläche nicht aus dem
Flächennutzungsplan entwickelbar.
Abwägung:
Mit der 2.
öffentlichen Auslegung der Änderungen zum Flächennutzungsplan wurde dieser
angepasst und entspricht den künftigen Festsetzungen des Bebauungsplanes.
Der Anregung wurde
nicht gefolgt.
Anregung zum
Landschaftsschutzgebiet; 1 Stellungnahme
Die Baugrenze des
Gewerbegebietes rage in das zukünftige Landschaftsschutzgebiet.
Abwägung:
Falls ein
Landschaftsschutzgebiet ausgewiesen wird, wird dies den äußeren Grenzen des
Landschaftsparks entsprechen. Die Anregung ist hinfällig, da das Baugebiet der
Grenze des Landschaftsschutzgebietes entspricht.
II.1.6 Erneute öffentliche Auslegung 1999
Die erneute öffentliche Auslegung des Bebauungsplanes XV-53a fand in der Zeit vom 8. Juni 1999 bis einschließlich 8. Juli 1999 statt. Planzeichnung und Begründung konnten bei der Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr in der Württembergischen Straße 6 eingesehen werden. Ergänzend lagen in diesem Zeitraum Kopien im Info-Center Adlershof aus. Entsprechend der Amtsblattveröffentlichung vom 28.05.1999 konnten gemäß § 3 Abs. 3 BauGB Stellungnahmen zu den geänderten bzw. ergänzten Teilen des Bebauungsplanentwurfs vorgebracht werden. 21 Bürger nahmen Einsicht in den ausgelegten Bebauungsplanentwurf.
Von insgesamt 11 schriftlichen Stellungnahmen befasste sich lediglich ein Einwender mit den nach der Beteiligung der Bürger gemäß § 3 Abs. 2 BauGB geänderten Planinhalten. Dieser regte an, den Fußgängerbereich mit einem Fahrrecht zugunsten der Anlieger zu belasten. Diese Anregung ist mittlerweile obsolet, da hier zukünftig Straßenverkehrsfläche festgesetzt werden soll.
Zwei weitere Stellungnahmen betrafen unveränderte Planinhalte, trugen hierzu jedoch ergänzende Hinweise vor. Sie wurden daher geprüft und in die Abwägung einbezogen. Für ein gewünschtes Leitungsrecht einer vorhandenen Leitung unter künftigem Straßenland besteht kein Erfordernis. Der Hinweis, es sei für die Wohnbebauung ursprünglich eine Siedlung von Ein- und Zweifamilienhäusern mit Gartenstadtcharakter vorgesehen, trifft weder zu, noch könnte es zwingende Vorgabe für die Abwägung sein. Ein Erfordernis von lärmreduzierenden Maßnahmen ist während der Planaufstellung geprüft worden. In diesem Zusammenhang sind alle abwägungserheblichen Belange berücksichtigt worden.
In den übrigen Stellungnahmen wurden aus den bisher durchgeführten Verfahrensschritten bereits bekannte Argumente wiederholt oder es wird ausdrücklich bestätigt, dass keine Bedenken bestehen.
In die Auswertung sind alle Stellungnahmen eingegangen, die bis zum 4. August 1999 vorlagen.
II.1.7 Erneute Beteiligung der Träger öffentlicher Belange 2003
Industrie- und
Handelskammer zu Berlin – IHK
Stellungnahmen
gleichen Inhaltes durch die Handwerkskammer Berlin und die Senatsverwaltung für
Wirtschaft, Arbeit und Frauen, Abt. IV B 2
Stellungnahme:
Bedenken erheben wir dagegen, dass die Wohngebiete WA 6 und WA 7 direkt an die Gewerbegebiete GE 3/GE 4 und GE 2/GE 6 angrenzen. Nach unserer Ansicht entsteht aus dieser Anordnung der Baugebiete eine städtebaulich konfliktreiche Situation, die vermieden werden kann. Die unmittelbare Nachbarschaft von Wohn- und Gewerbegebieten beeinträchtigt die Nutzbarkeit sowohl des Wohn- als auch des Gewerbegebietes und schafft für beide Baugebiete minderwertige Standortqualitäten, die auch die wirtschaftliche Verwertung dieser Flächen beeinträchtigen. Wir regen deshalb an, dass auf die Wohngebiete WA 6 und WA 7 westlich der zukünftigen Straße Melli-Beese-Ring (Planstraße West 7) verzichtet wird und diese Bauflächen den Gewerbegebieten GE 2/GE 3 zugeordnet werden. Wir sprechen uns für eine eindeutige Trennung zwischen den Wohn- und Gewerbegebieten durch die Planstraße West 7 aus. Gegen eine Nutzungsbeschränkung in den Teilen der Gewerbegebiete an der Planstraße West 7 aus Gründen des Immissionsschutzes würden wir keine Einwendungen erheben.
Abwägung:
Der Bebauungsplan sieht bereits eine Reihe von Regelungen vor, die Nachbarschaft von Gewerbe und Wohnen verträglich zu gestalten. So ist im unmittelbar an das Wohnen angrenzenden Streifen in einer Tiefe von 30 m nur Gewerbe zugelassen, welches das Wohnen nicht wesentlich stören darf. Vergnügungsstätten, die besonders in den Abend- und Nachtstunden durch Belästigungen (z. B. Verkehrsaufkommen) das Wohnen nachhaltig stören können, sind gänzlich ausgeschlossen. Auch ist die Verwendung schädlicher Stoffe in der direkten Nachbarschaft zum Wohnen nicht zulässig. Schließlich ist – über die Abstandregelungen der Bauordnung hinausgehend – ein 6 m breiter Streifen im Anschluss an die Wohngebiete nicht überbaubar und u. a. von Stellplätzen freizuhalten.
Die Vorprägung des Gebietes durch die vorhandene gewerbliche Nutzung ist differenziert zu betrachten. Während Johannisthal Synchron sowohl von der Nutzung als auch vom Gebäudetyp (zwei- bis dreigeschossiger Bürokomplex, der gerade umfänglich modernisiert worden ist mit parkähnlicher Außenanlage) absolut „wohnverträglich“ ist, kann dies für die Gewerbebetriebe im GE 2 nicht angenommen werden (z. B. Gerüstbaufirma). Von daher wird die Abwägung differenziert vorgenommen. So wird auf die Festsetzung des allgemeinen Wohngebietes WA 6, das nördlich der zukünftigen Walter-Huth-Straße und westlich des Melli-Beese-Ringes angrenzt, verzichtet und der „Schutzstreifen“, in dem nur das Wohnen nicht wesentlich störendes Gewerbe zulässig ist, wird zukünftig durchgängig in einer Tiefe von 30 m westlich des Melli-Beese-Ringes festgesetzt. Eine weitere Einschränkung der gewerblichen Nutzung soll in diesem Bereich nicht erfolgen, um eine möglichst große Offenheit für die Ansiedlung neuer Betriebe zu ermöglichen, da die vorhandene Gewerbenutzung größtenteils abgängig ist. Das Gewerbegebiet südlich der künftigen Walter-Huth-Straße soll hingegen auch künftig einen anderen, wohnverträglichen Charakter behalten und auch der sensibleren gewerblichen Nutzung von Johannisthal Synchron entgegenkommen. Zukünftig werden in diesem gesamten Bereich nur gewerbliche Nutzungen ermöglicht, die das Wohnen nicht wesentlich stören sowie sonstige Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude. Mit diesen Änderungen des Bebauungsplanes wird der Anregung zur Konfliktentschärfung gefolgt.
Senatsverwaltung
für Wirtschaft, Arbeit und Frauen, Abt. IV B 2,
Stellungnahme
gleichen Inhaltes durch BA Treptow-Köpenick, Abt. Bauen und Stadtentwicklung,
Bezirksstadtrat
Stellungnahme:
Zur Konfliktvermeidung schlage ich deshalb vor, die Festsetzung der Flächen WA 6 und 7 in Mischgebietsflächen umzuwandeln. Damit wird zwischen dem Gewerbegebiet (GE 1, 2 und 3) und dem allgemeinen Wohngebiet (WA 1, 2, 3, 4 und 5) ein „Mischgebietspuffer“ gesetzt, der unangenehme Störungen abfangen kann. Darüber hinaus bildet der geplante Melli-Beese-Ring eine natürliche Barriere. Aus meiner Sicht wird auch die Vermarktbarkeit der an das geplante Gewerbegebiet angrenzenden Fläche verbessert. Ein Wohngebiet in knapp 30 m Tiefe zu einem Gewerbegebiet ist wenig attraktiv für zukünftige Nutzer.
Abwägung:
Der Anregung, Mischgebiete auszuweisen wird hingegen nicht entsprochen. Eine Festsetzung als Mischgebiet entspricht nicht dem Typus von Wohnnutzung, der hier angesiedelt werden soll. So ist beispielsweise kein Geschosswohnungsbau, der eine abriegelnde Funktion übernehmen könnte, vorgesehen. Auch könnten Wohnen und Gewerbe nur in etwa ähnlichem Proporz zugelassen werden, um die im Mischgebiet notwendige Durchmischung zu erreichen. Mit der Festsetzung von Mischgebieten würde zwar die Schutzbedürftigkeit der Wohnnutzung verringert, unangenehme Störungen aber keineswegs abgefangen, da das Nebeneinander von Wohnen und Gewerbe bis an den Melli-Beese-Ring fortgesetzt würde.
Handwerkskammer
Berlin
Stellungnahme:
Nicht zuletzt sollte auch die Realisierung eines Pflanzstreifens entlang des künftigen Melli-Beese-Rings und angrenzend an die öffentliche Parkanlage zwischen den Allgemeinen Wohngebieten WA 1 und WA 3 sowie an jene, die östlich an das Allgemeine Wohngebiet WA 5 anschließt, geprüft werden.
Abwägung:
Die oben dargelegten Änderungen des Bebauungsplanes werden als hinreichend zur Konfliktbewältigung betrachtet. Ein Pflanzstreifen im WA 1 und WA 3 wird auch aus städtebaulichen Gründen abgelehnt.
BA
Treptow-Köpenick, Amt für Umwelt und Natur IV 32, Abt. Bauen und Stadtentwicklung,
Bezirksstadtrat und Abt. Umwelt und Grün
sowie interne
Stellungnahme etwa gleichen Inhaltes von SenStadt I E (kein TÖB)
Stellungnahme:
Gemeinbedarfsfläche im LSG und Park:
Die beabsichtigte Festsetzung der Gemeinbedarfsfläche-Kita entspricht an der geplanten Stelle innerhalb des bestehenden Landschaftsschutzgebietes „Ehemaliges Flugfeld Johannisthal“ dem Verbotstatbestand des § 5 Absatz 1 der Schutzgebietsverordnung. Hiernach ist das Errichten von Anlagen (mit Ausnahme einer Naturschutzstation bzw. eines Revierstützpunktes) nicht gestattet. § 7 (1) 4. o. g. Schutzgebietsverordnung ermöglicht ausdrücklich die Errichtung von Spielplätzen im Aktivpark, untersagt aber ausdrücklich eine Bebauung. Auch mit § 7 (1) 5. ist dafür keine Legitimation zu erlangen.
Die „Öko-Kita“ kann auf einem anderen, gleichermaßen ansprechenden Standort direkt hinter dem Landschaftspark, in den allgemeinen Wohngebieten 2 oder 4 angesiedelt werden. Auf eine entsprechende Zufahrt für Versorgungsfahrzeuge ist zu achten.
Abwägung:
Die Aussage ist richtig. Der Bebauungsplan und die geltende Verordnung zum Schutz der Landschaft stehen hinsichtlich der Ausweisung der Gemeinbedarfsfläche nicht in Einklang und durch Planungsrecht besteht keine Möglichkeit, die Unterschutzstellung zu ändern. Insofern war dem Plangeber bewusst, dass sowohl die Festsetzung des Bebauungsplanes als auch deren Vollzug erst erfolgen kann, wenn die entsprechende Fläche nicht mehr Bestandteil des Landschaftsschutzgebietes ist bzw. eine Befreiung in Aussicht gestellt oder erteilt worden ist. Da die rechtlichen Bedenken nicht ausgeräumt werden konnten, wird der Stellungnahme im Grundsatz gefolgt und dieser Standort der Kindertagesstätte im Landschaftspark aufgegeben.
BA
Treptow-Köpenick, Abt. Umwelt und Grün Amt für Umwelt und Natur IV 32 sowie
interne
Stellungnahme von SenStadt I E (kein TÖB) zur Verschiebung des Kinderspielplatzes
in andere Kammern
Stellungnahme:
Die Festsetzung des öffentlichen Spielplatzes ist durch die LSG-Verordnung, § 7, abgedeckt.
Nicht zustimmen können wir der in diesem Zusammenhang beabsichtigten Verortung. Hierbei handelt es sich nicht, wie behauptet, um eine freie Kammer, sondern um eine naturnahe Kammer mit lt. § 26a NatSchGBIn besonders geschützter Trockenrasenvegetation.
Da für den Spielplatz eine für Pflegetechnik benutzbare Zufahrt erforderlich ist, sollte er angrenzend an eine Planstraße verortet werden. Infolge der „vor Ort“ geschaffenen Tatsachen (Baumpflanzungen auf rechtsverbindlich festgesetzter Spielplatzfläche) ist der Spielplatz nach Norden an die künftige Hanuschkestraße zu verschieben.
Abwägung:
Für den Kinderspielplatz werden zukünftig die in der Planung des Landschaftsparks vorgesehen südlichen Kammern mit einer Größe von 1.187 m² und 512 m² (Größen ohne Böschungsbereiche) mit der Zweckbestimmung Kinderspielplatz festgesetzt und die jetzige Kammer aus der Festsetzung und dem Geltungsbereich des Bebauungsplanes XV-53a wieder herausgenommen.
Sowohl die bereits realisierte Parkpromenade als auch der geplante Parkrandweg in einer Breite von 4 m ist für eine Befahrung mit Pflegetechnik ausgelegt. Eine Verschiebung in die künftige Hanuschkestraße ist ausgeschlossen, da hierdurch die von den Stadtfenstern ausgehenden Sichtachsen verbaut würden.
Der Anregung wird insofern entsprochen, als der Standort verschoben wird.
Es resultiert auch eine Geltungsbereichsänderung aufgrund der Anregung.
BA
Treptow-Köpenick, Abt. Bauen und Stadtentwicklung, Bezirksstadtrat sowie
Interne
Stellungnahme zur Straßenbegrenzungslinie von SenStadt VII B (kein TÖB)
Stellungnahme:
Aus verkehrlicher Sicht sieht der Bezirk die Weiterführung des Melli-Beese-Ringes bis zum Groß-Berliner-Damm nach wie vor als erforderlich an. Es wird darauf verwiesen, dass der Segelfliegerdamm unter Berücksichtigung des ursprünglichen Erschließungsnetzes für den Entwicklungsbereich nur als 2-streifige Straße gebaut wird. Da der Segelfliegerdamm zusätzlich als Zuführung zur Anschlussstelle Stubenrauchstraße der A 133 (neu) aus dem Osten Berlins dient, ist es fraglich, ob dieser noch die ins Gewerbegebiet Groß-Berliner-Damm führenden Verkehre von der künftigen Autobahn aufnehmen kann. Es wird davon ausgegangen, dass die Zielplanung der Weiterführung des Melli-Beese-Ringes nach wie vor besteht. Dies ist bei der Feststellung der Straßenbegrenzungslinie am Wendehammer zu berücksichtigen.
Abwägung:
Gerade im Hinblick auf die oben geforderte Verträglichkeit der Erschließung in Bezug auf die angrenzende Wohnnutzung ist die Forderung nicht verständlich. Genaue Belastungszahlen werden im Rahmen eines Verkehrsgutachtens ermittelt. Im Gutachten wird der Nachweis zu erbringen sein, dass auch das nun geplante, stark reduzierte Straßennetz funktionsfähig ist.
Die Trasse für die Weiterführung des Melli-Beese-Rings wird im Bebauungsplan XV-68a-1 von Bebauung freigehalten, um spätere Entwicklungen nicht unmöglich zu machen, die Straßenverkehrsfläche ist jedoch nicht mehr Bestandteil der Festsetzung. Von daher ist die Straßenbegrenzungslinie zum Abschluss der Verkehrsfläche notwendig.
BA
Treptow-Köpenick, Abt. Bauen und Stadtentwicklung, Bezirksstadtrat sowie
Interne
Stellungnahme gleichen Inhaltes von SenStadt VII B (kein TÖB)
Stellungnahme:
Künftige Walter-Huth-Straße: Gemäß Abstimmung bei der BAAG am 22.08.2003 ist die Achse des breiteren Bereichs in dem schmaleren verkehrsberuhigten Bereich ohne Versatz weiterführen.
Abwägung:
Der Anregung wird gefolgt und die Straße mittig – allerdings mit nochmals reduzierten Straßenbreiten – angeordnet.
BA
Treptow-Köpenick, Abt. Bauen und Stadtentwicklung, Bezirksstadtrat
Stellungnahme:
Grundsätzlich wird die verstärkte Ausrichtung zum Wohnungsbau befürwortet. Kritisch wird die Ausweisung der Wohngebiete WA 6 und WA 7 gesehen, da hier Wohngebiete entstehen, die beidseitig emissionsbelastet sein werden. Im Westen werden diese Wohngebiete durch Gewerbe, im Osten durch eine Wohnsammelstraße, den Melli-Beese-Ring belastet. Wird die Autobahn entlang des Teltowkanals realisiert, ist zu erwarten, dass das Verkehrsaufkommen auf dieser Straße darüber hinaus steigen wird.
Abwägung:
Da die Straßenplanung auf eine Durchbindung des Melli-Beese-Ringes verzichtet und die Straßenprofile mit Ausnahme der künftigen Walter-Huth-Straße im westlichen Abschnitt, auf eine reine Erschließungsfunktion ausgelegt sind, ist kein unverträglich hohes Verkehrsaufkommen zu erwarten.
Es ist beabsichtigt, ein Verkehrsgutachten zu beauftragen, das bei Zugrundelegung der geplanten Straßenbreiten, das zu erwartende Verkehrsaufkommen und die daraus resultierenden Belastungen ermitteln soll. Das Ergebnis wird im März 2004 vorliegen und kann vor Festsetzung des Bebauungsplanes berücksichtigt werden. Nach gegenwärtigem Kenntnisstand sind keine wesentlichen Änderungen für den Bereich des Bebauungsplanes XV-53a abzusehen.
Stellungnahme:
Eine andere
Möglichkeit wird in einer stärkeren Einschränkungen der Nutzung von GE 4, 5, 6
(eGE) durch textliche Festsetzungen gesehen. Geruchs- und Lärmemissionen sowie
der Anliegerverkehr sollten auf ein wohnverträgliches Maß gesenkt werden. Hier
sollten ggf. auch flächenbezogene Emissionswerte berücksichtigt werden. Eine
Möglichkeit wäre die Festsetzung des Lärmpegels nach Punkt 5.3/4 nach dem
Handbuch für die Verbindliche Bauleitplanung.
Abwägung:
Die Verträglichkeit von Wohnen und Gewerbe soll durch andere Festsetzungen, als die hier angeregten, hergestellt werden. Dies ist in der Abwägung oben näher beschrieben.
Stellungnahme:
Der künftige Melli-Beese-Ring endet an der nördlichen Grenze des Bebauungsplangebietes. Eine Weiterführung ist offensichtlich nicht geplant. Dies steht im Widerspruch zum Übersichtsplan des gesamten Entwicklungsgebietes Adlershof, der die Straße als Hauptsammelstraße einstuft und als solche eine wichtige Verbindung mit dem Groß-Berliner-Damm darstellt. Durch das Abhängen dieser Hauptsammelstraße wird jetzt das gesamte Planungsgebiet westlich des Parks über den Segelfliegerdamm im Westen, und damit über Gewerbegebiete, erschlossen. Dies führt insbesondere abends zu ungünstigen Situationen gerade für Radfahrer und Frauen. Die Attraktivität der Wohngebiete am Park wird deutlich herabgesetzt. Mehrere große zusammenhängende Wohngebiete sollten nicht in erster Linie über Gewerbegebiete erschlossen werden.
Abwägung:
Es ist ja gerade erklärtes Ziel der Planung und politische Vorgabe, den Erschließungsaufwand deutlich gegenüber vorausgegangenen Planungen (wie sie möglicherweise noch dem Bezirk vorliegen) zu reduzieren. Dies wird dokumentiert im aktuellen Entwicklungsplan mit Beschluss der Steuerungsrunde vom 3. April 2003, der die Durchbindung des Melli-Beese-Ringes an den Groß-Berliner Damm nicht mehr vorsieht. Hierin dokumentiert sich eine bewusste Änderung der Planung aufgrund veränderter Prämissen, aber kein Widerspruch. Die Fortführung des Melli-Beese-Ringes in Richtung Groß-Berliner-Damm bleibt optional erhalten und kann zu einem Zeitpunkt realisiert werden, wenn sie erforderlich und finanzierbar wird.
Der Segelfliegerdamm wird keinesfalls nur von gewerblicher Nutzung flankiert. Auch wenn die künftige Walter-Huth-Straße auf einer Strecke von ca. 200 m beidseitig als Gewerbegebiet festgesetzt werden soll, handelt es sich bei der vorhandenen südlichen Nutzung in gerade sanierten historischen Gebäuden um eine reine Büronutzung, von der keinerlei bedrohliche Ausstrahlung ausgeht. Die Situation ist weder unüblich noch für Frauen und Radfahrer unzumutbar. Eine Minderung der Attraktivität der Wohngebiete am Park wird nicht gesehen, da die Erschließung sowohl über Gewerbegebietsflächen als auch über Wohnbauflächen erfolgt.
Stellungnahme:
Zwischen den
Wohngebieten WA 1 und WA 3 ist ein kleiner Park geplant. Er ist beiden Seiten
(südlich und nördlich) durch verkehrsberuhigte, 5 m breite Straßen erschlossen.
Die Planung dieser Straßen ist wohl eher aus gestalterischen Gründen, als aus
der Notwendigkeit des Verkehrs zu verstehen (der Park ist dadurch
übererschlossen). Eine einseitige Erschließung mit geringfügig größerer Breite
wäre ausreichend und sowohl in der Lage als auch im Unterhalt kostengünstiger.
Abwägung:
Es ist richtig, dass die beidseitige Erschließung aus Gestaltungsgründen vorgenommen werden soll, so dass die symmetrische Anordnung erhalten bleibt.
Stellungnahme:
Zwischen WA 1 und WA
3 ist ein kleiner Park ausgewiesen. Das Bezirksamt sieht kein Erfordernis für
diese öffentliche Parkanlage, sie soll offensichtlich ein Gestaltungselement
zur Gliederung der Wohngebiete sein. Es gibt ausreichende und große öffentliche
Parkanlagen bzw. das Landschaftsschutzgebiet in unmittelbarer Nähe. Die
zukünftigen bezirklichen Pflegekosten für diese kleine Parkanlage stehen nicht
im Verhältnis zu deren Erholungswert.
Abwägung:
Die genannte Grünanlage soll nicht in erster Linie dem Erholungswert dienen, sondern eine städtebaulich wichtige Struktur der Baugebiete ermöglichen, die bereits beschrieben wurden.
Stellungnahme:
Bei der Abgrenzung
des Geltungsbereiches im nördlichen Teil der ehemaligen Planstraße West 1
(nördlich GE 6) sollte auf die vorhandene Grundstücksabgrenzung zum Stadion
geachtet werden, das nach der Instandsetzung wieder benutzt werden soll.
Abwägung:
Die Geltungsbereichsabgrenzung soll den Abgrenzungen der angrenzenden Geltungsbereiche XV-68a und XV-68a-1 entsprechen. Hierfür ist jedoch noch eine Korrektur des Geltungsbereiches erforderlich. Die vorhandenen Grundstücksgrenzen spielen für die Planung und die Durchführung der Verfahrensschritte in diesem Fall keine Rolle.
Stellungnahme:
Im GE 2 soll eine Reihe Bäume geschützt werden (Erhaltung von Bäumen). Diese Festsetzung wird vom Bezirksamt kritisch gesehen. Sind die Bäume groß genug, wie es in der Begründung steht, sind sie über die Berliner Baumschutzverordnung ohnehin geschützt. In der Begründung wird ausdrücklich geschrieben, dass die Grundstückseigentümer nicht zum Nachpflanzen bei Verlust gezwungen werden sollen. Aus diesem Grund wäre ein Schutz über die Baumschutzverordnung ausreichend und eine gesonderte Ausweisung im Bebauungsplan nicht notwendig. Werden diese Bäume jedoch beseitigt, kann das Amt für Umwelt und Natur aufgrund der Baumschutzverordnung dafür Ersatzmaßnahmen verlangen.
Zwischen GE 1 und GE 2 sind drei Bäume geschützt (Erhaltung von Bäumen). Hier gilt das Vorgeschriebene.
Abwägung:
Hintergrund für die beabsichtigte Festsetzung war die städtebauliche Wirksamkeit der Bäume zur Strukturierung des vorhandenen Gewerbebestandes. Dieses ist nunmehr insofern aufgegeben, um der Anregung zu folgen, die auf die Nichterforderlichkeit der Festsetzung verweist. Stattdessen werden Baugrenzen die Nichtüberbaubarkeit dieser Flächen mit Baumbestand sicherstellen. Auf diese Weise gehen sie nicht in die Eingriffbilanzierung ein. Auf die genannte Festsetzung der Einzelbäume wird verzichtet und der Anregung gefolgt.
Stellungnahme:
Die Ausweisung eines öffentlichen Spielplatzes östlich von WA 2 wird vom Bezirk grundsätzlich positiv gesehen, da er in der Nähe von Kita und Wohngebieten liegt. Die Festsetzung der Fläche als öffentlicher Spielplatz steht jedoch im Widerspruch zum festgesetzten Bebauungsplan XV-68a, der an dieser Stelle eine öffentliche Grünfläche und einen Spielplatz erst weiter südlich vorsieht. Das Ausmaß dieses Kinderspielplatzes ist etwas kleiner als die im Bebauungsplan XV-68a dargestellte Flächen (46mx35m, statt 45mx50m). Die mögliche Lage direkt an der Kita ist sicherlich günstiger als eine isolierte weiter südlich.
Abwägung:
Die Kita ist zukünftig an diesem Standort nicht mehr vorgesehen. Der festgesetzte Spielplatz im Landschaftspark (Bebauungsplan XV-68a) wird im Zusammenhang mit der Überarbeitung des Bebauungsplanes XV-53b überplant, so dass die Zweckbestimmung „öffentlicher Spielplatz“ dort entfällt und die Fläche der „öffentlichen Parkanlage“ zugeordnet wird. Auf dieser Fläche bzw. in der Kammer sind bereits Bäume gepflanzt worden, die es verhindern, dass dort ein Spielplatz angelegt werden kann. Die Größe des Spielplatzes entsprach der zufälligen Größe der Kammer. Der Anregung wird dadurch gefolgt, dass die Festsetzung an der zur Trägerbeteiligung vorgesehen Stelle und die Festsetzung der Zweckbestimmung Spielplatz stattdessen in zwei südlich gelegenen Kammern vorgenommen wird. Diese Fläche weist einschließlich der zwischen den Kammern liegenden Baumstreifen eine Größe von 3.131 m² auf und ist somit genauso groß wie die im Bebauungsplan XV-68a festgesetzte Fläche.
BA
Treptow-Köpenick, Abt. Umwelt und Grün, Amt für Umwelt und Natur IV 15
Stellungnahme:
Das „Gesetz über öffentliche Kinderspielplätze“ vom 15. Januar 1979, in seiner neuesten Fassung vom 20. Juni 1995, fordert in § 2: die Anlage von öffentlichen Spielplätzen in den Wohngebieten, in § 7: eine angemessene Entfernung der Spielplätze zu den Wohnungen, in § 8: für Allgemeine Spielplätze eine Mindestgröße von 2.000 m² Netto-Spielfläche.
Diesen Forderungen wird in dem vorliegenden Entwurf nicht entsprochen.
Aus meiner Sicht sollten zumindest Kleinkinderspielbereiche innerhalb der Wohnbebauung vorgesehen und gesichert werden.
Im Geltungsbereich des B-Planes XV-53a werden ca. 400 Wohneinheiten entstehen, so dass mit einem Zuwachs von 1.000 Einwohnern zu rechnen ist. Derzeit leben in dem angrenzenden Wohngebiet zwischen Straße am Flugplatz und Eisenhutweg (Versorgungseinheit VE 9 E) etwa 900 Einwohner, die nicht mit öffentlichen Spielplätzen versorgt sind. Die VE ist gekennzeichnet durch einen überdurchschnittlichen hohen Kinderanteil von 23,8% (Treptow-Köpenick gesamt: 15%). Aus den Untersuchungen zum bezirklichen Spielplatzplan konnten keine Maßnahmen zum Defizitabbau abgeleitet werden. Hinzu kommt eine geplante Wohnbebauung im Bereich des B-Planes XV-58ba, auch hier ist kein öffentlicher Spielplatz geplant.
Aus diesen Gründen wäre es aus Sicht der Spielplatzplanung erforderlich, bei der Planung der Spielflächen im Geltungsbereich des B-Planes 53a auch die Defizite der umliegenden Wohnbebauung zu berücksichtigen. Daher erscheint mir die Planung eines Spielplatzes mit einer Bruttogröße von 1.700 m², der Angebote für alle Altersklassen bieten müsste, zu gering. Ich schlage vor, eine weitere Kammer für die Anlage eines Spielplatzes vorzusehen und die Angebote in den Kammern nach Altersklassen zu differenzieren. Eine Alternative wäre die Planung weiterer Spielflächen in der Südfuge (B-Plan 68b).
Abwägung:
Der zur Trägerbeteiligung vorgelegte Entwurf erfüllt in vollem Umfang die Voraussetzungen der §§ 2 und 7 des genannten Gesetzes, da gerade durch die Festsetzung von Wohnungsgebieten im Bebauungsplan XV-53a die Zuordnung von Wohngebiet und Spielplatz gegeben ist.
Hinsichtlich der in § 8 genannten Größe von 2.000 m² nutzbare Spielfläche ist anzumerken, das es sich hierbei um einen Richtwert handelt, der zwar nach Möglichkeit erreicht werden soll, der aber keine zwingende Vorgabe ist. Die Größe des Spielplatzes im Bebauungsplan XV-68a mit 3.000 m² Bruttofläche beruhte nicht auf einer konkreten Bedarfsgrößenermittlung, sondern auf der aus der Landschaftsparkplanung resultierenden Größe der Kammer. Da diese Kammer nicht mehr zur Verfügung steht, ist auf eine andere freie Kammer zurückzugreifen, die an der Westseite des Parkes südlich der künftigen Walter-Huth-Straße liegt, jedoch kleiner als 3.000 m² ist.
Die Versorgung auch angrenzender Gebiete mit Kinderspielplätzen ist insofern gewährleistet, als im Landschaftspark mehr Kinderspielplätze festgesetzt sind, als aus dem Bedarf der Entwicklungsmaßnahme resultiert. Dies ist auf die sich nunmehr deutlich geringer erwartete Bevölkerungsdichte zurückzuführen. Im Übrigen kann die Versorgung angrenzender Gebiete mit sozialen Einrichtungen innerhalb der Entwicklungsmaßnahme nicht erfolgen, da die Infrastruktureinrichtungen innerhalb der Entwicklungsmaßnahme aus der Abschöpfung der realisierten Wertsteigerungen refinanziert werden müssen.
Die Verschiebung des Spielplatzes in Richtung Süden zur Festsetzung als öffentlicher Spielplatz umfasst nunmehr zwei Kammern und mit dem dazwischenliegenden Baumpaket eine Fläche von 3.131 m². Damit ist auch eine räumliche Trennung nach Altersklassen möglich. Der Anregung wird entsprochen.
BA
Treptow-Köpenick, Abt. Umwelt und Grün, Amt für Umwelt und Natur IV 32,
Stellungnahme:
Für die zwischen WA 1 und WA 3 geplante Grünfläche sehen wir infolge planerischer Intention (intimer Quartiersplatz) sowie Lage innerhalb von Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung ausschließlich eine Festsetzung als ein dem Straßenbegleitgrün zuzuordnender Stadtplatz für sinnvoll an.
Abwägung:
Abwägung siehe unter Stellungnahme Nr. 5 und 15. Der Verzicht auf die Festsetzung einer Grünfläche wird nicht nachvollzogen, da gerade die Grünfläche als gestalterisches Element beibehalten werden soll. Die Fläche soll begrünt werden und entspricht damit einer Parkanlage und nicht einem (versiegelten) Stadtplatz.
Der Anregung wird nicht gefolgt.
Stellungnahme:
Festsetzung 18
Die festzusetzenden Einfriedungen sind aus Gründen des Artenschutzes am Boden durchlässig zu gestalten.
Abwägung:
Die textliche Festsetzung regelt deren Gestaltung. Es besteht kein Zwang zur Errichtung von Einfriedungen. Aus städtebaulichen Gründen sollen an Einfriedungen entlang der Straßenverkehrsflächen bestimmte gestalterische Anforderungen gestellt werden. Der Bebauungsplan soll damit Vorgaben des Stadtraumkonzeptes umsetzen, die in einem längeren Abstimmungsprozess für den Entwicklungsbereich entwickelt worden sind. Die maximal 0,50 m hohen Mauern sind ausdrücklich gewünscht. Da Einfriedungen nicht zwingend festgesetzt werden und auch keine Regelungen für die Einfriedungen zwischen den Grundstücken getroffen werden und zudem bei den Eckgrundstücken an ihren Längsseiten auf die maximal 0,50 m hohen Mauern verzichtet wird, trifft die mögliche Barrierewirkung nur für Teilbereiche zu, bei denen dem städtebaulichen Belang Vorrang eingeräumt wird. Der Anregung wird teilweise gefolgt.
BA Treptow-Köpenick, Abt. Jugend und Sport, Jugendamt
Stellungnahme:
Die Festsetzung einer Kindertagesstätte in dem Bereich der geplanten Wohnbebauung mit gleichzeitiger Nähe zum Landschaftspark findet die Unterstützung des Jugendamtes.
Neben der, entsprechend den Vorschriften, zu einer Kindertagesstätte gehörenden Freifläche besteht auf Grund der geplanten Lage die Möglichkeit, die Kinder der Kindertagesstätte mit Bereichen einer fast unberührten Natur bekannt zu machen. Auch die ökologische Bauweise der Kita entspricht dem Umfeld der hier zu errichtenden Einrichtung. Die geplante Fläche entspricht in ihrer Größe den Erfordernissen für die Errichtung einer Kindertagesstätte in eingeschossiger Bauweise und der erforderlichen Freifläche.
Abwägung:
Die Stellungnahme bestätigt die Planung sowohl im Hinblick auf den Bedarf der Kindertagesstätte als auch auf den vorgesehen Standort. Die Abwägung muss jedoch die vorgetragenen rechtlichen Bedenken gegen den Standort berücksichtigen. Auf den Standort im Landschaftspark wird verzichtet und der Standort in die Baugebiete verlagert.
BA Treptow-Köpenick, Abt. Jugend und Sport, Sportamt
Stellungnahme:
Hinweis: Mit einer Pflanzbindung für großkronige Bäume und Großsträucher besonders konzentriert an den nordwestlichen Ecken der WA 5 und 6 sollte hier die von der Sportanlage nur noch gering mögliche Lärmbelastung noch weiter abgemindert werden.
Abwägung:
Die Grundstücke im WA 5 und WA 6 sollen kleinteilig parzelliert werden, um den Bau von verdichteten Hausgruppen für Einzeleigentümer zu ermöglichen. Eine verpflichtende Pflanzbindung in der angeregten Weise würde eine Bebauung im Randbereich ausschließen, da die akustische Immissionsminderung durch Bepflanzungen einen ausreichend breiten Bepflanzungsstreifen erfordern. Da jedoch noch nicht geklärt ist, ob es hierfür überhaupt eine Erforderlichkeit gibt, kann zum jetzigen Zeitpunkt keine Abwägung zugunsten der Anregung erfolgen.
Zeitgleich zur
Beteiligung der Träger öffentlicher Belange wurden verschiedene Abteilungen der
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung um Stellungnahme gebeten. Die dort
vorgebrachten Hinweise wurden – sofern sie nicht bereits im Rahmen der
Trägerstellungnahmen abgewogen wurden – wie folgt behandelt:
SenStadt I E
(kein TÖB)
Stellungnahme:
Die geplante öffentliche Grünfläche zur Gliederung privater Wohnbauflächen in unmittelbarer Nähe des 65 ha umfassenden Landschaftsparks ist aus naturschutzfachlicher Sicht ohne Funktion und kann entfallen. Statt dessen wäre hier in sinnvollem Zusammenhang und besserer Erreichbarkeit aus der Ortslage Johannisthal die Einordnung der Gemeinbedarfseinrichtung möglich und sinnvoll. Der planerische Spielraum auf den landeseigenen Grundstücken hierzu besteht.
Abwägung:
Die Planung von öffentlichen Grünflächen erfolgt nicht vorrangig aus Naturschutzgründen. Im vorliegenden Fall spielen städtebauliche Gründe die primäre Rolle. Die kleine Parkanlage ist ein zentrales Gliederungselement in einem sonst nicht städtebaulich strukturierten „Siedlungseinerlei“. Sie ist um so notwendiger, als nunmehr die Straßenbreiten nochmals deutlich reduziert werden, um die Erschließungskosten insgesamt zu senken. Ohne dieses städtebauliche Gestaltungselement würde entlang des Melli-Beese-Ringes auf einer Länge von 700 m keine strukturierende Raumbildung erfolgen. Die Fläche soll deshalb keiner baulichen Nutzung zugeführt werden, sodass sie auch nicht als Standort für die Kindertagesstätte in Frage kommt. Der Anregung wird nicht gefolgt.
SenStadt VII B (kein TÖB)
Stellungnahme:
Im Bereich der Kita und des öffentlichen Spielplatzes im B-Plan XV-53a ist der 4,0 m breite Weg darzustellen (hier ist nur ein 2,5 m Streifen als Grünfläche dargestellt!).
Abwägung:
Der Hinweis ist richtig und wird in der Planzeichnung
umgesetzt.
Stellungnahme:
Im Bereich der öffentlichen Parkanlage zwischen künftigem Melli-Beese-Ring und künftiger Wright-Allee ist der verkehrsberuhigte Bereich von 5 m Breite für die gleichzeitige Unterbringung von Versickerungsmulden, die zur Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung gehören, zu gering bemessen.
Abwägung:
Der Anregung wird gefolgt und die Grünfläche zugunsten von Straßenverkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung um je 2 m Breite verkleinert.
SenStadt IX C
(kein TÖB)
Stellungnahme:
Es wird um eine Korrektur hinsichtlich der Auflistung des Altlastenverdachtsflächen gebeten und Vorschläge zur Ergänzung der Begründung unterbreitet.
Abwägung:
Der Begründungstext wird übernommen und geringfügig ergänzt.
SenStadt
Pflanzenschutzamt (kein TÖB)
Stellungnahme:
Zunehmend werden Neupflanzungen von bestimmten Schaderregern befallen, die zum Kümmern und/oder Absterben der Neupflanzungen führen. Die Schaderreger können meist nur durch chemische Pflanzenschutzmittel bekämpft werden. Da die geplanten Pflanzflächen in der Grundwasserschutzzone III B liegen, ist ein PSM-Einsatz nur mit Genehmigung der zuständigen Wasserbehörde zulässig. In der Regel werden für Pflanzungen, wie hier geplant, solche Genehmigungen nicht erteilt, da die Flächen von vornherein durch andere, nicht oder weniger anfällige Arten begrünt werden können. Aus diesem Grunde sollten keine Gehölze aufgepflanzt werden, bei denen schon ein Befall mit Krankheiten und Schädlingen vorauszusehen ist, der erfahrungsgemäß zu Kümmerwuchs und Ausfällen in der Pflanzung führt
Im Folgenden werden die betroffenen Geholze aufgeführt.
Abwägung:
Die Pflanzliste wird entsprechend der Anregung gekürzt und ergänzt.
Stellungnahme:
Problematisch sind in der Anwachsphase folgende Arten, bei denen es häufig zu Totalausfällen kommt:
Betula, Malus, Prunus, Crataegus, Sorbus, durch Befall mit rinden- und holzbewohnenden Insekten. Hiervon sollten, wenn überhaupt, nur die kleinsten handelsüblichen Größen gepflanzt werden und eine mindestens 2-jährige intensive Anwachspflege eingeplant werden, um den Umpflanzschock so klein wie möglich zu halten.
Abwägung:
Der Anregung wird nur im Hinblick auf die Streichung des Crataegus (Eichen) gefolgt. Die Obstbäume sollen jedoch nicht aus der Pflanzliste gestrichen werden. Da es sich um ein Einfamilienhausgebiet handelt, ist die ggf. notwendige Pflege nicht problematisch und es kann davon ausgegangen werden, dass die kleinsten handelsüblichen Größen gepflanzt werden.
Der
Verfahrensschritt führte zu folgenden Änderungen des Bebauungsplanes:
Änderungen des
Planbildes und der textlichen Festsetzungen
Zeichnerische
Festsetzung
Änderung des Geltungsbereiches XV-53a
· Geltungsbereichsänderung aufgrund des Wegfalls der zur Festsetzung als öffentlicher Spielplatz vorgesehenen Fläche und Ersatz der Fläche in südlicher Lage.
· Wegfall der Gemeinbedarfsfläche im Landschaftspark und damit Anpassung des Geltungsbereiches
· Anpassung des Geltungsbereiches im Bereich der Westfuge an den Geltungsbereich XV-68a-1
Änderung der Art der Nutzung
· Verschiebung der Festsetzung „öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung öffentlicher Spielplatz“ in südlicher Richtung
· Wegfall des WA 6 und Ausweisung einer Fläche für den Gemeinbedarf bzw. eines eingeschränkten Gewerbegebietes sowie Anpassung der Knotenlinie
Sonstige
Festsetzungen
· Einhaltung eines 4 m Streifens für den Parkrandweg beim neuen Standort „öffentlicher Spielplatz“ (Abstand zwischen Baugrenze und Knotenlinie)
· Änderung der Baugrenzen im Bereich des östlichen Abschnittes der Walther-Huth-Straße (Planstraße West 2), um einen symmetrischen Anschluss zu erreichen
· Wegfall der Festsetzung von Einzelbäumen zum Erhalt und stattdessen Festsetzung einer Fläche mit Bindung für Bepflanzungen und für die Erhaltung sowie von Baugrenzen zur Sicherung nicht überbaubarer Grundstücksflächen
Textliche
Festsetzungen
· Neue textliche Festsetzung für die Flächen mit Bindung für Bepflanzungen und für die Erhaltung im GE 1 und GE 2 (textliche Festsetzung Nr. 17)
· Wegfall der ehemaligen textlichen Festsetzung Nr. 18 zu Einfriedungen in den allgemeinen Wohngebieten
· Ergänzung der textlichen Festsetzung Nr. 2 um GE 3 (eingeschränktes Gewerbegebiet)
·
Pflanzliste
Die Pflanzliste wurde geändert
II.1.8 Änderungen im
Nachgang zur Beteiligung der Träger öffentlicher Belange
- Verschmälerung der Straßenprofile der Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung auf 8 m sowie eines Abschnittes des Melli-Beese-Ringes auf 12,8 m einschließlich Eckabschrägung
- Aufnahme einer textlichen Festsetzung zur Gestaltung der Einfriedungen zum Landschaftspark
- Aufnahme einer textlichen Festsetzung zur Gestaltung der Dachausbildungen
- Differenzierung der textlichen Festsetzung 6 nach Gewerbe- bzw. Wohngebieten
- Verzicht auf eine offene Bauweise in den allgemeinen Wohngebieten
- Nutzungsmaßanhebung in WA 2, WA 4 und WA 5 von 0,6 auf 0,7 GFZ
- Erweiterung des Geltungsbereiches um das Wohngebiet südlich der künftigen Wolfgang-Harlan-Straße
- Redaktionelle Änderung von einzelnen textlichen Festsetzungen
II.1.9 Erneute öffentliche Auslegung 2004
Die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 3 BauGB fand in der Zeit vom 27. Januar bis einschließlich 01.März 2004 statt. Zwölf Bürger nahmen Einsicht in die ausgelegten Planungsunterlagen, davon gaben zwei als Vertreter von Initiativen eine schriftliche Stellungnahme ab. Darüber hinaus gab ein Bürger und eine politische Partei eine Stellungnahme ab.
Entwicklungsmaßnahme
Anregung zur Entlassung aus der Entwicklungsmaßnahme;
1 Stellungnahme
Ein Bürger bittet angesichts des Überangebotes an Wohnungen und veränderten Bedarfs bei Gewerbeflächen, um die Entlassung seines Grundstückes am Segelfliegerdamm aus der Entwicklungsmaßnahme.
Abwägung:
Auch ohne Entwicklungsmaßnahme besteht weiterhin ein Planungserfordernis für das angesprochene Grundstück, um eine geordnete Entwicklung zu gewährleisten (Erschließung, Städtebau, Gliederung des Gebietes mit Rücksicht auf die angrenzende Wohnnutzung, Nutzungsmaß, ökologische Standards etc.).
Die Entlassung eines Grundstückes aus der Entwicklungsmaßnahme ist aber kein bauleitplanungsrechtliches Problem, sondern bedarf - nach erfolgter politischen Entscheidung über die Ausgliederung aus der Entwicklungsmaßnahme - eines Beteiligungsverfahrens gemäß § 137 BauGB und wird aufgrund des hohen Aufwandes nur unter besonderen Bedingungen vorzeitig durchgeführt, da die übrigen Grundstücke ohnehin 2006 aus der Entwicklungsmaßnahme entlassen werden.
Die Anregung hat für den Bebauungsplan keine Relevanz.
Erschließung
Anregung zum Umfang der Straßenverkehrsflächen; 1
Stellungnahme
Es wird angeregt, auf die Straßenflächen entlang des Landschaftsparks ganz zu verzichten, da durch sie erhebliche Verkehre in dieses sensible Parkrandgebiet geleitet würden und sie somit eine Beeinträchtigung des Erholungswertes und Gefahr der Verdrängung von Vogelarten darstellten.
Abwägung:
Entlang des Landschaftsparkes sind im Geltungsbereich des Bebauungsplanes XV-53a mit Ausnahme der Wendehämmer keine Straßenverkehrsflächen mehr vorgesehen. Die Wendehämmer sind für die Erschließung des Gebietes jedoch unverzichtbar. Es handelt sich im Übrigen um reine Erschließungsstraßen, die - als Sackgassen ausgebildet – keinen Durchgangsverkehr erzeugen und nur einen sehr geringen Störgrad aufweisen. Die Gefahr der Verdrängung von Vogelarten ist nicht gegeben. Das unmittelbar angrenzende Landschaftsschutz- und Naturschutzgebiet dient dem Schutz der vorhandenen Naturgüter, darunter auch der Vogelarten.
Die Anregung wird nicht gefolgt.
Umwelt
Anregung zur Versiegelung; 2 Stellungnahmen
Es wird eine zu hohe Versiegelung insbesondere aufgrund der Lage im Wasserschutzgebiet kritisiert.
Abwägung:
Die pauschale Aussage einer „zu hohen Versiegelung“ gibt keinen konkreten Hinweis darauf, was denn als angemessener Versiegelungsgrad angesehen wird. Mit einer GRZ von 0,4 im WA liegt die Festsetzung im Rahmen, mit einer GRZ von 0,6 im GE unter der Höchstgrenze des § 17 der BauNVO. Weitere Einschränkungen der Versiegelung werden durch die textlichen Festsetzungen Nr. 5 (Reduzierung der möglichen Überschreitung der GRZ von 50% auf 20%) und Nr. 7 (Wege sind in wasserdurchlässigen Aufbau herzustellen) rechtlich gesichert. Hinzu kommt, dass ohne den Bebauungsplan eine planungsrechtliche Beurteilung nach § 34 BauGB zum Tragen käme und die dann realisierbare Versiegelung zumindest in den Gewerbegebieten deutlich höher läge.
Anregung zu Tiefgaragen; 2 Stellungnahmen
Ebenfalls wird aufgrund der Lage im Wasserschutzgebiet wird der Verzicht auf den Bau von Tiefgaragen und der damit verbundenen Versiegelung gefordert.
Abwägung:
Es gibt keinen grundsätzliches Hindernis, innerhalb einer Trinkwasserschutzzone III B eine Tiefgarage zu errichten, sofern keine Bedenken innerhalb des wasserschutzrechtlichen Genehmigungsverfahrens vorgetragen werden. Die Errichtung einer Tiefgarage erhöht nicht den Grad der Versiegelung, weil ansonsten die Stellplätze oberirdisch angelegt würden. Die Tiefgargage bringt, da sie oberirdisch mit einer 60 cm mächtigen Erdschicht versehen und bepflanzt werden muss sogar erhebliche städtebauliche und ökologische Vorteile.
Der Anregung wird nicht entsprochen.
Anregung zur Anzahl der Bäume; 1 Stellungnahme
Der Ersatz von Bäumen wird als zu gering erachtet.
Abwägung:
Das landschaftsplanerische Gutachten hat ergeben, dass durch die Verschiebung der Flächennutzungen zugunsten von Wohnbauflächen und den entsprechenden textlichen Festsetzungen 161 Bäume gegenüber 1998 zusätzlich festgesetzt werden. Darauf geht die Stellungnahme nicht ein. Bei den vergleichsweise kleinen Wohnbaugrundstücken ist es dem Eigentümern nicht zuzumuten, noch mehr Bäume – gefordert sind pro 350m² ein Baum – zu pflanzen. Die geforderte Anzahl wird weiterhin als ausreichend erachtet und die textliche Festsetzung bleibt unverändert. Der Anregung wurde bereits indirekt gefolgt.
Anregung zur Dachbegrünung; 1 Stellungnahme
Es wird die Festsetzung einer Prozentzahl von extensiv zu begrünenden Dachflächen gefordert. Ansonsten sei eine Überprüfung und Abrechnung dieser Ausgleichsmaßnahme nicht möglich.
Abwägung:
Die Festsetzung eines Mindestanteils für die Dachbegrünung ist wegen nicht vorhandener Rechtsgrundlage nicht möglich. Eine Änderung der textlichen Festsetzung wird deshalb nicht vorgenommen. Als Minderungs- oder Ausgleichsmaßnahme werden ohnehin nur 30 % der Dachfläche als tatsächlich begrünte Fläche in Ansatz gebracht. Dieser Prozentsatz entspricht einem Erfahrungswert, der 2002 bei einer Überprüfung von bereits realisierten Vorhaben im Entwicklungsgebiet bestätigt wurde.
Der Anregung kann nicht gefolgt werden.
Anregung zur Lärmbelastung; 1 Stellungnahme
Es werden Vorschläge für die Minderung der Lärmbelastungen durch die an das allgemeine Wohngebiet angrenzenden Sportanlage gefordert.
Abwägung:
Die von der zuständigen Fachbehörde der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung durchgeführte Prüfung der Lärmimmissionen hat zum Ergebnis, dass „eine Nutzung innerhalb und außerhalb der Ruhezeiten problemlos erscheint“. Eine Vorsorge zur Minderung von Lärmbelästigungen ist somit nicht erforderlich.
Die Anregung hat keine Änderungen der Festsetzung zur Folge.
Anregung zu Altlasten; 1 Stellungnahme
Es wird darum gebeten, die vorhandenen Altlastenflächen im Bebauungsplan eindeutig zu kennzeichnen.
Abwägung:
Die zuständige Fachbehörde bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung sieht kein Erfordernis für eine Kennzeichnung im Bebauungsplan. Die Sanierung der Altlasten im Bereich ehemaliges Flugfeld ist abgeschlossen. Die Fläche wird in naher Zukunft aus dem Bodenbelastungskataster gestrichen. Für den Bereich Dt. Rundfunk sowie für den Nordteil der Fläche der Telekom bereitet die Senatsverwaltung gegenwärtig ebenfalls die Streichung der Verdachtsnummer aus dem Bodenbelastungskataster vor, da die Fläche beräumt wurde. Damit gibt es keine Altlastenverdachtsflächen im Bereich der Wohnbauflächen und Grünflächen.
Die Anregung wird indirekt berücksichtigt.
Anregung zur Eingriffbilanzierung und zentralen
Ausgleichskonzeption; 1 Stellungnahme
Es wird die Eingriffsbewertung und die zentrale Ausgleichkonzeption kritisiert, da diese selbst wieder Eingriffe in den Landschaftspark hervorriefe und eine Änderung der Konzeption gefordert.
Abwägung
Die Eingriffe in den Landschaftspark, die aufgrund der Umsetzung von Ersatzmaßnahmen erforderlich wurden, sind in die Gesamtbilanzierung eingeflossen. Die Ausgleichskonzeption wird beibehalten. Die Umsetzung ist bereits zu 90 % erfolgt.
Der Anregung wird nicht gefolgt.
Anregung zur Sammelausgleichsmaßnahme;1
Stellungnahmen
Es soll konkret erkennbar werden, welcher Eingriff durch welche Maßnahme ausgeglichen wird.
Abwägung:
Die Sammelausgleichsmaßnahme soll ja genau das gegenteilige Konzept zu lokal zuzuordnenden Ausgleichsmaßnahmen sein und wurde im Rahmen der Entwicklungsmaßnahme für die richtige und praktikable Maßnahme / Vorgehensweise zusammen mit der unteren Naturschutzbehörde entwickelt. Eine generalisierte Zuordnung der Ausgleichsmaßnahmen zu den einzelnen Bebauungsplänen ist im Anhang der Begründung zum Bebauungsplan XV-68a (Landschaftspark) vorhanden.
Der Anregung wird nicht gefolgt.
Anregung zu nach § 26 a NatSchGBln geschützten
Biotope; 2 Stellungnahmen
Es wird eine grundlegende Revision der Planung mit dem Ziel der Erhaltung der gemäß § 26 a NatSchGBln geschützten Biotope gefordert, die dem Verbot einer Zerstörung oder Beeinträchtigung unterliegen. Dies sei auch aufgrund der geänderten Planungsziele innerhalb der Entwicklungsmaßnahme geboten.
Abwägung:
Die mit allen Fachämtern abgestimmte Vorgehensweise – Verzicht auf die Biotopflächen und Schaffung von Ersatzmaßnahmen zum vollständigen Ersatz im Landschaftspark- hat zwischenzeitlich zur Veränderung der gesamten rechtlichen Rahmenbedingungen geführt und diese rechtlich gefestigt durch
planungsrechtliche Sicherung des Landschaftsparkes durch die Bebauungspläne XV-68a, XV-68b und XV-68a-1,
Erlass der Verordnung zum Schutz des Landschaftschutzgebietes ohne die nach § 26 a NatSchGBln geschützten Biotopflächen in Teilbereichendes WA 2, WA 3 und WA 5
sowie Erlass der Schutzverordnung des Naturschutzgebietes.
Die Wertigkeit der in Rede stehenden Biotope wurde entsprechend in der Ausgleichsbilanzierung berücksichtigt.
Der Landschaftspark ist weit gehend fertig gestellt. Die Mittel der Ersatzmaßnahmen für den Verlust der Biotope sind bereits in den Landschaftspark geflossen und dort gebunden. Die Ersatzmaßnahmen wurden zu 90 % realisiert, auch wenn die Biotopflächen bislang nur in untergeordneter Größenordnung in Anspruch genommen worden sind. Die Neubewertung der Entwicklungsziele für den Bereich des Bebauungsplanes XV-53a hat nicht dazu geführt, dass auf Wohnbaufläche verzichtet werden soll, sondern umgekehrt, dass in der Nähe der Parkrandlage attraktive Wohngebiete mit einer geänderten Struktur entstehen sollen.
Zwischenzeitlich haben sich aber nicht nur die rechtlichen Rahmenbedingung verändert. Die Realisierung der Parkanlage mit Parkpromenade, Gabionen, Baumstreifen und Aussichtsplattform hat zudem de facto die verbliebenen Trockenrasenflächen in einen anderen räumlichen Kontext gestellt, d. h. vom räumlichen Zusammenhang mit dem Flugfeld abgetrennt. Diese Maßnahmen sind irreversibel. Die geschützten Trockenrasengesellschaften waren aber gerade in ihrem räumlichen Zusammenhang als erhaltenswert eingeschätzt worden.
Von daher ist eine erneute Abwägung zugunsten des Erhaltes der verbliebenen Trockenrasenflächen, dem damit verbundenen Verzicht auf Wohnbaulandflächen und dem Verlust der damit einhergehenden Einnahmen für das Land Berlin sowie der dann sich ergebenden „Überkompensation“ in der Abwägung nicht begründbar.
Der Anregung wird nicht gefolgt.
Anregung zu Röhrrichtbeständen; 1 Stellungnahme
Es wird vorgeschlagen für die Beseitigung der Röhrichtflächen einen geeigneten Röhricht-Standort zu finden und zu entwickeln statt der vorgesehenen Entwicklung einer zusätzlichen naturnahen Kammer – Entwicklung von Trockenrasen, blütenreichen Krautfluren im Landschaftspark.
Abwägung:
Bislang ist ein wertgleicher Ausgleich – wie in der Stellungnahme beschrieben – vorgesehen, da ein artgleicher Ausgleich nach gegenwärtigen Stand nicht vorgenommen werden kann bzw. zu einem erhöhten Aufwand führen würde. Sollte es sich in der weiteren Umsetzung des Landschaftsparkes als richtig erweisen, stattdessen einen artgleichen Ausgleich vorzunehmen, ist auch dies möglich. Die Festsetzungen des Bebauungsplanes XV-53a betrifft das nicht. Zudem ist anzumerken, dass es sich bei den Röhrrichtbeständen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes XV-53a um Bestände handelt, die sich in einem künstlich geschaffenen Sammelentwässerungsbecken für das Gewerbegebiet entwickelt haben. Aufgrund der geänderten Entwässerungskonzeption wird dieses Sammelbecken zukünftig keine Wasserzufuhr haben, so dass die Röhrrichtbestände auch ohne Bebauung nicht erhalten werden würden.
Der Anregung kann im Rahmen der Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht entsprochen werden.
Eine Reihe von
Anregungen beruhten auf Missverständnissen in der Interpretation der
Festsetzungen, die in der Auswertung zum Verfahrensschritt der öffentlichen
Auslegung zu einer Klarstellung führen, aber keine Abwägung darstellen.
Diese Anregungen betreffen:
Den Zuschnitt des Geltungsbereiches, der nicht taktischen Überlegungen, sondern ausschließlich dem rechtlichen Planungserfordernis folgt.
Die irrtümliche Annahme, dass ehemals für Ausgleichsmaßnahmen vorgesehen Flächen nunmehr als Spielplatz oder öffentliche Parkanlage vorgesehen würden.
Die nicht richtige Auffassung, dass 3.131 m² geschützte Biotopfläche durch den festgesetzten Spielplatz in Anspruch genommen würden und dass es sich um eine zusätzliche Spielplatzfläche handelt.
Die Tatsache, dass es sich bei der Tiefgaragenbegrünung um eine 0,6 m dicke Erdschicht und nicht wie angenommen um 0,8 m handelt.
Die falsche Annahme, dass die Regenwasserversickerung als Ausgleichsmaßnahme angerechnet wird.
Die ausführlichen Klarstellungen sind in der Auswertung zum Verfahrenschritt nachzulesen.
Zwei Hinweise, die in einer Stellungnahme gegeben wurden, weisen auf eine fehlerhafte Darstellung in der Planzeichnung hin und führten zu redaktionellen Korrekturen im Planbild.
Es handelt sich um das Nutzungsmaß im GE 5, das richtigerweise weiterhin und wie in der Begründung dargelegt eine GFZ von 2,4 erhalten soll. Ferner betrifft der Bezug zur Pflanzliste im Hinweis Nr. 1 nicht die textliche Festsetzung Nr. 18, sondern die Nr.17.
Der Abschnitt 1.7 der Begründung zu den Altlasten wird aktualisiert.
II.1.10 Erneute
und eingeschränkte Trägerbeteiligung 2004
Die erneute und eingeschränkte Trägerbeteiligung fand in der Zeit vom 29. Januar bis 03. März 2004 statt. Von 18 beteiligten Trägern und Stellen, die keine öffentlichen Träger sind, haben 14 Stellen eine Stellungnahme abgegeben.
Senatsverwaltung
für Wirtschaft, Arbeit und Frauen III C und sinngemäß auch Industrie- und
Handelskammer zu Berlin – IHK
Stellungnahme:
Aus Sicht meines Hauses gibt es nach wie vor Bedenken gegen die geplanten Festsetzungen im Bereich des Gewerbegebietes GE 4 und der Wohnbaufläche WA 6. Die Konfliktsituation der unmittelbaren Nähe von Wohnen und Gewerbe in den o. g. Bereichen ist nicht gelöst. Die weiteren Einschränkungen, die im GE 4 festgesetzt werden sollen, führen nach meinen Erfahrungen mit Sicherheit zu einer schlechteren und schwierigeren Vermarktung des Gewerbegebietes. Darüber hinaus wird mit dem WA 6 kein attraktives Wohngebiet geschaffen. Wenn aus der Sicht von SenStadt ein Mischgebiet nicht realistisch ist, dann sollte anstelle des Wohngebietes WA 6 ein Gewerbegebiet festgesetzt werden. So würden große zusammenhängende Flächen mit eindeutiger Nutzungsstruktur geschaffen, die auch besser vermarktbar wären.
Abwägung:
In den vorausgegangenen Bebauungsplanentwürfen bis zur sogenannten „Umsteuerung der Entwicklungsmaßnahme“ unterlag das Gewerbegebiet viel weitreichenderen Einschränkungen durch die Festlegung ausschließlich auf „nur technologie- und forschungsorientierte Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe“ als dies zukünftig der Fall sein wird, da auf diese Festsetzung in der erneuten Abwägung verzichtet worden ist, so dass nun nicht von einer schlechteren Vermarktbarkeit ausgegangen werden muss.
Die Einschränkung auf Gewerbenutzungen, die das Wohnen nicht wesentlich stören, stellt keineswegs nur eine Belastung für das Gewerbegebiet und somit ein Hemmnis für die Vermarktbarkeit dar, sondern ist als ein besonders Angebot auf dem Gewerbeflächenmarkt insgesamt zu betrachten. Es gibt auch Gewerbebetriebe, die keinen hohen Störungsgrad in ihrer Nachbarschaft wünschen. Hierfür wird durch die geplanten Festsetzungen Rechtssicherheit geschaffen. Schließlich liegen keine konkreten Ansiedlungsbegehren von Gewerbenutzern vor, die aufgrund der beabsichtigten Festsetzungen abgewiesen werden müssten.
Hinzu kommt, dass das GE 3 und GE 4 von seiner Lage her wie ein Keil im zukünftigen und bestehenden Wohngebiet liegt und von daher die Ansiedlung von neuem Gewerbe auch mit Rücksicht auf die vorhandene Wohnnutzung erfolgen sollte.
Im Übrigen siehe Abwägung der Stellungnahmen der gleichen Einwender im Rahmen der TÖB 2003.
Stellungnahme:
Nun soll eine Gemeinbedarfsfläche Kindertagesstätte im GE 6 anschließend an das GE 2 festgesetzt werden. Auch wenn es sich hier um ein eingeschränktes Gewerbegebiet handelt, sind ebenfalls Konflikte vorprogrammiert. Wir erachten es als notwendig, die geplante Kindertagesstätte aus dem Gewerbegebiet GE 6 ins Wohngebiet zu verlegen. Auf den Schutzstreifen von 30 m sollte dann auch gänzlich verzichtet werden.
Abwägung:
Die Standortentscheidung für den nunmehr gewählten Standort der Kindertagesstätte erfolgte mit Beteiligung des dafür zuständigen bezirklichen Jugendamtes (siehe unten), das keine Bedenken wegen der angrenzenden Gewerbenutzung vorgetragen und den Standort vielmehr ausdrücklich bestätigt hat. Der Standort wird beibehalten.
Stellungnahme:
Vor dem Hintergrund, dass das Angebot an Gewerbeflächen von 20,65 ha (im ersten Entwurf) auf 13,33 ha reduziert wurde und der Tatsache, dass sich die Festsetzung der Gewerbeflächen fast um die Hälfte reduziert hat, müssen die verbleibenden Gewerbeflächen einer Nutzung durch Gewerbebetriebe vorgehalten werden, die auch auf dem GE 2 zulässig sind. Somit kann auch hier eine zusammenhängende Fläche mit eindeutiger Nutzungsstruktur geschaffen werden. Auf die textlichen Festsetzungen 2 und 18 kann dann verzichtet werden.
Abwägung:
Das Angebot an Gewerbeflächen ist innerhalb der Entwicklungsmaßnahme insgesamt durch Änderung von Wohnbauflächen in Gewerbegebiete deutlich gestiegen, auch wenn im Geltungsbereich des Bebauungsplanes XV-53a die Gewerbeflächen reduziert wurden. Unter den sonstigen Gewerbegebieten innerhalb der Entwicklungsmaßnahme sind auch eine Vielzahl an Gewerbegebieten, die keinerlei rechtlichen Einschränkungen durch den Bebauungsplan unterliegen. Von daher handelt es sich bei der Abwägung nicht um eine Benachteiligung der Belange der Wirtschaft. Die textlichen Festsetzungen bleiben weiterhin erforderlich.
Stellungnahme:
Aus sportfachlicher
Sicht weise ich auf die Notwendigkeit hin, die Immissionsschutzproblematik
bezogen auf den weiterhin nördlich angrenzenden Sportstandort im Rahmen der
verbindlichen Bauleitplanung zu bewältigen. Auf Basis des Ergebnisses eines
aktualisierten Lärmschutzgutachtens nach 18. BImSchV muss sichergestellt
werden, dass es aufgrund des Heranrückens eines Teils des WA-Gebietsstreifens
entlang dem Landschaftspark an den bestehenden Sportplatz nicht zu
Einschränkungen des Sportbetriebs kommen kann.
Abwägung:
Auf Basis der 18. BImSchV wurde eine gutachterliche Untersuchung der zuständigen Abteilung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vorgenommenen. Das Ergebnis zeigt, dass keine Einschränkungen für den Sportbetrieb erkennbar sind, da die zulässigen Pegelwerte und die Grenzwerte hinsichtlich der Lichtimmissionen eingehalten werden. Eine planungsrechtliche Vorsorge zur Konfliktvermeidung ist folglich nicht erforderlich.
Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung, I E (kein TÖB)
Stellungnahme:
Da an der geplanten Parkanlage nördlich des WA 1 aus städtebaulichen Gründen festgehalten wird, als zentrales Gliederungselement für die Wohngebiete, sollte dann auch der Wegfall der ursprünglich geplanten Durchwegung durch das Gewerbegebiet zu den westlich der Straße am Flugplatz bereits existierenden Wohngebieten um den Akeleiweg nochmals überdacht werden.
Mit der Option eines fußläufigen Zuganges aus dem Ortsteil Johannisthal zum Landschaftspark mittels eines „Gehrechtes zugunsten der Allgemeinheit“ von der Straße am Flugplatz aus, über die geplante Parkanlage und die künftige Hanuschkestraße könnte langfristig der gegenseitige räumliche „Austausch“ zwischen bestehenden und neu in der Entwicklung befindlichen Wohngebieten befördert werden. Die neue Parkanlage würde aufgrund ihrer zentraleren Funktion und Einordnung eine Aufwertung erfahren und die räumliche Barrierewirkung des Gewerbegebietes gemildert werden.
Abwägung:
Die Anregung wird als städtebaulich sinnvolle Maßnahme gewertet, kann aber aus folgenden Gründen nicht in den Bebauungsplan übernommen werden:
Die öffentliche Hand – hier vertreten durch das zuständige Amt für Umwelt und Natur – hat die potentielle Übernahme der Durchwegung in ihr Fachvermögen abgelehnt. Der Weg müsste somit von den privaten Grundstückseigentümern hergestellt und unterhalten werden (Verkehrssicherungspflicht). Diese Belastung einseitig zu Ungunsten der Privaten kann nicht als abwägungsgerecht angesehen werden. Auch würde eine öffentliche Durchwegung die ohnehin schon mit Einschränkungen für die Gewerbenutzung versehenen Gewerbeflächen räumlich zerschneiden.
BA
Treptow-Köpenick, Abt. Bauen und Stadtentwicklung, Amt für Stadtplanung und
Vermessung
Stellungnahme:
Auf die Möglichkeit einer stärkeren Einschränkung der Nutzung von GE 4,5,6 (eGE) im Hinblick auf Lärmemissionen durch die Festsetzung des Lärmpegels wird in der Abwägung mit Hinweis auf das noch zu beauftragende Verkehrsgutachten nicht näher eingegangen. Gemeint waren hier jedoch in erster Linie die Störwirkungen, die von Gewerbeansiedlungen ausgehen könnten.
Abwägung:
Die Einschränkung der Zulässigkeit von Gewerbebetrieben ausschließlich auf Gewerbe, das das Wohnen nicht wesentlich stört, impliziert auch den Störfaktor Lärm. Die zulässigen Gewerbebetriebe im „eingeschränkten Gewerbegebiet“ müssen ihrem Störungsgrad gemäß auch in einem Mischgebiet genehmigungsfähig sein. Dies gilt auch für das GE 3.
Stellungnahme:
Unser Hinweis, in den Gewerbegebieten zur Sicherung der Zentrenstruktur des Bezirks und zur Vermeidung zusätzlicher Verkehrsflüsse großflächigen Einzelhandel und Fachmärkte auszuschließen, gilt nach wie vor. In der Abwägung wurde er bislang nicht berücksichtigt.
Abwägung:
Der Hinweis kann nicht der Abwägung unterliegen, da nach eindeutiger gesetzlicher Lage (BauNVO) der großflächige Einzelhandel ausschließlich in Kerngebieten und Sondergebieten zulässig ist und sich somit eine diesbezügliche Gliederung von Gewerbegebieten erübrigt.
Stellungnahme:
Die Auffassung des Bezirkes, dass aus verkehrlicher Sicht die Weiterführung des Melli-Beese-Rings bis zum Groß-Berliner Damm erforderlich ist, wird aufrecht erhalten. Es wird darauf verwiesen, dass der Segelfliegerdamm unter Berücksichtigung des ursprünglichen Erschließungsnetzes für den Entwicklungsbereich nur als 2-streifige Straße gebaut wird. Da der Segelfliegerdamm zusätzlich als Zuführung zur Anschlussstelle Stubenrauchstraße der A 113 (neu) aus dem Osten Berlins dient, ist es fraglich, ob dieser auch die ins Gewerbegebiet Groß-Berliner Damm führenden Verkehre von der künftigen Autobahn aufnehmen kann.
Abwägung:
Siehe hierzu Auswertung zur Stellungnahme des BA Treptow-Köpenick, Bezirksstadtrat in der Trägerbeteiligung 2003 sowie ergänzte Begründung zu Straßenverkehrsflächen (Melli-Beese-Ring).
Stellungnahme:
Auch die Erschließung der Wohngebiete vom Segelfliegerdamm über die künftige Walter-Huth-Straße, welche von zwei Gewerbegebieten umgrenzt wird, wird nach wie vor kritisch gesehen, da Gewerbegebiete zu den Abend- und Nachtstunden nahezu „ausgestorben“ sind.
Abwägung:
Es handelt sich um eine kurze Strecke von etwa 200 Metern, die als Gewerbeumfeld „überwunden“ werden muss, was auch in innerstädtischen Lagen einer häufig auftretenden Situation entspricht, da es überall im städtischen Zusammenhang „in den Abendstunden ausgestorbene Straßenabschnitte“ gibt. Im Übrigen bleibt unklar, welche Alternative und welches planerische Ziel vom Bezirk stattdessen vorgeschlagen wird.
Stellungnahme:
Die Führung der Straßenbegrenzungslinie am Knoten Planstraße West 2/West 7 ist nicht nachvollziehbar. Im Interesse des Stadtbildes sollten die Eckabschrägungen angeglichen werden.
Abwägung:
Die Straßenbegrenzungslinien bestimmen die Trennung von öffentlicher zu privater Flächen und geben noch keinen Hinweis auf die Straßenprofile und Gestaltung. Ein symmetrischer Knoten ist aufgrund der aufeinandertreffenden Straßen nicht möglich. Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche ist jedoch nicht Gegenstand der Festsetzungen. Die Bauplanungsunterlagen wurden im Übrigen mit Beteiligung des Tiefbauamtes des Bezirkes erstellt. Die Straßenbegrenzungslinien entsprechen der geprüften BPU.
Stellungnahme:
Zu den grundsätzlichen Bedenken hinsichtlich der Ausweisung verkehrsberuhigter Bereiche erfolgte bisher keine Abwägung. Der Einwand bleibt daher grundsätzlich erhalten. Die Verkehrsflächen der verkehrsberuhigten Bereiche wurden in der Überarbeitung weiter reduziert. Dieser Reduzierung wird nur zugestimmt unter der Voraussetzung, dass die befestigte Breite innerhalb dieser Flächen einschließlich Bordeinfassungen mind. 5,70 m beträgt. Dies setzt voraus, dass die BWB der Muldenbreite einschließlich Bankett von 2,30 m zustimmt.
Abwägung:
Der 2003 vorgetragene Hinweis enthielt lediglich die Bitte um Prüfung der Länge der Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung. Dies ist durch die zuständige Senatsstelle (SenStadt VII) erfolgt, die die diesbezüglichen Bedenken nicht geteilt hat.
Die BWB war in die Ausführungsplanung involviert und hat den zur Festsetzung vorgeschlagenen Profilen nicht zugestimmt. Die Ausführungsplanung wird deshalb nochmals überarbeitet, ohne dass dies Einfluss auf die Festsetzungen des Bebauungsplanes hat.
Stellungnahme:
Die Straßenraumbreiten sind zu vermaßen.
Abwägung:
Der Bebauungsplanentwurf enthält alle zur geometrisch eindeutigen Bestimmung erforderlichen Maßangaben. Dies ist das Ergebnis der vermessungstechnischen Prüfung durch den ÖBVI. Für die Straßenverkehrsflächen wurden zudem eigene Flurstücke gebildet, die mit den Festsetzungen in weiten Teilen identisch sind. Zusätzliche Maße führen zur Überbestimmung. Von daher kann der Anregung nicht gefolgt werden, auch wenn durch weitere Maßeintragungen die Lesbarkeit des Planes erhöht würde.
Stellungnahme:
Die Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung beidseitig der öffentlichen Parkanlage sollen mind. 8,00 m Breite aufweisen. Ihre Zweckbestimmung ist darzustellen. Denkbar wäre aus verkehrlicher Sicht auch eine Verkehrsfläche unter Wegfall der Parkanlage.
Abwägung:
Ziel ist es vielmehr weiterhin, den Grünflächenanteil möglichst groß zu halten. Da aus der Stellungnahme leider nicht erkennbar ist, weshalb die Verkehrsfläche von jeweils 7,0 m auf 8,0 m erweitert werden soll, z.B. gestalterische Gründe, können auch keine neuen Aspekte in die Abwägung eingestellt werden. Die Eintragung der Zweckbestimmung „Verkehrsberuhigter Bereich“ gilt auch für den Platzrand, da keine Knotenlinie die unterschiedlichen Straßenräume trennt. Eine wiederholte Eintragung ist nicht erforderlich.
Stellungnahme:
Der Weg am Rande des Landschaftsparks ist in 4 m Breite als Nord-Süd-Verbindung für Fußgänger und Radfahrer und Rettungsfahrzeuge vorgesehen. Die Festlegung eines Weges sollte nicht in zwei Bebauungsplänen geregelt werden (2,5 m im B-Plan XV-53a und 1,5 m im B-Plan XV-68a). Dies vereinfacht die Umsetzung als auch Änderungen der Planung.
Abwägung:
Siehe hierzu erweiterte Begründung im Kapitel „öffentliche Grünflächen“.
Stellungnahme:
Der Kita-Standort wurde vom Landschaftspark in das Gewerbegebiet an der künftigen Walter-Huth-Straße und dem künftigen Melli-Beese-Ring verlagert. Die Abwägung zur Standortwahl ist aus meiner Sicht nicht ausreichend. Dass der Standort für eine Kita innerhalb eines Gewerbegebietes, umgeben von zwei öffentlichen Straßen günstiger ist, als z.B. innerhalb eines Wohngebietes am Landschaftspark an der verkehrsberuhigten Planstraße West 2 ist aus der Abwägung nicht zu erkennen. Es ist auch nicht ersichtlich, inwieweit diese Variante geprüft wurde.
Das Argument, dass der nun gewählte Standort weniger Konflikte mit den Einwohnern (z.B. durch Besucherverkehr) verursacht, ist nicht nachvollziehbar, da die Kita in erster Linie für die Kinder der Anwohner vorgesehen ist. Ebenso wenig nachvollziehbar ist, dass bei einer Kita Besucherverkehr eine wesentliche Rolle spielt. Im Vordergrund sollte die besonders schützenswerte sensible Nutzung stehen, insbesondere im Hinblick auf Lärm- und Schadstoffemissionen.
Abwägung:
Die Auswahl des Standortes erfolgte in enger Abstimmung mit dem für die Kindertagesstätten zuständigen Jugendamt des Bezirkes. Bedenken gegen den Standort wurden von dieser Seite nicht vorgetragen. Das Fachamt hat den Standort vielmehr ausdrücklich bestätigt. Die geplante Kindertagesstätte ist auch als Ersatz für den Wegfall der ehemaligen Kindertagesstätte Johannisthal/Synchron erforderlich und wird somit keineswegs nur den Kinder der unmittelbar angrenzenden Bebauung zur Verfügung stehen. Eine Kindertagesstätte hat – legt man die Kriterien der 16. BImSchV als Vergleichsmaßstab zugrunde - nicht die Schutzwürdigkeit in Bezug auf Lärm wie dies bei Krankenhäusern, Schulen, Kurheimen und Altenheimen der Fall ist.
BA
Treptow-Köpenick, Abt. Umwelt und Grün, Amt für Umwelt und Natur
Stellungnahme:
Der zur TÖB-Stellungnahme vorliegende B-Planentwurf XV-53a beinhaltet die Zerstörung von 3,6 ha nach § 26a NatSchGBln geschützten Trockenrasenflächen durch Überplanung. Eine Darstellung der vorgeschriebenen Prüfkriterien für die Inaussichtstellung einer Ausnahmegenehmigung, insbesondere
- die nachzuweisende Ausgleichbarkeit der beabsichtigten Biotopzerstörung oder
den Gemeinwohlbelang, der das allgemeine Interesse am Schutz der
Trockenrasenbiotope überwiegt und
- die Ausschließlichkeit, die geplanten Festsetzungen als Allgemeines Wohngebiet bzw. Gewerbegebiet, nicht an anderer Stelle ohne Zerstörung von geschützten Biotopen realisieren zu können (zumal von einer Verlagerung des bestehenden Sportplatzes abgesehen wird)
ist vorzunehmen, die UNB ist entsprechend in das Verfahren einzubeziehen und die damalige Abwägung ist gemäß der aktuellen Gegebenheiten zu überprüfen.
Darüber hinaus wird auf die Ausführungsvorschriften zur Anwendung des § 26 a NatSchGBln verwiesen.
Abwägung:
In den Ausführungsvorschriften heißt es:
„Es gibt gemäß § 26a Abs. 3 Satz 1 NatSchGBln nur zwei Möglichkeiten, bei deren Vorliegen die Ausnahme erteilt werden kann. Die erste ist gegeben, wenn die Beeinträchtigung des Biotops ausgeglichen werden kann.“ Dies ist durch die Kompensation im Landschaftspark gegeben. Die zweite Ausnahmemöglichkeit ist gegeben, wenn die Interessen der Allgemeinheit an einer Überplanung der Biotope überwiegen. In diesem Zusammenhang ist dann nachzuweisen, dass die Maßnahme nicht an anderer Stelle verwirklicht werden kann.
Es handelt sich aber nicht um kumulative Prüfkriterien, sondern um zwei unterschiedliche Ausgangslagen.
In der Abwägung geht nicht mehr darum, eine Ausgleichskonzeption zu finden, vielmehr sind die Ausgleichsmaßnahmen bereits zu 90 % realisiert, obwohl der Eingriff in die geschützten Biotope noch nicht vollständig vollzogen wurde. Das Land Berlin ist somit in Vorleistung gegangen. Der Bezirk ist neben der frühzeitigen Beteiligung in der Bauleitplanung und der kontinuierlichen Entwicklung der Ausgleichskonzeption auch bei der Prüfung der BPU für die Ausgleichsmaßnahmen beteiligt gewesen. Eine „nachzuweisende Ausgleichbarkeit“ erübrigt sich von daher.
Da alle rechtlichen und materiellen Vorraussetzungen für die Zusicherung auf eine Erteilung der Ausnahmegenehmigung, die dann im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens erteilt werden muss, vorliegen, ist dies seitens des Bezirkes nachzuholen.
Im Übrigen siehe Abwägung zur öffentlichen Auslegung 2003 und ergänzte Erläuterungen zum Kompensationskonzept in der Begründung unter Kapitel III.
Stellungnahme:
Der Festsetzung der zwischen WA 1 und WA 3 vorgesehenen Grünfläche als öffentliche Parkanlage (928 m²) widerspreche ich nach wie vor. Die zuständige Fachabteilung meines Hauses anerkennt die städtebaulich-gestalterischen Beweggründe für Verortung einer strukturierenden Grünfläche, sieht aber keine Möglichkeit diese als öffentliche Grünanlage gemäß GrünanlG widmen zu können. Insofern nochmals die Forderung hier eine Festsetzung als Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbindung Stadtplatz zu erwägen.
Abwägung:
Gegen die Widmung der Fläche als öffentliche Grünfläche gemäß § 2 GrünanlG stehen keine rechtlichen Bedenken. Die von der UNB vorgetragenen Bedenken zielen vielmehr auf die Frage, welchem Fachvermögen die Fläche zugeordnet werden soll: der UNB oder dem Tiefbauamt. Städtebauliches Ziel soll weiterhin sein, eine kleine Grünanlage zu schaffen, die auch nicht – oder nur in ganz geringem Umfang – für das Parken von Kfz-Fahrzeugen zur Verfügung stehen soll. Von daher entspricht die Festsetzung als öffentliche Parkanlage ihrem Charakter als Grünanlage und wird beibehalten.
Stellungnahme:
Als Voraussetzung zur Einbeziehung in die Eingriffs- und Ausgleichsbilanz ist die textliche Festsetzung Nr. 10 - Dachbegrünung- quantitativ zu qualifizieren.
Abwägung:
Siehe Abwägung zu gleichlautender Stellungnahme Nr. 4 im Rahmen der öffentlichen Auslegung 2004.
Stellungnahme:
In Bezug auf die durch die Festsetzung einer Bepflanzung unterirdischer Anlagen zu erzielenden hohen ökologischen Standards und kompensierenden Wirkungen, die potentielle Baumpflanzungen einschließen sollten, ist die geplante Überdeckung der unterirdischen Bauwerke auf min. 0,80 m Erdschicht zu erhöhen.
Abwägung:
Je größer die geforderten Aufwendungen für Tiefgaragen werden, desto geringer ist die Wahrscheinlichkeit, dass diese dann gebaut werden, obwohl sie städtebaulich erwünscht sind. Die Forderung, die Erdschicht über den Tiefgaragen um 33 % zu erhöhen wird als nicht abwägungsadäquat angesehen, da bei Anlage einer Tiefgarage die GRZ gegenüber herkömmlichen Stellplätzen nicht erhöht wird, eine ganz besonders hochwertige Begrünung der Tiefgaragen im Gewerbegebiet nicht zu rechtfertigen ist, in den Wohngebieten keine Tiefgaragen entstehen werden und hier die entstehenden Kosten nicht tragbar wären, die gewünschten ökologischen Ziele wie Bindung von Staub und Regenwasser sowie Ansiedlung von Kleintieren auch mit einer Erdschicht von 60 cm erreicht werden können, die erwünschten städtebaulichen Wirkungen (intensiv nutzbare Begrünung, keine sichtbaren Betondecken) ebenfalls mit 60 cm Erdschicht erreicht werden und die Ausgleichsbilanzierung auch nur von einer 60 cm Erdschicht ausgeht.
Stellungnahme:
Die textlichen Festsetzungen 11, 12 und 13 ermöglichen in Verbindung mit der Anwendung der Pflanzliste auch die Pflanzung von Obstbäumen, was ich sehr befürworte. Allerdings muss in diesem Zusammenhang die ausschließliche Verwendung von Hochstämmen gefordert werden.
Abwägung:
Die Pflanzliste hat einen empfehlenden Charakter. Von daher ist durch sie nicht steuerbar, dass ein privater Bauherr hochstämmige Obstbäume in seinen Garten pflanzt oder nicht.
Stellungnahme:
Bezüglich der Kompensation von Eingriffen im Rahmen der Sammelausgleichsmaßnahme im Bereich des Landschaftsparkes, ist eine nachvollziehbare und lokal zuzuordnende Darstellung von Ausgleichsmaßnahmen erforderlich.
Abwägung:
Siehe Abwägung zur gleichlautenden Stellungnahme im Rahmen der öffentlichen Auslegung unter der Kategorie „Umwelt“.
Stellungnahme:
Der Ausgleich für zu zerstörende Röhrichtbereiche sollte artgleich in einer Kammer erfolgen.
Abwägung:
Da sich die infrage kommenden Kammern außerhalb des Geltungsbereiches befinden, ist hierfür auch keine Regelung im Rahmen des Bebauungsplanes XV-53a möglich, sondern nur im Rahmen der Parkkonzeption.
Im Übrigen siehe Abwägung zur gleichlautenden Stellungnahme im Rahmen der öffentlichen Auslegung.
Stellungnahme:
Am östlichen Rand soll ein 2,50 m breiter Grünstreifen mit der Funktion "Teilweg" als öffentliche Parkanlage festgesetzt werden, für den, anders als für die in die Westfuge ragende Fläche, kein Grund für eine spätere Widmung lt. GrünanlG zu erkennen ist. Es ist eine andere Art der Festsetzung zu treffen.
Abwägung:
Das Ziel den 4,0 m breiten Weg zu realisieren ist unstrittig. Die Umsetzung der Anregung würde aber bedeuten, dass die ergänzende Fläche im Bebauungsplan XV-53a nunmehr einem anderen Fachvermögen zugeordnet würde. Damit entstünden unterschiedliche Zuständigkeiten für die Pflege, Wartung und Verkehrssicherung (Schneebeseitigung etc.) für jeweils einen Streifen von 1,5 bzw. 2,5 m. Wege und Radwege sind Teil der Parkkonzeption und werden als öffentliche Parkanlage festgesetzt.
Im Übrigen siehe erweiterte Begründung im Kapitel „öffentliche Grünflächen“.
BA
Treptow-Köpenick, Abt. Jugend und Sport, Jugendamt
Stellungnahme:
Der vorgesehene Standort wird in seiner Größe und Lage für die Errichtung der Kindertagesstätte bestätigt. In der Begründung zum Bebauungsplanentwurf XV- 53a sind für die Errichtung der Kindertagesstätte Gesamtkosten i.H.v. 940.000 € ausgewiesen. Entsprechend der v.g. Vereinbarung in Verbindung mit dem Bescheid der Präsidentin der Treuhandanstalt vom 15.09.1994 ergeben sich jedoch Gesamtkosten i.H.v.ca. 1.227.100 € zuzüglich Erschließungsbeiträge i.H.v. 51.129 €, die sich wie folgt zusammensetzen.
50 % des
Grundstückswertes Straße am Flugplatz 6a, gezahlt von JS an die BAAG =
620.976 €
Baukostenzuschuss von JS nach
Vorlage der geprüften BPU = 319.557 €
Baukostenzuschuss des
Landes Berlin = 319.557 €
= 1.260.090 €
Ich bitte die Gesamtkosten in der Begründung zum B-Planentwurf zu korrigieren und die Bereitstellung des Baukostenzuschusses des Landes Berlin in den Finanzplan zum Entwicklungsgebiet aufzunehmen und für das Jahr 2005 zur Verfügung zu stellen.
Abwägung:
Diese vom zuständigen Fachamt vorgetragene Bestätigung der Planung wird in der Abwägung höher gewichtet, als die vom Amt für Stadtplanung und Vermessung vorgetragenen städtebaulichen Bedenken. Der vorgeschlagene Standort wird beibehalten.
Sonstige Hinweise
Der von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung gegebene Hinweis auf die aktuelle Zitierweise des Flächennutzungsplanes wird in der Begründung berücksichtigt.
Die ebenfalls hausinternen Hinweise oder Anregungen von SenStadt VII B zum Verlauf der Straßenbegrenzungslinien, zur zusätzlichen rechtlichen Sicherung des Parkrandweges und der Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung konnten klargestellt oder korrigiert werden, ohne dass hieraus Änderungen für den Bebauungsplan resultierten. Die ausführlichen Klarstellungen und Erläuterungen sind in der Auswertung zum Verfahrenschritt nachzulesen.
Die von gleicher Stelle vorgetragene Bitte um zusätzliche Vermaßung der Straßen und um Verzicht auf die Straßenbegrenzungslinie am Wendehammer Melli-Beese-Ring wird aus den gleichen Gründen abgelehnt wie sie in der Abwägung zur Stellungnahme der bezirklichen Abteilung für Bauen und Stadtentwicklung vorgetragen wurden. Im Übrigen siehe hierzu auch Auswertung zur Trägerbeteiligung 2003 sowie ergänzte Begründung zu Straßenverkehrsflächen (Melli-Beese-Ring).
II.1.11 Änderungen im Nachgang zur erneuten
und eingeschränkten Trägerbeteiligung
Die Prüfung der Bauplanungsunterlagen für die Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung führte zur Verbreiterung der Wolfgang-Harlan-Straße (Planstraße West 4) von 8 m auf 9 m und zu einer veränderten Aufteilung der Straßenverkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung nördlich und südlich der kleinen Grünanlage („Quartiersplatz“) von vorher jeweils 7 m auf nunmehr 8 m im nördlichen und 3 m im südlichen Bereich. Damit einhergehend erhält der 3 m breite Abschnitt die Zweckbestimmung „Geh- und Radwegebereich“ und wird die öffentliche Grünfläche von vorher gut 900 m² auf nunmehr knapp 1100 m² vergrößert.
Die Baugrundstücke, die durch die Flurstücke 6493 und 6499 gebildet werden, erhalten zum Wendehammer hin in der weiteren Planung einen nur 2 m statt 3 m breiten Vorgartenbereich.
Städtebauliches Ziel ist die Umsetzung der Entwicklungsmaßnahme gemäß Senatsbeschluss vom 25. Oktober 1994. Im Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes sollte bis zu Beginn des Jahres 2000 im Wesentlichen die Ansiedlung forschungs- und technologieorientierter Gewerbebetriebe ermöglicht werden.
Durch die Anlage eines neuen und den unterschiedlichen Anforderungen der einzelnen Nutzungen angemessenen Erschließungsrasters bestehend aus Straßenverkehrsflächen und Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung soll das bisher untergenutzte Gebiet erschlossen werden. Der daraus resultierende Grundstückszuschnitt ermöglicht sowohl eine städtebaulich geordnete Entwicklung als auch eine Verdichtung auf den Baufeldern. Die weitere interne Erschließung der Baufelder durch Wege oder Privatstraßen bleibt den Bauherren oder Bauträgern überlassen. Sie werden nicht aus der Entwicklungsmaßnahme und damit auch nicht durch die öffentliche Hand finanziert.
Gegenüber der planerischen Ausgangslage aus dem Beginn der 90er Jahre sind jedoch grundlegende gesellschaftliche und wirtschaftliche Veränderungen eingetreten, die es erfordern, dass die Planung hierauf reagiert.
Anfang der 90er Jahre prognostizierten Wohnungswirtschafter und Wirtschaftsexperten bis zum Jahr 2010 einen Anstieg der Berliner Bevölkerung von ca. 3,4 Millionen auf bis zu 3,7 Millionen Einwohner und einen Bedarf an zusätzlichen Flächen für Handel, Büros und Dienstleistungen in einer Größenordnung von insgesamt 12,4 Millionen m² BGF. Um den daraus abgeleiteten erhöhten Bedarf an Wohn- und Arbeitsstätten zu decken, beschloss der Berliner Senat in den Jahren 1992 bis 1994 neben anderen Entwicklungsvorhaben die förmliche Festlegung der fünf städtebaulichen Entwicklungsbereiche Berlins. Auf diesen insgesamt ca. 950 ha großen Flächenarealen sollten in einem Zeitraum von 10 bis 12 Jahren rund 31.000 Wohnungen und 4,2 Millionen m² gewerblich zu nutzender Flächen erstellt werden. Trotz der in den letzten Jahren stark abnehmenden Bauaktivitäten wurden in den fünf Entwicklungsbereichen von Privaten bis heute ca. 6.500 Wohneinheiten sowie 950.000 m² Gewerbeflächen fertiggestellt. Allerdings wird die Bautätigkeit in der Zukunft aller Wahrscheinlichkeit nach weiter abnehmen und in einzelnen Bereichen möglicherweise ganz zum Erliegen kommen.
Grund hierfür ist, dass sich die stadtentwicklungspolitischen Rahmenbedingungen im Land Berlin seit Anfang der 90er Jahre diametral verändert haben.
1. Nach einem bis Mitte der 90er Jahre zu verzeichnenden Anstieg ist die Bevölkerung Berlins inzwischen wieder auf das Anfangsniveau von circa 3,4 Millionen Einwohner gesunken. Nach den aktuellen Prognosen wird die Bevölkerungszahl bis 2015 im besten Fall auf dem heutigen Niveau stagnieren.
2. Der Bedarf an Gewerbeflächen, insbesondere in peripheren Lagen stellt sich erheblich geringer dar als ursprünglich prognostiziert.
Die Folgen sind:
- Die Nachfrage nach Wohnungen im Geschosswohnungsbau ist bis auf innerstädtische Lagen zum Erliegen gekommen.
- Auf dem Wohnungsmarkt und im Büro- und Dienstleistungssektor sind Angebotsüberhänge mit hohen Leerstandsquoten zu verzeichnen.
- Die Bodenpreise sind erheblich gesunken.
- Die Erstellung von Wohn- und Büro-Dienstleistungsflächen konzentriert sich auf die Flächen des Planwerks Innenstadt bzw. andere hochwertige Innenstadtlagen.
Die anhaltende, auch für die kommenden Jahre prognostizierte Nachfrageschwäche auf dem Immobilienmarkt sowie die auf längere Sicht äußerst schwierige Haushaltslage Berlins machen eine radikale Umsteuerung der Entwicklungsmaßnahmen erforderlich. Eine wesentliche Grundlage des Umsteuerungsprozesses ist die Entscheidung, die aktive Verfolgung des seinerzeit vom Senat beschlossenen Entwicklungszieles „Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten“ aufzugeben.
Ein weiterer Schritt für eine möglichst schnelle Entlassung baulich nur schwer entwickelbarer Teilgebiete besteht darin, dass der Senat von seiner Absicht einer vollständigen baulichen Durchführung der Entwicklungsziele Abstand nimmt und beschließt, als Entwicklungsziel nur noch die wichtigsten Elemente der angestrebten städtebaulichen Neuordnung zu definieren und zu sichern.
In Anbetracht des anhaltend hohen Leerstandes bei Wohnungen und Büroflächen fand eine grundlegende Überprüfung aller Entwicklungsziele statt. Ziel ist es, die weiteren Ausgaben und finanziellen Risiken für das Land so weit wie möglich zu begrenzen bzw. zu reduzieren.
Die Umsteuerung konzentriert sich u. a. auf folgende Themen:
- Reduzierung der Entwicklungskulisse
- Überprüfung der Entwicklungsziele und Überarbeitung der Rahmenplanungen
- Änderung der stadtplanerischen Vorgaben (Kosten- und Bedarfsrichtwerte)
Im Ergebnis soll für alle fünf Entwicklungsbereiche Klarheit darüber hergestellt sein,
- welche Teilgebiete zur Erfüllung der zu verfolgenden Entwicklungsziele mit dem Instrumentarium des besonderen Städtebaurechts bis zu einem zeitnahen Abschluss der Entwicklungsmaßnahmen weiter zu entwickeln sind,
- welche Teilgebiete möglichst schnell aus dem Entwicklungsrecht zu entlassen sind, da sie zur Erfüllung der Entwicklungsziele nicht mehr benötigt werden; ihre weitere Entwicklung kann sich auf der Grundlage des allgemeinen Städtebaurechts vollziehen.
Es besteht nun die Aufgabe, die fünf Entwicklungsmaßnahmen zeitlich vorgezogen, d. h. spätestens bis Ende 2006 mit Aufhebungsverordnungen zu einem vorzeitigen Abschluss zu bringen. Das Jahr 2007 soll vorrangig zur Abrechnung der Maßnahmen durch die Entwicklungsträger dienen.
Der Rechnungshof hat in seiner “Untersuchung der Möglichkeiten eines sinnvollen Abschlusses einzelner Entwicklungsmaßnahmen oder ihrer Fortführung unter Minimierung der Belastungen für den Landeshaushalt” im Jahr 2000 vorgeschlagen, die Gewerbegebiete am Landschaftspark im Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs XV-53a in Wohngebiete zu ändern. Durch die im Vergleich zum Wohngebiet West geringere Tiefe, die damit verbundene günstigere innere Erschließung und die größere Distanz zur geplanten Autobahn, würden diese Baufelder im direkten Vergleich mit den Nachbarfeldern über weitere Standortvorteile verfügen. Sie wären damit für einen Wohnungsstandort prädestiniert. Außerdem besteht zwischen ihnen und dem Ortsteil Johannisthal eine enge räumliche Beziehung, an die die Entwicklung als Wohnbaufelder anknüpfen könnte.
Der Entwicklungsplan für Johannisthal/Adlershof, der die vorrangig geplanten Nutzungen für das Entwicklungsgebiet darstellt und u. a. eine Grundlage für die Festsetzungen der Bebauungspläne bildet, wurde mit Beschluss des Steuerungsausschusses der Entwicklungsmaßnahme Berlin-Johannisthal/Adlershof am 10.10.2000 dementsprechend geändert.
Im Zuge der Umsteuerung im Jahre 2003 sind die Flächen-Nutzungs-Ziele, die baulichen Dichten sowie das darauf abgestimmte Erschließungskonzept mehrfach korrigiert bzw. verändert worden.
Der Senat hat mit Senatsbeschluss Nr. 1279/03 vom 1. Juli 2003 den Bericht zum Stand der Umsteuerung der städtebaulichen Entwicklungsbereiche zustimmend zur Kenntnis genommen.
In der Folge wurde auch eine Überarbeitung der Erschließungskonzeption an die jetzt beabsichtigte Nutzungsstruktur erforderlich. Im Ergebnis führt die Umsteuerung zu folgenden veränderten Grundzügen der Planung im Geltungsbereich des Bebauungsplanes XV-53a:
· Ausweitung der Wohngebiete in Richtung Norden insbesondere entlang dem Landschaftspark von ehemalig weniger als einem Hektar auf jetzt mehr als zwölf Hektar
· Veränderung der städtebaulichen Konzeption für die Wohnbauflächen und infolge dessen Reduzierung der Nutzungsmaße
· Reduzierung der Gewerbeflächen und Erweiterung der Festsetzungen zur Berücksichtigung der heranrückenden Wohnbebauung
· Veränderung der Erschließungskonzeption und damit Reduzierung der Straßenverkehrsflächen
· Wegfall der Straßenverkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung an der Straße am Flugplatz aber Festsetzung eines Teils des Erschließungssystems der Wohngebiete als solches
· Wegfall einer Durchwegung im Gewerbegebiet zwischen der Straße am Flugplatz und der Planastraße West 7 zum Anschluss an die Planstraße West 3
· Wegfall der Einschränkung der Gewerbegebiete auf forschungs- und technologieorientierte Betriebe und der Mischgebiete
· Festsetzung einer Fläche für den Gemeinbedarf (Kindertagesstätte)
· Festsetzung eines Kinderspielplatzes
· Festsetzung von öffentlichen Parkanlagen
· Änderung des Geltungsbereichs.
Über die Verschiebung der Anteile der Baugebiete und sonstiger Ausweisungen gibt die Flächenbilanz Änderungen in der folgenden Tabelle einen Überblick:
|
Flächenbilanz |
||||
|
|
XV–53a zur öffentlichen
Auslegung 1999 |
XV–53a zur öffentlichen
Auslegung 2004 |
||
|
|
Fläche in ha |
Anteil in % |
Fläche in ha |
Anteil in % |
|
Geltungsbereich |
29,25 |
100 |
29,69 |
100 |
|
Gewerbegebiet |
20,65 |
70,5 |
13,33 |
44,93 |
|
Mischgebiet |
0,66 |
2,3 |
|
|
|
Allgemeines Wohngebiet |
0,85 |
2,9 |
12,02 |
40,5 |
|
Kindertagesstätte |
|
|
0,2 |
0,67 |
|
Straßenverkehrsfläche |
6,68 |
22,8 |
2,52 |
8,5 |
|
Straßenverkehrsfläche besonderer
Zweckbestimmung |
0,13 |
0,4 |
0,91 |
3,0 |
|
Öffentliche Grünfläche |
0,31 |
1,1 |
0,72 |
2,4 |
|
davon Kinderspielplatz |
|
|
3,10 |
0,6 |
|
Gesamt |
29,28 |
100,0 |
29,69 |
100,0 |
II.3. Abwägung, Begründung einzelner Festsetzungen
Gewerbegebiete sind ein wesentlicher Bestandteil des neuen Wissenschafts- und Wirtschaftsstandortes Berlin-Johannisthal/Adlershof und können entscheidend zu den gewünschten Synergieeffekten zwischen Wirtschaft, Hochschule, Forschung, Medien, Wohnen und Erholung im gesamten Entwicklungsbereich beitragen.
Im Bebauungsplan XV-53a sollen entlang dem Segelfliegerdamm und der Straße am Flugplatz Gewerbegebiete festgesetzt werden. Die Abgrenzung dieser gewerblichen Bauflächen ergibt sich im Wesentlichen aus dem verbliebenen Bestand, der in seiner Größenordung etwa erhalten werden soll.
Art der Nutzung
Gegenüber der vorangegangenen Konzeption der Gewerbegebietsplanung im Bebauungsplanverfahren XV-53a (bis einschließlich zur zweiten öffentlichen Auslegung), im Gewerbegebiet speziell nur technologie- und forschungsorientierte Gewerbe- und Dienstleitungsbetriebe ansiedeln zu wollen, ist im weiteren Verfahren eine grundlegende Korrektur erforderlich. Die erhofften Synergieeffekte zwischen Wissenschaft, Hochschule und Gewerbe sind für Teile der Gewerbegebiete in großer Nähe zu den Hochschul- und Forschungseinrichtungen eingetreten, insbesondere im Bereich des Wissenschafts- und Wirtschaftsstandortes Berlin Adlershof (WISTA). Diese Ausstrahlung der Hochschul- und Forschungseinrichtungen ist aber nicht für das gesamte Entwicklungsgebiet erkennbar.
Die Gewerbegebiete im Bebauungsplangebiet XV-53a liegen am westlichen Rand der Entwicklungsmaßnahme, sind von den Hochschuleinrichtungen durch den Landschaftspark getrennt und stärker mit den vorhandenen Mischnutzungen am Segelfliegerdamm verknüpft als mit den sich neu entfaltenden Technologiezentren östlich und westlich der Rudower Chaussee.
Von daher ist die zwingende Ausrichtung zukünftiger Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe auf neue Technologien oder Forschungseinrichtungen nicht mehr abwägungsgerecht. Stattdessen haben herkömmliche Gewebebetriebe Interesse an einer Neuansiedlung dokumentiert. Um solche Ansiedlungen generell zu ermöglichen, damit den Belangen der Wirtschaft stärker zu entsprechen - wie dies auch im Rahmen der Trägerbeteiligung in der Stellungnahme seitens der Industrie- und Handwerkkammer geäußert worden waren - sollen die vorgesehenen Gewerbegebiete GE 2 und GE 3 zukünftig keiner Eingrenzung auf technologie- und forschungsorientierte Betriebe mehr unterliegen. Mit der jetzt größeren Flexibilität der beabsichtigten Festsetzung ist die Ansiedlung von technologie- und forschungsorientierten Gewerbe- und Dienstleitungsbetriebe aber auch weiterhin möglich.
Vergnügungsstätten, die in einem Gewerbegebiet ausnahmsweise zugelassen werden können, bleiben innerhalb der Gewerbegebiete dieses Bebauungsplanes mit Rücksicht auf die angrenzenden Wohngebiete ausgeschlossen (textliche Festsetzung Nr. 3). Neben dem Ziel- und Quellverkehr, die diese Nutzungen hervorrufen, sind es insbesondere Belästigungen in den Abend- und Nachtstunden, die für die Wohnbebauung ein erhebliches Konfliktpotential darstellen können.
Die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen gemäß § 8 Abs. 3 Nr. 1 (Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet sind und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind) und Nr.2 (Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke) BauNVO bleiben Bestandteil des Bebauungsplanes.
In der Randzone des Gewerbegebietes, d. h. innerhalb der Teilflächen GE 1, GE 4 GE 5 und GE 6 sowie im GE 3 müssen zum Schutz der vorhandenen westlich angrenzenden Wohngebiete bzw. den östlich und südlich im Bebauungsplan vorgesehenen allgemeinen Wohngebieten sowie der geplanten Kindertagesstätte die zulässigen Nutzungen weiter eingeschränkt werden (textliche Festsetzung Nr. 2). Hier sollen nur das Wohnen nicht wesentlich störende Betriebe zulässig sein, die ihrem Störungsgrad gemäß auch in einem Mischgebiet genehmigungsfähig wären. Im GE 3 soll zudem die vorhandene störanfällige gewerbliche Nutzung (Johannisthal Synchron) vor Einflüssen bewahrt werden, die die ausgeübte Gewerbenutzung beeinträchtigen könnte. Schließlich werden mit dieser Festsetzung den im Rahmen der Trägerbeteiligung 2003 vorgebrachten Bedenken gegenüber entstehender Nutzungskonflikte zwischen Wohnen und Gewerbe mit planerischen Mitteln begegnet. Von den genannten Gewerbeflächen dürfen nämlich keine gesundheitsgefährdenden Stoffe oder Geräusche emittiert werden, die Nutzungen in den angrenzenden Gebieten einschließlich der Kindertagesstätte gefährden oder diese erheblich belästigen können.
Darüber hinaus sind die sonst im Gewerbegebiet allgemein zulässigen Lagerhäuser, Lagerplätze und Tankstellen, sofern kein Erfordernis für betriebseigene Zwecke besteht, im eingeschränkten Gewerbegebiet nicht zulässig, da sie auf Grund ihrer Bauweise, ihrer Großflächigkeit und Emissionen zu einer Beeinträchtigung des Wohnungsumfeldes führen. Zudem können diese Nutzungen zu hohen Immissionsbelastungen durch gebietsfremden Individualverkehr führen und damit den Charakter dieses Gebietes negativ prägen. Die Lärmbeeinträchtigungen, die durch einen verstärkten LKW-Verkehr ausgelöst werden, können ebenfalls zu einer erheblichen Beeinträchtigung der angrenzenden Wohngebiete führen.
Mit dieser Gliederung der Gewerbegebiete sowie dem Ausschluss zur Verwendung bestimmter Stoffe (textliche Festsetzung Nr. 18) kann sichergestellt werden, dass verträgliche Nutzungen aneinander grenzen und gesunde Wohnverhältnisse ermöglicht werden. Durch die Gliederung des Gewerbegebietes erhält dieses nicht den Charakter eines Mischgebietes. Mischgebiete dienen sowohl dem Wohnen als auch der Unterbringung von bestimmten Gewerbebetrieben. Mit Ausnahme der privilegierten Betriebswohnungen gemäß § 8 Abs. 3 Nr.1 BauNVO sind im Gewerbegebiet jedoch keine Wohnungen zulässig.
Die Gebietstypik des Gewerbegebietes bleibt gewahrt, da es sich bei den Gewerbegebieten im Geltungsbereich des Bebauungsplanes XV-53a im Verhältnis zu den Gewerbegebieten innerhalb der Entwicklungsmaßnahme insgesamt nur um Teilflächen handelt und Gewerbegebiete an anderer Stelle im Entwicklungsbereich anderen oder keinen Einschränkungen unterliegen.
Über die Festsetzungen des Bebauungsplanes hinaus kann die Qualität der anzusiedelnden Gewerbebetriebe über ein dementsprechendes Flächenmanagement und Grundstücksverträge im Rahmen der Entwicklungsmaßnahme beeinflusst werden.
Maß der Nutzung
Das zulässige Maß der Nutzung in den Gewerbegebieten soll durch eine Grundflächenzahl von 0,6 und einer GFZ von 1,6 festgesetzt werden. Beide Nutzungsmaße liegen unterhalb der Höchstgrenzen gemäß § 17 BauNVO.
Eine Besonderheit im Hinblick auf das Nutzungsmaß stellt die Festsetzung im GE 5 (GFZ 2,4) dar. Das gegenüber den übrigen GFZ-Werten im Planungsgebiet erhöhte Nutzungsmaß auf einer Fläche von weniger als 700 m² Größe ist erforderlich, um die Ecksituation im Bereich Straße am Flugplatz/Segelfliegerdamm in der städtebaulich gewünschten Dimension (bis zu 15 m Höhe) ausprägen zu können.
Die zulässige Grundflächenzahl von 0,6 kann aufgrund der textlichen Festsetzung Nr. 4 durch Anlagen gemäß § 19 Abs. 4 der Baunutzungsverordnung (Garagen, Stellplätze, Nebenanlagen etc.) nur um bis zu 20 vom Hundert überschritten werden.
Diese Einschränkung des Spielraumes zur Überschreitung der zulässigen GRZ von 50 vom Hundert auf 20 vom Hundert ist eine Voraussetzung für die Umsetzung der Entwässerungskonzeption (Anlage von ausreichenden Versickerungsflächen). Einschließlich der zulässigen Überschreitung ist maximal eine GRZ von 0,72 realisierbar.
Da insbesondere in den Gewerbegebieten großflächige Gebäude entstehen können, sind auch die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen als Vollgeschossen bei der Ermittlung der zulässigen Geschossfläche mitzurechnen. Sonst bliebe beispielsweise ein Aufenthaltsraum von 660 m² auf einem 1.000 m² großen Gebäude unberücksichtigt. Dieses kann zu einer erheblichen - nicht gewollten - Überschreitung der Nutzungsdichte führen (textliche Festsetzung Nr. 5). Um im Einzelfall jedoch eine Überschreitung in untergeordneter Größenordnung zu ermöglichen, wird jedoch ein Spielraum von 10 % eingeräumt, der insbesondre für kleinere Grundstücke in Betracht kommt, da hier das absolute Nutzungsmaß nicht signifikant erhöht werden kann.
Gebäudehöhen
Die Festsetzung von Oberkanten in den Gewerbegebieten steht im Zusammenhang mit der Festsetzung von Flachdächern als einheitliches Gestaltungselement. Die Höhe der Oberkanten soll - unterschiedlichen Bedürfnissen entsprechend - jedoch differenziert festgesetzt werden. In den Randbereichen wie entlang des Segelfliegerdammes - mit Ausnahme des Bereiches entlang der Baugrenze im Bogen -, der Straße am Flugplatz und parallel zum künftigen Melli-Beese-Ring soll mit Rücksicht auf die gegenüberliegende vorhandene Wohnbebauung bzw. geplante Wohngebietsausweisung eine Oberkante von 11 m über Gelände festgesetzt werden. Im übrigen Gewerbegebiet ist eine Regelhöhe von 15 m über Gelände - der Regelhöhenentwicklung der übrigen Gewerbegebiete innerhalb der Entwicklungsmaßnahme entsprechend - vorgesehen. Die Reduzierung der Gebäudehöhe auf 11 m über Gelände resultiert u. a. auch aus den im Rahmen der öffentlichen Auslegung vorgebrachten Anregungen. Die ursprünglich städtebaulich vorgesehene deutliche bauliche Unterscheidung in der Höhenabwicklung zwischen Gewerbe und bestehendem Wohnen wird aufgegeben, der Übergang fließender gestaltet und dem vorhandenen und geplanten Siedlungscharakter stärker entsprochen.
Die festgesetzten Oberkanten dürfen nur im Ausnahmefall (textliche Festsetzung Nr. 9) durch Dachaufbauten überschritten werden, die in den Randbereichen zu bestehenden und geplanten Wohngebieten eine Höhe bis zu 2,5 m und im übrigen Gebiet bis zu 3,5 m haben dürfen. Die Wirkung von einzelnen Dachaufbauten ist anders als bei einem durchgängigen Geschoss zu beurteilen; umgekehrt sind keine Dachaufbauten zulässig, bei denen der Eindruck eines Vollgeschosses entsteht wie z.B. bei der Errichtung eines durchgehenden „Technikgeschosses“. Da es sich bei der Zulässigkeit von Dachaufbauten um einen Ausnahmetatbestand handelt, hat die Bauaufsicht die Möglichkeit, Anzahl und/oder Umfang der einzelnen Dachaufbauten zu steuern. Eine Festlegung im Bebauungsplan ist nicht möglich, da die unterschiedlichen Erfordernisse – anders als etwa bei Aufzugsanlagen für Wohn- und Büronutzungen – nicht antizipiert werden können.
Für die Gewerbegebiete sollen Dächer mit einer Dachneigung unter 15° festgesetzt werden (textliche Festsetzung Nr.10). Ein Großteil des Gebäudebestandes im Entwicklungsbereich zeichnet sich durch eine einheitliche Dachlandschaft in Form von Flachdächern aus.
Da ein großer Teil dieses Bestandes erhalten und in die Planung integriert werden soll, trägt diese Festsetzung zur Homogenisierung des städtebaulichen Erscheinungsbildes und zur Stärkung eines zusammenhängenden Siedlungscharakters bei. Darüber hinaus sichert sie auch die Möglichkeit zur Dachbegrünung.
Art der Nutzung
Im Bebauungsplan XV-53a sollen entlang dem geplanten Landschaftspark allgemeine Wohngebiete in einer Größenordnung von mehr als 12 ha festgesetzt werden. Die Grundsatzentscheidung zur wesentlichen Vergrößerung der allgemeinen Wohngebiete statt der Festsetzung von Gewerbegebieten basiert auf folgenden grundlegenden Abwägungstatbeständen:
· Mit der Anlage des Landschaftsparks hat das Land Berlin unter Einsatz erheblicher finanzieller Mittel eine Lagequalität geschaffen, die für eine hochwertige Nutzung in den angrenzenden Randbereichen ausgenutzt werden soll.
· Eine gewerbliche Nutzung kann innerhalb des Entwicklungsgebietes in anderen, weniger attraktiven Lagen untergebracht werden. Hierfür werden planungsrechtliche Änderungen in weiteren Bebauungsplänen vorgenommen.
· Das vergleichsweise engmaschige Erschließungsraster aus öffentlichen Verkehrsflächen ist für die Entwicklung von Wohnbauland in besonderer Weise geeignet.
· Das Gebiet verfügt neben dem Landschaftspark über Standortqualitäten,
- die auf den geringen Störgrad der umliegenden Nutzungen, trotz des vorhandenen Gewerbes zurückzuführen sind,
- die die Anknüpfung an die vorhandene kleinteilige Wohnnutzung an der Straße am Flugplatz ermöglicht,
- die von der räumlich engen Beziehung zum Ortsteil Johannisthal insgesamt und der dort vorhandenen Infrastruktur profitieren.
· Die Festsetzung von Wohngebieten nehmen auch in größerem Maße Rücksicht auf die vorhandene Siedlungsstruktur und Wohnnutzung, die sich bereits im Umfeld außerhalb des Bebauungsplangebietes XV-53a entwickelt hat. Den im Rahmen der öffentlichen Auslegung vorgebrachten diesbezüglichen Anregungen wird somit nunmehr stärker entsprochen und die vorausgegangene Abwägung zugunsten der vermehrten kleinteiligen Wohnungsentwicklung geändert.
Die Ausweitung der allgemeinen Wohngebiete von weniger als einem auf mehr als zwölf Hektar ist zudem auch auf den Wegfall der Parkrandstraße, die Umwandlung von geplanter Straßenverkehrsfläche in Baufläche sowie die Einbeziehung von landeseigenen Flächen in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes XV-53a, die zuvor im Geltungsbereich des Bebauungsplanes XV-53b lagen, zurückzuführen. Die Flächen aus dem Geltungsbereich XV-53b an der Straße am Flugplatz waren bislang als Gemeinbedarfsstandorte (Schule und Kindertagesstätte) vorgesehen. Der Bedarf für die Schule ist nicht mehr gegeben. Im Zuge des schneller im Verfahren vorangetriebenen Bebauungsplanes XV-53a sollen diese Flächen als Wohnbauflächen festgesetzt werden, um für potentielle Wohnungsbauinteressen Planungsrecht zu schaffen und um für das Land Berlin durch den Verkauf dieser Flächen Einnahmen erzielen zu können.
Mit Ausnahme der textlichen Festsetzung Nr. 1 besteht kein Erfordernis für eine weitere Gliederung der Wohngebiete, da auch die sonstigen Nutzungen gemäß § 6 BauNVO im Plangebiet möglich sein sollen. Städtebauliches Ziel ist somit eine Durchmischung mit allen im allgemeinen Wohngebiet zulässigen Nutzungen. Das Wohngebiet soll nicht den Schutzstatus eines reinen Wohngebietes erhalten.
Nördlich des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes XV-53a ist der Umbau der dort vorhandenen Sportanlage geplant. Sie besteht zukünftig aus einem Großspielfeld mit Trainingsbeleuchtungsanlage und einem Jugendspielfeld. Die Nutzung der Sportanlage im Geltungsbereich des Bebauungsplanes XV-68a-1, der nördlich an das Wohngebiet WA 5 angrenzt, machte eine Überprüfung der daraus resultierenden Immissionsbelastungen für das Wohngebiet auf der Basis der 18. BimSchV erforderlich. Die vorgenommene gutachterliche Untersuchung der zuständigen Abteilung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung ist zu folgendem Ergebnis gekommen:
„Lärm
Für die Berechnungen der Schallausbreitung im Freien gem. VDI 2714 wurden für die Spielfelder folgende Flächenschallleistungspegel angesetzt:
Großspielfeld LWA = 104 dB
Jugendspielfeld LWA = 100 dB
Die Prüfung ergab, dass eine Nutzung innerhalb und außerhalb der Ruhezeiten problemlos erscheint.
Licht
Als Bewertungsgrundlage für Lichtimmissionen wurden die „Hinweise zur Messung und Beurteilung von Lichtimmissionen“ durch den LAI (Länderausschuss für Immissionsschutz) verwendet, die zwar keinen Gesetzescharakter haben und sind auch keine bindende Verwaltungsvorschrift sind, aber Der LAI empfiehlt jedoch den Ländern die in der Sitzung vom Mai 2000 verabschiedete Fassung als Beurteilungsgrundlage heranzuziehen.
Wird die Trainingsbeleuchtungsanlage nach dem heutigen Stand der Technik errichtet, d. h. asymmetrische Planflächenstrahler mit senkrecht nach unten gerichteter Abstrahlrichtung, so ist nicht zu erwarten, dass die Grenzwerte sowohl im GE-Gebiet als auch im WA-Gebiet erreicht, bzw. überschritten werden.“
Nach dieser gutachterlichen Einschätzung sind somit keine Einschränkungen für den Sportbetrieb erkennbar, da die zulässigen Pegelwerte und die Grenzwerte hinsichtlich der Lichtimmissionen eingehalten werden. Eine planungsrechtliche Vorsorge zur Konfliktvermeidung ist folglich nicht erforderlich.
Durch textliche Festsetzung Nr. 1 wird geregelt, dass Gartenbaubetriebe und Tankstellen, die in allgemeinen Wohngebieten ausnahmsweise zugelassen werden können, im Geltungsbereich des Bebauungsplanes XV-53a unzulässig sind. Gartenbaubetriebe entsprechen auf Grund ihres hohen Flächenbedarfs nicht den Zielen für dieses Wohngebiet. Tankstellen sollen auf Grund der erhöhten Verkehrsbelastung und der zu erwartenden Immissionsbelastungen innerhalb der allgemeinen Wohngebiete ausgeschlossen werden.
Maß der Nutzung
Vorgesehen ist neben der Errichtung traditioneller Bauformen wie Einfamilienhäusern auch eine Mischung unterschiedlicher, teils experimenteller Wohnformen in sogenannten Baugruppen, die sich in vielfältiger Weise aus Reihen- oder Doppelhäusern oder sonstigen Haustypen zusammensetzen können. Mit diesem Grundkonzept ist auch verbunden, dass die Hausgruppen sich innerhalb eines Baufeldes um gemeinschaftlich genutzte Frei- und Erschließungsflächen gruppieren. Diese können als Privatstraßen oder -wege sowie als private Grünflächen ausgebildet werden, die auf vertraglicher Basis oder durch die Eintragung gegenseitiger Baulasten gesichert werden können. Im Bebauungsplan werden hierfür keine Festsetzungen erfolgen. Dies gilt auch für die Unterbringung der Stellplätze, deren Anzahl und Anordnung den Absprachen in den verschiedenen Baugruppen überlassen werden soll.
Um eine spätere Realteilung nicht auszuschließen und weil bei der Vielfalt der gewünschten Bauformen kein städtebauliches Erfordernis für die Festsetzung einer Bauweise besteht, wird hierauf verzichtet.
Da sich die konkreten städtebaulichen und architektonischen Entwürfe erst in einem Entwicklungsstadium befinden, sollen die Festsetzungen zum Maß der Nutzung einheitlich für alle Baufelder sein und einen möglichst großen Spielraum eröffnen. Im weiteren Verfahren ist zu prüfen, ob Differenzierungen in dieser Hinsicht erforderlich werden. Das zulässige Maß der baulichen Nutzung wird deshalb durch eine GRZ von 0,4 und eine GFZ von 0,6 bzw. im WA 2, WA 4 und WA 5 von 0,7 bei flächenmäßiger Ausweisung begrenzt. Damit sind die Obergrenzen gemäß Baunutzungsverordnung nicht erreicht.
Auf die Anrechnung von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen als Vollgeschossen kann deshalb verzichtet werden. Es wird zudem eine größere Flexibilität ermöglicht. Eine verdichtetere Art der Bebauung ist geradezu erwünscht, um entlang des Landschaftsparkes eine bauliche Kante ausbilden zu können.
Hingegen ist die textliche Festsetzung zur Beschränkung der Überschreitung bei der Ermittlung der zulässigen Grundflächenzahl wie im Gewerbegebiet anzuwenden, um auch hier das Entwässerungskonzept nicht zu gefährden.
Gebäudehöhen
Da es sich bei den beschriebenen Wohnbautypen um eine gänzlich andere Bauform als bei den Gewerbegebäuden handelt und da die Geschosshöhen bei Wohngebäuden nur geringfügig abweichen, ist hier statt der Festsetzung von Oberkanten die Festsetzung von Geschossen adäquat. Mit der Festsetzung von maximal zwei zulässigen Vollgeschossen und damit einer generell niedrigen Bebauung wird die Kleinteiligkeit der neuen Siedlungsflächen unterstrichen.
Im allgemeinen Wohngebiet wird auch keine Regelung zur Ausbildung von Flachdächern und indirekt zur planungsrechtlichen Sicherung von Dachbegrünungsmaßnahmen aufgenommen, weil weder die Dachform noch ihre Nutzung vorgeschrieben werden soll. Die bislang vorgeschlagenen unterschiedlichsten Gebäudetypen schlagen z. B. auch energiesparende Bauweisen vor, die die Dachfläche für Solarenergiegewinnung nutzen. Dies soll durch den Bebauungsplan nicht unterbunden werden. Eine Dachbegrünung im allgemeinen Wohngebiet geht mithin nicht in die Ausgleichsbilanzierung ein.
II.3.3 Fläche für den Gemeinbedarf
(Kindertagestätte)
Im Bebauungsplan XV-53a soll eine Fläche von 2000 m² für Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung Kindertagesstätte festgesetzt werden.
Die ehemalige Kindertagesstätte am Flugplatz 6a/Johannisthal Synchron musste aufgegeben werden, da sie dem Ausbau des Segelfliegerdammes im Wege stand. Das Gebäude der Kindertagesstätte ist abgerissen und der Segelfliegerdamm ist im Bereich des Bogens fertiggestellt. Mit der Verlagerung der Kindertagestätte ist die vertragliche Verpflichtung verbunden, bis zum 31.12.2005 eine genehmigte Bauplanungsunterlage (BPU) vorzulegen; andernfalls verfällt die aus dem Vertrag resultierende Vertragsverpflichtung für Johannisthal Synchron die Zahlung von 940.000 € zur Finanzierung der Kindertagesstätte vorzunehmen. Die bereits getätigten Überweisungen in Höhe von 620.000 €, die zur treuhänderischen Verwaltung der BAAG überwiesen wurden, müssten zurückgezahlt werden.
Der Standort der Kindertagesstätte war bis zur Durchführung der erneuten Trägerbeteiligung im Jahre 2003 im angrenzenden Bebauungsplan XV-53b vorgesehen, da hier der Schwerpunkt der Wohngebietsausweisungen liegen sollte. Diese Planung hat sich jedoch geändert, da ein erhebliches Potential an Wohnungsflächen nunmehr im Bebauungsplan XV-53a zur Verfügung gestellt werden soll. Zudem machen schwierige Eigentumsverhältnisse die Realisierung der Kindertagesstätte, bzw. die Vorlage der genehmigten BPU im vertraglich zugesicherten Zeitraum am ursprünglichen Standort immer unwahrscheinlicher.
Die Verlagerung der Kindertagesstätte aus dem Bebauungsplan XV-53b wurde notwendig
· um finanziellen Schaden vom Land Berlin abzuwenden,
· um Grundstücke nutzen zu können, die bereits dem Land Berlin gehören und verfügbar sind,
· um die Attraktivität der neuen Wohngebiete für Bauwillige durch Vorhaltung von sozialen Infrastruktureinrichtungen zu erhöhen,
· um für die Kindertagesstätte einen Standort zu finden, der aus den vorhandenen und nunmehr geplanten neuen Wohngebieten gut erreicht werden kann und frühzeitig zur Verfügung steht.
Der Bedarf für die Kindertagestätte mit 75 Plätzen ist unstrittig. Sie deckt einerseits einen Teil des innerhalb der Entwicklungsmaßnahme Berlin Johannisthal/Adlershof ermittelten Bedarfs von insgesamt 179 notwendigen Kindertagesplätzen und sie stellt einen Ersatz für die entfallenen Kindertagesplätze von Johannisthal Synchron dar.
Innerhalb der Bebauungsplangebiete XV-53a und XV-68a wurden mehrere Alternativstandorte geprüft. Die Entscheidung und Abwägung fiel zugunsten der jetzt im Bebauungsplan XV-53a als Gemeinbedarfsstandort zur Festsetzung vorgesehen Fläche aus folgenden Gründen:
· In Bezug auf die Lage ist er sowohl für die neuen Baugebiete als auch für die bestehenden Wohnsiedlungen im Süden (Eisenhutweg, Akeleiweg, Straße am Flugplatz) im Norden (angrenzendes Ortsteilzentrum Johannisthal) gleichermaßen gut erreichbar.
· Die Nähe zum Landschaftspark in nur ca. 100 m Entfernung ermöglicht es den Kindern, von diesem Naturraum und den dort vorhandenen Einrichtungen wie Kinderspielplätzen zu profitieren.
· Am Rande der geplanten Wohngebiete und an das eingeschränkte Gewerbegebiet angrenzend sind gleichzeitig weniger Konflikte (z. B. durch Besucherverkehr) mit den zukünftigen Einwohnern zu erwarten als innerhalb der Baugebiete.
· Die Straßenplanung sieht den baldigen Ausbau der Walther-Huth-Straße (Planstraße West 2) vor, sodass die Erschließung der Kindertagestätte frühzeitig gesichert ist.
· Es werden Kosten reduziert, da die Fläche dem Land Berlin gehört und Kosten für den Erwerb eines Grundstückes nicht anfallen. Das Grundstück ist zudem unmittelbar verfügbar.
· Die Verträglichkeit des Standortes im Anschluss an das Gewerbegebiet wird durch die gleichen Festsetzungen gesichert, die auch die Wohnnutzung gegenüber dem Gewerbegebiet schützt ( textlichen Festsetzungen Nr. 2 und 18 sowie Freihaltung von Bebauung durch die Baugrenze im 6 m Abstand zur Grundstücksgrenze).
Die überbaubare Grundstücksfläche ist 800 m² groß. Bei der geplanten Unterbringung von 75 Plätzen wären - mit 10 m² pro Platz - 750 m² erforderlich. Die tatsächlich überbaute Grundstücksfläche wird sich in Abhängigkeit daraus ergeben, ob das Gebäude ein - oder zweigeschossig realisiert werden wird.
Im Rahmen der Trägerbeteiligung 2004 hat das zuständige Jugendamt des Bezirkes Treptow-Köpenick den Standort ausdrücklich bestätigt.
II.3.4 Baugrenzen/
nicht überbaubare Grundstücksflächen
Vorgärten
Entlang der Straße am Flugplatz soll die Baugrenze in einem Abstand von 6 m zur Straßenbegrenzungslinie festgesetzt werden. Diese Breite für Vorgärten ist begründet in der Sicherung eines ausreichenden Abstandes zu der gegenüberliegenden kleinteiligen, meist ein- bis zweigeschossigen Wohnbebauung. Diese Breite wird bis in die Einmündung des Melli-Beese-Ringes auch im allgemeinen Wohngebiet fortgesetzt, damit nördlich der Straßeneinmündung eine einheitliche Bauflucht entstehen kann. Im weiteren südlichen Verlauf reduziert sich die Breite auf die in den allgemeinen Wohngebieten sonst durchgängige Breite von 3 m zu den Straßenverkehrsflächen. Eine Ausnahme stellt die westliche Ecksituation der künftigen Walter-Huth-Straße mit dem Melli-Beese-Ring dar. Hier schließt das Gewerbegebiet ohne Vorgartenzone an, ein städtebauliches Erfordernis für eine Vorgartenzone besteht nicht, da sie sich im weiteren Straßenverlauf nicht fortsetzen würde.
Eine weitere Ausnahme bildet die Vorgartenzone auf den Baurundstücken am Wendehammer der künftigen Walter-Huth-Straße (Flurstücke 6493 und 6499). Hier soll zu den Nachbargrundstücken hin die Möglichkeit zur Errichtung einer Grenzgarage nicht ausgeschlossen werden. Der jeweils 10 m kurze Abschnitt der Vorgartenzone wird deshalb von 3 m auf 2 m reduziert, um so die überbaubare Grundstücksfläche um einen Meter zu vergrößern. Es handelt sich dabei um einen Sonderfall in einer sehr untergeordneten Größenordnung, der sich städtebaulich auf das Gesamterscheinungsbild der 3 m breiten Vorgartenzonen nicht auswirkt.
Die Vorgartenzone stellt eine wichtige Schnittstelle zwischen dem öffentlichen Raum und den privaten Grundstücken dar. Der Übergang vom öffentlichen zum privaten Raum soll erkennbar und aufgrund der Gestaltung eindeutig zu unterscheiden sein. Die Vorgärten, die gemäß der Bauordnung für Berlin gärtnerisch anzulegen sind, betonen das stadträumliche Erscheinungsbild.
Der Ausschluss von Stellplätzen, Garagen, Müllabstellplätzen, Werbeanlagen, Tiefgaragenrampen und Nebenanlagen gemäß § 14 BauNVO in den Vorgartenzonen der Gewerbegebiete soll einerseits verhindern, dass die durchlaufenden "Grünbänder" der Vorgartenzonen in ihrer gestalterisch homogenen Wirkung unterbrochen werden und andererseits die nicht überbaubare Grundstücksfläche zwischen Gewerbegebieten und Wohngebieten nicht durch solche Nutzungen belegt werden, die auch zu erheblichen Belästigungen oder Beeinträchtigungen der Wohnnutzung führen können (textliche Festsetzung Nr. 6). Hinweisschilder bzw. Werbeanlagen unmittelbar am Gebäude sind von diesem Ausschluss nicht betroffen.
Da sich das Regelungserfordernis in den allgemeinen Wohngebieten anders darstellt, wird in der gleichen Festsetzung eine Differenzierung vorgenommen. Hier ist es teilweise aufgrund der geringen Grundstückgrößen notwendig, dass Stellplätze auch in der Vorgartenzone angelegt werden. Da die Straßenverkehrsflächen zum Teil auf das Minimum von 8 m Breite reduziert wurden, sind hier die Vorgartenzonen zur optischen Erweiterung des öffentlichen Straßenraumes erforderlich und von Bebauung wie Carports und Garagen freizuhalten. Hingegen wäre es nicht abwägungsgerecht, die privaten Mülleimer generell im Vorgartenbereich zu verbieten, da sie nicht das Stadtbild in einem Maße beeinträchtigen können wie größere Müllcontainer der Gewerbebetriebe.
Die Baulinie im GE 5 und GE 3, die entlang des Segelfliegerdammes Gegenstand der Planung bis einschließlich der erneuten öffentlichen Auslegung 1999 war, ist im weiteren Verfahren zugunsten einer Baugrenze geändert worden, weil in der Abwägung den Belangen der Wirtschaft Priorität über die bislang formulierten städtebaulichen Ziele eingeräumt werden muss, damit potentielle Gewerbetreibende nicht aufgrund baulicher Vorgaben auf eine Ansiedlung an dieser Stelle verzichten.
Schutzfunktion
Die in einem Abstand von 6 m zurückgesetzten Baugrenzen in den Gewerbegebieten GE 4 und GE 6 gegenüber dem allgemeinen Wohngebieten WA 6 und der Fläche für den Gemeinbedarf hat hingegen nicht nur gestalterische Intentionen zur Grundlage. Im Sinne der Konfliktvermeidung sollen Gewerbegebäude nur mindestens 6 m vom allgemeinen Wohngebiet und von der Kindertagesstätte entfernt errichtet werden dürfen. Die Abstandregelung der Bauordnung wird hierdurch nicht berührt.
Im GE 1, GE 2 und GE 3 liegenden „inneren Baugrenzen“ dienen ausschließlich der Sicherung von nicht überbaubaren Grundstücksflächen zum Schutz der dort vorhandenen Vegetation, insbesondere des Baumbestandes aufgrund von städtebaulichen Gründen.
Diese städtebaulichen Belange können alleine durch die Baumschutzverordnung nicht gesichert werden, da die Bäume potentiell überbaubar wären. Die „innere Baugrenze“ im GE 3 dient der Klarstellung, dass die etwa 7800 m² große Fläche mit Bindung für Bepflanzungen und Erhalt nicht überbaut werden darf. Ein neuer Abwägungstatbestand ergibt sich daraus nicht, da diese planerische Intention auch schon Gegenstand der vorausgegangenen Verfahrensschritte war.
Im Übrigen siehe Abschnitt II. 3. 9 zu „Synchronpark“ und „Pappelreihen“.
II.3.5 Gestaltung von
Einfriedungen und Dächern
Einfriedungen
Entlang des Landschaftsparkes und damit zur öffentlichen Parkanlage hin ist es erforderlich, die Gestaltungsfreiheit hinsichtlich der Einfriedungen von privaten Wohnbaugrundstücken einzuschränken. Es soll verhindert werden, dass in diesem Übergangsbereich von Baugebieten zum Landschaftraum Einfriedungen in zu unterschiedlicher oder zu auffälliger Weise entstehen. Da andererseits den künftigen Bewohnern eine gewisse Abschottung gegenüber den Nutzern des Landschaftsparkes ermöglicht werden muss, kann die Errichtung von Einfriedungen nicht ausgeschlossen werden. Als Sichtschutz sind deshalb nur Hecken sowie die Kombination von Hecken und Maschendraht- oder Holzzäunen zulässig (textliche Festsetzung Nr. 19). Damit wird auch dem Sicherheitsbedürfnis der Bewohner entsprochen. Es wird begrüßt, wenn bei der Pflanzung der Hecken die empfohlenen Sträucher gemäß Pflanzliste verwendet werden.
Dachausbildungen
Mit dem Heranrücken der Wohnbebauung an das Landschaftsschutzgebiet und das unmittelbar angrenzende Naturschutzgebiet, wird sich das Landschaftsbild grundlegend gegenüber der jetzigen Situation ändern. Es ist zwar städtebaulich gewünscht, dass der Landschaftspark eine bauliche Fassung erhält, doch muss auch vermieden werden, dass diese neue Bebauung das Landschaftsbild nachhaltig stört. Der in § 3 Nr. 3 der Schutzverordnung aufgeführte Schutzzweck „die Eigenart des Landschaftsbildes zu bewahren, insbesondere die in Folge der Nutzung als Flugfeld mit besonderer Vegetationsentwicklung bestehende Weiträumigkeit nachhaltig zu sichern“ verdeutlicht, dass es sich bei dem Landschaftspark um eine Parkanlage handelt, die sich von anderen Parkanlagen mit dichtem Baumbestand deutlich unterscheidet. Die Weiträumigkeit des Parkes resultiert daraus, dass es sich um das ehemalige Flugfeld handelt und die Vegetation vorrangig durch Trockenrasen gekennzeichnet ist. Die Sicht auf alle Randbereiche wird somit kaum durch einen vorhandenen Baumbestand beeinträchtigt.
Eine störende Ausstrahlung auf das Landschaftsbild durch die neue Bebauung wird insbesondere dann gesehen, wenn die Dächer, die ja gerade weithin sichtbar sind, in Materialien und einer Farbigkeit ausgebildet werden, die sich durch eine hohe Auffälligkeit auszeichnen. Dies wird bei der in den letzten Jahren in Mode gekommenen „neuen“ Dachziegeln beispielsweise in den Farben blau oder grün gesehen, die einen Fremdkörper in der traditionellen Dachlandschaft darstellen. Allerdings ist es nicht die Farbigkeit alleine, die das Landschaftsbild stören kann. Auch glasierte Dachziegel sollen ausgeschlossen werden, weil sie stark reflektieren und diese Reflektionen eine Irritation im Zusammenspiel der Dachausbildungen darstellen. Da glasierte Dachziegel zudem keine Patina ansetzen, kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass dieser Effekt nach einigen Jahren nachlässt.
Hingegen sollen Naturmaterialien wie Reet zulässig sein. Die Zulässigkeit von Gelbtönen im Farbspektrum resultiert hieraus. Im Laufe der Jahre verblassen die Farben solcher Naturmaterialien jedoch, so dass sie ihre Auffälligkeit verlieren. Zum Zeitpunkt des Baugenehmigungsverfahrens ist jedoch von der entsprechenden Farbigkeit auszugehen.
Insgesamt ist jedoch gemäß der textlichen Festsetzung Nr. 20 ein erhebliches Spektrum von Farben und Materialien für die Dachausbildung, einschließlich der aus ökologischen Gründen gewünschten Dachbegrünung, zulässig, sodass nicht von einer unzulässigen Beschränkung oder auch finanzieller Mehrbelastung gesprochen werden kann. Die Beschränkungen gemäß textlicher Festsetzung Nr. 20 gelten nur in den zum Park hin orientierten Wohngebieten WA 2, WA 4 und WA 5.
Ebenfalls aus ökologischen Gründen soll auch das Anbringen von Sonnenkollektoren möglich sein. Es spielt dabei keine Rolle, ob diese auf das Dach aufgesetzt, beispielsweise bei einem Flachdach, oder ob diese in die Dachhaut integriert werden. Da die Kollektoren sinnfällig nach Süden orientiert werden, spielen sie in ihrer Wirkung auf den Park eine weniger wichtige Rolle, da sie nicht direkt zu diesem hin orientiert werden.
Die großen Vorleistungen des Landes Berlin zur Schaffung des Landschaftsparkes lassen es nicht abwägungsgerecht erscheinen, dass einzelne Anrainer durch die nicht gewünschten Dachausbildungen negative Auswirkung auf das Landschaftsbild hervorrufen können. Hier wird das Wohl der Allgemeinheit höher gewichtet, als die individuelle Entfaltungsmöglichkeit des einzelnen Bauherren im Hinblick auf die Dachausbildung mit bestimmten Materialien und Farben.
Die Erschließung des Gebietes erfolgt gegenwärtig über den Segelfliegerdamm, die Stubenrauchstraße, die Winckelmannstraße und die Straße am Flugplatz.
Durch die Festsetzung von öffentlichen Straßenverkehrsflächen soll die Erschließung der Baugebiete im Plangebiet gesichert und die Erreichbarkeit des Landschaftsparks ermöglicht werden. Hierdurch wird das vorhandene öffentliche Straßennetz erweitert.
Der Segelfliegerdamm ist nicht Bestandteil des Bebauungsplanes XV-53a, sondern des festgesetzten Bebauungsplanes XV-54b. Die östliche Straßenbegrenzungslinie des Segelfliegerdammes bildet die Grenze des Geltungsbereiches (textliche Festsetzung Nr. 8 und Hinweis Nr. 2). Durch die geänderten Straßenbreiten der einmündenden Straßen müssen im Bebauungsplan XV-53a die Abschnitte der Straßenbegrenzungslinien festgesetzt werden, die der Bebauungsplan XV-54b nicht vorsieht. Der Segelfliegerdamm ist im Bereich des Bogens fertiggestellt, die übrigen Abschnitte befinden sich im Ausbau.
Die generelle defizitäre Haushaltslage des Landes Berlins macht die Überprüfung einer Vielzahl von Planungen und Maßnahmen, insbesondere auch innerhalb der Entwicklungsmaßnahmen des Landes Berlins erforderlich. Demzufolge wurde das Erschließungskonzept der Entwicklungsmaßnahme Berlin-Johannisthal/Adlershof überprüft und die Erschließungsmaßnahmen deutlich reduziert. Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes XV-53a hat dies eine Reduzierung von öffentlichen Verkehrsflächen einschließlich der Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung von ca. 6,8 ha auf ca. 3,4 ha bei gleichzeitiger Ausweitung des Geltungsbereiches und eine entsprechende Kosteneinsparung zur Folge.
In der Abwägung werden zudem Bedenken des BA Treptow, Abt. Bau-, Wohnungswesen und Umwelt, Stadtplanungsamt gänzlich ausgeräumt, die in den Parkrandstraßen eine potentielle Störung der Erholungsfunktion des Landschaftsparks befürchtet hatten. Dies ist einerseits auf die Reduzierung der Straßenbreiten und insbesondere auf den Wegfall der sogenannten Parkrandstraße (ehemals geplante West 1 und West 5) zurückzuführen.
Die geplanten Straßenverkehrsflächen und Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung innerhalb des Geltungsbereichs dieses Bebauungsplanes haben entsprechend ihrer künftigen Funktion und Bedeutung zukünftig Breiten zwischen 7 m und 20,20 m bzw. im Bereich der Wendeanlagen von 22 m und 26 m. Gegenüber dem Stand der im August/September 2003 durchgeführten Trägerbeteiligung wurden insbesondere die Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung nochmals von 1,3 ha auf 0,91 ha reduziert. Sie sind mit der zuständigen Stelle der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und dem Tiefbauamt des Bezirkes abgestimmt. Der Polizeipräsident hat ebenfalls keine Benken erhoben oder Sicherheitsbedenken vorgetragen. Auch die Prüfung der Bauplanungsunterlagen (BPU) hat keine Änderung ergeben.
Von der geplanten BAB Anschlussstelle Adlershof war ursprünglich eine Verbindung zum Groß-Berliner Damm über den Eisenhutweg und den künftigen Melli-Beese-Ring vorgesehen. Diese Straßen hatten die Verbindungsfunktionsstufe III. Diese Einstufung endete für den künftigen Melli-Beese-Ring (Planstraße West 7) an der Kreuzung mit der künftigen Walter-Huth-Straße (Planstraße West 2). Der Verkehr sollte dann ab dieser Kreuzung über die künftige Walter-Huth-Straße (Stufe III) und den Segelfliegerdamm (Stufe II) weitergeführt werden.
Diese Verbindungsfunktion wird zukünftig nicht aufrecherhalten und der künftige Melli-Beese-Ring nicht als Ring ausgebaut. Es ist beabsichtigt, den Straßenabschnitt zur Fortsetzung der Straße in Richtung Norden entfallen zu lassen und den Bebauungsplan XV‑68a so zu ändern, dass die Straßenverkehrsfläche entfällt. Eine Änderung des Bebauungsplanes ist bereits eingeleitet worden (XV-68a-1). Eine Trassenfreihaltung in diesem Bereich wird allerdings aufrechterhalten, um langfristige Überplanungen nicht zu verhindern.
Der aus der Innenstadt kommende Kfz-Verkehr, der in Richtung Groß-Berliner Damm gerichtet ist, kann zukünftig von Anschlussstelle Stubenrauchstraße über die Stubenrauchstraße und den Segelfliegerdamm bzw. von der Anschlussstelle Adlershof über die künftige Hermann-Dorner-Allee (Planstraße Nord 21) fahren. Der Verkehr, der in Richtung Adlergestell gerichtet ist, kann über die Wegedornstraße und Rudower Chaussee bzw. über das künftige Ernst-Ruska-Ufer das Gebiet passieren. Den Straßen im Bebauungsplan XV-53a kommt somit in erster Linie eine Erschließungsfunktion des Gebietes zu.
Darüber hinaus kann künftig über die Anschlussstelle Stubenrauchstraße und die Stubenrauchstraße das Plangebiet direkt erreicht werden. Es ist ein Verkehrsgutachten beauftragt, das bei Zugrundelegung der geplanten Straßenbreiten das zu erwartende Verkehrsaufkommen und die daraus resultierenden Belastungen ermitteln soll. Das Ergebnis wird im März 2004 vorliegen und kann vor Festsetzung des Bebauungsplanes berücksichtigt werden. Nach gegenwärtigem Kenntnisstand sind keine wesentlichen Änderungen für den Bereich des Bebauungsplanes XV-53a abzusehen.
Im Folgenden sind die in Aussicht genommenen Funktionen der einzelnen Straßen im Plangebiet erläutert. Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche ist nicht Gegenstand der Festsetzung (textliche Festsetzung Nr. 21). Die Darlegung der vorgesehenen Querschnitte dient hier der Erläuterung der Annahmen für die Festlegung der Straßenbreiten.
Straße am
Flugplatz
Der Abschnitt der Straße am Flugplatz zwischen dem Melli-Beese-Ring und der Stubenrauchstraße soll in einer Breite von 16 m festgesetzt werden. Der Straßenverlauf orientiert sich mit der südwestlichen Straßenbegrenzungslinie am Bestand. Die Breite von 16 m ist erforderlich, um die unterschiedlichen Anforderungen an den Straßenraum (Fahrbahn, beidseitige Gehwege, Parkmöglichkeit und optionaler Erhalt der Pappeln) realisieren zu können. Dabei wurde auf die - zum Zeitpunkt der Trägerbeteiligung noch vorgesehene - Anlage einer Regenwasserversickerung verzichtet. Anders als bei den sonstigen Straßenprofilen der geplanten Erschließungsstraßen ist eine Versickerung von Regenwasser im Straßenland hier nicht vorgesehen.
Die Planung und Ausführung der Straßenbaumaßnahme obliegt dem Bezirk Treptow-Köpenick. Die Senatsverwaltung für Wirtschaft, Arbeit und Frauen hat für den Straßenausbau GA-Mittel genehmigt. Mit den Bauarbeiten ist zwischenzeitlich begonnen worden. Bei der Durchführung der Maßnahme hat sich erwiesen, dass die vorhandenen Pappeln, die im Hinblick auf ihre gestalterisch markante Raumwirkung als historisch prägnanter Spur der Abgrenzung des ehemaligen Flugfeldes von Bedeutung waren, aufgrund mangelnder Standfestigkeit nicht erhalten werden konnten.
Eine intensive Nutzung der Straße am Flugplatz durch Lkw-Verkehr ist aufgrund der angrenzenden Wohnnutzung nicht gewollt. Das angrenzende Gewerbegebiet wurden in seiner Ausdehnung reduziert, sodass der Ziel- und Quellverkehr des Gewerbes ebenfalls reduziert werden wird. Über die Straße am Flugplatz werden lediglich das GE 3 sowie das GE 4 erschlossen, die nutzungsrechtlichen Einschränkungen unterliegen (siehe Abschnitt II.3.1 der Begründung). Das GE 3 ist zudem über die zukünftige Walther-Huth-Straße (Planstraße West 2) angeschlossen.
Im weiteren Verlauf der Straße am Flugplatz südlich der Einmündung des Melli-Beese-Ringes ist ein Regelprofil von 20,20 m vorgesehen. Da die Straßenbegrenzungslinie jedoch deckungsgleich mit dem Geltungsbereich der Entwicklungsmaßnahme verlaufen soll und diese sich wiederum an den vorhandenen, nicht in einer Linie verlaufenden Flurstücksgrenzen im Westen orientieren, ergeben sich für die Straßenverkehrsflächen an einzelnen Grundstücken Breiten, die vom Regelprofil abweichen. In diesem Fall sind es 20,80 m. Der Straßenquerschnitt sieht zwei Fahrbahnen von je 3,25 m, beidseitigen Parkstreifen mir Baumstreifen oder Grünstreifen von 2,00 m bzw. 2,75 m vor sowie beidseitige Radwege in einer Breite von 1,60 m und je 2,50 m breite Gehwege.
zukünftige
Walther-Huth-Straße (Planstraße West 2) - westlicher Abschnitt
Als Sammelstraße zur Aufnahme des Quellverkehrs aus den angrenzenden Gewerbegebieten sowie aus den Wohngebieten und zum Anschluss an das übergeordnete Straßennetz Segelfliegerdamm zur Stubenrauchstraße, bzw. umgekehrt in seiner Verteilungsfunktion des Zielverkehrs kommt dem Straßenabschnitt eine besondere Funktion innerhalb des Straßennetzes zu. Zudem ist hier beidseitig ein Radweg von 1,60 m vorgesehen. Mit einer Straßenbreite von 20,20 m ist dieser Straßenabschnitt der breiteste innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes XV-53a.
Neben dem genannten Radweg sind eine 6,50 m breite Fahrbahn, Gehwege in einer Breite von 2,50 m und Parkstreifen von 2,00 m vorgesehen. Es wird keine Regenwasserversickerung vorgesehen.
zukünftiger
Melli-Beese-Ring (Planstraße West 7)
Im von SenStadt VII A erarbeitetem StEP-Verkehr ist in der Darstellung des übergeordneten Straßennetzes der Melli-Beese-Ring (Planstraße West 7) im Zeithorizont bis 2015 nur bis an den Segelfliegerdamm angeschlossen und nicht zum Groß-Berliner Damm fortgesetzt, da eine frühere Realisierung der Durchbindung als nicht wahrscheinlich eingeschätzt wurde.
Angesichts einer außerordentlich angespannten Haushaltslage müssen die Vorleistungen hinsichtlich der Erschließungsmaßnahmen auf das gegenwärtig erforderliche Maß beschränkt werden. Die Erforderlichkeit einer Durchbindung des Melli-Beese-Ringes ist zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht gegeben. Sowohl der Steuerungsausschuss vom 3. April 2003 als auch durch Senatsbeschluss zur Umsteuerung wurde die Herausnahme des Melli-Beese-Ringes in der nördlichen Weiterführung beschlossen.
Der in Nord-Süd-Richtung verlaufende zukünftige Melli-Beese-Ring soll im Abschnitt südlich der künftigen Walter-Huth-Straße mit einer Breite von 12,80 m eine angemessene Erschließung der angrenzenden Wohngebiete gewährleisten. Da der Straßenabschnitt keine übergeordnete Verbindungsfunktion mehr hat, konnte der Querschnitt von 22,00 m auf 12,80 m reduziert werden. Da vorgesehen ist, hier eine Tempo 30 Zone auszuweisen, konnte zudem auf den gesonderten Fahrradweg verzichtet werden. Die übergeordnete Radwegeverbindung wird entlang des Landschaftsparks geführt. Das Straßenprofil ist aufgeteilt in zwei Fahrbahnen à 3,25 m, je einen Gehweg von 2,50 m bzw. 2,00 m Breite sowie einen 1,80 m breiten Parkstreifen mit Baumstreifen.
Der nördliche Abschnitt des Melli-Beese-Ringes wird als Sackgasse in einer Breite von 16,50 m und mit einem Wendehammer in einer Breite von 22,00 m ausgebildet. Auch wenn der künftige Melli-Beese-Ring in der Zielplanung bis zum Groß-Berliner Damm geführt werden soll, ist die Straßenbegrenzungslinie am Wendehammer zum gegenwärtigen Zeitpunkt erforderlich, um eine abgeschlossene Abschnittsbildung und eine in sich geschlossene Festsetzung der Straße zu ermöglichen, da die Fortsetzung der Straßenbegrenzungslinien im angrenzenden Bebauungsplan XV-68a-1 zunächst nicht festgesetzt werden.
Die Breite der Wendehämmer ist für dreiachsige Müllfahrzeuge ausreichend, da sie als Mischverkehrsflächen ohne gesonderten Gehweg ausgebildet und komplett befahren werden können. Die Verschmälerung auf 12,80 m wurde in diesem Abschnitt nicht vollzogen, um die Option zum Ausbau in nördlicher Richtung für die Zukunft nicht zu unterbinden. In dem Abschnitt mit einer Breite von 16,50 m ist folgendes Straßenprofil geplant: Die Fahrbahnbreite beträgt 6,50 m, die Parkstreifen mit Baum werden in einer Breite von 2,00 m und die Gehwege in einer Breite von 3,00 m ausgebildet.
Für den Straßenabschnitt im Einmündungsbereich zur Straße am Flugplatz ist aufgrund der Abbiegebeziehungen ein Straßenprofil in einer Breite von 18,80 m erforderlich. Der Straßenabschnitt muss zudem zwischen verschiedenen Straßenbreiten und Profilen vermitteln.
Leitungsrechte
Grundsätzlich genießen nach dem Grundbuchbereinigungsgesetz vor 1990 verlegte Leitungen auf privaten Grundstücken Bestandsschutz und sind - gegen Entschädigung - in das Grundbuch einzutragen. Eine weitergehende Sicherung erübrigt sich. Langfristig zu sichernde Leitungen werden daher auch nicht nachrichtlich in den Bebauungsplan aufgenommen.
Für nur noch kurzfristig erforderliche Leitungen, die zudem dem städtebaulichen Konzept entgegen stehen, erfolgt keine Sicherung durch den Bebauungsplan. Die Trassierung der neuen Leitungen wird den künftigen Straßen angepasst. Hierdurch kommt es zu einer nahezu vollständigen Erneuerung der Leitungsnetze. Eine planungsrechtliche Sicherung von Leitungsrechten ist nicht erforderlich.
II.3.7 Straßenverkehrsflächen
besonderer Zweckbestimmung
Östlicher
Abschnitt der künftigen Walther-Huth-Straße (Planstraße West 2), künftige
Hanuschkestraße (Planstraße West 3), künftige Wolfgang-Harlan-Straße
(Planstraße West 4), künftige Wright-Allee (Planstraße West 8)
Die in West-Ost Richtung auf den Park zulaufenden Straßen sowie die interne Erschließungsstraße, künftige Wright-Allee werden in einer Breite von 8,00 m, die Wolfgang-Harlan-Straße in einer Breite von 9 m festgesetzt.
Das vorgesehenes Profil der 8 m breiten Straßen aus Mischverkehrsfläche von je 5,50 m Breite und einer einseitigen Versickerungsmulde von 2,50 m ermöglicht die Festsetzung von Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung mit der Zweckbestimmung „Verkehrsberuhigter Bereich“. Die Mischverkehrsflächen sollen nicht nur dem Verkehr, sondern auch als Spielflächen den angrenzenden Wohngebieten zugute kommen. Die Straßen münden am Park jeweils in einem Wendehammer. Die Breite der Wendehämmer variiert zwischen 22 m und 26 m je nach den verkehrlichen Erfordernissen, da einerseits die Radien für die Versorgungsfahrzeuge zu berücksichtigen und andererseits Stellplätze in unterschiedlicher Anordnung unterzubringen sind.
Das Straßenprofil der künftigen Wolfgang-Harlan-Straße (Planstraße West 4) ist als Ergebnis der Prüfung der Bauplanungsunterlagen aufgrund der Stellungnahme des Bezirkes um einen Meter auf neun Meter verbreitert worden, um in diesem Straßenabschnitt Stellplätze im öffentlichen Straßenraum unterbringen zu können. Ein solches Mindestangebot an Stellplätzen insbesondere für Besucher des Baugebietes wurde für die Funktionalität und Attraktivität des Wohngebietes als erforderlich angesehen. Gleichzeitig sollten jedoch die Straßenraumprofile aus Kostengründen nur in geringem Umfang geändert und für Stellplätze erweitert werden.
Aus diesem Grunde wurde die Abwägung so getroffen, dass neben einer Verbreiterung der Wolfgang-Harlan-Straße eine Verschiebung der Straßenverkehrsflächen an der kleinen öffentlichen Parkanlage im Wohngebiet (Quartiersplatz) vorgenommen wurde. Auch in diesem Bereich soll ein begrenztes Angebot von Parkmöglichkeiten in der Verkehrsfläche geschaffen werden. Die öffentliche Grünfläche steht nicht als Kfz Abstellfläche zur Verfügung. Der städtebauliche Belang, einen symmetrischen öffentlichen Raum anzulegen, wird an dieser Stelle und zugunsten der Belange des Verkehrs zurückgestellt.
Nördlich des Quartiersplatzes erhält die Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung eine Breite von insgesamt acht Metern und erhält ebenfalls eine Aufteilung von 5,5 m Mischverkehrsfläche, worin eine 1,8 m breite Parkflächenmarkierung enthalten ist, zu 2,5 m Mulde. Südlich erfolgt nunmehr die Anordnung eines Fuß- und Radweges mit einer Breite von 3 m. Entsprechend wird hier die Zweckbestimmung in „Geh- und Radwegebereich“ geändert. Durch die Änderungen wird die öffentliche Parkanlage um etwa 170 m² vergrößert.
II.3.8 Öffentliche
Parkanlage/öffentlicher Kinderspielplatz
Öffentliche
Parkanlage
Bei der Festsetzung der öffentlichen Grünflächen mit der Zweckbestimmung öffentliche Parkanlage im Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes handelt es sich um grundsätzlich verschiedene Typen.
Eine kleine Grünfläche in einer Größe von knapp 1100 m² soll als intimer Quartiersplatz ausgebildet werden, um die Wohngebiete städtebaulich zu strukturieren und ihnen einen zentralen Ort der Orientierung zu geben. Die Planung dieser öffentlichen Grünfläche erfolgt nicht vorrangig aus Naturschutzgründen, sondern es spielen städtebauliche Gründe die primäre Rolle. Die kleine Parkanlage ist ein zentrales Gliederungselement in einem sonst nicht städtebaulich strukturierten „Siedlungseinerlei“ etwa entlang des Melli-Beese-Ringes auf einer Länge von 700 m. Es ist um so notwendiger, als nunmehr die Straßenbreiten nochmals deutlich reduziert wurden, um die Erschließungskosten insgesamt zu senken. Ein landschaftsplanerischer Entwurf liegt noch nicht vor, vorstellbar wäre aber z.B. eine Gestaltung mit Obstbäumen, wie sie bei dem nicht mehr geplanten „Kirschplatz“ vorgesehen war. In der Abwägung, ob die Fläche nicht als Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung statt einer Grünfläche festgesetzt werden soll, wird der öffentlichen Grünfläche der Vorrang eingeräumt, da gerade die Begrünung das gestalterisch auflockernde Element darstellen soll. Auch hat dieser Raum mit umliegenden Einfamilien- oder Reihenhäusern bzw. Baugruppen keinen städtischen Charakter (Stadtplatz) und soll schließlich auch nicht als öffentlicher Parkplatz zur Verfügung stehen.
Darüber hinaus werden in diesem Bebauungspan Versatzstücke des Landschaftsparks festgesetzt, die wegen des Verzichts auf die Planung der Parkrandstraßen überplant werden müssen. Dies geschieht – funktionalen Zusammenhängen folgend – teilweise im Bebauungsplan XV-53a und teilweise im Bebauungsplan XV-68a. Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes XV-53a wird ein 2,5 m breiter Streifen entlang des östlichen Randes des Geltungsbereiches als öffentliche Parkanlage festgesetzt, der nur im Zusammenhang mit dem bereits im Bebauungsplan XV-68a geplanten 1,5 m breiten Weg erklärt werden kann. Für den 1,5 m breiten Streifen im Bebauungsplan XV-68a besteht kein Planerfordernis, da hier bereits eine öffentliche Parkanlage festgesetzt ist und der Vollzug (Bau des Weges) unmittelbar möglich wäre. Auch wird die Umsetzung nicht durch die Festsetzung in zwei aneinander angrenzenden Bebauungsplänen erschwert oder behindert. Ein zusätzliches Änderungsverfahren im Bebauungsplan XV-68a würde einen nicht erforderlichen Arbeitsaufwand und die damit entstehenden Kosten verursachen.
Entlang der Kammern des Landschaftsparks wird damit eine insgesamt 4 m breite Nord-Süd-Verbindung für Fußgänger und Radfahrer geplant, die so befestigt werden soll, dass sie auch durch Rettungs- und Pflegefahrzeuge genutzt werden kann. Die Festsetzung einer öffentlichen Parkanlage steht einer partiellen Versiegelung von Flächen nicht entgegen.
Öffentlicher
Kinderspielplatz
Der zur Festsetzung als öffentlicher Kinderspielplatz vorgesehene Bestandteil des Landschaftsparks und damit des Bebauungsplanes XV-68a unterliegt den Regelungen des Landschaftsschutzgebietes. Er liegt innerhalb der sogenannten Aktivbänder gemäß § 7 der Schutzverordnung. Ein Konflikt mit der Schutzverordnung liegt nicht vor, da die ausgewählten Kammern zum Zwecke einer intensiveren Nutzung (Flächen für informellen Sport mit einer 30 % Versiegelung) in der Planung des Landschaftsparkes vorgesehen sind. Die Ausgestaltung des Spielplatzes soll sich jedoch in den Landschaftspark einfügen.
Die Standortverschiebung des Spielplatzes innerhalb des Landschaftsparkes nach Norden wurde erforderlich, um den Spielplatz der geänderten Nutzung, d. h. dem neuen Wohngebiet, das mit zeitlicher Priorität errichtet werden wird, sinnvoll zuordnen zu können.
Bei der geplanten Festsetzung handelt es sich somit nur um eine Standortverschiebung im Landschaftspark, da die Fläche, die im Bebauungsplan XV-68a als öffentlicher Kinderspielplatz festgesetzt ist, zudem mit Bäumen bepflanzt wurde und als Spielplatz nicht mehr zur Verfügung steht. Diese Fläche in der Verlängerung der künftigen Wolfgang-Harlan-Straße soll im Zusammenhang mit der Änderung des angrenzenden Bebauungsplanentwurfs XV-53b überplant und darin als öffentliche Parkanlage festgesetzt werden.
Die Größe von gut 3.100 m² entspricht der Größe von zwei bereits angelegten freien Kammern im Landschaftspark und umfasst ein dazwischen angelegtes Baumpaket. Die Größe des öffentlichen Spielplatzes ist folglich nicht von der Spielplatzplanung her frei variabel, sondern muss sich in die geschaffenen Örtlichkeiten einpassen. Da zur Überwindung des Geländeunterschiedes zwischen Parkpromenade/Baumpaketen und tiefer gelegenem Gelände Böschungen angelegt wurden, verbleiben als ebenerdige Flächen einmal etwa 1.200 m² und einmal 500 m². Die im Rahmen der Trägerbeteiligung vom Bezirksamtes Treptow-Köpenick (Umwelt und Grün) gewünschte Differenzierung der Spielflächen nach Altersklassen wird ermöglicht.
II.3.9 Sonstige
Grünfestsetzungen
Baumpflanzungen
In den Wohngebieten und in der Fläche für den Gemeinbedarf ist pro 350 m² Grundstücksfläche und in den Gewerbegebieten ist pro 500 m² Grundstücksfläche mindestens ein Laubbaum zu pflanzen (textliche Festsetzungen Nr.11 und 12). Dabei sind bei der Ermittlung der Zahl der zu pflanzenden Bäume die vorhandenen Bäume sowie die in der Abfolge von vier Stellplätzen zu pflanzenden Laubbäume einzurechnen (textliche Festsetzung Nr. 13). Die abweichenden Grundstücksflächenangaben für die einzelnen Baugebiete beruhen auf der unterschiedlich festgesetzten GRZ. Bezogen auf den später nicht überbauten Flächenanteil ist der Anteil der zu pflanzenden Bäume aber in allen Baugebieten gleich, da ein Baum je 200 m² nicht überbaubarer Grundstücksfläche zu pflanzen ist. Mit diesen Festsetzungen soll ein bestimmter Vegetationsanteil auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen gesichert werden. Neben der Bedeutung für die Biotopentwicklung und das Landschaftsbild wirken sich die Baumpflanzungen positiv auf den Wasserhaushalt und das Lokalklima aus. Mit der Maßnahme können Eingriffe in Natur und Landschaft gemindert werden. Die Festsetzung erfolgt insbesondere unter Berücksichtigung notwendiger Ersatzpflanzungen für die Fällung von Bäumen, die nach Baumschutzverordnung geschützt sind.
Vorhandene Bäume sind auf die Zahl der zu pflanzenden Bäume anzurechnen. Abhängig vom künftigen Grundstückszuschnitt kann es möglich sein, dass die vorhandenen Bäume ausreichend sind. Bezogen auf die Gewerbegebiete, insbesondere das ca. 7 ha große GE 3, kann trotz der festgesetzten Flächen mit Bindung für Bepflanzungen und für die Erhaltung nicht auf die Festsetzung zur Anpflanzung von weiteren Bäumen verzichtet werden.
Dachbegrünung
Als weitere Ausgleichsmaßnahme wird in den Gewerbegebieten - entsprechend der im gesamten Entwicklungsbereich umzusetzenden "ökologischen Standards" - eine extensive, d. h. nicht begehbare und nicht der Erholung dienende Dachbegrünung festgesetzt (textliche Festsetzung Nr. 10).
Die Festsetzung zur Dachbegrünung erfolgt zur Minimierung der durch die bauliche Verdichtung verursachten Eingriffe in vorhandene Vegetationsbestände und in das Rückhaltevermögen von Niederschlägen. Die Wirksamkeit der textlichen Festsetzungen ist an die Festsetzung von Flachdächern gebunden. Die Dächer sind extensiv zu begrünen. Dies gilt nicht für technische Einrichtungen und Beleuchtungsflächen.
Bepflanzung
unterirdischer Anlagen
Durch textliche Festsetzung soll außerdem bestimmt werden, dass Decken unterirdischer baulicher Anlagen in den Baugebieten zu bepflanzen sind. Die Erdschicht muss über den unterirdischen baulichen Anlagen mindestens 0,60 m betragen. Für Wege, Zufahrten, Stellplätze und untergeordnete Nebenanlagen und Einrichtungen im Sinne des § 14 Abs. 1 BauNVO gilt diese Verpflichtung nicht (textliche Festsetzung Nr. 14).
Diese Maßnahmen wirken eingriffsminimierend und kompensierend sowohl auf die biotischen Komponenten des Naturhaushaltes als auch auf das Landschaftsbild. Sie tragen zum hohen ökologischen Standard des gesamten Entwicklungsgebietes bei und sind in der Verbindung mit den vermittelten Baurechten daher auch im Hinblick auf die erhöhten Aufwendungen der betroffenen Bauherren vertretbar.
"Synchronpark"
Bestehende, ökologisch hochwertige Gehölzbestände im Gewerbegebiet (GE 3) sollen rechtlich gesichert werden, indem für die entsprechenden Flächen eine Bindung für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen getroffen wird. Die Abgrenzung der Fläche mit Bindung für Bepflanzung wurde so gewählt, dass sowohl am Bogen des Segelfliegerdammes als auch an der Walter-Huth-Straße (Planstraße West 2) ein Baukörper von 20 m Tiefe entstehen kann. Die Bestandserhebung der Eingriffs-/Ausgleichsbetrachtung klassifiziert hier Baumgruppen mit überwiegend autochthonen Arten. Durch die Festsetzung soll die Fläche dauerhaft erhalten bleiben und bei Abgang fachgerecht neu angelegt werden. Hierbei sind gemäß textlicher Festsetzung Nr. 16 die vorhandenen Lindenreihen bei Abgang zu ergänzen. Im Übrigen sind Gehölze gemäß der Pflanzliste zu verwenden. Für Wege und Zufahrten innerhalb der Fläche gilt die Pflanzbindung nicht.
Um die Qualität einer von Kfz-Verkehr ungestörten parkähnlichen Situation zu erhalten, wird die Anzahl von zulässigen Stellplätzen innerhalb der Fläche mit Bindungen zum Bepflanzen, die auch Wege und versiegelte Teilflächen umfasst, auf 5 Stellplätze begrenzt. Die Anzahl von fünf Stellplätzen erscheint angemessen, um einige Parkplätze z.B. für Besucher anbieten zu können. Ein genereller Ausschluss für die Zulässigkeit von Stellplätzen - wie es für die übrigen nicht überbaubaren Grundstückflächen vorgesehen ist - erscheint in der immerhin etwa 7800 m² großen Fläche nicht abwägungsgerecht. Darüber hinaus ist das Parken vor den vorhandenen Gebäuden auf den Flächen außerhalb der Fläche zum Anpflanzen zulässig und die Erreichbarkeit der Gebäude nicht eingeschränkt.
Die Festsetzung einer Fläche mit Bindung für Bepflanzungen und für die Erhaltung entspricht dem Gebot der Vermeidung gemäß § 18 BNatSchG und geht als Minimierungsmaßnahme in die Eingriffsbewertung mit ein (siehe Kapitel III.1).
Pappelreihen
Die aus städtebaulichen Gründen gewünschte Erhaltung der vorhandenen Pappeln im GE 1 und GE 2 wird durch eine Pflanzbindung und die textliche Festsetzung Nr. 17 geregelt. So strukturiert die vorhandene Pappelreihe das Gebiet und wird nach den städtebaulichen Testentwürfen eine künftige Bebaubarkeit des Grundstückes nicht beeinträchtigen. Zudem wird durch die Erhaltung der drei Einzelbäume das vorhandene Gebäude am Segelfliegerdamm optisch aufgewertet. Der Erhalt der Bäume steht bei einer Bebauungstiefe bis zur Straße von 30 m auch einer Neubebauung nicht entgegen.
Da es sich hierbei um Pappeln handelt, die aufgrund ihrer Bruchanfälligkeit problematisch sind, wird allerdings auf eine Verpflichtung zum Nachpflanzen von Pappeln verzichtet. Es bleibt dem Grundstückseigentümer überlassen, ob die Pappeln nach Abgang sukzessive durch andere Baumarten ersetzt werden sollen. Die Sicherung nicht überbaubarer Grundstücksflächen stellt im Vergleich zur Festsetzung zum Erhalt von Einzelbäumen eine flexiblere Festsetzung dar. Die Bäume gehen durch den Ausschluss einer Bebaubarkeit nicht in die Eingriffsbilanzierung ein. Die textliche Festsetzung Nr. 6 ist auch hier anzuwenden.
II.3.10 Regenwasserversickerung
Versickerung von
Niederschlägen
Durch die mit diesem Bebauungsplan eröffneten Bebauungsmöglichkeiten werden bislang der Grundwassergewinnung dienende Flächen in erheblichem Maße erstmalig versiegelt. Um dem gewichtigen Belang der Grundwassergewinnung möglichst weitreichend zu entsprechen, setzt der Bebauungsplan neben Vorschriften zur Reduzierung des Versiegelungsgrades (textliche Festsetzung Nr. 4) und der Verwendung von wasser- und luftdurchlässigen Belägen (textliche Festsetzung Nr. 7) insbesondere auch die Anlegung von Versickerungsflächen fest und schreibt deren Benutzung vor, soweit wasserwirtschaftliche Belange nicht entgegenstehen (textliche Festsetzung Nr. 15).
Zum nachhaltigen Schutz des Grundwassers vor Verunreinigungen soll die hohe Selbstreinigungskraft von belebten und begrünten Böden genutzt werden. Die vorherrschenden Bodenverhältnisse und Grundwasserstände sind genau untersucht worden, sodass feststeht, dass im Regelfall die vorgeschriebene Versickerung auf den Baugrundstücken ohne unzumutbare Einschränkung der Ausnutzbarkeit möglich ist. Der zukünftige höchste zu erwartende Grundwasserstand (HGW) nach Abschaltung des Wasserwerkes Johannisthal liegt bei 33,10 m über NN. In den allgemeinen Wohngebieten ist deshalb in Teilbereichen mit Auffüllungen zu rechnen, um die Geländehöhen der privaten Grundstücke mit denen der zukünftigen Straßenhöhen einschließlich der jeweiligen Entwässerungskonzepte in Einklang zu bringen. Die Anpassung der Geländehöhen wird durch die erfolgte Beräumung des Geländes erforderlich, die auf partielle Abgrabungen zurückzuführen sind.
Die flächenhafte Ausdehnung der Versickerungsanlagen ist nicht vorgeschrieben.
Diese Festsetzung ist eine landschaftspflegerische Maßnahme, die gemäß § 9 Abs. 4 BauGB in Verbindung mit § 8 Abs. 4 Satz 3 Naturschutzgesetz Berlin im Bebauungsplan festgesetzt wird. Diese Festsetzung ist eine eigenständige landschaftspflegerische Maßnahme, die nicht als Ausgleich in die Abwägung gemäß § 1 a Abs. 2 Nr. 2 BauGB eingestellt ist. Grund dafür ist die rechtliche Überschneidung dieser ”Maßnahme” mit der Materie der Wasserbewirtschaftung, sodass ein langfristig gesicherter Ausgleich auf diesem Wege nicht gewährleistet werden kann.
Für die Straßen trifft der Bebauungsplan keine Festsetzung, da es sich um öffentliche Flächen handelt, bei denen die Vorgaben zur Versickerung ohnehin berücksichtigt werden. Entsprechend der Vorplanung ist für die Straßen zum größten Teil eine dezentrale Regenversickerung innerhalb des Straßenraumes vorgesehen. Eine Ausnahme bilden der westliche Abschnitt der künftigen Walther-Huth-Straße und der künftige Melli-Beese-Ring (Planstraßen West 2, West 7) und die Straße am Flugplatz. Bei der künftigen Walther-Huth-Straße und dem künftigen Melli-Beese-Ring ist eine Versickerung des Regenwassers aufgrund der voraussichtlichen Verkehrsbelastung nicht vertretbar. Bei der Straße am Flugplatz ist eine Versickerung in Mulden auf Grund des Gewerbeverkehrs in Kombination mit der Lage im Wasserschutzgebiet nicht möglich.
Die zulässige Überschreitung des festgesetzten Nutzungsmaßes für Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten sowie für Neubauanlagen im Sinne des § 14 der Baunutzungsverordnung wird auf 20 vom Hundert beschränkt (textliche Festsetzung 9). Ziel ist, die bauliche Versiegelung auf ein Maß zu beschränken, das eine Bebauung mit hohem Grün- und Freiflächenanteil und damit eine ausreichende Grundwasserneubildung innerhalb der Wasserschutzzone zulässt.
II.3.11 Immissionsschutzfestsetzung
Bei den in der textlichen Festsetzung Nr. 18 genannten Stoffen sind auch in geringen Konzentrationen erhebliche toxische und kanzerogene Wirkungen nicht auszuschließen. Solche Gefährdungen müssen bei Wohnnutzungen und insbesondere bei besonderen Anforderungen an die Schutzbedürftigkeit von vorhandenen oder geplanten Nutzungen wie der Wohngebiete ausgeschlossen werden. Die Aufnahme der textlichen Festsetzung Nr. 18 ist geboten, da die Regelungen des Bundesimmissionsschutzgesetzes und der darauf basierenden TA Luft allein nicht ausreichend sind, da hiervon nur bestimmte genehmigungsbedürftige Anlagen erfasst werden und kein generelles Anwendungsverbot bewirkt wird.
Der Ausschluss der in der Festsetzung genannten Stoffe findet auf die sogenannten eingeschränkten Gewerbebetriebe mit der Bezeichnung GE 4, GE 5 und GE 6 Anwendung.
Hinweis 1 -
Pflanzliste
Die Pflanzliste ist nicht Gegenstand der Festsetzungen. Für alle Anpflanzungen innerhalb des Plangebietes wird ihre Berücksichtigung jedoch empfohlen. Die genannten Gehölze, Gräser und Kräuter sind auf die örtlichen Standortbedingungen und Gestaltungsanforderungen des Plangebietes abgestimmt.
Maßgeblich für die Eignung ist die Angepasstheit bzw. die Fähigkeit zur Anpassung der Pflanzen an den Standort und seine spezifischen Bedingungen (standorttypische / standortgerechte Pflanzen).
Die Pflanzliste mit Stand vom 20. November 2003 beschränkt sich auf stark generalisierende Angaben, damit ausreichend Entscheidungsspielraum gegeben ist und auch der Objektplanung noch genügend gestalterische Freiheit verbleibt.
Hinweis 2 - Straßenbegrenzungslinien
Der Hinweis hat lediglich die Funktion klarzustellen, dass die östliche Straßenbegrenzungslinie bereits weitgehend festgesetzt ist und eine entsprechende Festsetzung im Bebauungsplan XV-53a - mit Ausnahme eines kleinen Abschnitts - nicht erfolgen muss.
III. Auswirkungen des
Bebauungsplanes
III.1 Eingriffe in
Natur und Landschaft
Sind auf Grund der Aufstellung von Bauleitplänen Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten, ist nach § 21 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) über die Vermeidung, den Ausgleich und den Ersatz abschließend nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs zu entscheiden.
Nach § 1a Abs. 3 BauGB sind die Eingriffe maßgeblich, die erstmalig auf Grund des Bebauungsplanes ermöglicht werden. Die Eingriffsbewertung orientiert sich somit am Vergleich zur zulässigen Nutzung nach bestehendem Baurecht (§ 34 und § 35 BauGB), nicht jedoch zum realen Bestand.
Durch § 200a BauGB werden Kompensationspflichten, die auf landesrechtlichen Regelungen beruhen, in das Bauleitplanverfahren einbezogen und hinsichtlich ihrer Berücksichtigung in der Abwägung der bundesrechtlichen Regelung gleichgestellt.
Auf Grund ihrer besonderen Bedeutung, werden im Rahmen dieses Bebauungsplanverfahrens Biotope, die unter den besonderen Schutzstatus nach § 26a NatSchG Bln fallen, gesondert behandelt. Die Ermittlung der Eingriffstatbestände gemäß § 18 BNatSchG und § 26a NatSchG Bln sowie die Benennung von Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen erfolgt getrennt. Maßnahmen, die zu einer Zerstörung oder sonstigen erheblichen oder nachhaltigen Beeinträchtigung der geschützten Biotope führen, sind auf Basis der hier getroffenen Abwägungsentscheidung durch die zuständige Naturschutzbehörde zu genehmigen.
Eingriffe nach § 26 a Berliner Naturschutzgesetz
Die ausgedehnten ruderalisierten Trockenrasen und Wiesen auf dem ehemaligen Flugfeld und im Begleitraum des Teltowkanals fallen zum großen Teil unter des Schutzstatus nach 26a Berliner Naturschutzgesetz (NatSchGBln). Entsprechend der Bewertung und Abgrenzung des Landesbeauftragten für Naturschutz im Mai 1997 (damals noch § 30a NatSchGBln) nehmen die ausdauernden Sandtrockenrasen und mit diesem im Verbund geschützte ruderalen Halbtrockenrasen und ruderalen Wiesen im Entwicklungsgebiet eine Fläche von insgesamt 72,8 ha ein. Ebenfalls nach § 26a NatSchGBln geschützt sind einzelne Röhrrichtbestände am Teltowkanalufer (0,3 ha).
Insgesamt befinden sich im Geltungsbereich der Entwicklungsmaßnahme gemäß § 26a NatSchGBln 73,1 ha geschützte Biotope. Innerhalb der Entwicklungsmaßnahme werden aber 2,8 ha der geschützten Biotope durch das Planfeststellungsverfahren für die Bundesautobahn A113 (neu) in Anspruch genommen und gesondert ausgeglichen.
Sandtrockenrasen ca. 25, 4 ha
ruderale Halbtrockenrasen und ruderale Wiesen ca. 47, 4 ha
Röhrichtbestände am Kanal ca. 00, 3 ha
73, 1 ha
Überplanung durch BAB A 113 (neu) 2, 8 ha
Geschützte Biotope im Entwicklungsbereich 70, 3 ha
Innerhalb der geplanten Baugebiete der Entwicklungsmaßnahme ist von einer vollständigen Zerstörung der geschützten Biotope auszugehen. Von den 70,3 ha werden 28,4 ha als Biotop erhalten, so dass letztendlich ein Eingriff von 41,9 ha besteht. Die erforderlichen Ausgleichsmaßnahmen werden in der für das Entwicklungsgebiet erarbeiteten Ausgleichskonzeption in dem Natur- und Landschaftspark „ehemaliges Flugfeld Johannisthal“ als zentrale Sammelausgleichsfläche vollständig ausgeglichen.
Die gemäß § 26a NatSchGBln geschützten Biotope dürfen grundsätzlich nicht zerstört oder sonst erheblich oder nachhaltig beeinträchtigt werden. Ausnahmen können durch die zuständige Naturschutzbehörde zugelassen werden, wenn die Beeinträchtigungen der Biotope ausgeglichen werden können.
Bereits 1997 wurde deshalb eine Konzeption für die Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen abgestimmt. Die Ausgleichskonzeption für die Inanspruchnahme von insgesamt ca. 41,9 ha der § 26 a-Biotope orientiert sich an einer möglichst gleichartigen oder ähnlichen und insgesamt gleichwertigen Wiederherstellung der Leistungsfähigkeit von Natur und Landschaft.
Die Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen zur landschaftsgerechten Neugestaltung leiten sich aus den örtlichen Entwicklungszielen der Landschaftsplanung für das Entwicklungsgebiet bzw. zur Entwicklung des ehemaligen Flugfeldes ab. Damit sind die Einzelmaßnahmen bzw. Ausgleichspakete auf ein abgestimmtes und umsetzungsfähiges Gesamtkonzept ausgerichtet. Der Erhalt der floristisch und faunistisch wertvollen Vegetationsbestände folgt dem Gebot der Vermeidung von Eingriffen.
Die vorgesehenen Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen für die Eingriffe in gemäß § 26 a NatSchG Bln geschützte Biotope im gesamten Entwicklungsbereich unterscheiden sich in Maßnahmen zum artgleichen und wertgleichen Ersatz von geschützten Biotopen.
Dem artgleichen Ersatz werden alle Maßnahmen zur Entwicklung und Neuanlage von Magerrasen auf derzeit versiegelten, vegetationslosen und für den Biotop- und Artenschutz geringwertigen Vegetationsflächen und die Entwicklung der nur im Verbund geschützten ruderalen Halbtrockenrasen und ruderalen Wiesen zu Sandtrockenrasen zugeordnet. Bereits durchgeführt bzw. in Vorbereitung sind umfangreiche Maßnahmen zum Abriss von Gebäuden, zur Entsiegelung von Flächen sowie zum Abtrag von Aufschüttungen etc. in den bisher gewerblich genutzten Bereichen. Damit werden vorhandene Beeinträchtigungen des Naturhaushaltes abgebaut und die Neuentwicklung von Magerrasenbeständen vorbereitet. Mit den genannten Maßnahmen ist das Potential zur Vermeidung von Eingriffen und zum artgleichen Ersatz von geschützten Biotopen innerhalb des Entwicklungsgebietes weitgehend ausgeschöpft. Ein vollständiger art- und flächengleicher Ausgleich von zerstörten § 26 a-Biotopen ist nicht möglich, deshalb wurden wertgleiche Maßnahmen für diesen verbleibenden Eingriff benannt.
Kriterien zur Bestimmung der wertgleichen Maßnahmen waren zum einen ihre Bedeutung für den Biotop- und Artenschutz, um eine möglichst große Funktionsähnlichkeit zu erreichen, zum anderen der räumliche Bezug zu den Eingriffsräumen. Maßnahmen zum wertgleichen Ersatz sind die Pflanzung von Baumgruppen und Baumreihen, die Anlage einer Langgraswiese und der Bau der Trockenmauer (einschließlich Bodenmodellierung und Weg) zwischen der öffentlichen naturnahen und der öffentlichen Parkanlage. Als weitere artgleiche Ausgleichs- und Ersatzmaßnahme ist die Entwicklung der nur im Verbund geschützten ruderalen Halbtrockenrasen und ruderalen Wiesen zu Sandtrockenrasen vorgesehen. Im Landschaftspark können somit 12 ha geschützte Biotope zu einem höherwertigen Biotop entwickelt werden.
Für den Landschaftspark wurden 1998 auf der Grundlage eines Entwurfs des Landschaftsarchitekturbüros Kiefer Bauplanungsunterlagen für die Umsetzung von Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen als Bestandteil der Planung des Landschaftsparks erstellt und bezüglich der Kosten geprüft. Die geprüften Bruttokosten wurden in das Treuhandvermögen des Entwicklungsträgers eingestellt.
Mit der Umsetzung der Planung wurde sofort begonnen, obwohl mit der Vernichtung der Biotope noch nicht begonnen worden war. Die vorgenannten Maßnahmen zum Art- und wertgleichen Ersatz der Biotope sind im Landschaftspark inzwischen weitestgehend umgesetzt worden. Das Grundgerüst mit Geländemodellierung, Ausbau und Baumpflanzungen ist hergestellt worden.
Über Investitionsmittel des Landes Berlin wurden biotoperhaltende Maßnahmen u. a. in der künftigen Naturschutzzone und Baumpflanzungen vorgenommen.
Planungsrechtliche
Gebietsqualität
Das Plangebiet liegt überwiegend (ca. 80 %) im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB. Nur ein geringer Teil (ca. 20 %) befindet sich im bauplanerischen Außenbereich gemäß § 35 BauGB (Einschätzung der planungsrechtlichen Gebietsqualität vom 26.8.1996).
Im Innenbereich liegt der Orientierungswert zum zulässigen Bebauungs- und Versiegelungsgrad fast ausschließlich (rund 97 vom Hundert) bei 60 vom Hundert. Für zwei kleinere Teilflächen wäre eine Überbauung und Versiegelung von nur 20 vom Hundert bzw. 40 vom Hundert. In diesen Werten wurden auch die Flächen für Garagen, Stellplätze und andere Nebenanlagen berücksichtigt.
Werden die Flächen, die dem Schutzstatus nach § 26a NatSchG Bln unterliegen, zunächst unberücksichtigt, sind annähernd 2,0 ha im bauplanerischen Außenbereich.
III.1.1 Eingriffe in
den Naturhaushalt
Die vorgenommene Eingriffsbilanzierung basierte auf den Planungsvorgaben aus dem Jahre 1999. Da diese sich mit dem jetzt vorliegenden Entwurf im Grundsatz so geändert haben, dass die damals ermittelten Eingriffe nicht mehr auf den jetzigen Bebauungsplanentwurf übertragbar sind, wurde eine erneute Bilanzierung erforderlich.
Die Auswirkungen, die sich aufgrund der veränderten Planungsinhalte ergeben, lauten wie folgt.
Eingriff nach §
26 a Berliner Naturschutzgesetz
Mit der durch den Bebauungsplan vorbereiteten städtebaulichen Entwicklung ist die vollständige Zerstörung der im Geltungsbereich vorkommenden geschützten Biotope verbunden. Dieses Ergebnis hat sich gegenüber 1998 nicht verändert.
Jedoch hat sich die Flächenbilanz durch die Erweiterung des Geltungsbereichs leicht erhöht. Die geplante zusätzliche Fläche für den Spielplatz befindet sich auf geschützten Biotopflächen. Da diese Fläche aus dem Geltungsbereich des Bebauungsplans XV-68a herausgenommen wurde, erhöht sich der Flächenanteil an wertvollen Biotopen im Bebauungsplan XV-53a. Gleichzeitig reduziert sich der gleiche Flächenanteil an geschützten Biotopen im Bebauungsplan XV-68a.
Die Flächenbilanz bleibt in der Betrachtung des gesamten Entwicklungsgebietes ausgeglichen.
Eingriff nach § 1
a BauGB in den Naturhaushalt
Planungsgrundlagen
Maßgeblich für die Eingriffsbewertung ist die zulässige Nutzung nach bestehendem Baurecht. 1998 lag die Einschätzung der planungsrechtlichen Gebietsqualität von SenBWV vom 26.8.1996 vor. Da die Abgrenzung jedoch nicht auf der Grundlage von detailliertem Datenmaterial erfolgte, ergeben sich nun anhand der genauen Flurgrenzen kleinteilige Abweichungen. Die Abweichungen fließen in die Gesamtbewertung ein.
Auswertung
Stand 1998
Insgesamt ergab die ökologische Eingriffs-, Ausgleichsbewertung 1998, dass im Geltungsbereich des Bebauungsplans XV-53a ein Eingriff in die Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes von 9% gegenüber der zulässigen Nutzung verbleibt.
Betrachtete man hingegen nur die Baublöcke, so konnte in den Baublöcken innerhalb des Geltungsbereichs eine Verbesserung der Leistungsfähigkeit um 12% gegenüber dem geltenden Planungsrecht erreicht werden.
Stand 2003
Die Auswertung der veränderten Planinhalte von 2003 ergibt folgendes Ergebnis.
Insgesamt ergibt die ökologische Eingriffs-, Ausgleichsbewertung, dass im Geltungsbereich des Bebauungsplans XV-53a ein leichter Eingriff in die Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes von 1% gegenüber der zulässigen Nutzung verbleibt.
Betrachtet man hingegen nur die Baublöcke, so kann in den Baublöcken innerhalb des Geltungsbereichs eine Verbesserung der Leistungsfähigkeit um 11% gegenüber dem geltenden Planungsrecht erreicht werden.
Dieses Ergebnis ist darauf zurück zu führen, dass zwar die bauliche Dichte in den Wohnbauflächen um 20% reduziert wurde, aber keine Dachbegrünung auf den Wohnbauflächen festgesetzt werden soll.
Versickerung und Baumpflanzungen in den
Straßenverkehrsflächen
Da die Aufteilung der Straßenverkehrsflächen nicht Gegenstand der Bebauungsplanung ist, wurden in der ökologischen Eingriffs-, Ausgleichsbewertung die Straßenverkehrsflächen als vollversiegelte Flächen bewertet.
Unter Einbeziehung der geplanten Versickerung des Regenwassers vor Ort und der Baumpflanzungen verändert sich die Ausgleichsbilanz wie folgt.
Durchschnittliche Naturhaushaltswertigkeit
|
Nutzung |
Biotoptyp |
Punkte pro
1.000 m² |
Straße mit
Baumpflanzung und Versickerung |
|
|
|
|
|
Flächenanteil |
Punkte |
|
Erschließungsflächen |
Vollversiegelte
Flächen mit Versickerung |
12 |
92% |
11,04 |
|
Vegetationsflächen |
Versickerungs-/ Rasenflächen (artenarmer
Parkrasen) |
13,5 |
6% |
0,81 |
|
Baumreihen autochthon |
27,5 |
2% |
0,55 |
|
|
|
|
|
100% |
12,40 |
Entsprechend der Planung für das Erschließungsprojekt 7100 und der Planung für die Straße am Flugplatz ist ein Vegetationsflächenanteil im Straßenraum von 8% im Geltungsbereich vorgesehen.
Eingriff nach § 1
a BauGB in das Landschaftsbild
In der ökologischen Eingriffs-, Ausgleichsbewertung von 1998 wird die Neuordnung als eine positive Entwicklung im Geltungsbereich bewertet. Eine Aufwertung erfolgte u.a. durch die Untergliederung des Baublocks GE 3,4 durch die Festsetzung einer Fläche mit öffentlichem Gehrecht (Fläche A). Auf diese Ausweisung wird im jetzt vorliegenden Bebauungsplan-Entwurf verzichtet.
Demgegenüber muss festgestellt werden, dass die bauliche Ausnutzung im Randbereich des ehemaligen Flugfeldes um 20% (GRZ 0,4 statt GRZ 0,6) sowie die zulässige Höhe von ehemals 50 m üNN auf jetzt 2 Vollgeschosse deutlich reduziert wurde. Insofern kann die für den Landschaftsraum so typische Weite über die reduzierte bauliche Dichte und Höhe weiter in die Baugebiete hinein wirken.
Eingriff in den
Gehölzbestand
Der Baumbestand ist weitgehend durch die Berliner Baumschutzverordnung geschützt.
Zum Ausgleich von nicht vermeidbaren Eingriffen in den Baumbestand werden Baumpflanzungen auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen und Stellplatzflächen im Bebauungsplan festgesetzt.
Durch
den Wegfall der öffentlichen Parkanlage (Kirschplatz) im Zusammenhang mit der
geänderten Anbindung der zukünftigen Straße am Flugplatz, werden 11 Pappeln im
Bebauungsplan XV-53a planungsrechtlich nicht mehr gesichert. Der südliche Teil
des ehemals geplanten Kirschplatzes liegt im Bebauungsplangebiet XV-53b.
Durch den Verzicht auf die Fläche mit öffentlichem Gehrecht im Gewerbegebiet 3 / 4, können 6 Bäume in diesem Teilstück zusätzlich potentiell überbaut werden. Mit einem durchschnittlichen Stammumfang von 1,40 m müssen für 17 Bäume insgesamt 160 Bäume als Ersatz gepflanzt werden.
Demgegenüber werden im Bebauungsplan zusätzliche Laubbäume festgesetzt, da sich die Flächennutzungen deutlich zugunsten der Wohnbauflächen verschoben haben. Insgesamt werden durch diese Verschiebung und die entsprechenden textlichen Festsetzungen 161 Bäume gegenüber dem Planungsstand von 1998 zusätzlich ausgewiesen.
Vergleiche Festsetzung: In den Gewerbegebieten sind pro 500 m² Grundstücksfläche und in den Wohnbaugebieten pro 350 m² mindestens ein Laubbaum zu pflanzen.
Die gestaltprägenden Pappeln entlang der Straße am Flugplatz konnten nicht in die Straßenplanung integriert werden. Da die Pappeln schon in der Eingriffs-/ Ausgleichsbewertung als Verlust in der Bilanz berücksichtigt wurden, bedeutet dieses keine Verschlechterung gegenüber dem Stand von 1998.
Insgesamt verdeutlicht die vergleichende Gegenüberstellung, dass mit den veränderten Inhalten des Bebauungsplanes leichte Verschiebungen in den ökologischen Wertigkeiten zu verzeichnen sind, aber in der Gesamtbilanz der Ausgleich wieder hergestellt ist.
Unter Berücksichtigung der Eingriffsminimierung im Straßenraum wird in der Betrachtung des gesamtem Geltungsbereich XV-53a der Eingriff vollständig kompensiert. Es ergibt sich darüber hinaus eine Verbesserung gegenüber dem bestehenden Planungsrecht von 10%.
III.1.3 Sammelausgleichsmaßnahmen
außerhalb des Geltungsbereiches
Neben den förmlichen Verfahren zu den einzelnen Bebauungsplänen wurde für das Entwicklungsgebiet eine Ausgleichskonzeption erarbeitet, die die insgesamt durch die Entwicklungsmaßnahme vorbereiteten Eingriffe in Natur und Landschaft sowie den notwendigen Kompensationsbedarf im Zusammenhang betrachtet.
Entsprechend dieser Ausgleichskonzeption stellt der Landschaftspark „ehemaliges Flugfeld Johannisthal“ die zentrale Sammelausgleichsfläche für nicht ausgleichbare Eingriffe in den Baugebieten und damit auch für nicht ausgleichbare Eingriffe innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes XV-53a dar.
Die insgesamt durch die Entwicklungsmaßnahme vorbereiteten Eingriffe in geschützte Biotope können durch art- oder wertgleichen Ersatz innerhalb des Landschaftsparks vollständig ersetzt werden. Für die Beseitigung der Röhrichtflächen ist gemäß der „Gesamtbewertung des ökologischen Eingriffs für das Gesamtgebiet – Aktualisierung“ (bgmr, Oktober 2001) eine wertgleiche Kompensation im Bereich des Landschaftsparks durchzuführen. Hierfür ist die Entwicklung einer zusätzlichen naturnahen Kammer (Entwicklung von Trockenrasen, blütenreichen Krautfluren auf 0,3 ha Fläche) vorzusehen.
Zur Kompensation von nicht ausgleichbaren Eingriffen in das Landschaftsbild werden nach der Ausgleichskonzeption Maßnahmen zur landschaftsästhetischen Aufwertung und Erschließung des ehemaligen Flugfeldes - zur Herstellung der übergeordneten und örtlichen Einbindung des Landschaftsparkes - durchgeführt.
Diese Ausgleichsmaßnahmen werden über die Bebauungspläne XV-68a und XV-68b sowie die seit September 2002 als Naturschutz- und Landschaftsschutzgebiet ausgewiesenen Flächen auf dem ehemaligen Flugfeld gesichert. Die Umsetzung und Finanzierung der Maßnahmen wird durch den Entwicklungsträger sichergestellt.
Alle Kosten sind in der vom Steuerungsausschuss beschlossenen Kosten- und Finanzierungsübersicht der Entwicklungsmaßnahme enthalten. Die abwägungsrelevanten Sammelausgleichsmaßnahmen im Landschaftspark sollen durch den Entwicklungsträger durchgeführt und aus dem Treuhandvermögen vorfinanziert werden. Dazu werden die entsprechenden Mittel in die Kosten -und Finanzierungsübersicht und die jeweiligen jährlichen Wirtschaftspläne der Entwicklungsmaßnahme eingestellt und damit sichergestellt.
III.2. Auswirkungen auf
den Haushaltsplan und die Finanzplanung
Das Plangebiet ist Teil des Geltungsbereichs der Entwicklungsmaßnahme Berlin-Johannisthal/Adlershof, die einem Entwicklungsträger nach § 167 BauGB übertragen worden ist. Der Träger hat die Maßnahme vorzubereiten und durchzuführen. Das betrifft unter anderem Grunderwerb, Freimachung, Ordnungsmaßnahmen, Herstellung der Baureife, Anlage der technischen Infrastruktur und der öffentlichen Grünflächen.
Zur Verwirklichung des Bebauungsplanes müssen die Grundstücksflächen, die als öffentliche Grünflächen, als Straßenverkehrsflächen bzw. Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung - verkehrsberuhigter Bereich - vorgesehen sind, vom Entwicklungsträger erworben werden, sofern sie nicht schon Eigentum des Landes Berlin sind.
Für den Bau des im Geltungsbereich des Bebauungsplanes liegenden örtlichen Straßen und Straßenverkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung werden insgesamt bei 100 €/m² rund 3,43 Mio. € (für den Straßenbau, einschließlich Regenentwässerung, Ausgleich- und Ersatzmaßnahmen, Beleuchtung und Nebenkosten) veranschlagt. Ohne die Straße am Flugplatz betragen die Straßen und Straßenverkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung eine Größe von 3,43 ha. Die Finanzierung der örtlichen Erschließungsanlagen erfolgten über die Wertschöpfung der Entwicklungsmaßnahme Berlin-Johannisthal/Adlershof. Diese werden über den Treuhandvermögenshaushalt finanziert. Anstelle einer Erhebung von Erschließungsbeiträgen tritt im Entwicklungsbereich die Erfassung der Kosten durch die Wiederveräußerung der Grundstücke oder die Erhebung von Ausgleichsbeträgen in solchen Fällen, in denen der Entwicklungsträger von der Ausübung des Grunderwerbsrechtes abgesehen hat. Diese Kosten sind in der vom Steuerungsausschuss der Entwicklungsmaßnahme beschlossenen Kosten- und Finanzierungsübersicht enthalten.
Bei einem Richtwert von 55 € pro Quadratmeter für die Anlage der öffentlichen Grünanlagen im Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes (ca. 4.100 m²) ohne Kinderspielplatz, ist mit einer Summe von ungefähr etwa 225.000 € zu rechnen.
Auf den Kinderspielplatz in einer Größe von etwa 3.100 m² entfallen etwa 1.400 m² für die Flächen der Baumpakete und Böschungsflächen. Es verbleiben etwa 1.700 m² ebenerdiger Spielflächen. Bei einem Kostenansatz von 59 € pro m² fallen Kosten in Höhe von etwa 100.300 € an.
Für den Bau der Kindertagesstätte sind Mittel eines privaten Investors in Höhe von 920.000 € gesichert, solange die vertraglichen Fristen (genehmigte BPU bis 31.12.2005) eingehalten werden können. Es handelt sich um vertraglich gebundene Ersatzleistungen nach Schließung einer ehemaligen Betriebskita, dann öffentlichen Kita im Zuge eines Privatisierungsverfahrens der damaligen Treuhand-Anstalt.
Weitere 300.000 € sind über den Landeshaushalt gesichert (Doppelhaushalt 2004/2005).
Die Gesamtkosten für die bereits fertig gestellte Straße am Flugplatz (Nordabschnitt) beliefen sich auf ca. 2,9 Mio. €. Die Abrechnung steht derzeit (04/2004) noch aus. Die Straße wird mit bis zu 80 % GA-Mittel (Gemeinschaftsaufgabe „Verbesserung der regionalen Wirtschaftsstruktur“) gefördert. Der Eigenanteil des Landes Berlin liegt bei 619.000 €, da hierin auch nicht förderungsfähige Kosten enthalten sind. Es liegt ein Förderungsbescheid vom 19.4.2001 für den restlichen Betrag vor.
Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes sind nachteilige Auswirkungen, die soziale Maßnahmen nach § 180 BauGB erfordern, nicht zu erwarten. Weitere Auswirkungen des Bebauungsplanes sind zur Zeit nicht absehbar.
Die notwendigen sozialen Maßnahmen nach § 180 BauGB werden von dem Entwicklungsträger durchgeführt. Die vorhandenen Gewerbebetriebe am Segelfliegerdamm und an der Straße am Flugplatz genießen Bestandschutz. Eine Standortverlagerung erfolgt nur auf eigenen Wunsch, es sei denn, Grundstücksflächen wurden nur befristet gepachtet. Bei Standortverlagerungen wird der Entwicklungsträger ggf. bei der Suche nach geeigneten Grundstücken im Entwicklungsbereich zur Verfügung stehen. Weitere Auswirkungen des Bebauungsplanes sind zur Zeit nicht absehbar.
Aufstellungsbeschluss
XV-53 1994
Am 13. September 1994 hat das Bezirksamt Treptow von Berlin die Aufstellung des Bebauungsplanes XV-53 gemäß § 2 Abs. 1 Baugesetzbuch vom 8. Dezember 1986 i.V.m. § 4 AGBauGB beschlossen (ABl. Nr. 50 vom 14. Oktober 1994, S. 3261).
Mit dem gleichen Beschluss hat das Bezirksamt die Entscheidung über Art und Weise, räumlichen Bereich und Frist der frühzeitigen Bürgerbeteiligung gemäß § 4 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuches (AGBauGB ) getroffen.
Beschluss über
die Entwicklungsmaßnahme 1994
Der Senat von Berlin hat am 25. Oktober 1994 (Senatsbeschluss Nr. 5279/94) die Verordnung über die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereiches (einschließlich zweier Anpassungsgebiete) zur Entwicklungsmaßnahme Berlin - Johannisthal/Adlershof beschlossen (GVBl. S. 499 vom 21. Dezember 1994), in dessen Geltungsbereich der Bebauungsplan XV-53 liegt. Wegen der außergewöhnlichen stadtpolitischen Bedeutung der Entwicklungsmaßnahme ist die weitere Zuständigkeit des Bebauungsplanverfahrens gemäß § 4c des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuches auf die Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen übergegangen (Senatsbeschluss Nr. 5454/94 vom 20. Dezember 1994).
Frühzeitige
Bürgerbeteiligung XV-53 1994
Die Durchführung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung für den Bebauungsplan XV-53 wurde in den Berliner Tageszeitungen Der Tagesspiegel und Berliner Morgenpost am 1. November 1994 und in der Berliner Zeitung am 5. November 1994 gemäß § 2 Abs. 1 BauGB bekannt gemacht.
Die öffentliche Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung und die Erörterung mit den Bürgern nach § 3 Abs. 1 des Baugesetzbuches fand in der Zeit vom 9. bis 23. November 1994 statt. Die Ergebnisse der frühzeitigen Bürgerbeteiligung sind in die weitere Planung eingeflossen.
Der Ausschuss für Bau- und Wohnungswesen des Abgeordnetenhauses hat am 21. Juni 1995 das Ergebnis der frühzeitigen Bürgerbeteiligung zur Kenntnis genommen.
Als Ergebnis der frühzeitigen Bürgerbeteiligung ist der Bebauungsplan im Nordwesten um ein Gewerbegebiet eingeschränkt worden, da hier wertvolle Flächen für die Fauna liegen. Diese Fläche sollte stattdessen als Grünfläche - öffentliche naturnahe Parkanlage - festgesetzt und dem Geltungsbereich des damaligen Bebauungsplanes XV-68 - Landschaftspark - zugeordnet werden.
Änderung der
Geltungsbereichsgrenzen 1995
Am 12. Dezember 1995 hat die Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen daraufhin die Änderung der Geltungsbereichsgrenzen beschlossen (ABl. Nr. 66 vom 29. Dezember 1995, S. 5138).
Beteiligung der
Träger öffentlicher Belange 1997 und Teilung des Bebauungsplanes XV-53 in die
Bebauungspläne XV-53a und XV-53b
Die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange für den Bebauungsplan XV-53 fand vom 2. Januar bis 6. Februar 1997 statt. Im Ergebnis wurde der Bebauungsplan XV-53 in die Bebauungspläne XV-53a und XV-53b geteilt und die südlichen Wohngebiete und Infrastrukturstandorte abgetrennt, Beschluss vom 14. November 1997 (ABl. Nr. 62 vom 19. Dezember 1997, S. 4546).
Das Bebauungsplanverfahren wird auf der Grundlage des BauGB in der ab dem 01. Januar 1998 geltenden Fassung fortgeführt.
Die Verpflichtung zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsstudie besteht nicht, da gemäß § 245c BauGB (Überleitungsvorschrift) in der heute gültigen Fassung die Vorschriften des BauGB in der vor dem 3. August 2001 geltenden Fassung weiterhin Anwendung finden, wenn das Bebauungsplanverfahren vor dem 14. März 1999 förmlich eingeleitet worden ist. Dies ist im vorliegenden Verfahren der Fall.
Öffentliche
Auslegung 1998
Die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfes fand in der Zeit vom 13. Oktober bis einschließlich 13. November 1998 in der Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr sowie zeitgleich auch im Info-Center Berlin-Adlershof, Rudower Chaussee 25, statt.
Die Durchführung der öffentlichen Auslegung wurde in den Tageszeitungen Der Tagesspiegel, Berliner Morgenpost und Berliner Zeitung am 6. Oktober 1998 bekannt gemacht.
Die Amtsblattveröffentlichung fand im Amtsblatt Nr. 51 vom 02.10.1998 auf S. 3768 statt.
Es wurden 29 schriftliche Stellungnahmen eingereicht. Die Anregungen wurden, wie in Kapitel II.1.4 dargelegt, in den Bebauungsplanentwurf eingearbeitet.
Eingeschränkte
öffentliche Auslegung 1999
Auf Grund des Ergebnisses der öffentlichen Auslegung wurde eine erneute öffentliche Auslegung erforderlich. Diese fand in der Zeit vom 8. Juni bis einschließlich 8. Juli 1999 statt. Planzeichnung und Begründung konnten bei der Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr im Dienstgebäude in der Württembergischen Straße sowie zeitgleich auch im Info-Center Berlin-Adlershof, Rudower Chaussee 25 eingesehen werden.
Die Durchführung der öffentlichen Auslegung wurde in den Tageszeitungen Der Tagesspiegel, Berliner Morgenpost und Berliner Zeitung am 1. Juni 1999 bekannt gemacht.
Die Amtsblattveröffentlichung erfolgte im Amtsblatt Nr. 27 vom 28. Mai 1999 auf S. 2046. Entsprechend der Amtsblattveröffentlichung konnten gemäß § 3 Abs. 3 BauGB nur Stellungnahmen zu den geänderten bzw. ergänzten Teilen des Bebauungsplanentwurfes vorgebracht werden.
Es gingen 11 schriftliche Stellungnahmen ein, die zu keiner weiteren Änderung des Bebauungsplanentwurfes führten (siehe Kapitel II 1.5).
Umsteuerung 2003
Die Umsteuerung der Entwicklungsziele innerhalb der Entwicklungsmaßnahme berühren die Grundzüge der Planung, die eine erneute Beteiligung der Träger öffentlicher Belange erforderlich machte.
Erneute
Beteiligung der Träger öffentlicher Belange 2003
Die Träger öffentlicher Belange und die betroffenen Fachverwaltungsstellen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, die keine Träger öffentlicher Belange sind, sowie die WISTA MG und die Igafa, ebenfalls keine Träger öffentlicher Belange, wurden mit Schreiben vom 15.08. 2003 um Stellungnahme zum Bebauungsplanentwurf innerhalb eines Monats gebeten. Die Beteiligungsfrist erstreckte sich somit auf den Zeitraum vom 16.08.2003 bis zum 19.09.2004. Von 40 beteiligten Stellen haben 6 Träger öffentlicher Belange keine Stellungnahme abgegeben. Die Trägerbeteiligung führte zu Änderungen des Bebauungsplanes. (siehe Abschnitt II.1.6)
Eingeschränkte
öffentliche Auslegung 2004
Die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 3 BauGB fand in der Zeit vom 27. Januar bis einschließlich 1.März 2004 in der Räumen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung in der Württembergischen Str. 6 in 10702 Berlin statt.
Auf diesen Verfahrensschritt wurde gleichlautend in den Tageszeitungen Berliner Zeitung, Der Tagesspiegel und Berliner Morgenpost am 20.01.2004 hingewiesen.
Die Amtsblattveröffentlichung fand im Amtsblatt Nr. 2 vom 16.01.2004 auf Seite 94 statt.
Es konnten nur zu den Änderungen des Entwurfes Anregungen vorgebracht werden.
Zwölf Bürger nahmen Einsicht in die ausgelegten Planungsunterlagen, davon gaben zwei als Vertreter von Initiativen eine schriftliche Stellungnahme ab. Darüber hinaus gab ein Bürger und eine politische Partei eine Stellungnahme ab.
Erneute und
eingeschränkte Beteiligung der Träger öffentlicher Belange 2004
Die Träger öffentlicher Belange und die betroffenen Fachämter wurden mit Schreiben vom 29. Januar 2004 um Stellungnahme zum Bebauungsplanentwurf bis zum 3. März 2004 gebeten. Von 18 beteiligten Trägern und Stellen, die keine öffentlichen Träger sind, haben 14 Stellen eine Stellungnahme abgegeben.
Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 27. August 1997 (BGBl. I S. 2141, 1998 I S. 137), zuletzt geändert durch Artikel 12 des Gesetzes vom 23. Juli 2002 (BGBl. I S. 2850/2852).
Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung -BauNVO)
in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 3 des
Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466)
Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Planinhalts
(Planzeichenverordnung 1990 - PlanzV 90) in der Fassung vom 18. Dezember 1990 (BGBl. 1991 I S. 58)
Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuches (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578)
Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege (Bundesnaturschutzgesetz - BNatSchG) in der Fassung der Neubekanntmachung vom 25. März 2002 (BGBl. I S. 1193), zuletzt geändert durch Artikel 167 der Verordnung vom 25. November 2003 (GVBl. I S. 2304)
Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege von Berlin (Berliner Naturschutzgesetz – NatSchG Bln) vom 12. Juli 2003 (GVBl. S. 254) in der Fassung der Neubekanntmachung vom 12. Dezember 2003 (GVBl. S. 554)
Verordnung über die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereiches einschließlich zweier Anpassungsgebiete zur Entwicklungsmaßnahme “Berlin-Johannisthal/Adlershof” vom 7. Dezember 1994 (GVBl. S. 499)
B. Planzeichnung
Siehe Anlage zur Vorlage an das Abgeordnetenhaus:
Abzeichnung des Originalplans (Verkleinerung) mit textlichen Festsetzungen
Berlin, den ..............................
D e r S e
n a t v o n B e r l i n
................................................................. ................................................................
Senatorin für Stadtentwicklung
Pflanzliste
für den Bebauungsplan XV-53a
Stand: 18. November 2003
1) Bäume,
großkronig
Acer pseudoplatanus Berg-Ahorn
Carpinus betulus gemeine Hainbuche
Fagus sylvatica Rotbuche
Fraxinus excelsior Gemeine Esche
Sorbus aucuparia nordische Eberesche
Tilia platyphyllos Sommer-Linde
Tilia cordata Winter-Linde
Ulmus Resista
Platanus x acerifolia ahornblättrige Platane
2) Bäume,
kleinkronig
Acer campestre Feld-Ahorn
Betula pendula Sand-Birke
Malus silvestris Holzapfel
Pyrus pyraster Holzbirne
Prunus avium Vogelkirsche
Prunus spinosa Schlehe
3) Großsträucher
Carpinus betulus gemeine Hainbuche
Cornus mas Kornelkirsche
Cornus in Sorten Hartriegel
Corylus avellana Haselnuss
Crataegus in Sorten Weißdorn
Euonymus europaea Spindelstrauch
Ligustrum in Sorten Liguster
Sambucus nigra Schwarzer Holunder
Syringa vulgaris Flieder
Viburnum in Sorten Schneeball
4) Normal-, Kleinsträucher und Bodendecker
Rosa canina Hunds-Rose
Rosa corymbifera Heckenrose
Rosa rubiginosa Wein-Rose
Rosa tomentosa Filz-Rose
Sarothamnus scop. Besenginster
Vinca minor kleines
Immergrün, kriechend
5) Klettergehölze, Selbstklimmer
Hedera helix gemeiner
Efeu
Hydrangea petiolaris Kletterhortensie
Parthenocissus
tricuspidata ´Veitchii` wilder
Wein Selbstklimmer
6) Klettergehölze,
Gerüst-Kletterpflanzen
Clematis vitalba gemeine Waldrebe
Humulus lupulus Hopfen
Lonicera xylosteum Wald-Geißblatt
Parthenocissus quinquefolia Wilder
Wein
Wisteria sinensis Blauregen
7) Saatgut
für extensive Dachbegrünung
Blütenstauden
Alyssum saxatile Felsensteinkraut
Armeria elongata gemeine Grasnelke
Cerastium filziges
Hornkraut
Dianthus carthus. Karthäuser Nelke
Dianthus deltoides Heide-Nelke
Echium vulgare Natternkopf
Erodium cicutarium gemeiner Reiherschnabel
Erophila verna Hungerblümchen
Pehorhagia prolifera Nelkenköpfchen
Potentilla in Sorten Fingerkraut
Sedum in Sorten Mauerpfeffer u. a.
Veronica prostata liegender Ehrenpreis
Helichrysum arenarium Sandstrohblume
Dianthus arenaria Sandnelke
Rumex acetosella Kleiner Sauerampfer
Jasione montana Bergsandglöckchen
Kräuter
Anthemis tinctoria Färber-Hundskamille
Thymus pulegioides gemeiner Tymian
Gräser
Festuca ovina Schaf-Schwingel
Poa compressa Platthalm-Rispengras
Festuca rubra Rotschwingel
Festuca trachyphylla Raublattschwingel
Comynephorus
canescens Silbergras
2. Presseerklärung
fertigen und beifügen
3.
Kopie an:
VII B
I C
I B
I E
SenFin
SenBildJugSport
BA
Treptow-Köpenick, Stapl
BA
Treptow-Köpenick, Tief
Adlershof Projekt
4. z.d.A. bei IV D 25 - 6142 / XV-53a
GR C 1:
GR A 12:
I B
SF
PressRef
IV
AbtL
StS BW IV
D
Sen LdB IV
D 2
Sen
(e.U.) IV D 25
Mitzeichnungen:
Senatsverwaltung für Finanzen:
<F:\IVD\ivd2pool\Ivd25\2004\B-Plan\53a\XV53aAHVorlage.doc
Ausschuss-Kennung
: StadtUmgcxzqsq
[1]) Die Straßen im
Entwicklungsbereich sind inzwischen teilweise benannt worden (gemäß
Bekanntmachung vom 30.06.1998, ABl. Nr. 36). Danach erhalten die im
Geltungsbereich gelegenen sowie die angrenzenden Straßen folgende Namen:
Melli-Beese-Ring, Walter-Huth-Straße, Wright-Allee, Hanuschkestraße,
Wolfgang-Harlan-Straße, Segelfliegerdamm und Straße am Flugplatz. Diese Namen
werden im folgenden verwandt.