Im Rahmen des Gesamtberliner Stadterneuerungsprogramms im vereinigten Berlin wurden mit der 10. und 11. Rechtsverordnung 1994 und 1995 fünf weitere Gebiete im Westteil der Stadt, die einen erheblichen Umstrukturierungs- und Erneuerungsbedarf aufwiesen, förmlich festgelegt (die 9. Rechtsverordnung bezog sich nur auf Gebiete im Ostteil Berlins).

Von den insgesamt 43 Sanierungsgebieten im Westteil der Stadt sind seit 1988 durch sechs Rechtsverordnungen 35 der 38 Gebiete der 1. – 8. Verordnung aufgehoben worden (Anlage 1).

Somit gibt es derzeit im Westteil Berlins noch 8 Sanierungsgebiete.

2. Der Senat hat mit den am 31. August 1993 zustimmend zur Kenntnis genommenen Leitsätzen zur Stadterneuerung in Berlin als Sanierungsziel festgelegt:

„Eine wesentliche Gebietsverbesserung i. S. des § 136 BauGB und damit des städtebaulichen Sanierungsziels ist erreicht, wenn die Erneuerungsmaßnahmen auf etwa 70% der Grundstücke durchgeführt und die wesentlichen Infrastrukturmaßnahmen errichtet bzw. gesichert sind. Weitergehende Erneuerungsmaßnahmen sind Bestandteil künftiger städtebaulicher Entwicklung ohne die Anwendung des besonderen Städtebaurechts”.

3. In den drei noch verbliebenen Gebieten Wedding – Biesenthaler Straße, Stettiner Straße und Schulstraße des Zweiten Stadterneuerungsprogramms für Berlin- West (7. Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten von 1985) hat die Durchführung der Stadterneuerungsmaßnahmen inzwischen einen Stand erreicht, der den Abschluss der Maßnahmen rechtfertigt.

In diesen drei Gebieten des Zweiten Stadterneuerungsprogramms, die zum Jahresende 2003 aufgehoben werden sollen (7. Aufhebungsverordnung), werden noch abschließende Maßnahmen im Wohnumfeldbereich (Durchwegung des Blocks, Grünzug und Verkehrsberuhigung) durchgeführt. Sie tragen zur Gebietsverbesserung in Hinblick auf die sanierungsbedingte Erhöhung des Bodenwertes bei, und werden aus Finanzhilfen des Bundes zur Städtebauförderung anteilig finanziert. Der Einsatz der Bundesmittel ist an die Festlegung als Sanierungsgebiet gebunden.

Damit das Bezirksamt Mitte die Ausgleichsbeträge ermitteln und fristgerecht geltend machen kann, ist die Verkündung der Aufhebung der Sanierung für die 7. Aufhebungsverordnung im Gesetz- und Verordnungsblatt im 1. Quartal 2004 vorgesehen.

Die Ansprüche Berlins verjähren nach § 21 Abs. 1 des Gesetzes über Gebühren und Beiträge vom 22. Mai 1957 (GVBl. S. 516) 3 Jahre nach Ablauf des Jahres der Verkündung der Rechtsverordnung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin.

In den mit der 10. – 11. Verordnung festgelegten 5 Sanierungsgebieten: Neukölln - Wederstaße, Kottbusser Damm - Ost; Wedding - Soldiner Straße; Tiergarten - Stephankiez und - Beusselstraße ist eine wesentliche Gebietsverbesserung i.S. des § 136 BauGB noch nicht erreicht. Defizite bestehen insbesondere in der Errichtung und Erneuerung von Vorhaben der sozialen Infrastruktur und des öffentlichen Wohnumfeldes, in den Gebieten Wederstraße und Stephankiez auch in die Realisierung der geplanten Gewerbenutzungen (z. B. auf dem Paechbrot-Gelände). Das Gebiet Soldiner Straße wird bis Ende 2005 aufgehoben; die anderen Gebiete abhängig vom Fortgang der Sanierung zwischen 2006 und 2010.

Abrechnung der vom Bund gewährten Bundesfinanzhilfen nach Abschluss der Sanierung

1. Die Abrechnung gegenüber dem Bund ist auf der Grundlage der Regelungen der zwischen Bund und Ländern geschlossenen Verwaltungsvereinbarungen über die Gewährung von Bundesfinanzhilfen und den hierzu von Berlin erlassenen Ausführungsvorschriften über die Finanzierung städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen (AV StBauF 97 – Amtsblatt für Berlin Nr. 47 vom 17. September 1998) vorzunehmen.

Der Bund hat dem Land Berlin (Westteil der Stadt) zur Förderung städtebaulicher Maßnahmen im Zeitraum 1971 bis 2002 Finanzhilfen in Höhe von insgesamt 510.465 TDM (260.997 T€) bewilligt. Diese Finanzhilfen wurden Berlin auf der Grundlage der jährlichen Verwaltungsvereinbarungen des Bundes mit den Ländern (VV-Städtebauförderung) als Vorauszahlungsmittel nach i.S. § 39 Städtebauförderungsgesetz (StBauFG) zins- und tilgungsfrei – mit dem Vorbehalt der späteren Bestimmung zu Zuschüssen, Darlehen oder der Rückzahlung – zur Verfügung gestellt.

Die Vorauszahlungsmittel sind von der Landesbehörde, der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, gegenüber dem Bund nach Abschluss der Gesamtmaßnahme zu bestimmen. Grundlage für die abschließende Entscheidung bildet die Schlussabrechnung der Einnahmen und Ausgaben für die Vorbereitung, Durchführung und Abwicklung der Gesamtmaßnahme. Sie ist auf den Zeitpunkt des Abschlusses der Gesamtmaßnahme zu beziehen.

2. Gegenüber dem Bund ist aufzuzeigen, dass die gewährten Bundesfinanzhilfen zur Deckung der Kosten der Sanierung eingesetzt wurden und die Einnahmen und Ausgaben der Schlussabrechnung ausgeglichen sind. Dazu ist der Nachweis zu erbringen, dass als Vorauszahlungen gewährte Bundesfinanzhilfen in ausreichendem Umfang durch Landesmittel (2/3 Anteil Berlins) kofinanziert wurden. Das bedeutet, dass insgesamt 782.990 T€ als Ausgaben einschließlich der sanierungsbedingten Einnahmen zu belegen sind.

Die Vorauszahlungsmittel sind zu Zuschüssen zu bestimmen, soweit die Ausgaben zur Deckung ausschließlich unrentierlicher Kosten der städtebaulichen Gesamtmaßnahme (z.B. Kosten des Gebäudeabrisses, Zuschüsse zur Wohnungsmodernisierung) eingesetzt worden sind.

Rentierlich eingesetzte Städtebauförderungsmittel (z.B. Baudarlehen) sind als Darlehen zu bestimmen. An den Darlehensrückflüssen ist der Bund beteiligt. Überschüsse sind an den Bund abzuführen.

Mit der Bestimmung der als Vorauszahlungsmitteln gewährten Bundesfinanzhilfen sind daher keine zusätzlichen Einnahmen und auch keine zusätzlichen Ausgaben für Berlin verbunden. Die Abrechnung der städtebaulichen Gesamtmaßnahme ist begrenzt auf den Nachweis der Städtebauförderungsmittel des Bundes und der komplementären Landesmittel Berlins. Die Abrechnung erfordert somit keine vollständige Darstellung aller Einnahmen und Ausgaben der Gesamtmaßnahme.

Die Abrechnung erfolgt untergliedert nach Kostengruppen (KGR) und Einnahmegruppen (EGR), nicht nach geförderten Einzelmaßnahmen.

3. Beschleunigung, Vereinfachung der Abrechnung mit dem Bund

Zur Zeit werden mit dem Bund Gespräche geführt, mit dem Ziel Einvernehmen dazu herzustellen, dass

- der Nachweis der Ausgaben Berlins – insbesondere für größere Gebiete (z.B. Klausenerplatz, Bülowstraße, Brunnenstraße, Kottbusser Tor, Chamissoplatz) – auf wesentliche Kostengruppen [z.B. Investitionskosten für Infrastrukturmaßnahmen, Förderung der Modernisierung und Instandsetzung, Teile der Ordnungsmaßnahmen wie Kosten der Abräumung (durch die Hauptverwaltung)] konzentriert werden kann

- bisher aufgrund von Rechtsstreiten nicht erzielte Einnahmen von Ausgleichsbeträgen gemäß Beschluss der Bauministerkonferenz vom 07./ 08.11.2002 pauschal um 25 % zu mindern sind und der noch nicht vereinnahmte Restbetrag entsprechend als Barwert anzusetzen ist

- förderrechtliche Verpflichtungen Berlins aus der Modernisierungs- und Instandsetzungsförderung, die zum Zeitpunkt der Abrechnung noch bestehen, in gleicher Weise als Barwert anzusetzen sind.

Sanierungsverträge mit unternehmerischen Sanierungsträgern

1. Berlin (West) hat im Rahmen des Ersten und Zweiten Stadterneuerungsprogramms die Aufgaben des Sanierungsträgers in der Rechtsform des unternehmerischen Sanierungsträgers - ”im eigenen Namen für eigene Rechnung” - nach § 159 Abs. 1 Satz 1 BauGB auf verschiedene, hauptsächlich städtische Wohnungsunternehmen, übertragen.

2. Berlin hat seit 1972 mit 29 Unternehmen vertragliche Vereinbarungen für insgesamt 139 Gebiete geschlossen, davon

- 61 Sanierungsverträge

- 30 Vorbereitungsverträge

- 48 Vorverträge

Hinzu kommen 7 Rahmenverträge die im Zeitraum 1963 – 1965 mit den Unternehmen vor Inkrafttreten des Städtebauförderungsgesetzes geschlossen und 1972 nicht in die Sanierungsverträge übergeleitet worden sind.

Der seit dem Jahr 1972, trotz durchgreifender Veränderungen der Sanierung, unverändert fortgeltende Sanierungsvertrag regelt im wesentlichen zugunsten der Sanierungsträger, dass

- für sämtliche Vertragsgrundstücke die grundstücksbezogenen Ziele und Zwecke der Sanierung realisiert,

- zur Verwirklichung erforderlicher baulicher Maßnahmen eine umfassende Förderung durch öffentliche Mittel gewährleistet und

- nach Abschluss der Maßnahmen, die in wirtschaftlicher Hinsicht nachhaltig tragfähig gewordenen Grundstücke belastungsfrei in das Anlagevermögen der Unternehmen übernommen werden.

Grundstücke der Sanierungsträger, die umfassend erneuert worden sind (durch öffentlich geförderte Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen), werden von der Investitionsbank Berlin (IBB) auf der Grundlage einvernehmlich mit der Senatsverwaltung für Finanzen und dem Rechnungshof von Berlin abgestimmter Sanierungsbaukosten-Abrechnungsrichtlinien (SanBauKoRL) ab-gerechnet. Voraussetzung dafür ist eine Erklärung des Sanierungsträgers über den Abschluss der Sanierungsbewirtschaftung zu Lasten des Landes Berlin für den Stichtag der Abrechnung (Nr. 1 Abs. 2 SanBauKoRL).

Die nachhaltige Wirtschaftlichkeit der Vertragsgrundstücke, abgeleitet aus § 13 Abs. 3 des Mustersanierungsvertrages, ist unverzichtbare Voraussetzung für deren vertragskonforme Übernahme in das Anlagevermögen des Unternehmens.

Dieses vom Bund akzeptierte und nach Sanierungsrecht zulässige ”Regelverfahren” trägt der Privatisierungspflicht nach § 159 Abs. 3 BauGB in Verbindung mit § 89 Abs. 3 und 4 BauGB Rechnung.

Abrechnung und Beendigung der Sanierungsverträge

Stand und weiteres Vorgehen

1. Abgerechnete und beendete Verträge/Vertragsteile

- 18 Sanierungsverträge

- 6 Vorbereitungsverträge

- 9 Vorverträge

- 1 Rahmenvertrag

Noch abzurechnende und zu beendende Verträge/Vertragsteile

- 43 Sanierungsverträge

- 24 Vorbereitungsverträge

- 39 Vorverträge

- 6 Rahmenverträge

Die Abrechnung der zuvor genannten Verträge und deren einvernehmliche Beendigung soll im wesentlichen Ende 2006 – für einzelne Verträge oder Vertragsteile mit großer Zahl an Vertragsgrundstücken voraussichtlich erst 2007 – abgeschlossen sein.

2. Weiteres Vorgehen

Die Verringerung der Ausgaben zu Lasten und die zügige Sicherung erzielbarer Einnahmen zugunsten Berlins hat bei der Beendigung der Verträge Priorität.

Die Verhandlungen mit den Unternehmen über die Vertragsgrundstücke, die sich noch im Sanierungsvermögen befindenden, werden spätestens im Jahr 2004 abgeschlossen.

Dazu wird vereinbart, welche Grundstücke

- noch einer Schlussabrechnung auf der Grundlage der SanBauKoRL durch die IBB bedürfen und bis zu welchem Zeitpunkt noch ausstehende Anträge bei der IBB eingereicht sein müssen und

- nach Weisung Berlins zu veräußern sind (der Veräußerungsmehrerlös steht Berlin zu)

- welche unsanierten Grundstücke ohne Abrechnung nach SanBauKoRL in das Anlagevermögen der Unternehmen übernommen werden.

Alle oben angeführten Maßnahmen führen im Ergebnis zu Einnahmen Berlins bzw. sie tragen zur Entlastung des Landeshaushalts bei, da die Vertragsgrundstücke aus der Bewirtschaftung nach § 5 Sanierungsvertrag ausscheiden.

Der Prüfauftrag des Rechnungshofs Berlin (Schreiben RH VI B 22/VI B 24 vom 29.08.03 an SenStadt), die Abrechnung mit den städtischen Wohnungsunternehmen zu vereinfachen, wird aufgegriffen:

„Bei über 80 v.H. der Sanierungsvertrags-grundstücke handelt es sich um Grundstücke, die von Sanierungsträgern verwaltet werden, die sich unmittelbar im Eigentum Berlins befinden (Tochtergesellschaften von städtischen Wohnungsbaugesellschaften). Rück- oder Nachzahlungen, die sich aus diesen Sanierungsabrechnungen ergeben, verändern im Ergebnis nicht das Vermögen Berlins.

In Anbetracht dieser Tatsache und der hohen Kosten der Sanierungsabrechnungen für alle Beteiligten sowie der Ausgaben für die vertraglich zugesicherte Abdeckung der Bewirtschaftungsdefizite und der Sanierungsregiekosten regen wir an, die Möglichkeit eines vereinfachten Abrechnungsverfahrens (Pauschalabrechnung als Alternative zu dem bisherigen Verfahren der Einzelabrechnung juristisch prüfen zu lassen, mit dem Ziel, auf die Einzelabrechnung von Sanierungsvertragsgrundstücken (einvernehmlich mit den Betroffenen) zu verzichten, sofern es sich um Grundstücke handelt, die auch nach Abrechnung im weitesten Sinne Berlin gehören werden. Die Einzelabrechnung nach dem bisherigen Verfahren könnte dann auf die Grundstücke solcher Sanierungsträger beschränkt werden, deren Muttergesellschaft nicht vom Land Berlin als mittelbarer oder unmittelbarer Gesellschafter beherrscht wird (rund 400 Grundstücke).“

Diesem Vorschlag soll gefolgt werden, soweit das Abrechnungsverfahren die Entscheidung ausschließlich über Landesmittel Berlins betrifft und der Grundsatz der Gleichbehandlung der Vertragspartner Berlins gewährleistet ist.

Diese gilt für die 7 o.g. Rahmenverträge aus den Jahren 1963 – 1965 mit allen städtischen Unternehmen Berlins, bei denen die von Berlin für den Grunderwerb zur Verfügung gestellten Mittel zurückgezahlt sind.

Der Vorschlag des Rechnungshofes ist auch vertretbar zur Abrechnung und Beendigung der Vorverträge. Die vertragsgemäß erworbenen Grundstücke wurden i.d.R. mit Zustimmung Berlins veräußert, die bereitgestellten Mittel für den Grunderwerb zurückgeführt. Die bereits im Jahr 1984 von Berlin gegenüber den Sanierungsträgern nicht durchgesetzte Auffassung, dass vom Unternehmen auch allgemeine Wertsteigerungen an Berlin abzuführen sind, sollte nunmehr aufgegeben werden. Sie wäre seitens Berlins gegenüber den Unternehmen nur im Schlichtungsverfahren unter der Federführung der Senatsverwaltung für Finanzen oder im Rechtsstreit zu klären.

Soweit Gegenstand der Abrechnung auch Bundesfinanzhilfen der Städtebauförderung sind kann dem Vorschlag des RH nicht unmittelbar gefolgt werden. Einnahmeverluste des Landeshaushalts wären in der Gesamtabrechnung mit dem Bund zu Lasten Berlins abzurechnen.

Vereinfachungen der Abrechnung sind dennoch gegeben. Die Sanierungsunternehmen haben vertraglich die Feststellungsbefugnis analog § 70 Nr. 11 LHO übertragen bekommen. Sie sind insofern verpflichtet, die sachliche und rechnerische Richtigkeit ihrer Abrechnungsnachweise – in Übereinstimmung mit den Regelungen des Sanierungsvertrages – festzustellen und zu bescheinigen. Der Prüfaufwand der Verwaltung kann somit auf eine stichprobenweise Prüfung beschränkt werden.

Diese bleibt weiterhin erforderlich, um zu kontrollieren, ob die Vorgaben Berlins zur Abrechnung korrekt umgesetzt und Mehrausgaben zu Lasten des Landeshaushalts vermieden werden.

Vom bisher geltenden Grundsatz – ein Vertrag gilt erst als abgerechnet und beendet, nachdem die Abrechnung des letzten Grundstücks abgeschlossen ist – wird zukünftig abgewichen. Grundstücke die bauförder- und vertragsrechtlich schlussabgerechnet sind werden einvernehmlich aus dem Vertrag „entlassen“. Eine ggf. ½ oder jährliche Zusammenfassung der aus dem Vertrag zu entlassenden Grundstücke ist i.S. der Reduzierung des Verwaltungsaufwandes zweckmäßig.

Abrechnung der Verträge mit unternehmerischen Sanierungsträgern

Die grundstücksbezogene Schlussabrechnung der im Auftrag Berlins erworbenen ca. 3.000 Grundstücke bildet den Schwerpunkt bei der Vertragsabrechnung.

Der Mustersanierungsvertrag gibt nach § 9 Abs. 6 verbindlich vor, dass nach Bezugsfertigkeit der Neubauten oder der modernisierten Altbauten, – bei Neubauten zusammengefasst für die Grundstücke derjenigen wirtschaftlichen Einheiten, die mit dem früheren Grundstück kongruent sind – die Schlussabrechnung vorzulegen ist. Mit der Aufhebung der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes enden die dem Sanierungsträger übertragenen Aufgaben. Die Schlussabrechnung des Vertrages wird fällig.

Dazu ist vom Sanierungsträger vorzulegen der Nachweis

- zusammengefasst für alle Grundstücke der i.d.R. jährlich abgerechneten und der noch zu prüfenden und zu erstattenden „Regiekosten“.

- der grundstücksbezogenen Ergebnisse der Bewirtschaftung zugunsten/zu Lasten Berlins, der Ordnungsmaßnahmen und der für den Grunderwerb von Berlin bereitgestellten Vorauszahlungsmittel. Im letzteren Falle ist zwingend der Nachweis zu führen, dass die Vorauszahlungsmittel entweder im Rahmen der Verrechnung an Berlin zurückgeführt wurden (d.h. z.B. von der IBB zu Zuschüssen im Rahmen der Bauförderung bestimmt wurden), buchmäßig verbraucht wurden ( z.B. für Gebäudewertverluste bei Abrissen) oder zurückgeführt wurden bzw. werden. Beim Sanierungsträger verbleibende Vorauszahlungsmittel wären gegenüber dem Bund als Einnahmen i.S. des Wertausgleichs zu Lasten Berlins darzustellen.

- der für die Baufinanzierung eingesetzten Städtebauförderungsmittel, die der Bauschlussabrechnung (SanBauKo-Bescheid der IBB) zu entnehmen sind.

- Der Abführung der Mehrerlöse gem. § 6 Sanierungsvertrag bei weisungsgemäßer Veräußerung von Vertragsgrundstücken.

Die Richtigkeit der Abrechnung der Grundstücke ist vom Sanierungsträger jeweils gem. § 9 Abs. 3 Sanierungsvertrag zu bestätigen. Aufgrund der ihm übertragenen Feststellungsbefugnis nach § 70 Nr. 11 LHO wird zur Begrenzung des Prüfungsaufwandes die sachliche und rechnerische Richtigkeit von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung nur stichprobenweise geprüft.

1. Vertragsgrundstücke für die Ziele und Zwecke der Sanierung erreicht worden sind

1.1 Abrechnung der Bauförderung

Bei der förderrechtlichen Schlussabrechnung der mit öffentlichen Mitteln im Sinne des § 6 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes (II. WoBauG) geförderten Neubauvorhaben auf Sanierungsvertragsgrundstücken (§ 159 BauGB) werden für den Grunderwerb eingesetzte Vorauszahlungsmittel in der Schluss-Wirtschaftlichkeitsberechnung zu Zuschüssen bestimmt, soweit die Vorhaben im Zeitraum 1974 bis 1983 bewilligt worden sind. Dabei können nur die Vorauszahlungsmittel berücksichtigt werden, die Gegenstand des Bewilligungsbescheides sind.

Bei umfassenden Instandsetzungs- und Modernisierungsvorhaben, werden eingesetzte Vorauszah-lungsmittel für den Grunderwerb auf Grundlage der SanBauKoRL verrechnet und abschließend (i.d.R. als Zuschuss) bestimmt. Die förderrechtliche Schlussabrechnung ist der IBB übertragen.

1.2 Stand der Schlussabrechnung von Vorhaben des öffentlich geförderten sozialen Wohnungsneubaus (September 2003)

- durch die IBB erteilte Bescheide 140

- bei der IBB vorliegende Anträge 2

1.3 Stand der Schlussabrechnung von umfassenden Modernisierungs- und Instandsetzungsvorhaben auf Grundlage der SanBauKoRL (Juli 2003)

- durch die IBB erteilte Bescheide 188

- bei der IBB vorliegende Anträge 106

Nach Auskunft der Sanierungsträger sind noch ca. 200 Anträge zur Abrechnung bei der IBB einzureichen.

Mit der bauförderrechtlichen Schlussabrechnung gehen die Grundstücke in das Anlagevermögen der Unternehmen über. Die Bewirtschaftung nach § 5 des Sanierungsvertrages endet zum Stichtag des mit dem Bescheid festgestellten Datums.

2. Vertragsgrundstücke für die Ziele und Zwecke der Sanierung nicht erreicht worden sind

Vertragsgrundstücke, für die keine durchgreifende Erneuerung stattgefunden hat, wurden vom Sanierungsträger bisher, in Erwartung umfassender öffentlicher Förderung vorgehalten. Diese Vorhaltung erstreckte sich u.U. über den Zeitpunkt der Aufhebung des Sanierungsgebietes hinaus. Negative Bewirtschaftungsergebnisse, gehen dann - ggf. bis zur Übernahme der Vertragsgrundstücke in das Anlagevermögen, oder bis zur Veräußerung - zu Lasten Berlins. Überschüsse sind an Berlin abzuführen. Die Abrechnung der Bewirtschaftungsergebnisse und der Regiekosten der Sanierungsträger erfolgt jährlich zugunsten Titel 119 27 bzw. zu Lasten Titel 893 31 bei Kapitel 12 95.

Nachdem Mittel zur Förderung der Wohnungsmodernisierung aus dem Haushalt Berlins nicht mehr zur Verfügung stehen, wird Berlin von den Sanierungsträgern zukünftig keine Modernisierung nach § 13 Sanierungsvertrag verlangen. Mit Schreiben SenStadt IV C 3 vom 30.04.2003 ist daher den Unternehmen mitgeteilt worden, dass weitere Investitionen für die Instandsetzung und Modernisierung von Einzelvorhaben nicht mehr aus dem Landeshaushalt bereitgestellt werden können.

Mit den Sanierungsträgern wird das Verfahren zur zügigeren Beendigung der Verträge für die davon betroffenen Grundstücke verhandelt.

Ziel ist primär einvernehmlich die Entscheidung herbeizuführen, welche der teil- und unsanierten Vertragsgrundstücke dem Anlagevermögen der Unternehmen zugeordnet werden sollen, bzw. welche zu veräußern sind (aus der Sicht der Unternehmen handelt es sich dabei um Grundstücke, die keine nachhaltige Wirtschaftlichkeit aufzeigen).

Die Sanierungsträger sind daher aufgefordert bis Jahresende 2003 verbindlich mitzuteilen, welche Vertragsgrundstücke veräußert werden sollen.

Bei der Entscheidung – Übernahme der Vertragsgrundstücke in das Anlagevermögen des Unternehmens oder Veräußerung – geht es regelmäßig um erhebliche Vermögenswerte.

Die Veräußerung der Vertragsgrundstücke auf Grundlage der Weisung Berlins ist durch verbindliche sanierungs- und vertragsrechtliche Vorgaben geregelt:

- Bindung der Kaufpreise an den Neuordnungswert (Verkehrswert);

- Kaufangebote haben grundsätzlich das gesamte Grundstück, nicht aber einzelne Wohnungen oder Gewerbeeinheiten zum Gegenstand;

- aus begründeten und im wesentlichen bewährten Verfahrensweisen zur Umsetzung sozialer Ziele richtet sich das Kaufangebot in erster Linie an die Mieter bzw. Mietergemeinschaften und Pächter der betroffenen Häuser;

- ggf. zahlungsfähigere Dritte kommen erst zum Zuge, wenn der Sanierungsträger den Nachweis erbracht hat, dass eine Veräußerung an Mieter bzw. Mietergemeinschaften nicht zustande kommen wird.

Der Verkehrswert wird von den für die Wertermittlung zuständigen Dienstellen der Bezirksämter ermittelt. In Einzelfällen liegt zwischen Verkehrswert und Kaufangebot eine erhebliche Differenz, die bisher häufig eine Veräußerung der betroffenen Grundstücke verhinderte. Zukünftig muss deshalb innerhalb einer angemessenen Frist ein am Markt zu erzielender Preis akzeptiert werden, denn diese Grundstücke belasten Berlin infolge der laufend zu erstattenden Bewirtschaftungsdefizite. Der Sanierungsträger wird diese Grundstücke nur in sein Anlagevermögen übernehmen, wenn er davon frei gestellt wird, später ganz oder teilweise einen Veräußerungsmehrerlös an Berlin abzuführen.

Aus dem Veräußerungskreis sollen dabei zumindest das für den Ankauf eingesetzte Eigenkapital des Sanierungsträgers, die Vorauszahlungsmittel Berlins aus der Ankaufsfinanzierung, ggf. valutierendes Fremdkapital und der Ausgleichsbetrag erzielt werden.

Für un- bzw. teilsanierte Vertragsgrundstücke, die in das Anlagevermögen der Unternehmen übernommen werden sollen, sind die Übernahmekonditionen – ggf. als „Paketlösung“ – zu verhandeln.

Die Vertragsgrundstücke sind von den Sanierungsträgern mit finanzieller Unterstützung Berlins erworben worden. Gewährt wurden den Sanierungsträgern Vorauszahlungsmittel nach/analog § 39 Abs. 5 Städtebauförderungsgesetz (StBauFG) in Höhe von i.d.R. 70 – 90% des Kaufpreises. Die Vorauszahlungsmittel sind, bei Übernahme von Grundstücken (in das Anlagevermögen des Unternehmens), bei denen der Sanierungsauftrag nicht erfüllt wurde, zwingend an Berlin zurückzuführen (Kapitel 12 95, Titel 119 27).

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung geht weiter davon aus, dass die allgemeine Wertsteigerung – analog der vertraglich unstreitigen Regelungen bei Veräußerungen gem. § 6 des Sanierungsvertrags – Berlin zusteht. Berlin hat die o.a. Finanzierung des Kaufpreises über Jahre mit Vorauszahlungsmitteln zins- und tilgungsfrei zwischenfinanziert und die defizitfreie Bewirtschaftung der Grundstücke garantiert.

Der Verzicht auf Erstattung der allgemeinen Wertsteigerung ist jedoch dann vertretbar, wenn die zu übernehmenden Grundstücke wesentliche Bewirtschaftungsdefizite aufweisen, bzw. das Unternehmen – nach Übernahme der Grundstücke – erhebliche finanzielle Aufwendungen zur Instandsetzung der Gebäude aufbringen muss.

Die Senatsverwaltung verhandelt daher mit der Zielsetzung, dass mit Datum der Übernahme in das Anlagevermögen auch die Bewirtschaftung auf das Unternehmen übergeht, Vorauszahlungsmittel der Ankaufsförderung an Berlin zurückzuführen sind und Mehrerlöse aus einer Veräußerung innerhalb der nächsten 10 Jahre, entsprechend den Regelungen der SanBauKoRL, an Berlin abzuführen sind.

Die konkreten Konditionen werden mit den betroffenen Sanierungsträgern ausgehandelt. Der tatsächlichen Situation der Grundstücke (u.a. Lage im Stadtgebiet, baulicher Zustand, Leerstände, Wirtschaftlichkeit, usw.) wird Rechnung getragen.

Personelle Ausstattung

Die zügige Abrechnung der Bundesfinanzhilfen und die der Sanierungsverträge mit den Sanierungsträgern ist nur zu gewährleisten, wenn sowohl bei den Bezirksverwaltungen als auch bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung in ausreichendem Umfang qualifiziertes Personal zur Verfügung steht. Es werden deshalb Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in sog. Übergangseinsätzen aus dem Personalüberhang beschäftigt.

Aufgaben der Bezirksverwaltungen

U.a. Ermittlung, Geltendmachung der Ausgleichsbeträge; Nachweis und Abrechnung der seitens der Bezirksverwaltung eingesetzten Städtebauförderungsmittel für das jeweilige Sanierungsgebiet sowie der Zahlungen an die Sanierungsträger.

Aufgaben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung

U.a. Bearbeitung der Widersprüche zu Aus-gleichsbeträgen; Nachweis der beim Bund abgerufenen Bundesfinanzhilfen; Nachweis der gebietsbezogenen Ausgaben und Einnahmen (Zusammenfassung aller zur Abrechnung notwendigen Ausgaben und Einnahmen Berlins); Abrechnung- und Bestimmung der Bundesfinanzhilfen; grundstücksbezogene Abrechnung sowie Gesamtabrechnung und Beendigung der Sanierungsverträge.

Auswirkungen auf den Haushaltsplan und die Finanzplanung

Die Auswirkungen der Abrechnung sind im Haushaltsplan und der Finanzplanung dargestellt. Veränderungen werden auf der Grundlage der Ergebnisse der Abrechnung jährlich fortgeschrieben.

Ich bitte den Beschluss über die „Aufhebung von Stadterneuerungsgebieten“ damit als erledigt anzusehen.

Berlin, den 20. November 2003

Peter Strieder

Senator für Stadtentwicklung

Aufhebung der Sanierungsgebiete im „Westteil“ der Stadt