Der Senat von Berlin
- Stadt IV C 1-9 -
Telefon: 9012 (912)
5295
An das
Abgeordnetenhaus von
Berlin
über Senatskanzlei -
G Sen -
Vorlage
- zur Kenntnisnahme -
gemäß Artikel 64 Abs.
3 der Verfassung von Berlin
über Verordnung zur
Aufhebung und Änderung von Verordnungen über die förmliche Festlegung von
Sanierungsgebieten
----------------------------------------------------------------------------------------------------
Wir bitten, gemäß
Artikel 64 Abs. 3 der Verfassung von Berlin zur Kenntnis zu nehmen, dass der
Senat die nachstehende Verordnung erlassen hat:
Verordnung
zur Aufhebung und Änderung von Verordnungen über die
förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten
Vom 19. August 2003
Auf Grund des § 162
Abs. 2 Satz 1 des Baugesetzbuchs in der Fassung der Bekanntmachung vom 27.
August 1997 (BGBl. I S. 2141, 1998 I S. 137), zuletzt geändert durch Artikel 12
des Gesetzes vom 23. Juli 2002 (BGBl. I S. 2850), in Verbindung mit § 24 Abs. 1
Satz 1 und 2 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs in der Fassung vom
7. November 1999 (GVBl. S. 578) wird verordnet:
Artikel I
Die Vierte Verordnung
über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 25. Oktober 1979
(GVBl. S. 1934), geändert durch Artikel III der Ersten Verordnung zur Änderung
von Verordnungen über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 1.
November 1988 (GVBl. S. 2184), wird aufgehoben.
Artikel II
Die Sechste
Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 08. Oktober
1984 (GVBl. S. 1531) wird aufgehoben.
Artikel III
Die Siebente
Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 17. Januar
1985 (GVBl. S. 239), geändert durch Artikel IV der Dritten Verordnung zur
Änderung von Verordnungen über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten
vom 12. Mai 1998 (GVBl. S. 107), wird
wie folgt geändert:
1.
a) § 1 Satz 1 Nr. 1
und 2 wird aufgehoben.
b)
in § 1Satz 3 wird die Angabe (Anlagen 2 a bis e) durch die Angabe
(Anlagen 2 b und 2 c) ersetzt.
2.
Die Nummern 1, 2, 6
und 7 der Anlage 1 zu § 1 werden aufgehoben.
3.
Die Anlagen 2 a, 2 d
und 2 e zu § 1 werden aufgehoben.
Artikel IV
(1) Wer die Rechtswirksamkeit dieser
Verordnung überprüfen lassen will, muss
1. eine Verletzung
der Verfahrens- oder Formvorschriften, die in § 214
Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2 des
Baugesetzbuchs bezeichnet oder die in
dem Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs enthalten sind,
innerhalb eines Jahres und
2. Mängel der
Abwägung innerhalb von sieben Jahren
seit der Verkündung
dieser Verordnung schriftlich gegenüber der für städtebauliche Sanierungsmaßnahmen zuständigen
Senatsverwaltung geltend machen; der Sachverhalt, der die Verletzung oder den
Mangel begründen soll, ist darzulegen. Nach § 215 Abs. 1 des Baugesetzbuchs und
nach § 20 Abs. 2 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs ist die Verletzung von Verfahrens- und
Formvorschriften sowie des Abwägungsgebots nach Ablauf der in Satz 1 genannten
Fristen unbeachtlich. § 215 a des Baugesetzbuchs findet entsprechende
Anwendung.
(2) Die Beschränkung des Absatzes 1 gilt nicht, wenn die für die Verkündung dieser Verordnung geltenden Vorschriften verletzt worden sind.
Artikel V
Diese Verordnung
tritt am Tage nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in
Kraft.
A. Begründung
a)
Allgemeines:
Die
Verordnung sichert die einheitliche Beendigung der städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen
in vier weiteren Gebieten des Zweiten Stadterneuerungsprogramms für Berlin
(West).
b) Einzelbegründung:
1. Zu Artikel I bis III
1.1 Notwendigkeit der Aufhebung der förmlichen Festlegung
von
Sanierungsgebieten, Verfahrenswahl nach § 162 Abs. 1 und 2
Satz 1 BauGB
1.2 Wirkung der
Aufhebung der förmlichen Festlegung der
Sanierungsgebiete
1.3
Finanzierungsaufwand für die
aufzuhebenden
Sanierungsgebiete
1.
Zu Artikel I bis III
1.1 Notwendigkeit
der Aufhebung der förmlichen Festlegung von Sanierungsgebieten
1.1.1 Gebiete
Für
folgende Sanierungsgebiete des Zweiten Berliner Stadt-erneuerungsprogramms
Kreuzberg
– Chamissoplatz (4. RVO)
Schöneberg-
Kolonnenstraße (6. RVO)
Wedding-
Exerzierstraße (7. RVO)
Wedding-
Koloniestraße (7. RVO)
sind
mit dieser Verordnung die Verordnungen über die förmliche Festlegung von
Sanierungsgebieten aufzuheben oder zu ändern.
1.1.2 Ausgangslage
Für den Westteil der Stadt wurden mit der 1.-8. Rechtsverordnung des Senates zwischen 1972 und 1985 insgesamt 38 Sanierungsgebiete förmlich festgelegt. Insgesamt sind seit 1988 durch fünf Rechtsverordnungen 31 förmlich festgelegte Sanierungsgebiete der 1.-5. und 8. Verordnung aufgehoben.
In
den sieben noch verbliebenen Gebieten des Zweiten Stadterneuerungsprogramms für
Berlin- West (4.,6.,7. Verordnung über die förmliche Festlegung von
Sanierungsgebieten 1979, 1984, 1985) hat die Durchführung der
Stadterneuerungsmaßnahmen inzwischen einen Stand erreicht, der den Abschluss
der Maßnahmen rechtfertigt.
Die Aufhebung der
sieben Gebiete soll in zwei Schritten bis zum Jahresende 2003 mit jeweils einer
Rechtsverordnung erfolgen. In den drei Gebieten, die zum Jahresende 2003
aufgehoben werden sollen, sind noch abschließende Maßnahmen im
Wohnumfeldbereich erforderlich.
Bislang wurden folgende Aufhebungsverordnungen
erlassen:
Erste Verordnung zur Änderung der Verordnungen über die
förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 1. November 1988 (GVBl. S.
2184).
Zweite Verordnung zur Änderung
von Verordnungen über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 21.
September 1995 (GVBl. S. 615).
Dritte Verordnung zur Änderung
von Verordnungen über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 12.
Mai 1998 (GVBl. S. 107). Vierte
Verordnung zur Änderung von Verordnungen über die förmliche Festlegung von
Sanierungsgebieten vom 17. Juni 1999 (GVBl. S. 345). Verordnung zur Aufhebung
der Ersten Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom
4. Juli 1972 vom 19. Juni 2002 (GVBl. S. 171).
1.1.3 Sanierungsrechtliche Beurteilung zur Aufhebung
der förmlichen Festlegung der Sanierungsgebiete
Die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten ist nach §
162 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 24 Abs. 1 AGBauGB durch Rechtsverordnung
des Senats aufzuheben, wenn
1. die Sanierung durchgeführt ist
oder
2. die Sanierung sich als
undurchführbar erweist oder
3. die Sanierungsabsicht aus
anderen Gründen aufgegeben wird.
Die Aufhebung der Sanierungsrechtsverordnung gemäß § 162
Abs. 1 BauGB kann für das gesamte Sanierungsgebiet oder für Teile erfolgen,
nicht jedoch für einzelne Grundstücke oder unter Ausnahme einzelner
Grundstücke. Für einzelne Grundstücke richtet sich der Fortfall von durch die
förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets begründeten Rechtswirkungen nach §
163 BauGB.
Für 41 Grundstücke
der aufzuhebenden Sanierungsgebiete (Stand: Oktober 2002) haben die Bezirke
auf Antrag der Eigentümer durch Verwaltungsakt nach § 163 BauGB den Fortfall
von durch die förmliche Festlegung der Sanierungsgebiete begründeten Rechtswirkungen
erklärt. Dies sind rd. 12 % aller in den förmlich festgelegten Gebieten
gelegenen Grundstücke. Mit der Erklärung entfällt die Anwendung der §§ 144,
145 und 153 BauGB für diese Grundstücke. Berlin ersucht das Grundbuchamt, den
Sanierungsvermerk zu löschen.
Die förmliche Festlegung als Sanierungsgebiet ist
aufzuheben, wenn durch Behebung städtebaulicher Missstände ein Gebiet
wesentlich verbessert wurde und eine geordnete weitere städtebauliche
Entwicklung und Erneuerung auch ohne die besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften
gewährleistet ist. Eine vollständige Behebung der städtebaulichen Missstände
ist rechtlich nicht erforderlich und sachlich nicht geboten.
”Eine wesentliche Gebietsverbesserung i.S. des § 136 BauGB
und damit des städtebaulichen Sanierungsziels ist erreicht, wenn die
Erneuerungsmaßnahmen auf etwa 60- 70 % der Grundstücke durchgeführt und die wesentlichen
Infrastrukturmaßnahmen errichtet bzw. gesichert sind. Weitergehende
Erneuerungsmaßnahmen sind Bestandteil künftiger städtebaulicher Entwicklung
ohne die Anwendung des besonderen Städtebaurechts.”1)
Die
unter 1.1.1 genannten Gebiete sind im Sinne des § 136 BauGB rechtlich und
tatsächlich wesentlich umgestaltet und entsprechend den Sanierungszielen
erneuert. Die förmliche Festlegung ist nach § 162 BauGB aufzuheben.
Mit
dieser Verordnung wird in Artikel III eine Folgeänderung bereits 1998 mit der
Dritten Verordnung zur Änderung von Verordnungen über die förmliche Festlegung
von Sanierungsgebieten aufgehobener Gebiete vorgenommen.
1.1.4 Sanierungsvorbereitung, Sanierungsziele,
Sanierungsergebnis, Stand der Durchführung
1.1.4.1
Gebietsdaten
Die vier aufzuhebenden Gebiete haben eine Fläche von insgesamt 37,0 ha mit 362 Grundstücken, sowie 6.819 Wohnungen mit 10.412 Einwohnern.
1.1.4.2
Die Gebiete im Einzelnen:
1.1.4.2.1 Sanierungsgebiet Kreuzberg-
Chamissoplatz
Ausgangslage
Der
besondere historische Wert des Sanierungsgebietes Kreuzberg-Chamissoplatz, der
durch die Einheitlichkeit der Bebauung zwischen 1880 und der Jahrhundertwende
begründet ist, prägt auch den Charakter der Sanierungsdurchführung. Das Gebiet
um den Chamissoplatz ist seit 1964 geschützter Baubereich, später
Denkmalschutzbereich. Im Ergebnis der
vorbereitenden Untersuchungen ergab sich als Sanierungsziel die Erhaltung der
Blockbebauung mit den gründerzeitlichen Fassaden insbesondere der Vorderhäuser,
wobei die extrem hohe Dichte durch weitgehenden Abriss der Seitenflügel und
Quergebäude im Blockinneren gemildert werden sollte. Im Zuge der sich im
Verlauf von 22 Jahren verändernden Ziele
hin zur behutsamen Stadterneuerung blieb ein Großteil der rückwärtigen
Bausubstanz erhalten.
Heute präsentiert sich das Quartier um den
Chamissoplatz als ein lebendiges historisches Stadtviertel mit einer
differenzierten Wohnungsstruktur, einer intakten Einkaufsstraße –
Bergmannstraße -, einem zu 75 Prozent sanierten Gebäudebestand und den
notwendigen Gemeinbedarfseinrichtungen.
Geschichte
Das Gebiet um den Chamissoplatz entstand im Zusammenhang mit
der industriellen Entwicklung Berlins Ende des 19. Jahrhunderts. In Ergänzung
des Berliner Hobrechtplanes wurde ab 1877 der bis dahin landwirtschaftliche
genutzte Nordhang der Tempelhofer Felder durch Straßenbau und Parzellierung
baureif gemacht. Aufgrund des starken Niveauunterschiedes zwischen der
Bergmann- und der Fidicinstraße war das Straßennetz und die Aufteilung der
Parzellen besonders kleinteilig und unterschied sich von der großzügigeren
Grundstücksstruktur nördlich der Bergmannstraße.
Auf diesen sehr kleinen Parzellen entstand insgesamt eine
extrem dichte Bebauung, die aber der damaligen Bauordnung nicht widersprach.
Die Gebäude wurden in der Regel von Handwerksmeistern nach Einheitsgrundrissen
erstellt und die Fassaden suchte man, dem Zeitgeschmack entsprechend, nach
Katalogvorlagen aus. Die Vorderhäuser wiesen zum großen Teil Bäder auf, während
die hofseitigen Gebäude mit Innentoiletten oder Podesttoiletten ausgestattet
waren.
Dieser fast durchgehend in einer Epoche erbaute Stadtteil war in seiner einheitlichen Bebauung mit klassizistischen Fassaden bis zu Beginn der Sanierung Ende der Siebzigerjahre weitgehend erhalten geblieben. Deshalb wurde dieses wertvolle Zeugnis gründerzeitlicher Stadtentwicklung 1964 zum geschützten Baubereich erklärt und 1995 in das Berliner Denkmalschutzgesetz übernommen.
Das
Sanierungsgebiet Kreuzberg-Chamissoplatz gehört zum Zweiten Stadterneuerungsprogramm für das ehemalige
Berlin- West von 1974. Am 26. 11. 1974 wurden die vorbereitenden Untersuchungen
gem. § 4 StBauFG beschlossen. Der
Untersuchungsbereich umfasste das Gebiet zwischen Bergmannstraße im Norden, den
Friedhöfen im Osten, dem Mehringdamm im Westen und der Schwiebusser- und
Jüterboger Straße im Süden. Am 25. 10. 1979 wurde das Sanierungsgebiet mit der
„4. Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten“ förmlich
festgelegt.
Gebietsdaten
Das Sanierungsgebiet Kreuzberg-Chamissoplatz ist 22,9 Hektar groß. Es umfasste 1979 12 Blöcke mit 240 Grundstücken und 4.922 Wohnungen, davon wurden 4.853 vor 1950 errichtet.
Ziele
Städtebauliche Ziele
Vorrangiges
Ziel war die Beseitigung der baulichen Missstände gekennzeichnet durch vernachlässigte Bausubstanz, mangelhafte
sanitäre Ausstattung und umweltschädigende Einzelöfen sowie eine
Bebauungsdichte, die den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse
widersprach. Die Modernisierungsmaßnahmen sollten als abgestuftes Programm der
Blockentkernung über einen längeren Zeitraum durchgeführt werden. Insbesondere
um das historische Stadtbild mit den einheitlichen Fassaden zu erhalten
und wiederherzustellen, beabsichtigte
man ein schrittweises Vorgehen in kleinen Bauabschnitten. Mit der
Modernisierung einzelner Grundstücke oder der Baulückenschließung durch
Neubauten sollte sofort – noch vor der Verabschiedung der Planung der
Neugestaltung - in Abstimmung mit dem Landeskonservator begonnen werden.
Darüber
hinaus galt es, die Attraktivität des Gebietes durch die Schaffung und
Verbesserung von öffentlichen Spielplätzen und wohnungsnahen Grünflächen in den
Blockinnenbereichen zu steigern. Neu zu schaffende soziale
Infrastruktureinrichtungen, u. a. ein Jugendfreizeitheim, sollten die Situation
für Familien mit Kindern und Jugendlichen verbessern.
Soziale Ziele
Bei
der angestrebten Versorgung der Bewohner mit zeitgemäßem Wohnraum zu sozial
verträglichen Mieten sollten
nachteilige Auswirkungen für die Wohnbevölkerung so gering wie möglich
gehalten werden. Die differenzierte Verbesserung des Wohnungsstandards auf
Basis der Bewohnerwünsche bei vertretbaren Mietpreisen und Beschränkung der
Abrissmaßnahmen auf ein notwendiges Maß, in Folge des Paradigmenwechsels hin
zur behutsamen Erneuerung, wurden zu zentralen Sanierungszielen. Die Bewohner
sollten, soweit sie während der Modernisierung nicht in ihren Wohnungen verbleiben
konnten, innerhalb des Sanierungsgebietes umgesetzt werden.
Umweltschutz
Zur Verbesserung der Umweltsituation wurde der Ersatz der
Einzelofenheizung durch Anschluss der Gebäude an Sammelheizungen oder Blockheizwerke
sowie der Einsatz umweltschonender Technologien bei der Modernisierung angestrebt.
Verfahren
Die vorbereitenden Untersuchungen ergaben, dass die Substanz der Vorderhäuser durchweg modernisierungsfähig war und somit erhalten werden konnte. Die Bausubstanz im Blockinnenbereich erschien zunächst im Hinblick auf Ausstattung, technischem Zustand sowie Belichtung und Belüftung kaum haltbar. Daher wurde zunächst die Erhaltung der Blockränder ins Auge gefasst. Die kleinen Blockgrößen hätten dann immer noch eine GFZ von über 2,0 ergeben. Für die Planung der Neugestaltung wurde das Gebiet 1979 in vier Planungseinheiten eingeteilt, die Erarbeitung wurde unter Gesamtkoordination eines Büros an verschiedene Planungsbüros vergeben. Weiter wurden ein Verkehrskonzept sowie ein Farb- und Stadtbildkonzept erarbeitet.
Die
von den Planergruppen 1980 vorgelegte Planung der Neugestaltung sah folglich
eine weitgehende Entkernung der Blockinnenbereiche vor, die teilweise mit
einigen Neubauten und Tiefgaragen ergänzt werden sollte.
Die
besondere wohnungspolitische Situation des Landes Berlin 1981, die u. a. durch
den Leerstand von Wohngebäuden in Sanierungsgebieten und Hausbesetzungen
gekennzeichnet war, führte auch am Chamissoplatz zu veränderten Zielsetzungen
der Sanierung: Öffentliche Förderung der zwischenzeitlichen Erhaltung von
Altbauten mit einfachsten Ausstattungsmerkmalen, Beseitigung von
Wohnungsleerständen mit einem Instandsetzungssofortprogramm und
Finanzierungsstopp für Garagenbauten in Blockinnenbereichen. Die veränderte
Planung der Neugestaltung liegt seit 1982 als flexibles Stufenkonzept im Sinne
einer schrittweisen und grundstücksübergreifenden Erneuerung vor. Sie legte die
Erhaltung in kurzen (bis 5 Jahre), mittelfristigen (5 – 10 Jahre) und
langfristigen (über 10 Jahre) Stufen fest. Die Endstufe allerdings zielte auf
eine weitgehende Entkernung der einzelnen Blöcke.
Darüber
hinaus bestimmte sie drei neue Standorte für Einrichtungen des Gemeinbedarfs:
jeweils eine Kindertagesstätte auf dem Bewaggelände, Bergmannstraße 5 – 7 und
Schwiebusser Straße 5, ein Jugendfreizeitheim im Wasserturm Fidicinstraße 37.
Eine vierte Standortbestimmung betraf die bestehende Rosegger-Grundschule,
Bergmannstraße 28 – 29. Diese Projekte sind mit Ausnahme der Kita an der
Bergmannstraße realisiert worden, auf die wegen Veränderungen in der
Bevölkerungsstruktur verzichtet wurde.
Das
Bewaggelände hat inzwischen ein privater Investor erworben. Seine Pläne, das
Grundstück mit teilweise denkmalgeschützten Industriegebäuden in einer Mischung
von Wohnen und Gewerbe zu entwickeln, stagnieren zur Zeit. Das Bezirksamt
beabsichtigt, einen Teil des Grundstücks, Flurstück 900/30, als künftigen
Spielplatz mit einer Zuwegung von der Nostizstraße zu sichern. Ebenso ist geplant,
die Rosegger-Grundsschule für den Ganztagsbetrieb auszubauen.
Im Rahmen der Sanierung wurden drei Spielplätze hergerichtet. Einer von ihnen, in der Arndtstraße 8 – 9, wurde als Ausgleichsmaßnahme von einem privaten Investor finanziert.
Die
Planung der Neugestaltung wies bestehende Gewerbegebäude im Inneren des Blocks
613 (Nostizstraße 30, Kopischstraße 1) als gewerblichen Bereich aus.
Als
punktuelle Verkehrsberuhigungsmaßnahme wurde seit 1982 die Bergmannstraße an der Einmündung
Schleiermacherstraße gesperrt, um das Gebiet vom Durchgangsverkehr zu
entlasten. Weitere Maßnahmen zur Verkehrsberuhigung, wie ursprünglich beabsichtigt, wurden nicht vorgenommen.
Die
Wohnungsbaugesellschaft GEWOBAG wurde 1972 als unternehmerischer
Sanierungsträger eingesetzt und erwarb
in Folge Grundstücke für die Erneuerung. Zum Zeitpunkt der förmlichen
Festlegung waren bereits 69 Grundstücke im
Besitz der GEWOBAG. Heute sind es 83.
An
der Erreichung der Sanierungsziele wirkte im wesentlichen die GEWOBAG als unternehmerischer Sanierungsträger
mit.
Die
veränderten Zielsetzungen der Sanierung führten im Durchführungsverlauf auch im
Sanierungsgebiet Chamissoplatz zu einem Wechsel von der Entkernung der
einzelnen Blöcke durch weitgehenden Abriss von Hinterhäusern und Seitenflügeln
bei Erhalt des vorhandenen Stadtbilds hin zur behutsamen Stadterneuerung mit
Erhalt der städtebaulichen Strukturen und kleinteiligen Erneuerung unter Erhalt
der historischen Bausubstanz auch in den Blockinnenbereichen.
Diese
kleinteiligen Lösungen führten zu dem Resultat, dass im Zuge der
Erneuerungsmaßnahmen bedeutend weniger Seitenflügel und Hinterhäuser abgerissen
wurden als es im Stufenplan der Neugestaltung von 1982 vorgesehen war. Selbst ein Großteil der Gebäudeteile, die im
Rahmen der geplanten kurzfristigen Erhaltung abgetragen werden sollten, blieb
unberührt. Das Ziel der behutsamen Stadterneuerung prägte damit auch die
Durchführung der Sanierung im Sanierungsgebiet Chamissoplatz. Zur Vergrößerung
der privaten Freiflächen realisierte die GEWOBAG grundstücksübergreifende
Freiraumkonzepte.
1979
wurde der Mieterbeirat Chamissoplatz gegründet, der sich aus Vertretern der
Betroffenen (7), des Bezirksamtes (1) und der Bezirksverordnetenversammlung (4)
zusammensetzt und die Belange der Mieter vertrat.
Die ersten Erörterungsveranstaltungen gem. § 9 StBauFG
begannen 1980.
Seit 1982 führte die vom Bezirk beauftragte Mieterberatungsgesellschaft SPAS (Verein für angewandte Sozialforschung e. V.) das Sozialplanverfahren gem. § 180 BauGB in Verbindung mit den Sozialplanrichtlinien durch.
Aufgabe der Mieterberatung war
-
die Beratung und
Betreuung der maßnahmebetroffenen Mieterhaushalte, insbesondere der Härtefälle,
-
die
Wohnraumversorgung im Gebiet zur Vermeidung einer Verdrängung der ansässigen
Bewohner,
-
die Mitwirkung bei
der Belegungskontrolle und Unterstützung des Hauseigentümers bei der
Beschaffung von Ersatzwohnraum,
-
die Stärkung von
Hausgemeinschaften im Zuge von Mieterversammlungen,
-
das Angebot einer für
alle Bewohner zugänglichen offenen Mieterberatung im Sanierungsgebiet
Die BSM (Beratungsgesellschaft für Stadterneuerung und Modernisierung mbH) beriet die Hauseigentümer bei der öffentlichen Förderung von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen.
Planungsrechtlicher Status
Bebauungspläne
Mit der Novellierung des Baugesetzbuchs 1985 wurde die
Pflicht der Gemeinden „Bebauungspläne für das Sanierungsgebiet“ (Sanierungsbebauungspläne)
aufzustellen ersatzlos gestrichen.
Während der gesamten Dauer der Sanierung wurde im räumlichen
Geltungsbereich des Sanierungsgebiets 1 Bebauungsplan festgesetzt. 2 Bebauungsplan- Verfahren wurden inzwischen
eingestellt.
Aktueller Stand der Sanierung
Strukturdaten zum
Stand der Durchführung der Sanierung im
Sanierungsgebiet
Kreuzberg – Chamissoplatz S0605
|
Beginn
der Sanierung |
Gebietsgröße
in ha |
Einwohner 1979 |
Anzahl der Grundstücke |
Wohneinheiten |
|||
|
Eigentümer |
Fläche
mit Strasse |
Fläche
|
|
|
Insgesamt |
davon
Neubau |
Altbau |
|
Sanierungsträger GEWOBAG Land
Berlin Privat |
4,569 8,662 9,730 |
4,569 1,221 9,730 |
|
70 8 157 |
1.870 35 3.017 |
9 0 43 |
1.861 35 2974 |
|
Gesamt: |
22,960 |
15,520 |
8..145 |
235 |
4.922 |
52 |
4870 |
|
Abschluss
der Sanierung |
Gebietsgröße in ha
|
Ein-wohner
2002 |
Anzahl
der Grund-stücke |
Wohneinheiten
|
WE-Verlust auf
ehemaligen Grundstücken
|
Grund-stücke mit
Einzelent-lassungen gem. §163 BauGB
|
|||||
|
Eigentümer |
Fläche mit Strasse |
Fläche ohne
Strasse |
|
|
insgesamt |
davon Sanierungsziel erreicht Neubau Altbau |
dav.Sanie-rungsziel
|
Abriß insgesamt |
Zusammenlegungen |
|
|
|
Sanierungsträger GEWOBAG Land
Berlin Privat
|
5,724 8,607 8,630 |
5,724 1,167 8,630 |
|
83 7 143 |
1.951 21 2.570 |
|
|
|
|
|
|
|
Gesamt: |
22,960 |
15,520 |
6.081 |
233 |
4.542 |
96 |
2856[1] |
1590 |
211 |
213 |
35 |
Ergebnisse
Städtebaulich/ baulich
Die seit 1979 laufende Sanierung hat den Großteil der baulichen und städtebaulichen Mängel in den Wohngebäuden beseitigt, die soziale Infrastruktur verbessert und private Grünflächen vergrößert und nutzbar gemacht. Dabei sind die Qualitäten dieses sich in seiner historischen Einheitlichkeit präsentierenden Gebiets durch behutsame Fassadenrekonstruktionen, wenige Abrisse und die Entwicklung einer lebendigen Einkaufsstraße gestärkt worden.
Kleinteilige und grundstücksübergreifende Maßnahmen führten zu unkonventionellen baulichen Lösungen. Die Flexibilität der Altbausubstanz konnte optimal genutzt werden. Einige kleine Werkstattgebäude und Remisen konnten erhalten und für nicht störende gewerbliche Zwecke umgebaut werden und sind gemeinsam mit der neuen Hofgestaltung auch ein ”optischer Gewinn“. Das traditionell positive Image des Gebiets wurde weiter angehoben. Es kompensiert den stadtstrukturellen Mangel an wohnungsnahen Grün- und Freiflächen, größere öffentliche Grünflächen, sind der Victoria-Park auf dem Kreuzberg und in der Hasenheide. Etwa 10 % der GEWOBAG- Häuser sind teilsaniert. Insofern begünstigt ein differenzierter Standard mit entsprechenden Mieten eine gemischte Sozialstruktur.
Das Gebiet weist heute einen zu 75 Prozent sanierten Gebäudebestand auf. Damit ist ein wesentliches Sanierungsziel, die (weitestgehende) Beseitigung der baulichen Missstände im Sinne des § 177 BauGB, erreicht worden.
Mit
Stand 2002 umfasst das Sanierungsgebiet 233 Grundstücke, von denen 225
Wohngrundstücke sind. Auf 9 Grundstücken
befinden sich Gemeinbedarfseinrichtungen wie eine Schule, eine Kita,
drei Spielplätze und gewerbliche Nutzungen. 37 % (84) der Grundstücke sind
Sanierungsvertragsgrundstücke
(GEWOBAG); 63 % (143) der Grundstücke befinden sich im Privateigentum.
Alle 83 Sanierungsvertragsgrundstücke wurden im Rahmen von Instandsetzungs- und/oder Modernisierungsprogrammen öffentlich gefördert. Davon sind 8 Grundstücke teilsaniert. Auf 86 der 143 privaten Grundstücke (61%)sind die Sanierungsziele ebenfalls erreicht worden. Insgesamt konnten 169 (75%) von 225 Wohngrundstücken instandgesetzt bzw. modernisiert werden.
Im Verlauf des langjährigen Erneuerungsprozesses wurden die städtebaulichen Missstände im wesentlichen behoben und damit die Ziele der Sanierung erreicht. Wesentliche Infrastruktur- und Gemeinbedarfseinrichtungen konnten umfassend erneuert oder neu geschaffen werden. Neben der Instandsetzung und Modernisierung der Wohn- und Gewerbegebäuden sowie der Herstellung von 44 Neubauwohnungen wurden drei Spielplätze hergerichtet, die Rosegger-Grundschule modernisiert, eine Jugendfreizeitstätte durch den Umbau des denkmalgeschützten Wasserturms an der Fidicinstraße geschaffen und in der Schwiebusser Straße 5 eine neue Kindertagesstätte für 78 Plätze unter Einbeziehung von Altbausubstanz errichtet.
Die
GEWOBAG stattete 90 % ihrer Häuser mit einer Gaszentralheizung aus. Im
Blockteil westlich des Chamissoplatzes versorgt ein Heizwerk mehrere ihrer
nebeneinander liegenden Grundstücke mit Wärme.
Ein
zu Beginn der Sanierung angestrebter „Vollstandard“, der sich am Wohnungsneubau orientierte, konnte aufgrund der unterschiedlichen
Förderungsbedingungen nicht für alle
Gebäude des Sanierungsträgers
umgesetzt werden und war spätestens ab 1980 auch nicht mehr Sanierungsziel.
Insbesondere die im Rahmen des Sofort- und Kombi-Instandsetzungsprogramms
Anfang der Achtzigerjahre hergerichteten Gebäude weisen niedrige Standards auf,
in denen die Ofenheizung beibehalten wurde. Bei einigen Gebäuden wurden
nur die Vorderhäuser modernisiert,
Seitenflügel oder Quergebäude wurden
lediglich instandgesetzt. Der Mietpreis der Wohnungen ist folglich
niedrig, sie finden eine große Akzeptanz, und der überwiegende Teil der Mieter
wünscht keine (weitere) Modernisierung. Für 8 Vertragsgrundstücke, die nicht
umfassend instandgesetzt und modernisiert sind, beabsichtigt die GEWOBAG gemäß
Weisung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung die Veräußerung zunächst an
die Mieter sonst an Dritte.
Das Gebiet weist eine lebendige Mischung aus Wohnen, Gewerbe, Handel und Dienstleistungen auf. Störende Gewerbeeinrichtungen sind nicht mehr vorhanden. Als innerstädtisches Quartier ist es gut an den öffentlichen Nahverkehr angebunden.
Die Geschäfte an der Bergmannstraße bis hin zur Markthalle am Marheinike- Platz profitieren von dem guten Image des Gebietes. Die Bergmannstraße mit zahlreichen Gaststätten und Cafés zieht auch viele jüngere Leute an. Eine weitere positive wirtschaftliche Entwicklung dieses Bereiches durch die Ansiedlung von Geschäften höheren spezialisierten Bedarfs ist abzusehen.
Die
gewerbliche Struktur des Sanierungsgebietes ist im wesentlichen von den
Einzelhandelsgeschäften und Gaststätten an der Bergmannstraße geprägt. Größere
Gewerbehöfe mit Handwerks- und Industriebetrieben befanden sich zu Beginn der
Sanierung nur auf dem Bewaggelände, Bergmannstraße 5 – 7, im hinteren Bereich der
Grundstücke Nostizstraße 30 und
Kopischstraße 1 sowie auf dem Grundstück
Arndtstraße 34. Das Bewaggelände
wurde zunächst zum Kitastandort erklärt, der dann entbehrlich wurde. Heute ist
das Grundstück im Privatbesitz und von einem Eigentümer zu einer intensiv
genutzten, verträglichen Wohn- und Gewerbeeinheit entwickelt worden.
Im
Sanierungszeitraum wurde ein Betrieb, eine Tischlerei in der Arndtstraße 34,
verlagert, da er als störendes Gewerbe den Anforderungen an ein allgemeines Wohngebiet
widersprach.
Im Zuge der Einzelhausmodernisierung wurden die davon
betroffenen Gewerbetreibenden, meist in den Läden der Erdgeschosszone, für verloren
gegangenen Gewinn entschädigt, zwischenumgesetzt oder verlagert. Zur Absenkung
der Kostenmiete beim Wohnungs- und Gewerbebau erhielten die betroffenen
Betriebe Sanierungsförderungsmittel.
Soziale
Sanierungsergebnisse
Die Bevölkerung im Gebiet ist durch die soziale und ethnische Mischung gekennzeichnet. Der Ausländeranteil liegt bei etwa 30 %. Die Einwohnerzahl hat seit Beginn der Sanierung um 27 % abgenommen. Seit 1990 fand ein dynamischer Prozess von Zuzug und Wegzug statt. Die abnehmenden Bevölkerungszahlen stehen nicht im Zusammenhang mit der Sanierung, sondern sind Ergebnis der allgemeiner Wanderungsbewegungen in Berlin. Wohnungsleerstand ist im Gebiet kein Problem, die Nachfrage nach einer sanierten und relativ preiswerten Wohnung im Gebiet um den Chamissoplatz ist ungebrochen. Im Gebiet findet sich ein hohes Potenzial an engagierten Einzelpersonen, Vereinen und Gruppen, die auf den verschiedensten Ebenen aktiv an der Verbesserung der Lebensverhältnisse mitwirken können.
1.1.4.2.2
Sanierungsgebiet
Schöneberg – Kolonnenstraße
Ausgangslage
Bereits
1972 beauftragte die damalige Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen eine
Grobanalyse von Sanierungsverdachtsgebieten in Schöneberg für ein Gebiet
westlich des Bahngrabens der Wannseebahn und südlich der
Grunewald-/Großgörschenstraße mit dem Kaiser-Wilhelm-Platz als funktionalem
Schwerpunkt. In der Studie wurden als Hauptprobleme des Gebietes benannt:
·
die verkehrliche
Überlastung der Kolonnenstraße und des Kaiser-
Wilhelm-Platz,
·
der niedrige
Ausstattungsstandard der Wohnungen,
·
Defizite bei der
Ausstattung mit Infrastruktureinrichtungen.
Im Vergleich zu anderen Teilräumen
konzentrierten sich die Mängel und Missstände auf den Bereich um die
Crellestraße, der zusätzlich durch
überörtliche Verkehrsplanungen der
Bundesautobahn ("Westtangente") belastet war. Zum Zeitpunkt der
förmlichen Festlegung als Sanierungsgebiet war die Autobahnplanung endgültig
aufgegeben und die Umkehr von der Kahlschlagsanierung hin zur behutsamen
Stadterneuerung vollzogen worden.
Geschichte
Mitte der 60er Jahre sah die
Hauptverkehrsstraßenplanung
Berlins im Bereich Kolonnenstraße eine Stadtautobahn
(Westtangente) vor. Die Autobahn sollte im S-Bahngraben liegen und die
Kolonnenstraße als Autobahnzubringer ausgebaut und im Zuge des „Kolonnenstraßendurchbruchs“
begradigt werden. Diese Planungen waren im Flächennutzungsplan von 1965
dargestellt.
Eine völlige Umstrukturierung des
späteren Sanierungsgebietes
wäre die notwendige Folge dieser Verkehrsplanung
gewesen. Vor diesem Hintergrund wurde seitens der Eigentümer die Instandhaltung
der Gebäude stark vernachlässigt.
Mit Senatsbeschluss Nr. 822/76 vom 11. Mai 1976 wurden
die vorbereitenden Untersuchungen für das Gebiet Kolonnenstraße gem. § 4 Abs. 3
Städtebauförderungsgesetz (StBauFG) eingeleitet. Grundlage und Anlass
dieser Entscheidung waren ein städtebauliches Gutachten
zum Neubau der Kolonnenstraße von der Hohenfriedbergstraße bis zur Hauptstraße
und die daraus resultierenden Probleme. Der geplante Bau des Bundesautobahnrings
Berlin (West) (A 10) im Bereich Schönebergs ließ wesentliche Strukturveränderungen
in diesem Teilbereich erwarten. Geänderte
Prioritätensetzungen führten zu einer Überprüfung der möglichen Verkehrsführungen.
Daraus ergab sich, dass bei Einhaltung bestimmter Rahmenbedingungen der Verkehr
zwischen Hauptstraße und dem geplanten Autobahnanschluss an der
Julius-Leberbrücke auch nach Eröffnung der Autobahn im vorhandenen Querschnitt
der Kolonnenstraße abgewickelt werden kann. Dies machte eine Überarbeitung des
ersten Entwurfes eines Neuordnungsprogramms für den Untersuchungsbereich auf
der Basis der Erhaltung der beiden Blockränder entlang der Kolonnenstraße
erforderlich.
Grundsätzlich umstritten war die
Planung des Bundesautobahnrings.
Nachdem im Sommer 1979 die Entscheidung zum Verzicht auf
den Durchbruch der Kolonnenstraße zur Grunewaldstraße getroffen worden war,
wurde in den weiteren Planungen dann auch davon ausgegangen, dass keine
wesentlichen Veränderungen an den vorhandenen Straßenrändern der Kolonnenstraße
erfolgen sollen.
Die Sanierungsnotwendigkeit für den Untersuchungsbereich
bestätigte sich; lediglich auf vier Grundstücken waren keine städtebaulichen
Mängel vorhanden, so dass die förmliche Festlegung als Sanierungsgebiet gerechtfertigt
war.
Im Mai 1976 wurde der Untersuchungsbereich „Kolonnenstraße“ vom Senat
beschlossen und nach 8 Jahren am 8. Oktober 1984 als Sanierungsgebiet förmlich
festgelegt.
Gebietsdaten
Das
Gebiet umfasste 7, 7 ha, 76 Grundstücke, davon nur 4 unbebaut und 67 mit
Wohngebäuden, teilweise mit Gewerbegebäuden im Blockinnenbereich, 2.628 Einwohner,
davon 41 % nicht deutscher Herkunft und 1.333 Wohnungen.
Ziele
Städtebauliche
Ziele
Ziel war die
Erhaltung der vorhandenen städtebaulichen Struktur, Aufwertung des Stadtbildes
und Verbesserung der städtebaulichen Situation im Blockinnenbereich.
Der Wohnungsbestand
und die Gewerbehöfe sollten instandgesetzt und modernisiert werden.
Ziel war weiterhin
die Verbesserung des Wohnumfeldes, vor allem im öffentlichen Raum und der Infrastruktur.
Die
intakte soziale Struktur sollte nicht zerstört und niemand durch die Sanierung
verdrängt werden.
Das
Nebeneinander von Wohnen und Gewerbe sollte erhalten bleiben und
wohnunverträgliche Nutzungen beseitigt werden.
Versorgung
der Bewohner mit zeitgemäßem, familiengerechtem Wohnraum zu sozial verträglichen
Mieten wobei nachteilige Auswirkungen für die Wohnbevölkerung so gering wie
möglich gehalten werden sollten.
Die
Durchführung der Erneuerung sollte unter Mitwirkung und Beteiligung der
betroffenen Eigentümer, Mieter, Pächter und sonstigen Nutzungsberechtigten geschehen.
Verfahren
Veränderte städtebauliche Vorgaben
Ursprünglich sollte 1981 die
Ausweisung des Untersuchungsbereiches als förmlich festgelegtes
Sanierungsgebiet erfolgen. Nahezu zeitgleich wurde jedoch die Autobahnplanung
grundsätzlich infrage gestellt und mit Entscheidung im Sommer 1983 endgültig
aufgegeben, so dass die Sanierungsziele noch einmal der geänderten
Planungsgrundlage angepasst werden mussten. Vereinzelt wurden die unstrittig
vorhandenen schwerwiegenden baulichen und städtebaulichen Mängel und
Missstände während der
Überarbeitungsphase der Neuordnungskonzepte mit vorgezogenen Maßnahmen auf
einzelnen Grundstücken bereits vor der förmlichen Festlegung behoben.
Anlässlich der Festlegung des
Sanierungsgebiets brachte das Bezirksamt
Schöneberg die Broschüre „Erörterung der Neugestaltung /
Information und Ratgeber“ heraus und kündigte die Erörterungsveranstaltung
gemäß § 9 StBauFG für den 15. und 17. April 1986 an.
Seit
1892 führt die vom Bezirk beauftragte Mieterberatungsgesellschaft - AG SPAS -
(Arbeitsgemeinschaft für Sozialplanung und angewandte Stadtforschung) das
Sozialplanverfahren gemäß § 180 BauGB in Verbindung mit den Sozialplanrichtlinien
durch.
Neben
den unmittelbaren sozialplanerischen Leistungen hatten die Tätigkeiten der
Mieterberatung auch gebiets- und bevölkerungsstrukturstabilisierende
Auswirkungen und zwar insbesondere durch
-
die Beratung und
Betreuung der maßnahmebetroffenen Mieterhaushalte, insbesondere der Härtefälle,
-
die
Wohnraumversorgung im Gebiet zur Vermeidung einer Verdrängung der ansässigen
Bewohner,
-
die Mitwirkung bei
der Belegungskontrolle und Unterstützung des Hauseigentümers bei der
Beschaffung von Ersatzwohnraum,
-
die Stärkung von
Hausgemeinschaften im Zuge von Mieterversammlungen,
-
das Angebot einer für
alle Bewohner zugänglichen offenen Mieterberatung im Sanierungsgebiet.
Vertragliche Bindungen zwischen dem Land Berlin,
vertreten durch die Senatsbauverwaltung, und dem Sanierungsträger STADT UND
LAND bestanden bereits seit 1972 und mussten nur entsprechend angepasst werden.
Die STADT UND LAND war wie viele andere
Wohnungsbaugesellschaften gemeinnützig, eine städtische Gesellschaft und wurde
als Organ der staatlichen Wohnungspolitik eingesetzt, d.h. das Land Berlin
konnte im Prinzip jederzeit direkt Einfluss auf die Entscheidungen der
Gesellschaft
nehmen.
Planung der Neugestaltung
(Neuordnungsprogramm)
Mit der förmlichen Festlegung wurden
Sanierungsziele beschlossen.
Für Teilbereiche oder einzelne Blöcke wurden
schrittweise die Planungen konkretisiert und dann auch veröffentlicht.
Grundsätzlich ist festzustellen, dass städtebauliche
Entscheidungen, insbesondere kleinteilige Abrissmaßnahmen detailliert mit den
Betroffenen erörtert und diese Ergebnisse dann als Sanierungsziele definiert
wurden.
Insbesondere für grundstücksübergreifende Maßnahmen, für
Infrastruktureinrichtungen und für den öffentlichen Raum wurden detaillierte Konzepte
erarbeitet.
Die Veröffentlichung des
städtebaulichen Neuordnungskonzeptes erfolgte zu diesem Zeitpunkt noch nicht.
Die drei Gewerbehöfe Crellestraße 19-22 am Nordende des Blockes 159
überragten hinsichtlich ihrer baulichen Qualität trotz einiger Kriegszerstörungen
die Mehrzahl der sonst im Gebiet vorzufindenden Gewerbebauten bei weitem.
Als Voraussetzung für eine dauerhafte gewerbliche
Nutzung der Gebäude schien ein neues Erschließungskonzept für den Lieferverkehr
und den ruhenden Verkehr auf den Grundstücken unumgänglich zu sein. In der
zweiten Hälfte der 80er Jahre ist in einem aufwendigen Planungsverfahren mit
großen Diskussionsrunden an Ort und Stelle unter der Federführung des Büros
Baasner, Möller & Langwald ein Gesamtkonzept mit einem ausgeklügelten
Erschließungssystem, mit ökologischen Komponenten und mit qualitätvollen
Freiflächenanlagen entwickelt worden.
Die Realisierung dieses integrierten Gesamtkonzeptes als
„große Lösung“ kam jedoch nicht zustande. Mit erheblicher zeitlicher
Verzögerung sind die Gebäude dann einzeln erneuert worden
Das Büro Grasmäder/Hentschel
erarbeitete für das Sanierungsgebiet
ein Grün- und
Freiraumkonzept. Das Leitbild der Planung sah vor, die historischen
Elemente des Untersuchungsgebietes aufzunehmen und sie in eine zukünftige
Entwicklung zu integrieren. Die Stadtstruktur mit Wohnstraßen und Stadtplätzen,
aber auch kleinteilige Elemente wie Wegebeläge oder Ziergitter sollten
gesichert, rekonstruiert bzw. durch passende Teile ersetzt werden.
Als Hauptprobleme des Sanierungsgebietes wurden die
hohen Verkehrsbelastung sowie das Defizit an wohnungsnahen Grünflächen ausgemacht.
Die hohe Verkehrsbelastung versuchte man durch flächendeckende
Verkehrsberuhigungsmaßnahmen und das Anlegen eines Fuß- und Radwegenetzes zu
beheben. Um das Defizit an wohnungsnahen Grünflächen zu entschärfen, sah die
Planung die Umnutzung von ungenutzten Freiflächen, die Nutzungsintensivierung
der vorhandenen Grünflächen sowie die Nutzung von unzugänglichen Grünflächen
(S- Bahntrasse) vor.
Planungsrechtlicher Status
Flächennutzungsplan
Die weitreichenden Verkehrsplanungen des
Flächennutzungsplans von 1965 sind oben in ihren Auswirkungen auf das
Sanierungsgebiet dargestellt.
Hinsichtlich der Nutzungsart sah der FNP 65 für das
Sanierungsgebiet
überwiegend Mischgebiet mit einer GFZ von 1,0 vor,
entlang der Hauptstraße war ein Kerngebietsstreifen mit einer GFZ von 1,6 dargestellt.
Ausweisungen zu Gemeinbedarfsflächen im Sanierungsgebiet
gab es nicht.
Die Darstellung im Flächennutzungsplan 1999 von Berlin
für das Sanierungsgebiet ist fast ausschließlich Gemischte Baufläche, M2,
lediglich die Blöcke 184, 185 sind als Wohnbaufläche, W1 (GFZ über 1,5)
dargestellt.
Der Bereich um den Kaiser-Wilhelm- Platz hat die
Signatur für Einzelhandelskonzentration.
Wie 1965 sind keine Gemeinbedarfsflächen im
Sanierungsgebiet dargestellt. Die Planungen für die Westtangente und den Kolonnenstraßendurchbruch
sind, wie beschrieben, verworfen; die Haupt- und die Kolonnenstraße sind als
übergeordnete Hauptverkehrsstraßen in ihrer bestehenden Lage dargestellt.
Bebauungspläne
Mit der Novellierung des Baugesetzbuchs 1985 wurde die
Pflicht der Gemeinden „Bebauungspläne für das Sanierungsgebiet“ (Sanierungsbebauungspläne)
aufzustellen ersatzlos gestrichen.
Die Sicherung der ehemaligen Autobahnplanung war über
die Bebauungspläne XI-150, XI-151, XI
152 (rechtskräftig) XI-153 (nicht
rechtskräftig geworden) erfolgt.
Zur Sicherung der heutigen Sanierungsziele wurden zwei
Bebauungsplanverfahren eingeleitet:
XI-201a, Crellestr. 16-22, Kolonnenstr. 56
Aufstellungsbeschluss 3.3.1987 / 1.9.1989,
Planungsrechtliche Voraussetzung für eine
Kindertagesstätte und für soziale Einrichtungen; im Verfahren
XI-201b;
Block 186 MI / WA, TH, FH, Pflanzbindungen, Fußgänger-
Radfahrerbereich; im Verfahren.
Aktueller
Stand der Sanierung
Strukturdaten zum
Stand der Durchführung der Sanierung im
Sanierungsgebiet
Schöneberg – Kolonnenstraße S1104
|
Beginn
der Sanierung |
Gebietsgröße
in ha |
Einwohner 1984 |
Anzahl der Grundstücke |
Wohneinheiten |
|||
|
Eigentümer |
Fläche
mit Strasse |
Fläche
|
|
|
Insgesamt |
davon
Neubau |
Altbau |
|
Sanierungsträger Stadt+Land Sanierungsträger WIR Land
Berlin Privat |
2,229 0,278 2,951 2,236 |
2,229 0,278 1,226 2,236 |
|
26 4 13 33 |
559 94 114 566 |
0 0 0 42 |
559 94 114 524 |
|
Gesamt: |
7,695 |
5,969 |
2.628 |
76 |
1.333 |
42 |
1.291 |
|
Abschluss
der Sanierung |
Gebietsgröße in ha
|
Ein-wohner
2002 |
Anzahl
der Grund-stücke |
Wohneinheiten
|
WE-Verlust auf
ehemaligen Grundstücken
|
Grund-stücke mit
Einzelent-lassungen gem. §163 BauGB
|
|||||
|
Eigentümer |
Fläche mit Strasse |
Fläche ohne
Strasse |
|
|
insgesamt |
davon Sanierungsziel erreicht Neubau Altbau |
dav.Sanie-rungsziel
|
Abriß insgesamt |
Zusammenlegungen |
|
|
|
Sanierungsträger
Stadt+Land Sanierungsträger WIR Land
Berlin Privat |
3,218 0,278 2,278 1,921 |
3,218 0,278 0,576 1,921 |
|
38 3 6 29 |
649 112 0 534 |
25 18 0 65 |
624 94 0 469 |
|
23 0 0 0 |
76 0 0 5 |
0 0 0 2 |
|
Gesamt: |
7,695 |
5,993 |
2.425 |
76 |
1.295 |
118 |
1.1871 |
0 |
23 |
81 |
2 |
Ergebnisse
Städtebauliche Ergebnisse
2002 sind 1.295 Wohnungen vorhanden, davon sind 76 im Zuge der Sanierung
neu errichtet und rd. 650 WE mit öffentlichen Mitteln instand gesetzt und
modernisiert worden. 104 Kleinwohnungen sind aufgrund der schlechten Bausubstanz
und zur Verbesserung der städtebaulichen Situation im Blockinnenbereich
abgebrochen oder zusammengelegt worden. Der Rückgang des Wohnungsbestandes
gegenüber 1984 um ca. 20 % ist vor allem auf die Zusammenlegung von Wohnungen
zu größeren, familiengerechten Wohnungen zurückzuführen. Der Anteil an 3 und
mehr Zi-WE hat sich auf ca. 48 % des Wohnungsbestandes erhöht; dem steht
berlinweit eine Nachfrage von 3 und mehr Personen Haushalten von knapp 21 % gegenüber.
Die baulichen und städtebaulichen
Missstände sind im Rahmen der Möglichkeiten beseitigt worden; weitere
öffentliche Freiflächen könnten nur durch Abriss vorhandener Gebäude
hergestellt werden. Zum Abschluss der Sanierung sollten noch die Feifläche
Crellestr. 18 hergestellt und der Kinderspielplatz Herbertstr. 8-9 grundlegend
instand gesetzt werden. Im direkten Umfeld des Sanierungsgebietes stehen als
dringend zu lösende Aufgaben an: der Bau des S-Bahnhofes an der
Julius-Leber-Brücke, die Umgestaltung und Aufwertung des Kaiser-Wilhelm-Platzes
und die Errichtung eines Jugendfreizeitheimes.
Als herausragende Beispiele sind
zu nennen :
-
die Verkehrsberuhigungsmaßnahmen in der Crelle-/ Helmstraße und
mit geringerem
baulichen Aufwand in der Herbertstraße und in der
Ebersstraße,
- zwei Kinderspielplätze (Crellestr. 47, Herbertstr. 8/9) wurden neu er- richtet, ein weiterer ist an der Crellestr. 18 geplant,
- der Umbau der denkmalgeschützten Garagenanlage von 1911, Crellestr. 16b in eine Kita hat das Angebot an Betreuungsplätzen im Umfeld um 53 erhöht.
Erhaltung der vorhandenen
städtebaulichen Struktur,
Aufwertung des Stadtbildes und
Verbesserung der städtebaulichen Situation im Blockinnenbereich
Die vorhandene städtebauliche Struktur
ist erhalten geblieben,was sich zum einen in den Wohnungs- und Einwohnerzahlen
widerspiegelt aber auch in der Bilanz der Abrissmaßnahmen und der Neubauten. In
den ehemals vorhandenen Baulücken bzw. auf den untergenutzten Grundstücken sind
zur Wiederherstellung der Blockkanten Neubauten errichtet worden. Einhergehend
mit der Sanierung der Gebäude sind auch die Fassaden, überwiegend mit Stuck,
erneuert worden.
In den Blockinnenbereichen sind sowohl
kleinere Nebengebäude als auch einige Wohngebäude bzw. Gebäudeteile auf 11
Grundstücken abgebrochen worden. Damit konnten die schlimmsten städtebaulichen
Missstände beseitigt und die Voraussetzungen für das Anlegen von Hofgemeinschaften
geschaffen werden.
Verbesserung des Wohnumfeldes, vor allem im öffentlichen Raum, und der Infrastruktur
Als herausragendstes Beispiel für die
Aufwertung des öffentlichen Raumes ist die Umgestaltung der Crellestraße zu
nennen. Durch die Schließung der Crellestraße in Höhe der Helmstraße ist
Straßenraum als Aufenthaltsraum für die Anwohner gewonnen worden, der das
weiterhin
bestehende Defizit an öffentlichen
Grün- und Freiflächen mildert. Durch die Ausbildung von Sackgassen wird
Schleichverkehr durch die Crelle- und Helmstraße zur Umgehung des Knotenpunktes
Kaiser-Wilhelm-Platz verhindert.
Ausschließlich Anlieger (Bewohner,
Gewerbetreibende und deren Kunden) fahren und parken in der Crelle-, Helm- und
Erdmannstraße.
Mit der Maßnahme konnte eine
flächenhafte Verkehrsberuhigung im nördlichen Bereich des Sanierungsgebietes
erreicht werden.
Mit deutlich weniger Aufwand wurde die
Ebersstraße in Höhe der Schulen geschlossen, so dass auch hier Schleichverkehr
von der Dominikusstraße
kommend, aus dem Gebiet gedrängt
werden konnte. Die Herbertstraße zwischen Feurig- und Kolonnenstraße wurde
umgestaltet mit Gehwegvorstreckungen und Neuanpflanzungen von Straßenbäumen, so
dass auch hier ein verkehrsberuhigter Bereich entstanden ist.
Das Angebot an
Kindertagesstättenplätzen mit dem Neubau Crellestraße 16b hat sich absolut
erhöht ebenso das Angebot an öffentlichen Freiflächen und Kinderspielplätzen[2].
Die Grünanlagen auf dem Grundstück
Crellestraße 18 sind zwar noch nicht hergestellt, aber die Voraussetzungen
(Grunderwerb) sind geschaffen. Weitere Flächen stehen unter der Voraussetzung,
dass die Erhaltung der vorhandenen (Bau-)struktur ebenfalls Sanierungsziel ist,
nicht zur Verfügung.
Teilweise ausgeglichen wird das
generelle Defizit sowohl an öffentlichen als auch an privaten Freiflächen durch
die Bildung von Hofgemeinschaften. Durch die Zusammenlegung von Höfen kann auch
in verdichteten
Strukturen tatsächlich nutzbare
Freifläche mit integrierten Kinderspielplätzen geschaffen werden.
Baulich
Instandsetzung und Modernisierung des Wohnungsbestandes und der
Gewerbehöfe
Die Gebäude weisen einen
unterschiedlichen Zustand bezogen auf die Bausubstanz und auch bezogen auf den
Ausstattungsstandard auf; es
überwiegt eindeutig die instand
gesetzte Altbausubstanz mit einem zeitgemäßen Ausstattungsstandard. Im Zuge der
Durchführung von Sanierungsmaßnahmen wurden i.d.R. zumindest Innentoiletten und
Duschen / Bäder eingebaut. Der Einbau einer Zentralheizung erfolgte nicht in
allen Fällen, da aufgrund von Mieterwünschen – (insbesondere im LaMod-
Programm bestand Wahlfreiheit zwischen
Einbau einer Zentralheizung
oder Erhaltung der Ofenheizung) – der
Ausstattungsstandard der umfassend sanierten Wohnungen im Sozialplanverfahren
festgelegt worden ist. In einem Fall sind die Wohnungen zuerst bei Erhaltung
der Kohleeinzelöfen saniert worden, um dann nach einigen Jahren, wiederum mit
Hilfe von Förderungsmitteln, eine Zentralheizung zu erhalten. Seit den
ModInstRL 90 kann davon ausgegangen
werden, dass alle Wohnungen mit Zentralheizungen ausgestattet wurden.
Der unterschiedliche Zustand der
Bausubstanz ist bei den sanierten Objekten und bei den Neubauten auf den
Zeitpunkt der Durchführung der Instandsetzungsmaßnahmen bzw. auf den Zeitpunkt
der Errichtung. Vorgezogene Maßnahmen wurden bereits Ende der 70er Jahre, d.h.
vor über 20 Jahren, durchgeführt und die Neubauten des Wiederaufbauprogrammes
sind vor über 30 Jahren errichtet worden, so dass nun grundlegende
Reparaturarbeiten anstehen. Grundsätzlich ist aber davon auszugehen, dass die
Bausubstanz instand gesetzt ist und bei regelmäßiger Durchführung von
Instandhaltungsmaßnahmen langfristig gesichert ist.
Die baulichen Mängel und Missstände im
Sinne des § 177 BauGB sind mit der Sanierung behoben worden.
Hierunter fallen auch die Grundstücke,
die in Sonderprogrammen oder nach den ModInstRL 82 instand gesetzt wurden und
in denen nur in geringem Umfang Ausstattungsverbesserungen durchgeführt worden
sind.
Wohnungen mit einem differenzierten
Ausstattungsstandard, wobei der zeitgemäße eindeutig überwiegt, stellen ein
Versorgungsangebot für verschiedene Haushaltstypen dar, was die Ausbildung
einer sozialen Mischung der Bewohner begünstig. Erfahrungen zeigen allerdings
auch, dass die schlechter ausgestatteten Wohnungen in der Praxis gegenüber
modernisierten Wohnungen nicht immer
ein deutlich niedrigeres Mietniveau aufweisen. Im Zusammenhang mit dem Einsatz
der Förderungsmitteln wurde die Miete nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen
je nach Förderungsprogramm häufig so gekappt, dass die Mietspiegelwerte zum
Teil nicht erreicht werden.
Sozial
Im
Sanierungsgebiet Kolonnenstraße leben heute rd. 2.500 Menschen. Der Anteil an
Nichtdeutschen liegt bei 43 %. Gut die Hälfte der Nichtdeutschen ist türkischer
Nationalität.
Mehr
als jeder zweite im Gebiet lebende Haushalt hat das mit baulichen Maßnahmen
verbundene Sozialplanverfahren durchlaufen. Der behutsame Umgang mit den
Bewohnern im Rahmen der Sozialplanung hat dazu beigetragen, dass fast zwei
Drittel der sanierungsbetroffenen Haushalte in ihrem angestammten Wohngebiet
verbleiben konnten, so dass die Haushalte heute durchschnittlich länger im
Gebiet wohnen als zu Beginn der Sanierung.
Das
Ziel der Schaffung von familiengerechten Wohnungen im Sanierungsgebiet wurde
erfolgreich umgesetzt. Der Anteil der Familien hat zugenommen. Die Haushalte im
Wohngebiet sind heute mit durchschnittlich 2,4 Personen recht groß. Aufgrund
des neuerlichen Anwachsens junger Haushalte ist es jedoch nur teilweise
gelungen, die Überbelegung von Wohnungen nachhaltig abzubauen.
Die
Anteile der Hochschul- und Fachhochschulabsolventen (24,7 %) und der Personen
ohne berufsqualifizierenden Abschluss (42,9 %) sind vergleichsweise hoch. Dabei
ist die deutsche Bevölkerung relativ gut ausgebildet, während die
Nichtdeutschen wesentlich schlechter qualifiziert sind. Die Arbeitslosenquote
im Sanierungsgebiet ist derzeit mit 33 % ( Deutsche: 25 %, Nichtdeutsche: 41 %
) relativ hoch ( Schöneberg: 18,6 % ).
Das
durchschnittliche monatliche Pro-Kopf-Einkommen der Bewohner liegt mit 560 €
deutlich unter dem Bezirksdurchschnitt von 900 €. Nichtdeutsche Haushalte bzw.
Haushalte mit Kindern leiden am stärksten unter einer finanziellen Anspannung.
Trotz des aufgrund der Mietpreisbindung vergleichsweise niedrigen
Mietpreisniveaus im Gebiet müssen die Bewohner im Durchschnitt ungefähr ein
Drittel ihres Einkommens für die Warmmiete ausgeben.
Derzeit
befinden sich 40 % des Wohnungsbestandes im Sanierungsgebiet in der Mietpreis-
und Belegungsbindung. Diese Wohnungen werden bis 2010 zur Hälfte und bis zum
Jahre 2028 zur Gänze aus der Bindung gefallen sein.
Die
Gebietsbindung der Bewohner ist relativ hoch. Die nachbarschaftlichen
Beziehungen im Sanierungsgebiet Kolonnenstraße sind vergleichsweise verhalten.
Die Kontakte zwischen Deutschen und Nichtdeutschen werden überwiegend positiv
bewertet. Nur ein geringer Teil der Deutschen äußert ein Gefühl der Überfremdung.
Die
Wohnsituation konnte durch die Sanierungsmaßnahmen aufgewertet werden. So hat
sich der Standard der Wohnungen, die Ausstattung des Wohngebietes insgesamt,
das Angebot an Spiel- und Freiflächen und die Aufenthaltsqualität im
öffentlichen Straßenraum verbessert. Insgesamt beurteilen die Bewohner die
Ergebnisse der Sanierung und die durchgeführten Maßnahmen positiv, die
Wohnzufriedenheit ist heute recht hoch.
Dennoch
besteht aus der Sicht der Bewohner in einigen Bereichen weiterhin
Handlungsbedarf. Dies betrifft insbesondere das unzureichende Angebot von
Freizeit- und Sozialeinrichtungen für Jugendliche, Senioren und Nichtdeutsche.
1.1.4.2.3 Sanierungsgebiet
Wedding – Exerzierstraße
Ausgangslage
Das
Gebiet gehört zum II. Stadterneuerungsprogramm Berlins (West). Aufgrund von stadtweiten Voruntersuchungen
wurden 1974 im Bezirk Wedding 3 Sanierungsverdachtsgebiete abgegrenzt. 1980
beschloss der Senat die Einleitung vorbereitender Untersuchungen nach § 4
Städtebauförderungsgesetz. Als Ergebnis
im Untersuchungsabschnitt A „ Prinzenallee/Osloer
Strasse“ – insgesamt 13.000 Einwohner und 6.700 Wohnungen – wurde 1983
vorgeschlagen, in 8 Blöcken jeweils nur ein Teilgebiet zur förmlichen
Festlegung vorzusehen. Eins davon, im Block 96, bildet das Sanierungsgebiet Exerzierstraße.
Mit der Festlegung des Sanierungsgebiets 1985 wurde eine
Doppelstrategie eingeleitet:
Es sollten Maßnahmenschwerpunkte umfassender
Substanzerneuerung in einem zusammenhängenden, insgesamt mit „einfacheren“
Maßnahmen parallel zu erneuernden Stadtteil definiert werden.
Gründe
lagen im Strategiewechsel seit 1980 von der Flächensanierung hin zur
erhaltenden und behutsamen Stadterneuerung.
Mit
kostengünstigen Modernisierungen und einfachen Instandsetzungen unterhalb der
Neubaustandards sollten Wohnungen, mit geringeren Mietsteigerungen und in
kürzerer Zeit erneuert werden.
Die Bewohner
sollten effektiv am Erneuerungsprozess beteiligt, die Stammbewohner nicht
verdrängt, die Art der baulichen Erneuerung und die Miethöhe an
Bewohnerbedürfnisse und deren Einkommen gekoppelt werden.
Geschichte
Das Sanierungsgebiet umfasst Teile des Blocks 96. Dessen dreieckiger Zuschnitt zwischen Schweden-, Exerzier- und Schulstraße resultiert aus seiner Lage zwischen ehemaligen Landstraßen, die Berlin und die Dörfer des Umlandes verbinden.
Erst nach 1871 wurde dieser Stadtgrundriss mit Längs- und Querstrassen ergänzt, umgeformt und dicht mit Wohn- und Gewebegebäuden
überbaut auf der Grundlage des Bebauungsplans Hobrechts von 1862. Die stufenweise Entwicklung ist bis heute im Straßenraum sichtbar geblieben: Neben den typischen 5-geschossigen Mietshäusern der Gründerzeit – erbaut zwischen 1871 und 1914 - stehen noch immer vereinzelt zwei- bis dreigeschossige Häuser vorortlicher Struktur. Der Bau der Osloer Strasse - als Teil von Hobrechts äußerem Ringstraßenprojekt - hat die nördliche Blockspitze „abgeflacht“.
Die Südspitze bleibt auch heute eine besondere städtebauliche „Markierung “ für eine der wichtigen historischen Landstrassengabelungen, die den Stadtgrundriss hier mitgeprägt haben.
Gebietsdaten
Das Sanierungsgebiet Wedding- Exerzierstraße umfasste 26
Grundstücke innerhalb eines Teilbereichs des Blocks zwischen Exerzier- ,
Schul-, und Schwedenstraße mit insgesamt rd. 3, 5 ha Fläche, 888 Einwohnern und
595 Wohnungen. 1985 wurde der umgebende „Untersuchungsabschnitt A
Prinzenallee/Osloer Straße“ als Untersuchungsgebiet entlassen.
Ziele
Städtebauliche
Ziele
In
der heterogenen Gestalt der Häuser und
in dem spitzwinkligen Strassengrundriss
überlagern sich wesentliche
Entwicklungsstufen eines Weddinger
„Kernorts“- Bad/Brunnenstrasse (früher
Louisenbad/Gesundbrunnen)-, die es zu erhalten galt.
Innerhalb
des Blocks 96 sollte das als Sanierungsgebiet förmlich festgelegte
Blockteilgebiet als Programmschwerpunkt (Leuchtturmprojekt) fungieren:
- für den Erhalt und die Modernisierung bzw.
Instandsetzung der Wohn-
und Gewerbegebäude,
- sowie für den Bau einer Kindertagesstätte und die
Neuanlage einer Grünfläche, d.h. von öffentlichen Einrichtungen, an denen
der größte Mangel besteht und deren
Einzugsbereiche weit über das Sanierungsgebiet hinausreichen.
Der
Leuchtturmeffekt (Initialzündung durch Beispielhaftigkeit und Übertragbarkeit)
wurde gesehen:
-
im sofortigen
Einstieg und dem Beispiel einer kurzfristig in 5-7 Jahren
zu realisierenden Maßnahme mit Hilfe der Sanierungsträger,
-
im Anreiz für die
Eigentümer im weiteren Untersuchungsbereich
ebenfalls ihre
Häuser mit Hilfe von Förderprogrammen zu erneuern
und damit den
Stadtteil insgesamt aufzuwerten, und
-
im Signal an die
Betroffenen für eine aktive Erneuerungspolitik mit sofort beginnenden,
schnellen und räumlich konzentrierten Umsetzungsmaßnahmen in den sozialen und
baulichen Problemschwerpunkten unter dem stärksten gesetzlichen Schutz und dem
höchsten Einsatz von Fördergeldern, auch um zu vermeiden, dass der gesamte
Stadtteil überall gleichzeitig mit Baustellen für lange Zeit überzogen wird.
Leitbild war die historische, die dem Gebiet eigene
Struktur und damit einen Ort in Berlin so zu erhalten, dass auch dadurch
Bewohner motiviert werden hier zu bleiben und nicht wegzuziehen.
Bauliche
Ziele
Die Dichteverhältnisse wiesen keine extremen Probleme an Belichtung und Besonnung auf. Die durchschnittliche GFZ im gesamten Untersuchungsabschnitt A betrug 1,8. Der Wohnungsschlüssel war mit 83% 2-3 Räumen /WE sehr einseitig. Die durchschnittliche Wohnfläche je Wohnung betrug 49 qm. 90 % der Wohnungen waren ofenbeheizt und nur 25 % der WE verfügen über eine Innentoilette.
Alle
vier Sanierungsgebiete – Exerzierstraße, Koloniestraße, Biesenthaler Straße und
Stettiner Straße - des Untersuchungsabschnitts A, so auch die Teile des Blocks
96 des Gebietes Exerzierstraße, waren zu Beginn der Sanierung soziale und bauliche Problemgebiete: Junger Familienstatus überlagerte sich mit Einkommensschwäche der
Haushalte. Die Wohnungsausstattung war hier am schlechtesten. Die
Wohnungsgrößen waren zu gering für Familien.
Der
zukünftige Standard – sanitäre Ausstattung, Wohnungsgröße, Wohnungszusammenlegungen
– sollte hausweise unterschiedlich je nach spezifischer Situation festgelegt
werden, auch um ein differenziertes Mietengefüge zu erhalten. I.d.R. war
eine Koppelung von durchgreifender Instandsetzung
und behutsamer Modernisierung mit Wohnungsvergrößerung durch Zusammenlegung
vorzusehen unter Einsatz öffentlicher Fördermittel. Neubauten im Blockrand waren nur in der Baulücke Exerzierstr. Str.
32 und auf der Exerzierstr.12 nach Abriß des verwahrlosten Altbaus geplant. Sie
hatten sich mit Bauhöhe und Fassadengestaltung in den gestalterischen Kontext
des Straßenraums und der Nachbargebäude einzufügen.
Vorzusehen
waren keine zentralen, sondern örtliche Wärmeversorgungssysteme
(Luftgüteverbesserung), um Mietsteigerungen zu minimieren.
Ausbau der wohnungsnahen Infrastruktur
Die
schwerwiegendsten Defizite bestanden bei Einrichtungen für Kinder- und
Jugendliche: Die vier für die
Versorgung des gesamten Untersuchungsbereichs wichtigen Grundschulen
(4.,6.,8.,11.) wiesen Flächendefizite vorwiegend im Sportbereich auf. Im Kita-Bereich bestand ein hohes Platzdefizit,
ebenso ein hoher Versorgungsmangel im Jugendfreizeitbereich vorwiegend für
ausländische Jugendliche .
Im Block 96 war die Neuanlage einer Kindertagesstätte in Zusammenhang mit der Neuanlage der öffentlichen Grünfläche vorzusehen.
Öffentliche Grünflächen mit Aufenthaltsqualität in Wohnungsnähe gab es nicht. Da diese
Defizite aufgrund des Grads an Überbauung kaum zu mindern waren, mussten sie
durch Doppelnutzung von Gemeinbedarfsflächen und der Herrichtung und Vernetzung
mit nahegelegenen Grünzügen kompensiert werden.
Schwerpunkt
sollte die Neuanlage wohnungsnaher,
privater und öffentlicher Grün- und Freiflächen in den Blockinnenbereichen
sein, dort, wo dafür nur wenige
Hintergebäude abgerissen werden mussten, d.h. hier in der Mitte des Blocks 96 –
zwischen Exerzierstraße und Schwedenstraße – mit blockdurchgreifenden Wegen und
Aus- bzw. Zugängen im Blockrand.
Die
Strassen waren Träger konkurrierender Ansprüche: Nutzung für fließenden und
ruhenden Verkehr und als Aufenthalts- bzw. Spielfläche für Kinder und
Jugendliche. Verkehrslenkende und verkehrsberuhigende Maßnahmen sollten die
hohe Unfallhäufigkeit insbesondere auf den Hauptverkehrsstrassen
(Exerzier-/Badstr.) verringern.
Der
Abschnitt der Schulstrasse – jetzt Heinz-Galinski- Strasse - sollte umfassend
zu einer verkehrsberuhigten Straße
umgebaut werden. Die privaten Freiflächen im Block sollen weitgehend zu
entsiegelt und vernetzt werden.
Soziale
Ziele
Die
soziale Struktur sollte nicht zerstört und nachteilige Auswirkungen für die
Wohnbevölkerung sollten so gering wie möglich gehalten werden.
Das Nebeneinander von Wohnen und Gewerbe sollte erhalten
bleiben
und das Wohnen störende Nutzungen beseitigt werden.
Die Versorgung der Bewohner mit zeitgemäßem, familiengerechtem
Wohnraum
zu sozial verträglichen Mieten sollte sichergestellt werden. Die Durchführung
der Erneuerung sollte unter Mitwirkung und Beteiligung der betroffenen
Eigentümer, Mieter, Pächter und sonstigen Nutzungsberechtigten geschehen.
Planungsrechtlicher
Status
Zur
planungsrechtlichen Sicherung einer Kindertagesstätte und einer öffentlichen
Grünfläche wurde im Sanierungszeitraum der Bebauungsplan III- 185 festgesetzt,
ein weiterer befindet sich noch im Verfahren.
Aktueller Stand der Sanierung
Strukturdaten zum Stand der Durchführung der Sanierung im
Sanierungsgebiet Wedding – Exerzierstrasse S0308
|
Beginn
der Sanierung |
Gebietsgröße
in ha |
Einwohner 1985 |
Anzahl der Grundstücke |
Wohneinheiten |
|||
|
Eigentümer |
Fläche
mit Strasse |
Fläche
|
|
|
Insgesamt |
davon
Neubau |
Altbau |
|
Sanierungsträger DEGEWO Land
Berlin Privat |
1,236 0,067 2,218 |
1,236 0,067 2,218 |
|
9 1 16 |
351 0 244 |
0 0 20 |
351 0 224 |
|
Gesamt: |
3,521 |
3,521 |
888 |
26 |
595 |
20 |
575 |
|
Abschluss
der Sanierung |
Gebietsgröße in ha
|
Ein-wohner
2002 |
Anzahl
der Grund-stücke |
Wohneinheiten
|
WE-Verlust auf
ehemaligen Grundstücken
|
Grund-stücke mit
Einzelent-lassungen gem. §163 BauGB
|
|||||
|
Eigentümer |
Fläche mit Strasse |
Fläche ohne
Strasse |
|
|
insgesamt |
davon Sanierungsziel erreicht Neubau Altbau |
dav.Sanie-rungsziel
|
Abriß insgesamt |
Zusammenlegungen |
|
|
|
Sanierungsträger DEGEWO Land
Berlin Privat
|
1,025 0,704 1,793 |
1,025 0,704 1,793 |
|
9 2 14 |
211 22 256 |
0 22 61 |
211 0 195 |
|
94 0 27 |
46 0 2 |
0 0 4 |
|
Gesamt: |
3,521 |
3,521 |
1.073 |
25 |
489 |
83 |
4061 |
0 |
121 |
48 |
4 |
Ergebnisse
Es fehlen noch eine Erweiterung um rd. 700 qm der öffentlichen Frei- und Grünfläche im Bereich der Schwedenstraße. In Weiterführung des Blockkonzepts ist der Zugang nicht mehr über die Schwedenstr. 13, sondern
über die benachbarten Sanierungsträgergrundstücke geführt worden. Hierfür wurden Durchgänge in den Erdgeschossen der Quergebäude hergestellt. Das seinerzeit zum Abriss vorgesehene Altbauvorderhaus Exerzierstr.12 wurde erhalten und erneuert. Seine Hofgebäude wurden abgerissen, um die gesamte Ecksituation des Blocks besser zu belichten. Die Erneuerung zweier für das Erscheinungsbild des Blocks und des Stadtteils wichtiger Häuser steht noch aus: Die des alten königlichen Postfuhramts Schwedenstr. 14/15 – unter Denkmalschutz – und die des reich strukturierten Altbaueckhauses Schwedenstr.19/ Exerzierstr.2. Das letztere bildet die südöstliche Blockecke. Der Abschnitt der Schulstraße – jetzt Heinz-Galinski-Str. – ist bisher nicht zu einer verkehrsberuhigten Wohnstraße umgebaut worden.
Ein Hauptziel, der Bau der Kindertagesstätte, ist erfüllt.
Der Bedarf an Sportflächen und –hallen bei den für das Gebiet zuständigen 4 Grundschulen ist überwiegend abgebaut, ebenso der Bedarf an Kindertagesstättenplätzen.
Das zweite Hauptziel, die Neuanlage der öffentlichen Grünfläche, kann erst mit der Realisierung der geplanten Flächenerweiterung erreicht werden. Auf den Grundstücken des Sanierungsträgers sind die privaten Freiflächen weitgehend miteinander vernetzt. Eine weitergehende interne Vernetzung zwischen Grundstücken verschiedener Besitzer ist nicht erreicht.
Die Anlagen öffentlicher Grünflächen in den Blöcken der Sanierungsgebiete haben den Versorgungsgrad des Stadtteils insgesamt verbessert. Der geplante Grünzug auf der ehemaligen Bahntrasse der Stettiner Bahn wird zur Zeit realisiert.
Geplant ist die Freimachung und die Anlage der o.g. ca. 700 qm großen Erweiterung der öffentlichen Grünfläche.
Der Umbau der Schulstrasse zur verkehrsberuhigten Wohnstraße ist bisher nicht erfolgt.
Das geplante Wohnstraßennetz ist bisher kaum angelegt worden. Seine Funktion als Verbindung für Fußgänger und Radfahrer zu den Gemeinbedarfseinrichtungen und zentralen Grünflächen fällt bisher aus.
Bauliche Ergebnisse
Im engeren und weiteren Umfeld sind zeitparallel zahlreiche Altbauten erneuert worden, oft mit den gleichen Förderprogrammen wie im Sanierungsgebiet.
Die Umstellung der Beheizung auf emissionsarme Systeme und der Abbau emissionsreicher Produktionen in der Nachbarschaft haben dazu beigetragen, dass die Werte an Schwefeldioxyd auf nur noch 5 % der Ausgangswerte gesunken sind. Alle anderen Schadstoffwerte sind zwar ebenfalls gesunken, einige – Staub, Stickoxyde, Benzol - überschreiten aber dennoch die zulässigen Grenzwerte. Dies ist überwiegend dem hohen Durchgangsverkehrsaufkommen geschuldet und nicht durch Maßnahmen im Gebiet zu beeinflussen.
Gewerbegrundstücke sind im Umbruch, in den Gewerbegebäuden und Ladengeschäften ist verbreitet Leerstand zu beobachten.
Soziale Ergebnisse
Vertrauen und Zuversicht der Betroffenen in die Entwicklung des Wohnviertels sind im Verlauf der Sanierung wiederhergestellt worden.
Die Gebietsbindungen und sozialen Beziehungen konnten
gewahrt werden.
Der Vernachlässigung bewohnter Häuser wurde entgegenwirkt.
Durch
Ausschöpfung der Möglichkeiten einer behutsamen Erneuerung wurde ein auf die Bewohner ausgerichtetes
differenziertes Mietgefüge mit Wohnungen im Altbau entsprechend der
Haushaltsgröße geschaffen.
Die
Wohnungen wurden weitgehend entsprechend den Wünschen der Mieter (Mindeststandard
WC/Dusche) modernisiert.
Die
vorhandenen Grünflächen wurden entsprechend den sozialen Erfordernissen
umgestaltet bzw. neue bereitgestellt.
Ausgehend
von den sozialen Problemen sind neue Gemeinbedarfseinrichtungen eingerichtet
worden.
Den Gewerbetreibenden konnte weitgehend Sicherheit geboten
werden.
Beratungs-
und Betreuungsstellen wurden im Kiez eingerichtet und Mitwirkungsmöglichkeiten
für die Betroffenen wurden angeboten .
1.1.4.2.4 Sanierungsgebiet
Wedding – Koloniestraße
Ausgangslage
Das
Gebiet gehört zum II. Stadterneuerungsprogramm Berlins (West). Aufgrund von stadtweiten Voruntersuchungen
wurden 1974 im Bezirk Wedding 3 Sanierungsverdachtsgebiete abgegrenzt. 1980
beschloss der Senat die Einleitung vorbereitender Untersuchungen nach § 4
StBauFG. Als Ergebnis im
Untersuchungsabschnitt A „
Prinzenallee/Osloer Strasse“ – insgesamt 13.000 Einwohner und 6.700 Wohnungen –
wurde 1983 vorgeschlagen, in 8 Blöcken jeweils nur ein Teilgebiet zur
förmlichen Festlegung vorzuschlagen. Zwei davon, die in den Blöcken 84 und
85, bilden das Sanierungsgebiet
Koloniestrasse.
Mit
der Festlegung des Sanierungsgebiets 1985 (8.2.1985) wurde eine Doppelstrategie
eingeleitet:
Es
sollten Maßnahmenschwerpunkte umfassender Substanzerneuerung in einem
zusammenhängenden, insgesamt mit „einfacheren“ Maßnahmen parallel zu
erneuernden Stadtteil definiert werden.
Gründe lagen im Strategiewechsel seit 1980 von der Flächensanierung hin zur erhaltenden und behutsamen Stadterneuerung:
Mit
kostengünstigen Modernisierungen und einfachen Instandsetzungen unterhalb der
Neubaustandards sollten Wohnungen mit weniger Geld, mit geringeren
Mietsteigerungen und in kürzerer Zeit erneuert werden.
Die Bewohner
sollten effektiv am Erneuerungsprozess beteiligt, die Stammbewohner nicht
verdrängt, die Art der baulichen Erneuerung und die Miethöhe an
Bewohnerbedürfnisse und deren Einkommen gekoppelt werden.
Geschichte
Die dreieckigen Blockzuschnitte basieren auf der Situation bis 1870 als locker bebauter „Vorort“ zwischen ehemaligen Landstraßen, die Berlin und die Dörfer des Umlandes verbinden.
Erst nach 1871 wurde dieser Stadtgrundriss mit Längs- und Querstrassen ergänzt, umgeformt und dicht mit Wohn- und Gewebegebäuden
überbaut auf der Grundlage des Bebauungsplans Hobrechts von1862. Die stufenweise Entwicklung ist bis heute im Straßenraum sichtbar geblieben: Neben den typischen 5-geschossigen Mietshäusern – erbaut zwischen 1871 und 1914 - stehen noch immer vereinzelt typische zwei- bis dreigeschossige Häuser vorortlicher Struktur. Der Bau der Osloer Strasse - als Teil Hobrechts äußeren Ringstraßenprojekts - unmittelbar vor der südlichen Blockspitze prägt diese jetzt doppelt: Als historische Marke einer wichtigen Landstrassengabelung und als Ort an einer Berlin übergreifenden Figuration.
Gebietsdaten
Das Sanierungsgebiet Wedding- Koloniestraße umfasste 28
Grundstücke innerhalb zweier Teilbereiche der Blöcke 84 und 85 nördlich der
Osloer Straße mit insgesamt rd. 2, 9 ha Fläche, 785 Einwohnern und 509 Wohnungen.
Ziele
Städtebauliche
Ziele
Innerhalb
der Blöcke 84 und 85 sollten die als Sanierungsgebiete förmlich
festgelegten Blockteilgebiete als Programmschwerpunkte für den Erhalt und die
Modernisierung bzw. Instandsetzung der
Wohn- und Gewerbegebäude fungieren :
- Als mit dem
Sanierungsträger DEGEWO kurzfristig in 5-7
Jahren zu
realisierende Maßnahme,
-
als Anreiz für die
Eigentümer im weiteren Untersuchungs-
bereich ebenfalls ihre Häuser
zu erneuern und
-
als Signal an die
Bewohner für eine schnelle und räumlich
konzentrierte Erneuerung um zu vermeiden, dass der ge-
samte Stadtteil überall gleichzeitig mit Baustellen für
lange
Zeit zu überzogen wird.
Leitbild war die historische, die dem Gebiet eigene, nicht
wiederholbare Struktur und damit einen Ort in Berlin so zu erhalten dass auch
dadurch Bewohner motiviert werden hier zu bleiben und nicht wegzuziehen.
Bauliche
Ziele
Die Dichteverhältnisse wiesen keine extremen Probleme an Belichtung und Besonnung auf. Die durchschnittliche GFZ betrug 1,8. Die Wohnungsstruktur war sehr einseitig: 83 % waren Kleinwohnungen mit im Durchschnitt 50 qm Wohnfläche (Zwei-, Dreiraumwohnungen einschl. Küche), 90 % der WE waren ofenbeheizt.
Die
Blockteile der späteren
Sanierungsgebiete im Block 85 und 90 waren soziale und bauliche Problemgebiete: Junger Familienstatus überlagert sich mit Einkommensschwäche der
Haushalte. Die Wohnungsausstattung ist hier am schlechtesten. Die
Wohnungsgrößen waren zu gering für Familien.
Der
zukünftige Standard – sanitäre Ausstattung, Wohnungsgröße, Wohnungszusammenlegungen
– sollte hausweise unterschiedlich je nach örtlicher Situation festgelegt
werden, auch um ein differenziertes Mietengefüge zu erhalten. I.d.R. war
eine Kopplung von durchgreifender
Instandsetzung und behutsamer Modernisierung mit Wohnungsvergrößerung durch
Zusammenlegung vorgesehen unter Einsatz hoher öffentlicher Fördermittel.
Neubauten waren nur in den Baulücken Drontheimer Str. 22 – 24 geplant. Sie hatten sich mit Bauhöhe und
Fassadengestaltung in den gestalterischen Kontext des Straßenraums und der
Nachbargebäude einzufügen.
Vorgesehen waren keine zentralen, sondern örtliche
Wärmeversorgungssysteme (Luftgüteverbesserung), um Mietsteigerungen zu minimieren.
Die
entscheidenden Defizite bestanden bei Einrichtungen für Kinder- und
Jugendliche: Die vier für die
Versorgung des gesamten Untersuchungsbereichs wichtigen Grundschulen
(4.,6.,8.,11.) wiesen Flächendefizite vorwiegend im Sportbereich auf. Im Kita- Bereich bestand ein hohes
Platzdefizit, ebenso ein hoher Versorgungsmangel im Jugendfreizeitbereich
vorwiegend für ausländische Jugendliche .
Im Block 84 (Nord) war die Neuanlage einer Kindertagesstätte mit 136 Plätzen vorgesehen.
Öffentliche Grünflächen mit Aufenthaltsqualität in Wohnungsnähe gab es nicht. Da diese
Defizite aufgrund des Grads an Überbauung kaum zu mindern waren, sollten sie
durch Doppelnutzung von Gemeinbedarfsflächen und der Herrichtung und Vernetzung
mit nahegelegenen Grünzügen kompensiert werden.
Schwerpunkt sollte die Neuanlage wohnungsnaher,
privater und öffentlicher Grün- und Freiflächen in den Blockinnenbereichen
sein, dort, wo dafür nur wenige
Hintergebäude abgerissen werden mussten, d.h. in der Mitte des Blocks 85 –
zwischen Drontheimer und Koloniestraße
– mit blockdurchgreifenden Wegen und Aus- bzw. Zugängen im Blockrand. Um diese
Grünfläche mit dem bezirksübergreifenden Pankegrünzug für Fußgänger gefahrlos
zu verbinden, sollte die Koloniestraße in der Höhe der Grünfläche
„verkehrsberuhigt“ umgebaut werden.
Die
Strassen waren Konflikt- und Problembereiche zwischen ruhendem und fließendem
Verkehr bzw. Spielfläche für Kinder und Jugendliche. Verkehrslenkende und
verkehrsberuhigende Maßnahmen sollten hier die hohe Unfallhäufigkeit
insbesondere auf den Hauptverkehrsstrassen
verringern und die Gebiete als Wohngebiete abseits der
Hauptstrassen erhalten.
Die
Soldiner Straße und Koloniestraße sollten umfassend umgebaut werden. Die
privaten Freiflächen sollten weitgehend entsiegelt werden.
Die
soziale Struktur sollte nicht zerstört und nachteilige Auswirkungen für die
Wohnbevölkerung sollten so gering wie möglich gehalten werden.
Das
Nebeneinander von Wohnen und Gewerbe sollte erhalten bleiben und das Wohnen
störende Nutzungen beseitigt werden.
Die Versorgung der Bewohner mit zeitgemäßem, familiengerechtem
Wohnraum
zu sozial verträglichen Mieten sollte sichergestellt werden. Die Durchführung
der Erneuerung sollte unter Mitwirkung und Beteiligung der betroffenen
Eigentümer, Mieter, Pächter und sonstigen Nutzungsberechtigten geschehen.
Planungsrechtlicher Status
Im
Sanierungszeitraum wurde zur planungsrechtlichen Sicherung einer öffentlichen
Grünfläche der Bebauungsplan III- 184 festgesetzt, ein weiterer befindet sich noch im Verfahren.
Aktueller Stand der Sanierung
Strukturdaten zum
Stand der Durchführung der Sanierung im
Sanierungsgebiet
Wedding – Koloniestrasse S0309
|
Beginn
der Sanierung |
Gebietsgröße
in ha |
Einwohner 1985 |
Anzahl der Grundstücke |
Wohneinheiten |
|||
|
Eigentümer |
Fläche
mit Strasse |
Fläche
|
|
|
Insgesamt |
davon
Neubau |
Altbau |
|
Sanierungsträger DEWEWO Land
Berlin Privat |
1,620 0,290 1,075 |
1,620 0,290 1,075 |
|
13 3 12 |
237 3 269 |
0 0 0 |
237 3 269 |
|
Gesamt: |
2,986 |
2,986 |
785 |
28 |
509 |
0 |
509 |
|
Abschluss
der Sanierung |
Gebietsgröße in ha
|
Ein-wohner
2002 |
Anzahl
der Grund-stücke |
Wohneinheiten
|
WE-Verlust auf
ehemaligen Grundstücken
|
Grund-stücke mit
Einzelent-lassungen gem. §163 BauGB
|
|||||
|
Eigentümer |
Fläche mit Strasse |
Fläche ohne
Strasse |
|
|
insgesamt |
davon Sanierungsziel erreicht Neubau Altbau |
dav.Sanie-rungsziel
|
Abriß insgesamt |
Zusammenlegungen |
|
|
|
Sanierungsträger DEGEWO Land
Berlin Privat
|
1,620 0,290 1,075 |
1,620 0,290 1,075 |
|
12 2 12 |
272 0 262 |
69 0 0 |
203 0 262 |
|
15 3 0 |
18 0 7 |
0 0 0 |
|
Gesamt: |
2,986 |
2,986 |
833 |
26 |
534 |
69 |
4651 |
0 |
18 |
25 |
0 |
Ergebnisse
Der Schwerpunkt der Sanierung im Block 85 ist die Neuanlage der öffentlichen Freifläche, mit Zugängen vom Blockrand. Das Grundstück Koloniestr. 131 konnte entgegen der Planung nicht einbezogen werden, die Häuser bilden jetzt eine Insel. Der begrenzende Neubau (Drontheimer Str. 12 – 15) ist erfolgt, ebenso die Erneuerung des Altbaus Koloniestr. 131/132 als Wohn- und Bürohaus. Der Hof des erneuerten Altbaus Koloniestr. 129 wurde durch den Abriss eines Seitenflügel zur Grünfläche hin geöffnet und dadurch besser belichtet.
Nachteilig für das Erscheinungsbild sind die nebeneinanderliegenden, noch nicht erneuerten Wohnhäuser in den Blockrändern.
Zwei Hauptziele, die Neuanlage der öffentlichen Grünfläche und der Bau der Kindertagesstätte sind erfüllt. Auf den Grundstücken des Sanierungsträgers sind die privaten Freiflächen weitgehend miteinander vernetzt. Eine weitergehende interne Vernetzung zwischen Grundstücken verschiedener Eigentümer ist aus Haftungsgründen nicht möglich.
Eigentümerwechsel aufgrund von Insolvenzen, mangelnde Investitionsbereitschaft der Eigentümer und das Rückfahren der Förderprogramme lassen hier eine Erneuerung in absehbarer Zeit nicht erwarten.
Der Bedarf an Sportflächen und –hallen bei den für das Gebiet zuständigen 4 Grundschulen ist überwiegend abgebaut, ebenso der Bedarf an Kindertagesstättenplätzen.
Die Anlagen öffentlicher Grünflächen in den Blöcken der Sanierungsgebiete haben den Versorgungsgrad des Stadtteils insgesamt verbessert. Der geplante Grünzug auf der ehemaligen Bahntrasse der Stettiner Bahn wird zur Zeit realisiert werden.
Geplant und angemeldet sind Verkehrsberuhigungsmaßnahmen vor dem Zugang der Grünfläche in der Koloniestraße, um einen gefahrlosen Übergang und Verbindungsweg zum Pankegrünzug herzustellen.
Bauliche Ergebnisse
Die Erneuerung der Gebäude ist zu 50% abgeschlossen.
Im engeren und weiteren Umfeld sind zeitparallel zahlreiche Altbauten erneuert worden, oft mit den gleichen Förderprogrammen wie im Sanierungsgebiet.
Die Umstellung der Beheizung auf emissionsarme Systeme und der Abbau emissionsreicher Produktionen in der Nachbarschaft haben dazu beigetragen, dass die Werte an Schwefeldioxyd auf nur noch 5 % der Ausgangswerte gesunken sind. Alle anderen Schadstoffwerte sind zwar ebenfalls gesunken, einige – Staub, Stickoxyde, Benzol - überschreiten aber dennoch die zulässigen Grenzwerte. Dies ist überwiegend dem hohen Durchgangsverkehrsaufkommen geschuldet und nicht durch Maßnahmen im Gebiet zu beeinflussen.
Soziale Ergebnisse
Vertrauen und Zuversicht der Betroffenen in die Entwicklung des Wohnviertels sind im Verlauf der Sanierung wiederhergestellt worden.
Die Gebietsbindungen und sozialen Beziehungen konnten
gewahrt werden.
Der Vernachlässigung bewohnter Häuser wurde entgegenwirkt.
Durch
Ausschöpfung der Möglichkeiten einer behutsamen Erneuerung wurde ein auf die Bewohner ausgerichtetes
differenziertes Mietgefüge mit Wohnungen im Altbau entsprechend der
Haushaltsgröße geschaffen.
Die
Wohnungen wurden weitgehend entsprechend den Wünschen der Mieter (Mindeststandard
WC/Dusche) modernisiert.
Die
vorhandenen Grünflächen wurden entsprechend den sozialen Erfordernissen
umgestaltet bzw. neue bereitgestellt.
Ausgehend
von den sozialen Problemen sind neue Gemeinbedarfseinrichtungen eingerichtet
worden.
Den Gewerbetreibenden konnte weitgehend Sicherheit geboten
werden.
Beratungs-
und Betreuungsstellen wurden im Kiez eingerichtet und Mitwirkungsmöglichkeiten
für die Betroffenen wurden angeboten .
1.2 Wirkung der Aufhebung der förmlichen Festlegung der Sanierungsgebiete
Die Aufhebung der förmlichen Festlegung der
Sanierungsgebiete bewirkt, dass
- die sanierungsrechtlichen Genehmigungsvorbehalte nach §§
144, 145 BauGB zur Sicherung der Sanierungsziele entfallen,
- die Ausgleichsbeträge nach §§ 154, 155 BauGB festzusetzen
und zu erheben sind,
- die Grundstücke, die der
Sanierungsträger aufgrund des Vertrages nach
§ 159 BauGB für
Rechnung des als Sanierungsträger beauftragten Unternehmens erworben hat,
jedoch nicht in sein Anlagevermögen übernimmt,
zur Schlussabrechnung des Sanierungsträgers zu veräußern sind,
-
durch den Abschluss der Sanierungsmaßnahmen auch die mit Vertrag nach § 159
Abs. 2 BauGB dem Sanierungsträger übertragenen Aufgaben abgeschlossen sind und
deshalb die vertragliche Schlussabrechnung des Sanierungsträgers für die Sanierungsmaßnahme
fällig ist,
-
die förderrechtliche Schlussabrechnung der Gesamtmaßnahme (§ 149 Abs. 2 BauGB)
gegenüber dem Bund fällig ist, um auf deren Grundlage
a) die gemäß Artikel 104 a Abs. 4 des Grundgesetzes für die
Gesamtmaßnahme als Vorauszahlungen empfangenen Bundesfinanzhilfen zur
Städtebauförderung abschließend zu Darlehen oder Zuschüssen zu bestimmen oder
diese durch andere Finanzierungsmittel zu ersetzen oder zurückzuzahlen sind
und
b) über die Notwendigkeit der Berechnung nach § 156 a BauGB
zu entscheiden.
1.2.1 Beendigung der Finanzierung der durch
die Aufhebung des Sanierungsgebiets abgeschlossenen Sanierungsmaßnahmen
Mit dem Abschluss der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme als
Gesamtmaßnahme durch Aufhebung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets
ist auch die Finanzierung der abgeschlossenen Gesamtmaßnahme (§ 149 Abs. 2
BauGB) beendet.
Für die abgeschlossene Gesamtmaßnahme sind weitere Ausgaben
und Einnahmen des Haushalts von Berlin beschränkt auf die noch abzuwickelnden
finanziellen Verpflichtungen und die durch den Maßnahmeabschluss bedingten
Aufgaben Berlins (Ausgleichsbetragserhebung, Auflösung der Verträge mit den
Sanierungsträgern zu der abgeschlossenen Maßnahme, Abschluss der Kosten- und
Finanzierungsübersicht für die abgeschlossene Maßnahme zwecks Rechnungslegung
für diese, Bewirtschaftungsdefizite bis zur Veräußerung).
Entsprechend beschränkt sich die Möglichkeit, Finanzhilfen
nach Artikel 104 a Abs. 4 GG im Zuge von Bundesprogrammen der
Städtebauförderung für die abgeschlossene Gesamtmaßnahme zu erhalten und zu
verwenden.
1.2.2 Gesetzliche und sanierungsvertragliche
Ausgangslage in Berlin
Nach § 159 Abs. 1 BauGB ist es der Gemeinde überlassen, die
ihr bei der Vorbereitung und Durchführung der Sanierung obliegenden Aufgaben:
- die Durchführung
von Ordnungs- und Baumaßnahmen,
- den Grunderwerb,
- die Bewirtschaftung der
Sanierung dienender Mittel,
entweder einem im eigenen Namen für Rechnung der Gemeinde
(treuhänderisch) oder einem in eigenem Namen für eigene Rechnung
(unternehmerisch) tätigen Sanierungsträger zu übertragen.
Im Unterschied zu den auf Rechnung der Gemeinde tätigen
Sanierungsträgern (Treuhändern) beteiligen sich die auf eigene Rechnung tätigen
unternehmerischen Sanierungsträger in Berlin an der städtebaulichen Sanierung
mit dem Ziel, die unter Einsatz von Eigenkapital erworbenen Grundstücke mit den
unter Einsatz von Eigen- und Fremdkapital errichteten bzw. erneuerten Gebäude
in das Anlagevermögen ihrer Gesellschaften bzw. Genossenschaften zu übertragen.
Sanierungsverträge
nach § 159 BauGB in den aufzuhebenden Gebieten
Für die aufzuhebenden förmlich festgelegten
Sanierungsgebiete bestehen mit folgenden Sanierungsträgern Verträge nach § 159
Abs. 2 BauGB:
|
Sanierungsgebiet
Kreuzberg- Chamissoplatz |
|||
|
Sanierungsträger |
Sanierungsvertrag
vom |
Vorbereitungsvertrag
vom |
Vorvertrag
vom |
|
als
unternehmerischer Sanierungsträger |
|
|
|
|
GEWOBAG |
16.11.1972 |
22.01.1975 |
31.10.1974 |
|
Sanierungsgebiet
Schöneberg- Kolonnenstraße |
|||
|
Sanierungsträger |
Sanierungsvertrag
vom |
Vorbereitungsvertrag
vom |
Vorvertrag
vom |
|
als
unternehmerische Sanierungsträger |
|
|
|
|
1. Stadt und Land |
16.11.1972 |
22.01.1975 |
- |
|
2. WIR |
16.11.1972 |
22.01.1975 |
31.10.1974 |
|
Sanierungsgebiet
Wedding- Exerzierstraße |
|||
|
Sanierungsträger |
Sanierungsvertrag
vom |
Vorbereitungsvertrag
vom |
Vorvertrag
vom |
|
als
unternehmerischer Sanierungsträger |
|
|
|
|
DEGEWO |
16.11.1972 |
20.05.1977 |
28.10.1974 |
|
Sanierungsgebiet
Wedding- Koloniestraße |
|||
|
Sanierungsträger |
Sanierungsvertrag
vom |
Vorbereitungsvertrag
vom |
Vorvertrag
vom |
|
als
unternehmerischer Sanierungsträger |
|
|
|
|
DEGEWO |
16.11.1972 |
20.05.1977 |
28.10.1974 |
Rechtliche Ausgangssituation zur
Privatisierungspflicht der unternehmerischen Sanierungsträger
Vertragsgrundlage
In Berlin wurde bei der Übertragung der Sanierungsaufgaben hauptsächlich die Rechtskonstruktion des ”unternehmerischen” Sanierungsträgers genutzt. Im Unterschied zu den auf Rechnung der Gemeinde tätigen Sanierungsträgern (Treuhänder) beteiligen sich auf eigene Rechnung tätige unternehmerische Sanierungsträger in Berlin an der städtebaulichen Sanierung mit dem Ziel, die unter Einsatz von Eigenkapital und Vorauszahlungsmitteln Berlins (§ 39 Abs. 5 StBauFG) erworbenen Grundstücke mit den unter Einsatz von Eigen- und Fremdmitteln errichteten bzw. erneuerten Gebäuden in das Anlagevermögen des jeweiligen als Sanierungsträger tätigen Unternehmens zu übertragen.
Die
von Berlin gewählte Form des unternehmerischen Sanierungsträgers ist also nicht
auf die Privatisierung der Sanierungsvertragsgrundstücke angelegt.
Die
Übertragung ins Anlagevermögen des Unternehmens gilt daher bereits als Privatisierung.
In jedem Einzelfall ist es erforderlich hinsichtlich der Veräußerung von Grundstücken bzw. über die wirtschaftlichen Bedingungen zur Übernahme dieser Grundstücke Einvernehmen mit dem Sanierungsträger zu erzielen. Ein einseitiges Veräußerungsverlangen ist grundsätzlich nicht durchsetzbar.
Sanierte
Grundstücke werden in der Regel dem Anlagevermögen der jeweiligen Gesellschaft
des Sanierungsträgers zugeordnet. Unsanierte Vertragsgrundstücke werden an
Dritte veräußert, vorrangig an die Mieter bzw. Mietergemeinschaften der
betroffenen Häuser. Mit den Sanierungsträgern ist – soweit noch nicht geschehen
– individuell zu verhandeln, ob (und zu welchen konkreten Konditionen)
unsanierte, nicht veräußerte Vertragsgrundstücke in das Anlagevermögen der
Gesellschaft übernommen werden können.
Voraussichtlich zu veräußernde
Grundstücke im Sanierungsvermögen :
|
Sanierungsgebiet |
Sanierungsträger |
Veräußerung geplant |
Übernahme/Veräußerg. noch offen |
Übernahme ins Anlagevermögen |
|
Kreuzberg- Chamissoplatz |
GEWOBAG |
9 |
7 |
- |
|
Schöneberg- Kolonnenstraße |
Stadt und Land |
5 |
0 |
- |
|
Wedding- Exerzierstraße |
DEGEWO |
0 |
0 |
9 |
|
Wedding- Koloniestraße |
DEGEWO |
0 |
3 |
4 |
Behandlung der
Veräußerungserlöse und der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung bei
Sanierungsvertragsgrundstücken
- nicht ins
Anlagevermögen übernommene Grundstücke:
-
Nach § 6 Abs. 2 des Sanierungsvertrages ist der Veräußerungsmehrerlös vom Sanierungsträger an Berlin
abzuführen. Hiermit wird auch der Ausgleichsbetrag zugunsten Berlins realisiert (Einnahmen bei Kapitel 1295, Titel
119 27).
Gemäß
den Bund-Länder-Verwaltungsvereinbarungen über die Gewährung von Finanzhilfen
zur Förderung städtebaulicher Maßnahmen sind die durch die Veräußerung von
Grundstücken der Verträge nach § 159 BauGB erzielten Mehrerlöse als
Einnahmen der städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen zu deren Finanzierung
einzusetzen und in der Schlussabrechnung der jeweiligen Sanierungsmaßnahme
auszuweisen .
- Die sanierungsbedingten
Werterhöhungen (Ausgleichsbeträge) sind
für die Grundstücke, die nach Abschluss der Sanierung im Eigentum der
Unternehmerträger verbleiben, zu entrichten.
- Die allgemeinen
Werterhöhungen können für Grundstücke, die die Unternehmen in das
Anlagevermögen übernehmen bei den Unternehmerträgern nicht abgeschöpft werden.
Für Vorhaben, die nach den Berliner
Sanierungsbaukosten-Abrechnungsrichtlinien vom 1. Oktober 1993 abgerechnet
werden, wird der Anspruch Berlins auf den Veräußerungsmehrerlös nach Nr. 1 Abs.
2 der Richtlinie für mindestens 10 Jahre nach Abrechnung gesichert.
Grundstücke,
die der Sanierungsträger im eigenen
Namen für Rechnung der Gemeinde (Treuhänder) erworben hat, unterliegen
uneingeschränkt der Veräußerungspflicht.
Zur Auflösung des Treuhandvermögens hat der Treuhänder die
nicht veräußerten und mit Finanzhilfen erworbenen Grundstücke auf Berlin zu
übertragen. Sie unterliegen bei der Abrechnung der städtebaulichen
Sanierungsmaßnahme gegenüber dem Bund dem Wertausgleich, soweit sie
privatwirtschaftlich nutzbar sind.
Veräußerungsgrundsätze
Bei der Veräußerung einzelner Sanierungsvertragsgrundstücke
gelten sinngemäß die Grundsätze der
Wohnraumprivatisierung in Berlin (8-Punkte- Programm) unter Beachtung der
Vorgaben des § 89 Abs. 3 und 4 BauGB.
1.2.3
Schlussabrechnung
des Sanierungsträgers für die mit Vertrag nach
§
159 BauGB übertragenen Teile der Sanierungsmaßnahme
Der Vertrag über die Aufgabenerfüllung für Berlin nach dem
BauGB verpflichtet den Sanierungsträger zur Schlussabrechnung für die
übertragenen Teile der Sanierungsmaßnahme. Die Schlussabrechnung wird durch
Beendigung der Aufgaben des Sanierungsträgers fällig.
Die vertraglichen Zuweisungen aus dem Haushalt von Berlin
sind Vorauszahlungen unter dem Vorbehalt, dass die Mittel als Darlehen oder
Zuschüsse bewilligt werden oder durch andere Mittel zu ersetzen oder
zurückzuzahlen sind (vgl. Nr. 24 AV StBauF 97).
Die Schlussabrechnung des Sanierungsträgers ist die
Grundlage für die vorbehaltene abschließende Bestimmung Berlins über die dem
Sanierungsträger im Rahmen des Vertrags nach § 159 BauGB als Vorauszahlungen
zugewiesenen Mittel.
1.2.4 Bestimmung der in der Finanzierung von
Baumaßnahmen gebundenen Vorauszahlungen
Für die in der Finanzierung von Baumaßnahmen gebundenen
Vorauszahlungen ist spätestens nach der Aufhebung der Sanierungsrechtsverordnung
zu bestimmen, ob sie abschließend als Darlehen oder Zuschüsse bewilligt werden
oder durch andere Finanzierungsmittel zu ersetzen oder zurückzuzahlen sind
(vgl. Nr. 24 AV StBauF 97).
1.2.5 Abrechnung der Sanierungsgebiete als
Gesamtmaßnahmen
Die Schlussabrechnung bildet die Grundlage für abschließende
Entscheidungen über die endgültige Förderung der Gesamtmaßnahme. Sie ist
insbesondere dafür maßgebend, in welchem Umfang als Vorauszahlung des Bundes
bewilligte Finanzhilfen zu Zuschüssen oder Darlehen bestimmt werden oder alsbald
zurückzuzahlen oder zur Finanzierung anderer Gesamtmaßnahmen des
Bund-Länder-Programms umzuschichten sind.
1.3 Finanzierungsaufwand für die
aufzuhebenden Sanierungsgebiete
Der
Gesamtaufwand ist erst im Rahmen der Schlussabrechnung feststellbar. Pauschal
ist der bisherige Finanzierungsaufwand Berlins in Kostengruppen besonderer
Bedeutung wie folgt einschätzbar:
|
|
Kreuzberg- Chamissoplatz |
Schöneberg- Kolonnenstraße |
Wedding- Exerzierstraße |
Wedding- Koloniestraße |
Summe ca. Mio. € |
|
Förderung ModInst-
Maßnahmen 2.763 WE Titel 663 56, 893 56 Kapitel 12951 |
98, 4 1.761 WE |
29. 9 569 WE |
11. 9 275 WE |
6, 4 158 WE |
146, 6 2.763 WE |
|
″Städtebauförderung“
zu Lasten Titel 893 31 bei Kapitel 4610 und 1295 (bei den Bezirken und
SenStadt) |
123, 8 |
40, 2 |
12, 1 |
4, 3 |
180, 4 |
|
Gewerbeförderung
incl. EFRE- Mittel Titel 893 78 bei Kapitel 1240 |
- |
7, 4 |
- |
1, 0 |
8, 4 |
|
Öffentliche
Baumaßnahmen (Hoch- und
Tiefbaumaßnahmen der Bezirke) verschiedene Titel |
Neugestaltung Marheinickeplatz 2,686 Verkehrsberuhigung 0,084 |
Kita Crellestr. 5, 352 Verkehrsberuhigung Crellestr. 2, 300 |
Kita Block 96 3, 810 Neuanlage öff. Grünfläche 0, 481 |
Kita Block 85 3, 262 Neuanlage öff. Grünfläche 0, 358 |
18, 33 |
|
Summe Gesamtausgaben Stadterneuerung |
224, 97 |
85, 15 |
28, 29 |
15, 32 |
353, 73 |
|
Neubauförderung von
Wohnungen im öff. geförderten sozialen Wohnungsbau verschiedene Titel bei Kapitel
1295 |
44
WE |
76
WE |
63
WE |
69 WE |
Summe 252 WE |
Folgender
Finanzierungsaufwand in € wird im Zeitraum 2003 bis 2006 noch bei Kostengruppen
besonderer Bedeutung eingeschätzt:
|
|
Kreuzberg- Chamissoplatz |
Schöneberg- Kolonnenstraße |
Wedding- Exerzierstraße |
Wedding- Koloniestraße |
Summe Gesamtausgaben Stadterneuerung |
|
″Städtebauförderung“
zu Lasten Titel 893 31 bei Kapitel 4610 und 1295 (bei den Bezirken und
SenStadt) |
4.630.000 |
1.151.000 |
535.000 |
540.000 |
6.856.000 |
|
Kosten der
Schlussabrechnung der Sanierungsträger, Bewirtschaftungsverluste
bei Kapitel 1295, Titel 893 31 |
1.091.200 |
369.000 |
158.400 |
140.800 |
1.760.000 |
|
Gesamtkosten |
5.721.200 |
1.520.000 |
693.000 |
680.800 |
8.616.000 |
Folgende
Einnahmen z. B. aus der Veräußerung von Sanierungsvertragsgrundstücken,
Ausgleichsbeträgen, Rückflüssen von Vorauszahlungsmitteln Berlins werden einge-
schätzt.
(Eingenommen wurden bisher ca. 4, 31
Mio. € beim Titel 119 27 bei Kapitel 1295 bzw. 4610):
|
Kapitel/Titel |
Kreuzberg- Chamissoplatz |
Schöneberg- Kolonnenstraße |
Wedding- Exerzierstraße |
Wedding- Koloniestraße |
Summe ca. Mio. € |
|
1295/119 27 |
1, 74 |
0, 54 |
0, 14 |
1, 11 |
3, 53 |
|
4610/119 27 |
0, 99 |
0,38 |
0,23 |
0,19 |
1, 79 |
|
Summe Einnahmen Stadterneuerung |
2, 73 |
0, 92 |
0, 37 |
1, 30 |
5, 32 |
2.
Zu Artikel IV
Nach
§ 215 Abs. 2 BauGB ist bei der Bekanntmachung von Satzungen auf die Voraussetzungen
für die Geltendmachung der Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften und
von Mängeln der Abwägung sowie die Rechtsfolgen hinzuweisen. Die Aufnahme der
Vorschrift in die Rechtsverordnung ist durch § 24 Abs. 2 AGBauGB geregelt.
Der
durch § 24 Abs. 2 AGBauGB darüber hinaus geregelten Aufnahme des Hinweises nach
§ 143 Abs. 1 BauGB auf die besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften bedarf
es nicht, weil diese Vorschrift des Baugesetzbuchs nur die Satzung (in Berlin
die Rechtsverordnung) über die förmliche Gebietsfestlegung und nicht deren
Aufhebung betrifft.
Grundsätzlich
ist das eine Sanierung begründende und umrahmende Recht des Baugesetzbuches
nicht über die durch den Abschluss der Sanierung bewirkte Aufhebung der förmlichen
Gebietsfestlegung anzuwenden. Der Fortfall der Rechtswirkungen tritt allerdings
dort nicht ein, wo Maßnahmen über den Abschluss der Sanierung hinausgreifen
oder erst mit der Aufhebung der förmlichen Festlegung eingeleitet werden.
Hierzu gehören insbesondere
- die dem Sanierungsträger
vertraglich weiterhin obliegende Pflicht zur Veräußerung der zum Zwecke der
Sanierung erworbenen Grundstücke nach § 159 Abs. 3 BauGB, (soweit diese nicht
in das Anlagevermögen übernommen werden),
- nach § 156 a BauGB die
Ermittlung und Verteilung der Überschüsse an die ehemaligen Eigentümer der
Grundstücke für den Fall, dass aus der Sanierung erzielte Einnahmen die
Ausgaben aus der Sanierung übersteigen,
- die Nacherhebung der
Grunderwerbssteuer für alle Erwerbsvorgänge, für die Steuerbefreiung bis zur
Aufhebung des § 77 StBauFG gemäß Absatz 1 in Anspruch genommen worden ist, für
die aber nach Absatz 3 der Nacherhebungstatbestand eingetreten ist.
3.
Zu Artikel V
Regelung
des Inkrafttretens der Rechtsverordnung
B. Rechtsgrundlage
§ 162 Abs. 2
Satz 1 des Baugesetzbuchs in der Fassung der Bekanntmachung vom 27. August 1997
(BGBl. I S. 2141, 1998 I S. 137), zuletzt geändert durch Artikel 12 des
Gesetzes vom 23. Juli 2002 (BGBl. I S. 2850), in Verbindung mit § 24 Abs. 1
Satz 1 und 2 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs in der Fassung vom
7. November 1999 (GVBl. S. 578).
C. Kostenauswirkungen
auf Privathaushalte und/oder
Wirtschaftsunternehmen
Der Abschluss der städtebaulichen
Sanierungsmassnahmen bewirkt die
Erhebung der Ausgleichsbeträge nach § 154
BauGB und die
Abrechnung der Verträge mit den
beauftragten Sanierungsträgern.
D. Gesamtkosten
Keine
E. Auswirkungen
auf die Zusammenarbeit mit dem Land Brandenburg
Keine
F. Auswirkungen
auf den Haushaltsplan und die Finanzplanung
a)
Auswirkungen auf
Einnahmen und Ausgaben:
Ausgleichsbeträge geschätzte ca. 1, 786 Mio. €,
nach
§ 154 BauGB als Vergleich
wurden bereits aufgehobene Gebiete im Westteil Berlins herange-
zogen. Die Einnahmen sind überwiegend innerhalb von 5 Jahren
zu erwarten (Kapitel 4610/4201, Titel 119 27)
Erlöse
aus der Schlussabrechnung der ca.
3, 53 Mio. € bis 2006
Sanierungsträger Kapitel 1295/Titel 119 27
Abschließende
Ordnungs- und Sozialplan- ca.
6, 856 Mio. €
maßnahmen und
Folgekosten der Aufhebung bis 2006 bei
Kapitel
4610/1295,
Titel 89331
Kosten
der Schlussabrechnung ca. 1, 76 Mio. € bis 2006
der Sanierungsträger,
Kapitel 1295, Titel 893 31,
Bewirtschaftungsverluste entsprechend der Veranschla- gung im Doppelhaushaltsplan 2002/2003 sind in
2003 Ausgaben in Höhe von 0, 5 Mio. € und im Entwurf des Doppelhaushaltsplans
2004/2005 in 2004 Ausgaben in Höhe von
0, 45 Mio. € und 2005 in Höhe von o, 41 Mio. €
vorgesehen
Die
Einnahmen und Ausgaben sind Bestandteil des Haushaltsplans 2003, des Haushaltsplanentwurfs
2004/2005, sowie der Finanzplanung.
b)
Personalwirtschaftliche Auswirkungen:
Zur Zeit keine. Der
sich aus der Abwicklung der Gesamtmaßnahmen und der Sanierungsverträge
ergebende Personalbedarf ist durch den Personalminderbedarf bei der
Durchführung der Sanierung
auszugleichen.
Berlin,
den 19.08.2003
Der Senat von Berlin
Schubert Sarrazin
Bürgermeisterin Senator
für
den
Senator
für Stadtentwicklung
Ausschuss-Kennung
: StadtUmgcxzqsq
1) vgl. 9. Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 21.09.1993 (Senatsbeschluss vom 31.08.1993)
[1] einschl. teilmodernisierter Wohneinheiten
1 einschl. teilmodernisierter Wohneinheiten
1 wenngleich darauf hinzuweisen ist, dass die Grenze des Sanierungsgebietes nicht auf die größer zugeschnittenen Einzugsbereiche von Gemeinbedarfseinrichtungen (soz. Infrastruktur) abgestimmt ist.
1 einschl. teilmodernisierter Wohneinheiten
1 einschl. teilmodernisierter Wohneinheiten
1 ohne teilmodernisierte WE