Mitteilung – zur Kenntnisnahme

Primär haben heute Mieter und Vermieter das gleiche Interesse, nämlich die Betriebskosten zu senken. Bei Mietern sinkt durch niedrigere Betriebskosten die Gesamtmietbelastung. Auch der Vermieter hat ein primäres Interesse an niedrigen Betriebskosten, obwohl er regelmäßig die Betriebskosten auf die Mieter umlegt,. Mit einer entsprechend niedrigen Gesamtmiete kann die Vermietbarkeit der Wohnungen besser gesichert werden. Niedrigere Betriebskosten können auch Erhöhungsspielräume für die Grundmiete (Nettokaltmiete) eröffnen, die ansonsten auf dem Wohnungsmarkt nicht durchsetzbar wären.

Rechtliche Grundlagen

Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Nicht zu den Betriebskosten gehören Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. So bestimmt es seit dem 1. Januar 2004 die neue Betriebskostenverordnung[1]. Diese übernimmt im Wesentlichen die Regelungen aus der Zweiten Berechnungsverordnung (§ 27 II. BV und Anlage 3).

Bei der neuen Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 hat der Verordnungsgeber im Wesentlichen die bisher maßgebliche Auflistung der Betriebskostenarten beibehalten. Einzelpositionen, die nach der Rechtsprechung eindeutig umlagefähig sind, wurden explizit in den Verordnungstext aufgenommen. Hieraus ergeben sich aber keine wesentlichen Veränderungen der Rechtslage.

Zu den Betriebskosten zählen nach der Betriebskostenverordnung folgende Betriebskostenarten:

· die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstückes, namentlich die Grundsteuer,

· Wasserversorgung und Entwässerung,

· Betrieb des Personen- oder Lastenaufzugs,

· Straßenreinigung und Müllbeseitigung,

· Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung,

· Gartenpflege,

· Beleuchtung,

· Schornsteinreinigung

· Sach- und Haftpflichtversicherung

· Hauswart,

· Betrieb der Gemeinschafts-Antennenanlage oder der Betrieb der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage

· Betrieb der Einrichtungen für die Wäschepflege

· Heizung und Warmwasser

· und sonstige Betriebskosten.

Ob und wie die Betriebskosten gesondert auf den Mieter umgelegt werden, bestimmt sich nach der mietvertraglichen Vereinbarung. Die Heiz- und Warmwasserkosten sind grundsätzlich nach der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig auf den Mieter umzulegen. Der Mieter leistet monatliche Vorauszahlungen über die einmal jährlich abgerechnet wird.

Bei den so genannten kalten Betriebskosten (alle Betriebskostenarten ohne Heizung und Warmwasser) können bei nicht preisgebundenen Wohnungen verschiedene Vereinbarungsformen zwischen Mieter und Vermieter bestehen. Wurde zwischen Vermieter und Mieter eine Inklusivmiete (z.B. eine Bruttokaltmiete) vereinbart, sind bereits Teile oder alle kalten Betriebskosten mit der eigentlichen Miete abgegolten. Nur bei älteren Vereinbarungen über eine Inklusivmiete, die vor September 2001 abgeschlossen wurden, kann der Vermieter eingetretene Betriebskostenerhöhungen an den Mieter weitergeben, so weit dies mietvertraglich vereinbart ist. Auch bei der Vereinbarung einer Pauschale für die Betriebskosten können vereinbarungsgemäß entsprechende Erhöhungen der Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Bei Vereinbarungen über eine Inklusivmiete oder von Pauschalen muss der Vermieter aber nicht jährlich über die tatsächlich entstandenen Betriebskosten abrechnen.

Eine Abrechnung über die tatsächlich entstandenen Betriebskosten muss erfolgen, wenn Vorauszahlungen für die Betriebskosten vereinbart wurden. Der Vermieter ist verpflichtet innerhalb von zwölf Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode über die Betriebskosten abzurechnen.

Die Vereinbarung von Vorauszahlungen stellt bei neuen Mietverträgen den Regelfall dar. Im sozialen Wohnungsbau ist diese Umlage der Betriebskosten auf den Mieter Pflicht. Auch im ehemaligen Ostteil Berlins sind Vereinbarungen von Vorauszahlungen mit jährlicher Abrechnung fast bei allen Mietverträgen vorzufinden. Nur bei nicht preisgebundenen Wohnungen im ehemaligen Westteil und hier vor allem im Altbau ist in einer nicht unbeträchtlichen Zahl der Fälle noch eine so genannte Bruttokaltmiete vereinbart worden, in der die kalten Betriebskosten enthalten sind.

Bei der Vereinbarung von Vorauszahlungen sehen die Mieter spätestens mit der Betriebskostenabrechnung, was tatsächlich an Betriebskosten angefallen ist.

Eine Betriebskostenabrechnung muss so gestaltet sein, dass sie auch ein juristisch und betriebswirt-

schaftlich nicht vorgebildeter Empfänger nachvollziehen kann. Notwendig ist eine geordnete Zusammenstellung mit einer zweckmäßigen und übersichtlichen Gliederung der Abrechnungspositionen. Sowohl die Einzelangaben als auch die Abrechnung insgesamt müssen klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sein (Grundsätze des BGH).

Für den preisgebundenen Wohnraum gelten strengere Anforderungen an die Abrechnung der Betriebskosten als beim nicht preisgebundenen Wohnungsbestand.

Welchen Mindestanforderungen eine Betriebskostenabrechnung im Einzelnen genügen muss, ist Gegenstand zahlreicher gerichtlicher Entscheidungen. Die Umlagefähigkeit einzelner Kostenpositionen als Betriebskosten sowie die Umlagemaßstäbe sind ebenfalls Gegenstand der Rechtsprechung der ordentlichen Gerichte. Die zum Thema Umlegung von Betriebskosten ergangene Rechtsprechung ist sehr umfangreich und vielfältiger Gegenstand der Fachliteratur.

Die einschlägigen bundeseinheitlichen Rechtsvorschriften enthalten keine Ermächtigung, dass Länder oder Gemeinden zur Betriebskostenabrechnung Weitergehendes regeln. Die Vorgabe einer allgemeinen Kostenrechnung nach einheitlichen vergleichbaren Kriterien für die Betriebskostenabrechnung ist daher nicht möglich. Selbst eine Empfehlung, wie eine Betriebskostenabrechnung abschließend auszusehen hat, entfaltet gegenüber den abrechnenden Vermietern keine rechtliche Wirkung. Bindend sind allein die durch Gesetz und Verordnung vorgegebenen Regelungen für Vermieter und Mieter. Auf die Vorgabe einer einheitlichen Kostenrechnung nach einheitlichen vergleichbaren Kriterien muss daher verzichtet werden.

Der Betriebskostenspiegel

Auch Vermieter haben ein Interesse, Betriebskosten zu senken, um die Vermietbarkeit der Wohnungen zu sichern. Zahlreiche Initiativen der Wohnungswirtschaft, besonders auch in Berlin zeigen die Bedeutung des Betriebskostenmanagements als Marketinginstrument bei der Vermietung von Wohnraum. Insbesondere mit dem Betriebskostenbenchmarking verfolgen die Unternehmen der Wohnungswirtschaft das Ziel, Objekte mit überdurchschnittlich hohen Kosten zu erkennen und Einsparpotenziale bei den Betriebskosten zu ermitteln.

Um auch für die Mieter mehr Transparenz über das Betriebskostenniveau in Berlin zu schaffen, soll ein Betriebskostenspiegel erstellt werden.

Soweit hier bekannt existiert in Deutschland bisher lediglich ein Betriebskostenspiegel für die Stadt Regensburg. Der Regensburger Betriebskostenspie-

gel enthält als wesentliches Element eine Übersicht über die ortsüblichen Betriebskosten nach Betriebskostenarten gegliedert. Zum einen wird der Durchschnittswert für die einzelne Betriebskostenart angegeben und zum anderen der ermittelte Minimalwert und ein kritischer Wert. Der kritische Wert ist der Grenzwert pro Betriebskostenart, über dem nur noch die 20 Prozent aller ausgewerteten Mietwohnungen mit den höchsten Betriebskosten liegen.

Die Mieter können mit Hilfe des Betriebskostenspiegels bei Erhalt einer Betriebskostenabrechnung für jede Betriebskostenart selbst prüfen, ob der Wert für Ihre Mietwohnung dem ortsüblichen Niveau entspricht oder dieses überschritten wird.

Bei einzelnen sehr hohen Betriebskostenarten ist für den Mieter erkennbar, dass eine vertiefte Prüfung der erhaltenen Abrechnung notwendig ist.

Mit einem Betriebskostenspiegel kann die notwendige Preistransparenz geschaffen werden. Mieter können mit dem Betriebskostenspiegel selbst einschätzen, ob die von ihnen zu zahlenden Betriebskosten relativ niedrig sind, dem Durchschnitt entsprechend oder sehr hoch sind.

Verbindlichkeit eines Betriebskostenspiegels

Im Mietrecht ist eine Übersicht über die ortsüblichen Betriebskosten nicht Regelungstatbestand. Während die Angaben zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete aus dem qualifizierten Berliner Mietspiegel mit der Abbildung der Nettokaltmiete weitergehende Rechtsfolgen entfalten, würde dies auf einen Berliner Betriebskostenspiegel nicht zutreffen.

Grundsätzlich kann der Vermieter die tatsächlich anfallenden Betriebskosten auch auf die einzelnen Wohnungen entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen umlegen. Allerdings hat der Vermieter den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz bei der Umlage der Betriebskosten auf den Mieter zu beachten. Dies bedeutet für den Vermieter, dass er ein vertretbares Kosten-Nutzenverhältnis auch bei der Umlage der Betriebskosten beachtet. Zwingend ist nicht, dass die billigste Variante bezüglich der Betriebskosten gewählt wird, sondern dass nur solche Betriebskosten abgerechnet werden, die bei einer ordentlichen Geschäftsführung bei der Bewirtschaftung des Gebäudes anfallen. Sehr hohe einzelne Betriebskostenpositionen können zwar unwirtschaftlich sein, müssen es aber nicht. Dies muss für jeden Einzelfall gesondert geprüft werden.

Zur Klärung der Frage, ob eine vertiefte Prüfung aufgrund der Höhe der einzelnen Betriebskostenart angezeigt ist, kann ein Betriebskostenspiegel eine wichtige Hilfe sein. Der Betriebskostenspiegel stellt sich daher als eine rechtlich unverbindliche Ent-

scheidungshilfe dar, der Anregung zu Kostenüberprüfung und -senkung sein kann.

Position der Verbände zur Erstellung eines Betriebskostenspiegels

Die Berliner Mieterorganisationen begrüßen die Erstellung eines Betriebskostenspiegels. Die Vertreter der Vermieterverbände in der Arbeitsgruppe Mietspiegel haben wiederholt die Erstellung eines Betriebskostenspiegels abgelehnt.

Der BBU hat sich in seinem Jahresbericht 2002/2003 eindeutig gegen einen Betriebskostenspiegel ausgesprochen. Unter dem Abschnitt „Betriebskosten-Management in der Wohnungswirtschaft“ wird dazu ausgeführt: „Der BBU wird sich aber Initiativen nach landesweiten Betriebskostenspiegeln ebenso deutlich entgegenstellen, wie er es mit seiner Ablehnung des Berliner Heizspiegels in der Vergangenheit getan hat. Der Verband wird keine Initiativen unterstützen, die Streit zwischen Mietern und Vermietern insbesondere über die Betriebskosten verursachen können. Betriebskostenmanagement ist Aufgabe der Wohnungswirtschaft.“

Auch der bereits existierende Berliner Heizspiegel, mit dem Mieter ein Energieverbrauchswert berechnen und Aufschluss über die energetische Qualität des Wohngebäudes erhalten, wurde von den Berliner Vermieterverbände abgelehnt. Darüber hinaus hatten sich die Vermieterverbände auch gegen die Aufnahme von Verbrauchskennwerten des Heizspiegels in den Berliner Mietspiegel 2003 ausgesprochen. Ob eine mitwirkende oder gar aktive Rolle der Berliner Vermieterverbände bei der Erstellung eines Betriebskostenspiegels erreicht werden kann, ist deshalb noch als sehr unsicher einzuschätzen.

Erstellung eines Betriebskostenspiegels für Berlin

Für die Erstellung eines Betriebskostenspiegels ist eine repräsentative Erhebung notwendig. Eine gesonderte Erhebung zum Zwecke der Erstellung eines Betriebskostenspiegels wäre allerdings mit erheblichen Kosten verbunden.

Um eine kostengünstige Erstellung eines Betriebskostenspiegels zu gewährleisten, soll deshalb eine Verknüpfung mit der repräsentativen Erhebung von Mietdaten zum nächsten Berliner Mietspiegel vorgenommen werden.

Die Mietspiegelerstellung für 2005 wurde im Rahmen eines Verhandlungsverfahrens nach EU-weiter öffentlicher Vergabebekanntmachung ausgeschrieben.

In der Leistungsbeschreibung zur Mietspiegelerstellung wurde als eine Option auch die Erhebung und Auswertung der Betriebskostenarten aufgenommen. Hiernach sind aufgrund einer ausreichend

bemessenen Unterstichprobe Daten über die Betriebskosten differenziert nach Betriebskostenarten zu erheben und daraus detaillierte Übersichten (einschließlich Mittelwerte und Spannen) zu erstellen.

Angebote zur Mietspiegelerstellung einschließlich der zuvor beschriebenen Option liegen bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung seit Ende Oktober 2003 vor.

Das Vergabeverfahren konnte aber vor dem Hintergrund der derzeitigen haushaltwirtschaftlichen Beschränkungen bisher nicht abgeschlossen werden.

Mit der Beauftragung eines Institutes für die Erstellung des nächsten Mietspiegels, der voraussichtlich im Jahr 2005 veröffentlicht werden soll, wird auch die Erhebung und Auswertung der Grundlagendaten für einen Berliner Betriebskostenmietspiegel Vertragsbestandteil. Die Schaffung der Grundlagen für die Erstellung eines Betriebskostenspiegels erfolgt dann im Einklang mit der Erstellung des Berliner Mietspiegels 2005.

Sollten die Vermieterverbände die Erhebungen der einzelnen Betriebskostenarten mit dem Ziel der Erstellung des Betriebskostenspiegels verweigern, könnte nur bei den Mietern eine entsprechende Befragung auf der Grundlage der vorhandenen Betriebskostenabrechnungen erfolgen. In diesem Zusammenhang sind Einwände der Vermieter gegen die Repräsentativität allein der aus einer Mieterbefragung gewonnenen Daten zu erwarten.

Vorgesehen ist, dass im Betriebskostenspiegel die einzelnen in der Betriebskostenverordnung genannten Kostenarten aufgelistet werden und hierfür Mittelwerte und zumindest kritische obere Spannenwerte ausgewiesen werden. Die Bestimmung der kritischen Oberwerte erfolgt in Abhängigkeit von der Verteilung der vorhandenen Daten für die einzelne Betriebskostenart im Erstellungsprozess. Daneben wird der Betriebskostenspiegel neben allgemeinen Erläuterungen zum Thema im Sinne vorstehender Ausführungen die bundeseinheitliche Betriebskostenverordnung mit den Regelungen zu den einzelnen Kostenarten enthalten.

Vorgesehen ist, dass zeitnah zur Veröffentlichung des empirisch erhobenen nächsten Berliner Mietspiegels die Publikation des Berliner Betriebskostenspiegels erfolgt.

Die Finanzierung des Betriebskostenspiegels erfolgt aus Kapitel 1240 Titel 526 25 - Untersuchungen zur Aufstellung eines Mietenspiegels.

Wir bitten, den Beschluss damit als erledigt anzusehen.

Berlin, den 20. Januar 2004

Peter Strieder

Senator für Stadtentwicklung

[1] Art. 2 der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche, über die Aufstellung von Betriebskosten und zur Änderung anderer Vorschriften vom 25. November 2003, BGBl. I S. 2346