Vorblatt

Der Flächennutzungsplan Berlin wird gem. § 246 Abs. 3 BauGB nach Maßgabe des § 8 Abs. 4 BauGB im Wege der Berichtigung nach Festsetzung des Bebauungsplans angepasst.

Geltungsbereich

Das Bebauungsplangebiet umfasst:

das Gelände zwischen

Grunerstraße, Alexanderstraße, Voltairestraße und Stadtbahn sowie Abschnitte der Grunerstraße zwischen Stadtbahn und Alexanderstraße, der Voltairestraße zwischen Stadtbahn und Alexanderstraße und der Alexanderstraße

im Bezirk Mitte von Berlin, Ortsteil Mitte

Wesentliche Ziele und Zwecke der Planung

Für das Gebiet des Alexanderplatzes und der Alexanderstraße wurde 1993 ein international besetzter, zweistufiger Wettbewerb durchgeführt. Der 1. Preis wurde dem Beitrag von Prof. Kollhoff/ Timmermann zuerkannt. Hierzu gehört auch das Turmhochhaus des äußeren Hochhausrings an der Grunerstraße, mit welchem auf die städtebauliche Verbindung zum Gebiet entlang der Alexanderstraße hingewiesen werden soll.

Für den Kernbereich der Planungen am und um den Alexanderplatz, einschließlich der nördlichen Teilfläche entlang der Alexanderstraße wurde der von der damaligen Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr durchgeführte Bebauungsplan I-B4a im April 2000 festgesetzt.

Im Vorgriff auf die 1994 erhoffte Entwicklung als Standort für Regierung und Parlament sollte der nicht von dieser Planung erfasste Teil der Flächen zwischen Grunerstraße und Holzmarkt für kleinteilige Nutzungen ausländischer Vertretungen und Dienstleistungsbetriebe entwickelt werden. Als städtebauliche Ausgangsidee empfahl die damalige Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umweltschutz den Wettbewerbsbeitrag des Architekturbüros Nettbaum.

Die danach getroffenen Standortentscheidungen für die Ansiedlung hauptstadtnaher Funktionen gingen jedoch in Richtung des heutigen zentralen Bereichs zwischen Potsdamer Platz und Brandenburger Tor bzw. zum Tiergartenviertel.

Damit wurden neue Überlegungen zur Nutzungsstruktur und daraus abzuleitender Anforderungen an die Entwicklung erforderlich. Diese erfolgten im Zusammenhang mit der Vertiefung des Planwerks Innenstadt.

Nach mehrjährigen Bemühungen, die Grundstücke kleinteilig parzelliert zu entwickeln und an Endnutzer zu veräußern, trat im Juni 2002 die Grundstückseigentümerin DEGEWO mit dem portugiesischen Unternehmen Sonae Imobiliária an das Land Berlin mit dem Anliegen heran, hier ein Einkaufs-, Freizeit- und Unterhaltungs-Center errichten und betreiben zu wollen. Berlin erklärte sich bereit, Möglichkeiten zur Entwicklung eines solchen Vorhabens im Bereich zwischen Gruner- und Voltairestraße zu prüfen. Bis August 2002 wurden innerhalb der Senatsverwaltungen für Stadtentwicklung sowie Wirtschaft, Arbeit und Frauen die Eckpunkte für die Entwicklungsmöglichkeiten erarbeitet. Mit dem von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung in Auftrag gegebenen städtebaulichen Gutachten der Architekten Graetz und Nöfer wurden im Oktober die städtebaulichen Vorgaben für die Planung entwickelt.

Es war absehbar, dass das Vorhaben auf der Grundlage des festgesetzten Bebauungsplans I-B4a für die nördliche Teilfläche des Plangebietes und des im Verfahren befindlichen Bebauungsplans I-43 für die südliche Teilfläche des Plangebietes einschließlich des gesamten Straßenzuges Alexanderstraße nicht genehmigungsfähig wäre. Da das Vorhaben eine zusammenhängende Neubebauung erfordert und sich durch die geplante Überbauung und Erschließung der heutigen Verkehrsflächen komplexe Wechselwirkungen ergeben, konnte die Planung nur in einem einheitlichen Verfahren bearbeitet werden.

Der Senat hat am 14. November 2002 die Einleitung des Verfahrens zur Erweiterung des Bereichs von außergewöhnlicher stadtpolitischer Bedeutung gem. § 9 AGBauGB beschlossen. Da der Rat der Bürgermeister nicht mit der erforderlichen Mehrheit der Beschlussvorlage des Senats widersprach, konnte der Senat am 14. Januar 2003 den entsprechenden Beschluss über die Erweiterung des Bereichs von außergewöhnlicher stadtpolitischer Bedeutung auf die für das Gesamtvorhaben erforderlichen Teilflächen bis einschließlich der Voltairestraße und den gesamten Straßenzug Alexanderstraße fassen. Diese Flächen waren bis dahin Bestandteil des bezirklichen Bebauungsplans I-43.

Mit dem auf dieser Grundlage eingeleiteten Planverfahren wird der Bebauungsplan I-B4a in einem Teilbereich geändert. Es erfolgen verbindliche Regelungen im Sinne des § 30 Abs. 1 des BauGB (qualifizierter Bebauungsplan) auch für den Abschnitt bis zur Voltairestraße zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung. Der Bezirk Mitte wurde ersucht, den Bebauungsplan entsprechend anzupassen.

Im Februar wurde durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung die frühzeitige Bürgerbeteiligung gem. § 3 Abs. 1 BauGB einschließlich einer Erörterungsveranstaltung durchgeführt. Parallel dazu haben der portugiesische Investor Sonae Imobiliária (als künftiger Betreiber der Shopping Mall) und die DEGEWO als damalig noch alleinige Eigentümerin des Baugrundstücks und Bauherrin (jetzt Alexanderstraße II GbR) einer Gebäudegruppe an der Voltairestraße, ein mit 6 international renommierten Architektur- und Einzelhandelsplanungsbüros besetztes Gutachterverfahren durchgeführt. Dieses wurde durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und den Bezirk Mitte begleitet. Die Ergebnisse des mit dem 1. Preis ausgezeichneten Entwurfs des Büros Ortner+Ortner für die Shopping Mall und das 150 m Turmhochhaus sowie des für das Gebäudeensemble an der Voltairestraße ausgewählten Entwurfs der Architekten Graetz und Nöfer wurden nach den Maßgaben der Obergutachter im Zeitraum April bis Mai gemeinsam mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung modifiziert. Der so angepasste Entwurf zur künftigen Bebauung hat gemeinsam mit den Hinweisen aus der frühzeitigen Bürgerbeteiligung und dem Gutachten zur verkehrlichen Erschließung Eingang in den Bebauungsplanentwurf gefunden, der den Trägern öffentlicher Belange im April 2003 zuging.

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung hat zur Frage der Verträglichkeit der mit dem Vorhaben geplanten 36.000 m² Verkaufsfläche im Verhältnis zur bestehenden und geplanten Einzelhandelslandschaft in Berlin ein Gutachten in Auftrag gegeben. Dieses wurde durch das Hamburger Forschungsinstitut für Einzelhandelsfragen GfK Prisma, bearbeitet. Zusammengefasst kommt das Gutachten zu dem Schluss, dass die Dynamisierung der Einzelhandelsentwicklung am Alexanderplatz positiv eingeschätzt wird. Mögliche Auswirkungen auf vier nahe gelegene Einkaufszentren wurden in einem anschließenden Gutachten geprüft, mit dem Ergebnis, dass dort auch nach Inbetriebnahme der Shopping Mall an der Alexanderstraße eine Kaufkraftumlenkung nur in unerheblichem Maße, also weniger als 10% stattfinden werde.

Im Mai 2003 wurde der Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan I-B4d Alexanderstraße (Nord) gefasst und im Zeitraum vom 28. Juli bis 08. September die öffentliche Auslegung gem. § 3 Abs.2 BauGB durchgeführt. Wegen der erforderlichen Aufnahme einer textlichen Festsetzung zum Schutz vor Schadstoffen in Aufenthaltsräumen musste ein Deckblatt zur Änderung der Festsetzungen des Bebauungsplanentwurfs gefertigt werden. Da davon die Grundzüge der Planung nicht berührt wurden, konnte die Änderung gem. § 3 Abs. 3 BauGB i.V. mit § 13 Nr. 2 BauGB als vereinfachtes Verfahren vorgenommen werden. Die Grundstückseigentümer/ Antragsteller gaben den im Deckblatt vom 17. Septem-

ber aufgenommenen Änderungen am 18.September 03 ihre Zustimmung.

Der Flächennutzungsplan Berlin wird gem. § 246 Abs. 3 BauGB nach Maßgabe des § 8 Abs. 4 BauGB im Wege der Berichtigung nach Festsetzung des Bebauungsplans angepasst.

Mit dem Bebauungsplan sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für ein Einkaufs-, Unterhaltungs- und Freizeitzentrum, Büro- und Verwaltungsgebäude, sonstige Kerngebiets typische Nutzungen sowie einen Wohnanteil geschaffen werden.

Den Standort prägenden Teil des Gesamtvorhabens wird das Multifunktionale Zentrum mit ca. 80.000 m² Geschossfläche bilden. Davon sind max. 36.000 m² für Verkaufsflächen (zuzüglich Nebenflächen) vorgesehen, was einer Geschossfläche von ca. 60.000 m² entspricht. Hinzu kommen ca. 5.000 m² für die Gestaltung der Mall und weiterer interner Wege, ca. 15.000 m² für Entertainment und Gastronomie. Der Vorhabenträger will dieses Vorhaben zuerst realisieren.

An der Grunerstraße / Alexanderstraße will der Vorhabenträger in Übereinstimmung mit dem bisherigen städtebaulichen Konzept den 150 m Hochhausturm als Bestandteil des geplanten Hochhaus-Ringes am Alexanderplatz in einer zweiten Baustufe bis 2009 errichten. Die Geschossfläche beträgt 42.000 m² für Büros. Alternativ sind im Hochhausturm oberhalb von 35,0 m über Gehweg auch Wohnungen zulässig.

Das künftige Gebäudeensemble an der Voltairestraße, für welches die DEGEWO den Bau von ca. 8.000 m² für Wohnungen und weitere 31.000 m² Geschossfläche für Kerngebiets typische Nutzungen vorsieht, ist nicht Bestandteil der Antragstellung.

Die Zahl der Stellplätze im Plangebiet soll auf 2.000 begrenzt sein. Die Hauptzufahrten für die Belieferung des Gebietes sowie für Nutzer sollen an der Alexanderstraße und an der Voltairestraße angeordnet werden. An der Dircksenstraße ist nur eine Nebenzufahrt vorgesehen, sodass die Aufenthaltsqualität dieses Straßenraumes möglichst wenig beeinträchtigt wird.

Die Barrierewirkungen der Hauptverkehrsstraßen soll vermindert werden. Der in der Planung auf seine historische Breite bebaute Straßenraum der Dircksenstraße soll sich zu einem öffentlich erlebbaren Raum entwickeln, dessen Höhepunkt der künftigen Stadtplatz „Ravellinplatz“ bilden wird.

Ziel dieses Bebauungsplanverfahrens ist es, in Änderung der bestehenden Planung auf der Fläche zwischen Gruner- und Voltairestraße bis Ende 2003 die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die

Zulassung des Vorhabens zu schaffen, damit ab 2004 mit der Umsetzung der Projekte begonnen werden kann.

Für die Umsetzung des Vorhabens sowie zur Finanzierung und Realisierung der Maßnahmen der sozialen und technischen Infrastruktur, die Voraussetzung oder Folge dieser Planung sind, hat Berlin mit der Immo Projekt Berlin Alexanderstraße Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG für die Vorhaben Multifunktionales Zentrum (SO) und Turmhochhaus (MK1), mit der „Alexanderstraße II GbR (einer 100% igen Tochter von DEGEWO und GEWOBE) für das Gebäudeensemble an der Voltairestraße (MK2) sowie der DEGEWO als alleiniger Erschließungsträgerin am 06.10.2003 einen städtebaulichen Vertrag abgeschlossen.

Der städtebauliche Vertrag ist dieser Vorlage als Anlage beigefügt.

Die Antragstellerin hat sich gegenüber der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung bereit erklärt, die künftigen Festsetzungen des Bebauungsplans I-B4d Alexanderstraße (Nord) für sich und ihre Rechtsnachfolger anzuerkennen.

Mit den vorgenannten Verpflichtungen und

– auf Grundlage der vorliegenden planungsrechtlichen Prüfung, wonach die Vorhaben, die Gegenstand des Antrags auf Bauvorbescheid sind, den künftigen Festsetzungen des Bebauungsplans entsprechen sowie

– der Verpflichtung Berlins, den Flächennutzungsplan Berlin nach Festsetzung des Bebauungsplans auf dem Wege der Berichtigung anzupassen sind die Grundlagen für die Erteilung der Planreife gem. § 33 Abs. 1 BauGB gegeben.

B. Rechtsgrundlagen

Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 27. August 1997 (BGBl. I S. 2141, 1998 I S. 137) zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 15. Dezember 2001 (BGBl. I S. 3762), in Verbindung mit dem Baugesetzbuch in der Fassung vom 8. Dezember 1986 (BGBl.I S. 2253, zuletzt geändert durch Artikel 24 des Gesetzes vom 20. Dezember 1996 ( BGBl. I S. 2049/2076), in Verbindung mit der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung – BauNVO -) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466).

Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuches (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578).

C. Kostenwirkungen auf Privathaushalte und/oder Wirtschaftsunternehmen:

Neben der planungsrechtlichen Voraussetzung ist der am 06.10.2003 abgeschlossene städtebauliche Vertrag, einschließlich der Übertragung aller Erschließungsleistungen an die Investoren, Grundlage für die Erteilung der Planreife. Für Maßnahmen der sozialen und technischen Infrastruktur, die Voraussetzung oder Folge der Planung sind, werden Sicherheiten in einer Gesamthöhe von 41.380.471,00 EUR bis zum Zeitpunkt der Umsetzung der jeweiligen Maßnahmen gestellt.

D. Gesamtkosten:

Neben den Kosten gem. C werden die privat zu finanzierenden Herstellungskosten der in Rede stehenden Vorhaben auf ca. 500 Mio. EURO geschätzt.

E. Auswirkungen auf die Zusammenarbeit der Länder Berlin und Brandenburg:

Keine.

F. Auswirkungen auf den Haushaltsplan und die Finanzplanung:

a) Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben:

Keine.

b) Personalwirtschaftliche Auswirkungen:

Keine.

G. Flächenmäßige Auswirkungen:

Keine.

H. Auswirkungen auf die Umwelt:

Für das beantragte Vorhaben haben die der Vorhabenträger am 06.10.2003 einen städtebaulichen Vertrag mit dem Land Berlin abgeschlossen, in sie sich zur Kompensation des Eingriffs in den Naturhaushalt die Zahlung von 1.575.707 EURO für die erforderlichen Ausgleichsmaßnahmenverpflichten. Der Betrag wird durch Berlin für die Pflanzung von 50 Bäumen in der Rathausstraße und die Sanierung des Volksparks am Weinbergsweg im Bezirk Mitte

sowie für die Gestaltung des Volksparks Wuhletal im Ortsteil Hellersdorf verwendet.

Die im Rahmen der Straßenbaumaßnahmen zu fällenden Bäume entlang der Alexanderstraße werden durch die Pflanzung 60 neuer Bäume beidseitig der Alexanderstraße ersetzt, die die Vorhabenträgerin als Ausgleich zur Überschreitung des Maßes der baulichen Nutzung erbringt.

Anlagen* :

– Bebauungsplanentwurf I-B4d (Verkleinerung mit eingearbeitetem Deckblatt)

– Begründung zum Bebauungsplan I-B4d (Stand 6.Juli 2003 Entwurf für die öffentliche Auslegung)

– Zeichnerische Darstellung des Vorhabens in 6 Blättern

– Zusammenfassung städtebaulicher Vertrag I-B4d mit Anlage Vertragsgebiet (Stand 01.10.03 nach Mitzeichnung vor Vertragsabschluss)

– Planreifevermerk I D22-6142/ I-B4d vom 26.09.03

Berlin, den 23. Oktober 2003

Geltungsbereich

Wesentliche Ziele und Zwecke der Planung

Der Senat von Berlin